Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 10/2015

Auðbrekka [ ], Kópavogi

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 9. desember 2015 í máli nr. 10/2015.
Fasteign: Auðbrekka [ ], Kópavogi, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat (tekjuaðferð)

Árið 2015, 9. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 10/2015 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 17. júlí 2015, kærði A lögfræðingur f.h. X, kt. […], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati eignarhluta hans í fasteigninni að Auðbrekku […], Kópavogi, fnr. […], fyrir árið 2015.

Með bréfum, dags. 6. ágúst 2015, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Kópavogsbæ og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Kópavogsbæ með bréfi, dags. 11. ágúst 2015, og frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 8. september 2015.

Hinn 8. september 2015 voru umræddar umsagnir sendar málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Engar frekari athugasemdir bárust.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 30. september 2015 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda. Málið var tekið til úrskurðar 28. október 2015.

Málavextir
Þann 28. nóvember 2014 barst Þjóðskrá Íslands beiðni kæranda um endurmat á fasteignamati 2015 fyrir fasteignina Auðbrekku […], Kópavogi, fnr. […]. Þjóðskrá Íslands kvað upp úrskurð um óbreytt fasteignamat þann 24. febrúar 2015. Með bréfi, dags. 6. mars 2015, óskaði kærandi eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands sem veittur var með bréfi, dags. 28. apríl 2015. Með bréfi kæranda, dags. 17. júlí 2015, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat eignarhluta hans að Auðbrekku […], Kópavogi, fnr. […], verði endurreiknað og ákvarðað til samræmis við tekjumöguleika af eigninni. Kærandi telur úrskurð Þjóðskrár Íslands óréttmætan þar sem áætlaðar leigutekjur af eigninni séu ofmetnar en áætlaðar leigutekjur séu mikilvæg forsenda við grunnmat fasteignamats Þjóðskrár Íslands.

Kærandi gerir ekki athugasemdir við rökstuðning Þjóðskrár Íslands varðandi viðhald og staðsetningu fasteignarinnar. Hins vegar sé rýmið 713 m2 að stærð, ílangt og einungis einar vörudyr að rýminu á gafli hússins. Það séu því ákveðnar skorður á því hvaða starfsemi sé hægt að starfrækja í rýminu vegna legu þess og aðgengi og því afar erfitt í útleigu.

Að mati kæranda er leiguverð nákvæmur mælikvarði á gangverð fasteigna þar sem leigusali og leigutaki hafi, hvor um sig, keppst að því að ná fram sem hagstæðustu verði. Verðmyndun hafi þannig alfarið byggst á atriðum sem endurspegli gangverð eignar, s.s. tekjumöguleikum, kostnaði, aldri, legu með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum o.s.frv.

Samkvæmt matsformúlu Þjóðskrár Íslands sé leiguverð áætlað 1.175 kr./m2. Að mati kæranda sé slíkt leiguverð óraunhæft hvað varðar þá eign sem hér um ræðir. Fasteignamat 2015 skuli endurspegla staðgreiðsluverð fasteignar miðað við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2014. Á þeim tíma hafi verið í gildi leigusamningur um umræddan eignarhlut kæranda og þar hafi leiguverð verið 723 kr./m2 og ólíklegt sé að hærra fermetraverð fáist fyrir eignina.

Miðað við ofangreinda leigu á fasteigninni í febrúar 2014 og samkvæmt matsformúlu Þjóðskrár Íslands, með uppgefinni ávöxtunarkröfu frá Þjóðskrá Íslands (10,79%), gefi það þá niðurstöðu að mat fasteignarinnar eigi að vera 57.3 mkr.

Sjónarmið Kópavogsbæjar
Með bréfi, dags. 11. ágúst 2015, barst umsögn Kópavogsbæjar. Sveitarfélagið taldi ekki tilefni til að gera athugasemdir við kæruna að svo stöddu, en áskildi sér þó rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum vegna málsins á síðari stigum þess. Engar frekari athugasemdir eða gögn bárust.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 8. september 2015, er rakin forsaga málsins sem og helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.

Þjóðskrár Íslands tekur fram að fasteignamat 2015 fyrir hluta af atvinnuhúsnæði hafi verið fyrsta fjöldamatið sem byggi á hinni nýju matsaðferð, tekjuaðferð. Samkvæmt þeirri aðferð séu leigusamningar notaðir til að útbúa leigulíkön fyrir mismunandi eignaflokka og áætlað leiguverð (samkvæmt líkönunum) ásamt kaupsamningum notað við ákvörðun á ávöxtunarkröfu.

Ekki eru til staðar nægilegur fjöldi kaupsamninga um atvinnuhúsnæði til þess að hægt sé að nota þá eingöngu líkt og gert er fyrir íbúðarhúsnæði, auk þess sem þeir endurspegli ekki nema hluta af markaðinum og eru þannig ekki lýsandi fyrir allan markaðinn. Ástæður þess séu fyrst og fremst þær að aðeins hluti kaupsamninga um atvinnuhúsnæði sé þinglýst, auk þess sem eignaskipti eigi sér stað í auknum mæli með yfirtökum á félögum eða kaupum á hlutabréfum og þá hafi einnig orðið mikil fjölgun og vöxtur fasteignafélaga sem byggi og kaupi eignir til útleigu sem þannig dragi úr sölumarkaði en auki leigumarkað. Leigusamningar séu því notaðir til þess að aðstoða við gerð fasteignamatsins en niðurstaðan sé eftir sem áður líklegt gangverð í febrúar mánuði.

Verði ósamræmi milli fasteignamats og gangverðs eigna geti það orsakast annars vegar af misræmi milli raunverulegrar notkunar og ástands eignar og hins vegar af misræmi milli skráðrar notkunar og ástands. Skoðun eignar sé því nauðsynlegur þáttur í endurmati eignarinnar. Önnur möguleg skýring sé að Þjóðskrá Íslands hafi ekki undir höndum alla kaup- og leigusamninga sem gerðir hafi verið á undanförnum árum og geta því aðstæður verið á fasteignamarkaði sem fyrirliggjandi gögn nái ekki að skýra.

Auðbrekka […], Kópavogi, fnr. […], sé alls 1.962 m2 atvinnuhúsnæði sem skiptist í 12 eignarhluta. Um sé að ræða iðnaðarhúsnæði á 2. hæð, rými 01-0201, sem sé alls 713,1 m2 að stærð. Góð aðkoma sé að húsnæðinu og stórar vörudyr á gaflinum. Gluggar séu meðfram allri norðurhlið húsnæðisins. Að mati Þjóðskrár Íslands er um að ræða gott atvinnuhúsnæði sem hafi fengið ágætt viðhald og standi á góðum stað.

Þjóðskrá Íslands vísar jafnframt til þess að með gangverði fasteignar í skilningi 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna sé ekki átt við einstaka kaupsamninga eða verðmöt frá einstökum fasteignasölum, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 11/2011.

Þrátt fyrir að stofnunin leggi ekki einstaka samninga eingöngu til grundvallar við gerð fasteignamats sé tekið tillit til allra framlagðra gagna ásamt öðrum gögnum sem Þjóðskrá Íslands hafi undir höndum. Við mat á leigusamningi kæranda um Auðbrekku […] hafi verið litið til þess að leigusamningur um fasteignina hafi verið til skamms tíma og þar af leiðandi gefið minna vægi en ella.

Þá sé í tekjulíkönum Þjóðskrár Íslands fyrir atvinnuhúsnæði aðeins litið til beinna leigutekna sem leigusali hafi af fasteign sinni en ekki á kostnað hans né þá hvort leigusali hagnist af því að leigja tiltekna fasteign. Af því leiði að tvær eins eða samskonar fasteignir á sama stað fái sama fasteignamat þó svo að um aðra fasteignina sé í gildi leigusamningur sem skili leigusala engum hagnaði eða jafnvel tapi.

Telur Þjóðskrá Íslands með vísan til máls yfirfasteignamatsnefndar nr. 11/2011 og tekjulíkans stofnunarinnar að einstakur leigusamningur um tiltekna fasteign, í þessu tilfelli eignarhlutur kæranda að Aubrekku […], geti ekki verið grundvöllur mats Þjóðskrár Íslands á fasteigninni jafnvel þó að sá leigusamningur hafi verið gerður á milli ótengdra aðila. Þá telur Þjóðskrá Íslands að fasteignamat tiltekinnar eignar verði ekki byggt á sjónarmiðum leigusala um að  ólíklegt sé að mikið hærra leiguverð fáist fyrir tiltekna eign.

Telur Þjóðskrá Íslands málsástæður kæranda ekki leiða til annars fasteignamats á eignarhluta hans að Auðbrekku […] en þegar hafi verið ákvarðað.

Niðurstaða
Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna  kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati fyrir árið 2015 vegna eignarhluta hans í fasteigninni að Auðbrekku […], Kópavogi, fnr. […].  Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat viðkomandi eignarhluta verði lækkað og ákvarðað til samræmis við þá tekjumöguleika sem hægt er að hafa af fasteigninni.

I.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

II.

Álitaefni máls þessa snýr fyrst og fremst að því hvort tekjuaðferðin gefi rétta mynd af gangverði fasteignar kæranda umreiknað til staðgreiðslu með hliðsjón af nýtingu hennar og þeim tekjumöguleikum sem hægt sé að hafa af eigninni. Kærandi hefur vísað til þess að leigutekjur af eigninni séu mun lægri en matsformúla Þjóðskrár Íslands gefi til kynna. Vísar kærandi jafnframt til þess að skipulag húsnæðisins og aðgengi að því takmarki mjög hvaða starfsemi sé hægt að hafa í húsnæðinu og þar af leiðandi útleigumöguleika eignarinnar. Telur kærandi að  leiguverð eignarinnar sé nákvæmur mælikvarði á gangverð eigna. Af hálfu Þjóðskrá Íslands hefur hins vegar verið bent á að ekki sé hægt að leggja einstaka leigusamninga til grundvallar við mat fasteigna.

Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum af öllu höfuðborgarsvæðinu saman í einn talnasarp sem síðan er metin með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur þessi aðferð margt umfram það að meta markaðsvirði hverrar eignar út frá þeim einstöku leigusamningum sem gerðir eru um viðkomandi fasteign sérstaklega. Í fyrsta lagi eru leigusamningar til mislangs tíma og með misjöfnum skilmálum sem endurspeglast í leiguverðinu. Í öðru lagi skiptir máli hvenær samningar eru gerðir og hvernig þeir eru uppreiknaðir yfir tíma. Leigusamningur sem er gerður á einum tíma miðað við markaðskjör kann síðar að vera of hár eða lágur miðað við markaðinn þegar frá líður, eftir því hvernig verðþróun leigu verður yfir tíma. Í þriðja lagi geta leigusalar eða leigutakar haft ýmsa hvata eða ástæður til þess að gera samninga sem eru ekki í samræmi við markaðskjör. Til að mynda er ljóst að ef það vinnulag væri tekið upp að fasteignamat hverrar einstakrar eignar réðist af þeim leigusamningum sem um hana væru gerðir skapaði það hvata til að tilgreina upphæð leigunnar sem lægsta í leigusamningum. Af þessu má vera ljóst að það hefur aðeins takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga til þess að fá fram endurmat á fasteignamati. Þess skal þó getið að samkvæmt gögnum málsins var leigusamningi kæranda um eignarhluta sinn að Auðbrekku […] gefið minna vægi en ella með hliðsjón af því að hann væri til skamms tíma.

Þá byggir tekjuaðferðin á því að kaupverð eignar sé jafnt þeim núvirtu brúttó tekjum sem hafa megi af fasteigninni að gefinni tiltekinni ávöxtunarkröfu. Fræðilega séð ætti það ekki að skipta höfuðmáli hvort stuðst er við brúttó eða nettó leigutekjur þar sem um sambærilega notkun er að ræða enda lýtur rekstur fasteigna tiltölulega þekktum lögmálum sem ættu að gilda með nokkuð samræmdum hætti. Þannig ætti að vera hægt að beita tölfræðilegum leiðum til þess að varpa fram gangvirði út frá brúttó leigutekjum. Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015 var jafnframt komist að þeirri niðurstöðu að ýmsir aðferðafræðilegir vankantar fylgdu því að meta gagnverð fasteignina út frá nettó leigutekjum auk þess sem slík aðferð yrði ónákvæmari ásamt því að vera dýrari og flóknari. 

Eins og vikið er að hér að framan er margt sem mælir gegn því að miða mat fasteignar við þann leigusamning eða þá leigusamninga sem í gildi eru á hverjum tíma um viðkomandi fasteign. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður mat fasteigna því almennt ekki byggt á einstökum leigusamningum. Því er hins vegar ekki að neita að þegar stuðst er við ákveðin matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir.  Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er eðlilegt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama markaðssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani.

III.

Af fyrirliggjandi gögnum má ráða að fasteignamat eignarhluta kæranda í fasteigninni að Auðbrekku […] er hærra á fermeter en miðjugildi (e. median) fasteignamats á atvinnuhúsnæði í næsta nágrenni eignarinnar í Kópavogi. Þá staðfesta fyrirliggjandi gögn jafnframt að áætluð leigufjárhæð af eignarhlutanum er nokkuð hærri en meðalleiga er á fermeter þegar horft er til leigusamninga um atvinnuhúsnæði í næsta nágrenni í Kópavogi. Hægt er að sjá fasteignamat téðrar eignar fyrir árið 2015 í samanburði við fasteignamat annars atvinnuhúsnæðis við Auðbrekku í Kópavogi á mynd 1 hér að neðan. Fasteignamat eignarhluta kæranda í fasteigninni Auðbrekku […] er tæpar 131 þúsund krónur á fermetra. Alls eru 76 matshlutar atvinnuhúsnæðis við Auðbrekku og er fasteignamat þeirra að meðaltali 114 þúsund krónur á fermetra. Við slíkan samanburð er þó oft heppilegra að miða við miðjugildi fremur en meðaltal sem verður gjarnan fyrir áhrifum af öfgagildum. Eins og sést af myndinni stendur miðjugildið nálægt 120 og það er jafnframt það fasteignaverð sem algengast er við téða götu.  Myndin sýnir einnig að fasteignamat á eignarhluta kæranda (merkt með rauðum depli) er það sjötta hæsta af fasteignamati 76 matshluta við götuna og fyrir ofan miðgildi.


Mynd 1.                Fasteignamat atvinnuhúsnæðis við Auðbrekku á fermetra

Mjög svipuð mynd fæst ef samanburðarsvæðið er víkkað út til nærliggjandi gatna. Á mynd 2 hér að neðan er fasteignamat eignarhluta kæranda borið saman við fasteignamat 133 eignarhluta í atvinnuhúsnæði við nærliggjandi götur. Miðgildi er áfram í kringum 120 þúsund krónur á fermetra og meðaltal 118 þúsund krónur á fermetra. Fasteignamat kæranda er það 24 hæsta og verulega fyrir ofan miðgildi, sem ætti að benda til þess að téð eign sé tiltölulega gæðamikil í samanburði við aðrar nálægar eignir. 


Mynd 2.           Fasteignamat viðkomandi eignarhluta Auðbrekku […] í samanborið við fasteignamat
                         eignarhluta í atvinnuhúsnæði við Nýbýlaveg, Laufbrekku, Hjallabrekku,  Digranesveg
                         og Neðstutröð.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar að Auðbrekku […] staðfestir að um er að ræða gott atvinnuhúsnæði sem hefur verið vel við haldið og stendur á góðum stað. Hins vegar er einnig til þess að líta að aðgengi að eigninni er ekki sérlega gott, sérstaklega ekki fyrir stærri farartæki. Þá verður ekki horft framhjá því að eignarhlutinn hefur lítið sem ekkert verið innréttaður og er eignin fyrst og fremst nýtt sem geymsluhúsnæði. Yfirfasteignamatsnefnd tekur undir þau sjónarmið kæranda að lega rýmisins, skipulag og ástand þess ásamt aðgengi að eigninni setji ákveðnar skorður við því hvaða starfsemi er hægt að starfrækja í húsnæðinu miðað við óbreyttar aðstæður.

Líkt og áður greinir skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næsta á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Takmarkanir á  nýtingarmöguleikum og aðgengi að eign hefur almennt neikvæð áhrif á sölu- eða leigumöguleika hennar og þar með markaðsverð hennar. Með hliðsjón af öllu því er að framan er rakið telur yfirfasteignamatsnefnd líkur fyrir því að ástand og aðgengi téðrar eignar réttlæti ekki það fasteignamat sem eigninni er ákvarðað í samanburði við aðrar sambærilegar eignir samkvæmt tölfræðilegu mati með tekjuaðferð. Telur nefndin því rétt að Þjóðskrá Íslands endurskoði matsforsendur viðkomandi eignar.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 28. apríl 2015, er lýtur að endurmati fasteignamats téðs eignarhluta skuli felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af legu rýmisins, skipulagi, ástandi og aðgengi.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 28. apríl 2015, um endurmat fasteignamats Auðbrekku […], Kópavogi, fnr. […], fyrir árið 2015 er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

 

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira