Mál nr. 9/2010

ÚRSKURÐUR

Með tölvubréfi, dagsettu 11. febrúar 2010 kærir A, ákvarðanir Fasteignaskrár Íslands varðandi fasteignamat fasteignar hans og B að Heiðarbrún [...], Stokkseyri, fastanúmer [...], vegna ársins 2010.

Ákvarðanir Fasteignaskrár Íslands um fasteignamat Heiðarbrúnar [...]. eru undirritaðar af Samúel Smára Hreggviðssyni fyrir hönd Fasteignaskrár Íslands. Í kærubréfi er því haldið fram að Samúel Smári sé vanhæfur í málinu þar sem hann sé nefndarmaður í umhverfis- og skipulagsnefnd Sveitarfélagsins Árborgar en hafi gegnum störf sín hjá Fasteignaskrá áhrif á tekjustofna sveitarfélagsins. Ekki verður talið að nefndarseta áðurnefnds starfsmanns Fasteignaskrár hafi leitt vanhæfis hans til meðferðar málsins, sbr. 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í kærubréfi segir að röksemdir kæru séu þær helstar að það sé kreppa, fasteignamarkaðurinn hruninn og til að mynda hafi eitt sérbýli verið selt á Árborgarsvæðinu síðustu 12 vikur og 3 eignir alls.  Þá segir þar að við athugun á fasteign.is hafi komið fram að fasteignamat á svipuðum húsum á sama svæði sé mun lægra, oft um 12 til 15 milljónir. Líka megi benda á að það að lán hafi tvö- og þrefaldast þannig að söluverð í makaskiptum sé ekki að gefa upp raunverulegt verðmæti eignar. 

Þá segir í kærubréfi að þjónusta í sveitarfélaginu eftir sameiningu, sem ætti að hafa mikil áhrif á fasteignaverð, sé engin allt sé farið sem farið geti nema skólinn sem ennþá sé ókláraður. Enginn banki sé á staðnum ekki einu sinni hraðbanki, engin matvöruverslun, ekkert pósthús, ekki heilsugæslustöð og engin félagsmiðstöð fyrir börnin. Ruslahaugunum hafi verið lokað í júní þannig að fara þurfi með rusl 30 km. leið á Selfoss. Heimilissorp sé aðeins tekið á tveggja vikna fresti en var í hverri viku. Bannað sé að nota höfnina þar sem henni sé ekki haldið við.

Fram kemur í bréfinu að kærendur hafi keypt húsið 23. júní 1992 á 5 milljónir og  komið sé að dýru eðlilegu viðhaldi á þaki, vindskeiðum, klæðningu, gluggum o.fl. Eldhúsinnrétting sé upprunaleg, bað ekki flísalagt og upprunaleg léleg innrétting, gestaklósett ekki klárað ekki einu sinni málað, engin fastir skápar séu í húsinu, engin innrétting í þvottahúsi, parket síðan 1993. Bílskúr hafi verið kláraður 2006 og pallur smíðaður 2007 en hann sé ekki með potti.

Loks segir í kærubréfi:

„Ég geri mér fulla grein fyrir þeim breytingum sem urðu á matslögum, og er sammála anda laganna. En fasteignamatið getur ekki staðist. Enda formúlan sem notuð er við útreikninginn ónothæf vegna þess hversu sölur eru fáar, makaskipti. Forsendur eru sem sagt brostnar fyrir þessari formúlu vegna markaðsaðstæðna, kreppu og hruns og virðist ekki þjóna neinum tilgangi nema styrkja ónýt veð bankanna og kreista út hærri tekjur fyrir illa rekin gjaldþrota sveitarfélög. Og krefjumst við þess að njóta réttar okkar til andmæla og vonandi fá þessu fasteignamati hnekkt og sanngjarnt mat sett á eignina sem er í takti við raunveruleikann í dag, sem var nú megin inntak laganna nr. 83/2008.“

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum dagsettum 22. febrúar 2010 eftir umsögnum frá Fasteignaskrá Íslands og Sveitarfélaginu Árborgu.  

Umsögn Sveitarfélagsins Árborgar er dagsett 25. febrúar 2010. Þar segir að einhvers misskilnings virðist gæta hjá kæranda t.d. annist sveitarfélagið hvorki rekstur banka, pósthúss, heilsugæslu né matvöruverslunar. Síðan segir:

„Sveitarfélagið Árborg hefur á síðustu tveimur árum byggt við leikskólann á Stokkseyri og bygging nýs grunnskóla á staðnum stendur yfir. Frá ársbyrjun 2009 hafa verið í boði ókeypis almenningssamgöngur á milli Eyrarbakka, Selfoss og Stokkseyrar, átta ferðir á dag alla virka daga, og tekur tímasetning ferða m.a. mið af starfi félagsmiðstöðvar. Sorphirða er frá húsum á Stokkseyri líkt og frá öðrum húsum í Árborg, í byrjun þessa árs var þjónusta á því sviði aukin með tilkomu flokkunaríláta við öll hús. Íbúar þurfa því ekki lengur að koma dagblöðum og pappírsumbúðum í grenndargáma og hefur sérstökum gámasvæðum því verið fækkað. Á mörgum sviðum er þjónusta mun meiri en var fyrir sameiningu sveitarfélaganna, s.s. á sviði félagsþjónusu, auk þess sem ráðist hefur verið í miklar framkvæmdir til að tryggja íbúum á Stokkseyri neysluhæft vatn.

Af hálfu sveitarfélagsins Árborgar er því mótmælt að fullyrðingar kæranda um að þjónusta við íbúa hafi minnkað við sameiningu sveitarfélaganna eigi við rök að styðjast og að þjónustustig á Stokkseyri skuli hafa áhrif á fasteignamat til lækkunar.“

Umsögn Sveitarfélagsins Árborgar var sent kærendum til kynningar með bréfi dagsettu 5. mars 2010 og þeim veittur kostur á að gera athugasemdir.  Athugasemdir bárust með tölvubréfi dagsettu 8. mars 2010. Þar er ennfrekar áréttað það sem haldið fram í kærubréfi um þjónustu sveitarfélagsins.   

Greinargerð Fasteignaskrár Íslands er dagsett 21. apríl 2010. Þar segir um málsmeðferð hjá stofnuninni:  

„Eigendur fasteignarinnar gerðu athugasemd við tilkynnt fasteignamat fyrir árið 2010.  Athugasemdin barst með tölvupósti dags. 23. júní 2009.  Óskuðu eigendur eftir því að fasteignamat yrði lækkað í 18 milljónir króna.  Röksemdir eigenda fyrir því voru þær að fasteignamarkaðurinn væri hruninn og kreppa skollin á.  Lítið hefði selst af eignum á svæðinu og þar sem lán hefðu margfaldast gæfi söluverð í makaskiptum ekki rétta mynd af verðmæti eigna.  Þjónusta í sveitarfélaginu væri engin, en slík þjónusta eða skortur á henni hlyti að hafa áhrif á verðmæti eigna.  Töldu kærendur rétt mat á verðmæti eignarinnar vera 18 milljónir króna enda væru þau tilbúin til að selja eignina fyrir þá upphæð.  Húsið hafi verið keypt fyrir 17 árum á 5 milljónir króna.  Komið sé að dýru eðlilegu viðhaldi á þaki, vindskeiðum, klæðningu, gluggum o.fl.  Bílskúr hafi verið kláraður 2006.

Eftir móttöku athugasemdar frá eiganda var sveitarfélaginu Árborg sent bréf dags. 11. ágúst 2009 og framkomin athugasemd kynnt og óskað eftir sjónarmiðum sveitarfélagsins.  Engar athugasemdir hafa borist vegna málsins frá sveitarfélaginu.  Endurskoðun á tilkynntu fasteignamati fór svo fram hjá Fasteignaskrá Íslands í kjölfarið og var niðurstaða hennar að matið skyldi lækkað úr 22.400 þús. kr. í 19.180 þús. kr.  Úrskurður þess efnis var sendur eiganda með bréfi dagsettu 30. nóvember 2009.  Með tölvupósti dags. 3. desember 2009 óska eigendur svo eftir rökstuðningi sem er veittur með bréfi dags. 7. desember 2009.  Í kjölfar rökstuðnings óskuðu eigendur eftir því símleiðis að eignin yrði skoðuð og var það gert þann 15. desember 2009.  Í kjölfar skoðunar leiddu uppfærðar skoðunarupplýsingar til þess að matið hækkaði í 20.139 þús. kr.“

Þá eru í bréfi Fasteignaskrár raktar helstu breytingar sem urðu á framkvæmd fasteignamats með lögum nr. 83/2008 um breytingu á lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Því er meðal annars lýst að árlegt endurmat fasteignamats komi nú í stað árlegs framreiknings áður og að fasteignamat miðist nú við verðlag í febrúarmánuði næst á undan matsgerð enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar.

Fram kemur að endurmat fasteigna byggist að stórum hluta á upplýsingum um eiginleika hverrar eignar og um gangverð á fasteignamarkaði samkvæmt þinglýstum kaupsamningum. Fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé metið með markaðsaðferð. Gert sé reiknilíkan sem lýsi sambandi gangverðs við stærð, gerð og staðsetningu eigna. Búin sé til reikniformúla sem reikni gangverð þannig að mismunur milli hins reiknaða verðs og kaupverðs samkvæmt kaupsamningum verði sem allra minnstur. Gerðar hafi verið 11 matsformúlur, 6 fyrir sérbýli og 5 fyrir fjölbýli, í samræmi við 44 þúsund kaupsamninga um land allt.

Síðan segir í greinargerðinni:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar, sbr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Samkvæmt ofansögðu miðast allt fasteignamat 2010 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2009. Þróun fasteignamats frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember 2009 getur verið ýmist til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun mun þá endurspeglast við næsta árlega endurmat fasteignamats sem skal fara fram í maí 2010, sbr. 32. gr. a laga 6/2001.

Í 28. gr. laga 6/2001 er kveðið svo á um að við ákvörðun matsverð skv. 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv.  Þær upplýsingar er að finna í fasteignaskrá og upplýsingar um ástand eignar eru fundnar við skoðun.  Eign kærenda var síðast skoðuð 15. desember 2009 og ástand hennar og því tekið með í útreikning á fasteignamati 2010.  Við skoðun er farið yfir verðmætaflokkun rýma, t.d. hvort rými sé bílskúr eða íbúðarrými, og ástand og gæði mannvirkis metið.  Eins er skoðað hvort eign sé á einhvern hátt frábrugðin fasteignum sömu gerðar á sama svæði eða þegar skráningarupplýsingar eru ekki til fyrirliggjandi.

Breytingar þær sem orðið hafa á fasteignamarkaði hafa bein áhrif á útreikning fasteignamats enda byggir útreikningur á mati á upplýsingum úr þinglýstum kaupsamningum.  Bent er á að ekki hefur verið sýnt fram á að kaupverð í makaskiptasamningum sé frábrugðið því sem er í venjulegum kaupsamningum þannig að áhrif hafi á útreikning á fasteignamati.

Matsformúla fyrir sérbýli á Stokkseyri (verðsvæði nr. 1730) var grundvölluð á 2.441 kaupsamningi frá Suðurlandi og Vesturlandi frá árunum 2004 - 2009. Þar af voru 95 kaupsamningar frá Stokkseyri og Eyrarbakka sem mörkuðu hlutfallslegt verðmæti þessara staða, en Stokkseyri og Eyrarbakki voru talin jafn verðmæt. Makaskiptasamningar höfðu ekki áhrif til hækkunar matsins. Mat sérbýlis á Stokkseyri er  13% hærra en mat samsvarandi eigna á Hellu og Hvolsvelli. Mat sérbýlis á Stokkseyri er 97% af mati í Þorlákshöfn,  82% af mati í Hveragerði og 81% af mati á Selfossi.

Sjá má verðþróunina á sérbýli á Vestur- og Suðurlandi á mynd III-3(bls. 50) í meðfylgjandi skýrslu um fasteignamat 2010.  Athygli er vakin á því að fasteignamat 2010 skal miða við verðlag í febrúar 2009 eins og áður hefur komið fram.

Aldur fasteigna er ein af þeim breytum sem notaðar eru við útreikning mats og hefur því verið tekið tillit til þess að fasteign sú er þetta mál fjallar um er byggð árið 1982. Afskriftir vegna þessa nema um 13% miðað við nýja sambærilega eign. Auk þess var mat lækkað í samræmi við mat á ástandi og gæðum við skoðun.  Í meðfylgjandi skýrslu um fasteignamat 2010 má sjá á blaðsíðu 24 þær breytur sem skoðaðar eru þegar fasteignir eru bornar saman og samhengi eiginleika fasteigna og kaupverðs úr kaupsamningum fundið.  Tekið hefur því verið tillit til aldurs fasteignarinnar við útreikning fasteignamats. 

Þjónusta í sveitarfélagi er þáttur sem ekki er tekinn sérstaklega inn í matsforsendur en hefur áhrif á fasteignamat þar sem slík þjónusta hefur áhrif á raunverð í kaupsamningum á svæðinu og ratar þannig inn í matsformúlur til útreiknings á fasteignamati. 

Forsendur fyrir fasteignamati birtast á heimasíðu stofnunarinnar.  Fyrir fasteignina Heiðarbrún [...]., Stokkseyri, fastanúmer [...]. eru þær sem hér segir:

Eignin var síðast skoðuð 15. desember 2009.  Heildarfasteignamat eignarinnar fyrir árið 2010  var ákvarðað  20.139 þús. krónur, þar af er lóðarmat 2.337 þús.kr.“

Greinargerð Fasteignaskrár var send kærendum til kynningar með bréfi dagsettu 26. apríl 2010 og þeim veittur kostur á að gera athugasemdir. Frekari athugasemdir bárust ekki frá kærendum.  

Yfirfasteignamatsnefnd fór í vettvangsgöngu að Heiðarbrún [...] þriðjudaginn 20. apríl  2010. Í henni tóku þátt af hálfu Yfirfasteignamatsnefndar Pétur Stefánsson og Guðný Björnsdóttir ásamt ritara nefndarinnar Friðþjófi Sigurðssyni.   Á vettvang mættu auk fulltrúa Yfirfasteignamatsnefndar kærandi, A, og af hálfu sveitarfélagsins Bárður Guðmundsson byggingarfulltrúi.

Umrædd eign er einlyft einbýlishús úr timbri, skráð byggingarár 1982, skráð stærð 138 m² ásamt sérstæðum bílskúr, byggingarár 2004, stærð 47,3 m². Íbúðarhúsið er standklætt timburhús (en på to) með stallajárni á þaki. Húsið skiptist í anddyri, litla forstofugeymslu (ófrágengin snyrting), skála, stofu, hjónaherbergi, þrjú svefnherbergi, bað, eldhús, þvottahús og geymslu. Loft og veggir er klætt spónaplötum og málað en strikaður furupanel í stofulofti. Gólf í íveruherbergjum og eldhúsi er fljótandi parket en steinflísar í anddyri og máluð gólf á baði, í þvottahúsi og geymslu. Í eldhúsi er upprunaleg eldhúsinnrétting. Á baði er salerni, baðkar, sturta og vaskur í vaskskáp og lítill spegilskápur. Í svefnherbergjum eru lausir skápar.

Hurðir í húsinu eru innfluttar spjaldahurðir, gluggar eru úr furu með tvöföldu gleri, ofnar eru með bakrennslislokum og raflögn hefðbundin. Stór timburverönd er sunnan og suðaustan við húsið. Ástand hússins hið innra er gott. Húsið hefur lítið verið endurnýjað að utan og ákveðnir þættir viðhaldsþurfi, einkum járn á þaki, vindskeiðar og klæðning yfir gluggum.

Bílskúrinn er sömuleiðis standklætt timbur með stölluðu járni á þaki. Skúrinn er einangraður og málaður og steinflísar á gólfi. Þar er bílskúrshurð með sjálfvirkum opnara. Ástand skúrsins er gott.

Niðurstaða. 

Af hálfu kæranda er þess krafist að ákvörðunum Fasteignaskrár Íslands verði hnekkt og sanngjarnt mat sett á fasteignina.   

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a..

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.“ 

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir:

„Við ákvörðun matsverðs skv. 27. gr. skal eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gagnverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gagnverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.“

Hið kærða fasteignamat Heiðarbrúnar [...] er tók gildi 31. desember 2009 er 20.139.000 kr. Þar af er mat lóðar 2.337.000 kr. Matið miðast við verðlag í febrúarmánuði 2009, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 og 15. gr. laga nr. 83/2008.

Kærandi gerði athugasemdir við tilkynnt fasteignamat 2010 þann 23. júní 2009.  Þar kom meðal annars fram að komið sé að dýru viðhaldi á þaki, vindskeiðum, gluggum o.fl.  Fasteignaskrá Íslands úrskurðaði þann 30. nóvember 2009 að áður tilkynnt fasteignamat skyldi lækkað úr 22.400.000 kr. í 19.180.000 kr. Skoðun fasteignarinnar var ekki þáttur í málsmeðferð sem hefði með hliðsjón af efni athugasemda kæranda verið eðlilegt. Þann 3. desember 2009 óskaði kærandi með tölvupósti eftir rökstuðningi. Rökstuðningur var veittur var með bréfi Fasteignaskrár Íslands þann 7. desember 2009.  Rökstuðningurinn var eingöngu almenns eðlis þar sem raktar voru helstu breytingar sem urðu á framkvæmd fasteignamats með lögum nr. 83/2008 en ekki var vikið sérstaklega að fasteign kæranda eða athugasemdum hans. Kærandi mun í símtali hafa óskað eftir að fasteignin væri skoðuð sem samkvæmt greinargerð Fasteignaskrár var gert 15. desember 2009. Tilkynning um leiðrétt fasteignamat 2010 er dagsett 21. desember 2009 en samkvæmt henni var fasteignamat eignarinnar hækkað í 20.139.000 kr. Ekki kemur fram í tilkynningunni í hverju sú leiðrétting fólst. Þótt málsmeðferð Fasteignaskrár hafi þannig að ýmsu leyti verið áfátt mun nefndin taka málið til efnislegrar afgreiðslu.  

Við vettvangsskoðun hinn 20. apríl 2010 kom fram að nokkuð skortir á að frágangur hússins hið innra sé í samræmi við það sem teljast má venja í fullgerðu húsi. Þannig er forstofusnyrting ófrágengin og án tækja, engir fastir skápar í herbergjum og frágangi á baði og víðar ábótavant. Eignin lítur vel út hið ytra en skoðun staðfesti að komið er að allmiklu viðhaldi einkum á þaki og yfir gluggum. Það er skoðun Yfirfasteignamats-nefndar að frágangur og ástand eignarinnar víki nokkuð frá hinum almennu reikniforsendum Fasteignaskrár Íslands. Nefndin telur með hliðsjón af framan sögðu fasteignamat eignarinnar hæfilega metið 18.700.000 kr., þar af lóðarmat 2.000.000 kr. á verðlagi í febrúar 2009.

      Úrskurðarorð

     Fasteignamat Heiðarbrúnar [...], Stokkseyri, fastanúmer [...], telst hæfilega ákvarðað 18.700.000 kr., þar af lóðarmat 2.000.000 kr. í fasteignamati því sem  gildi tók 31. desember 2009.

                                         __________________________

                                               Pétur Stefánsson

__________________________            _________________________

      Guðný Björnsdóttir                           Friðrik Már Baldursson