Mál nr. 19/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 19/2017

Tjón á hinu leigða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. febrúar 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 27. mars 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. apríl 2017 og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. apríl 217, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júní 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Gagnaðili leigði íbúð af álitsbeiðanda 15. janúar 2016 til 31. janúar 2017. Aðila greinir á um hvort gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda tjón vegna þrifa á eigninni við lok leigutíma og vegna skemmda á bakaraofni, teppi í sameign og fjarstýringu að bílakjallara.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á kostnaði við að þrífa hina leigðu eign, heilmála veggi hennar, kaupa nýjan bakaraofn, kaupa teppi á sameign og kaupa fjarstýringu að bílaskjallara.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi leigt íbúð álitsbeiðanda í rúmt ár. Er hann hafi tekið við eigninni hafi hún verið ný og því hafi ekki farið fram úttekt á henni. Við skoðun álitsbeiðanda í lok leigutíma hafi komið í ljós að íbúðin hafi verið lítt eða ekki þrifin og ekki hafi verið gengið frá veggjum í samræmi við 3. tölulið 13. gr. leigusamningsaðila og vísi hann þar um til fyrirliggjandi mynda. Íbúi á sama stigagangi hafi svo sagt álitsbeiðanda að hvítir málningarblettir á tepp í sameign hefðu birst er gagnaðili hafi verið að flytja út úr eigninni. Þá hafi gagnaðili ekki enn skilað fjarstýringu að bílakjallara.

Kröfu sína um greiðslu kostnaðar vegna þrifa á eigninni byggi álitsbeiðandi til almennra reglna leiguréttarins og 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Jafnvel þó gagnaðili segist hafa þrifið eignina hátt og lágt sýni framlagðar myndir fram á annað.

Í 3. tölul. 13. gr. leigusamnings aðila segir að ef hengt sé á veggi beri að ganga þannig frá ummerkjum að veggir séu heilmálaðir í sama lit og var á íbúðinni. Álitsbeiðandi leggi fram myndir sem staðfesti að blettað hafi verið í göt en veggir ekki heilmálaðir. Krafan sé skýr og byggir auk samningsákvæðinu á 63. gr. húsaleigulaga um að leigjanda beri að skila hinu leigða í sama ástandi og það var við upphaf leigutímans.

Á fyrirliggjandi myndum komi fram að bakaraofn í íbúðinni sé illa útlítandi og virðist ekki hafa verið þrifinn á þessu ári sem gagnaðili hafi verið í íbúðinni. Viðbrennd fita í honum hafi verið svo mikil að álitsbeiðandi hafi ekki getað náð henni úr ofninum og honum nauðugur sá kostur einn að skipta um bakaraofn. Ástands ofnsins hafi ekki getað verið í samræmi við venjulega árs notkun.

Hafi álitsbeiðandi ekki talið annað fært en að kaupa nýtt teppi á stigapall. Gagnaði hafi viðurkennt að hafa verið með hvíta málningu og nágranni hafi veitt því eftirtekt hvenær blettirnir hafi komi.

Þá hafi hann þurft að kaupa nýja fjarstýringu að bílakjallaranum.

Í greinargerð gagnaðila segir að í leigusamningi aðila segi ekki að tryggingarfé skuli varið til greiðslu kostnaðar vegna þrifa á eigninni heldur sé aðeins fyrir leigugreiðslum og skaðbótum vegna tjóni á hinum leigða. Íbúðin hafi verið þrifin hátt og lágt af þremur fullorðnum einstaklingum frá hádegi fram eftir kvöldi eftir því sem rými íbúðar hafi tæmst, bæði veggir, hirslur og gluggakistur. Skápar hafi verið tæmdir og hreinsaðir. Sturta hafi verið þrifin en notuð síðar um kvöldið. Viðurkennt er að bakaraofn hafi ekki verið þrifinn við skil en hann hafi síðast verið þrifinn í janúar og síðast hafi verið þurrkað ofan af reykháfi tíu dögum fyrir skil. Þá hafi íbúðin verið reglulega þrifin yfir leigutímann. Ummerki um veggfestingar hafi verið lagfærðar af fagmanni, með viðeigandi efnum og lit. Fjarstýringu að bílskúr hafi ekki verið skilað 31. janúar en hafi verið skilað. Gagnaðili viti ekki hvernig málning hafi komist í teppi á stigagangi en þar sem ekki við gagnaðila að sakast. Fjöldi annarra hafi verið að flytja úr og í íbúðir í húsinu sama kvöld. Fingraför á svalahurð og sandkorn í botni fataskáps sem geymdi skó gagnaðila og þeirra sem aðstoðuðu við þrif við skil eru smáatriði sem sýni í raun hversu vel eignin hafi verið þrifin. Þá hafi íbúðin ekki verið hrein þegar gagnaðili tók við henni, skóför hafi verið um alla íbúð ásamt ryki í gluggakistum og eldhúsinnréttingu. Þá hafi gagnaðili aldrei boðið honum að skoða eignina með sér til að líta á meint tjón eða kvatt til hlutlausan skoðunaraðila

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því mótmælt að íbúðin hafi verið þrifin. Hvort sem fagmaður hafi sparslað yfir göt í veggjum hafi ekki verið gengið frá veggjum eins og tilgreint sé í leigusamningi. Þá hafi fjarstýringu að bílskúr ekki enn verið skilað heldur aðeins lyklum. Nafngreindur aðili, sem tengist álitsbeiðanda, hafi verið vottur að úttekt við leigulok og gagnaðila hafi verið tilkynnt það.

Í athugasemdum gagnaðila eru nafngreindir átta einstaklingar sem hafi verið vitni að þrifum, flutningi og frágangi á eigninni. Fjarstýringunni hafi verið skilað í póstkassa fimmtudagsmorguninn 16. febrúar 2017, sama dag og ísskápur hafi verið sóttur í hjólageymslu í kjallara hússins. Hafi álitsbeiðanda blöskrað svo ástand eignarinnar hefði honum verið í lófa lagt að kveða til hlutlausan úttektaraðila.

III. Forsendur

Aðila greinir á um bótaskyldu gagnaðila vegna ástands hinnar leigðu eignar í lok leigutíma.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á kostnaði vegna þrifa á hinu leigða. Gagnaðili fullyrðir að hafa þrifið eignina og myndir sem álitsbeiðandi lagði fram sýna ekki að íbúðin hafi verið óþrifin við leigulok eða ástand hennar þannig að útheimti heildarþrif á eigninni. Gegn neitun gagnaðila telur kærunefnd ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna þrifa á hinu leigða.

Þá krefst álitsbeiðandi að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á kostnaði við að heilmála veggi hins leigða. Ákvæði 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Ákvæði 1. mgr. 2. gr. laganna kveður á um að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Ákvæði í leigusamningi aðila sem leggur þá skyldu á gagnaðila að mála eignina í lok leigutíma er þannig ekki gilt og telur kærunefnd því, þegar af þeirri ástæðu, ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda þar um.

Þá krefst álitsbeiðandi að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á kostnaði vegna skemmda á bakaraofni. Ekki liggja fyrir gögn í málinu sem staðfesta að bakaraofn hafi verið ónýtur og þegar af þeirri ástæðu ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á kostnaði vegna skemmda á teppi í sameign. Gagnaðili neitar því að meintar málningarslettur í sameign séu af hans völdum og þar sem ekki liggur fyrir sönnun um hið gagnstæða, er þegar af þeirri ástæðu ekki hægt að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.

Að lokum krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á kostnaði við nýja fjarstýringu að bílakjallara. Gagnaðili segist hafa skilað fjarstýringu í póstkassa tiltekinn dag í febrúar. Stendur þannig orð gegn orði og því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að ekki sé unnt að fallast á kröfur álitsbeiðanda.

Reykjavík, 1.júní 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson