Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 11/2009

Ár 2010, fimmtudaginn 6. maí, var af Yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 11/2009 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dagsettu 28. desember 2009, kærir Ólafur Jónsson f.h. Birgðastöðvarinnar Miðsands, kt. 591206-1410, ákvörðun Fasteignaskrár Íslands frá 28. desember 2009 a) um að hafna niðurfellingu á fasteignamati matshluta 03, 04 og 17 að Digrilækur 1 í Hvalfjarðarsveit og b) um að hafna lækkun fasteignamats lóðarinnar og c) að hafnarmannvirkjum á lóðinni verði ákvarðað ákveðið hlutfall af heildarlóð.

Krafa kæranda er að úrskurður Fasteignaskrár Íslands verði felldur úr gildi og að nefndin felli niður fasteignamat á matshluta 03, 04 og 17 að Digralæk 1 í Hvalfjarðarsveit, fastanúmer. 231-4276, lækki fasteignamat lóðarinnar Digrilækur 1, landnúmer. 213145, og ákvarði að hafnarmannvirkjum á lóðinni verði ákvarðað ákveðið hlutfall af heildarlóð.

Til vara krefst kærandi þess að framangreind ákvörðun Fasteignaskrár Íslands verði felld úr gildi og lagt verði fyrir kærða að taka nýja ákvörðun.

I.

Um valdsvið Yfirfasteignamatsnefndar fer eftir 34. gr. laga nr. 6/2001 þar sem segir í 1. mgr. að hagsmunaaðilar geti kært niðurstöðu endurmats til Yfirfasteignamatsnefndar. Um endurmat fasteignamats er í lögunum fjallað í 31., 32. og 32. gr. a. Samkvæmt því er utan valdsviðs Yfirfasteignamatsnefndar að úrskurða um kröfu kæranda um niðurfellingu fasteignamats á dæluhúsum og bryggju og kröfu um að hafnarmannvirkjum á lóðinni verði ákvarðað ákveðið hlutfall af heildarlóð. Þessum kröfuliðum ber því að vísa frá Yfirfasteignamatsnefnd.  

 

Hvað varðar kröfu um endurskoðun á fasteignamati heildarlóðarinnar vísar kærandi til þess að lóðarmat sé umtalsvert hærra en lóðamat aðliggjandi viðskipta- og þjónustulóða. Telur kærandi að ekki hafi verið litið til jafnræðisreglna í hinum kærða úrskurði. Þá hafi kærandi ekki fengið við endurákvörðun fasteignamats að gæta andmælaréttar síns samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 gagnvart rökum sveitarfélagsins í bréfi lögmanns þess dagsettu 12. júní 2009.

 

II.

 

Kæran var send Fasteignaskrá Íslands og Hvalfjarðarsveit til umsagnar með bréfum dagsettum 8. janúar 2010. Umsögn af hálfu Hvalfjarðarsveitar barst með bréfi Jóns Hauks Haukssonar hdl., dagsettu 27. janúar 2010, þar sem afstaða sveitarfélagsins er reifuð.

 

Hvað varðar kröfu kæranda um lækkun fasteignamats kemur m.a. annars fram í bréfi lögmannsins að ekki liggi annað fyrir en að við endurmatið hafi verið beitt almennum matsaðferðum. Málsástæður kæranda beinist fyrst og fremst að því að sumar nálægar lóðir séu lægra metnar. Ekki hafi verið sýnt fram á að vegna einhverra eiginleika lóðarinnar sjálfrar sé hún of hátt metin. Að þessu leyti sé málið vanreifað af hálfu kæranda. Þá segir að eins og kærandi setji fram kröfur sínar og málsástæður virðist sem hann geri kröfu til þess að Yfirfasteignamatsnefnd ákvarði nýtt mat á lóðir. Lagaheimildir séu ekki fyrir þeirri málsmeðferð. Um endurmat fasteigna gildi fastmótaðar reglur skv. 31. gr. laga nr. 6/2001. Slík málsmeðferð sem þar sé fjallað um hafi ekki verið sett af stað og því verði ekki með úrskurði í þessu kærumáli sett fram endurmat á lóðinni.

 

Umsögn Fasteignaskrár Íslands er dagsett 1. febrúar 2010. Þar er vísað til málavaxtalýsingar og efnislegs rökstuðnings sem komi fram í hinum kærða úrskurði. Hvað varðar málsástæðu kæranda um að hann hafi ekki fengið að gæta andmælaréttar síns samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar sem hann hafi ekki fengið að kynna sér mótrök Hvalfjarðarsveitar vegna kröfu um lækkkun fasteignamats heildarlóðar segir í bréfinu:

 

Ítarleg greinargerð sveitarfélagsins frá 27. mars 2009 var send kæranda til kynningar og umsagnar með bréfi stofnunarinnar, dags. 20. maí 2009. Í svarbréfi kæranda, dags. 5. júní 2009, segir að kærandi sjái ekki tilefni til þess að gera frekari grein fyrir sjónarmiðum sínum þar sem að mati félagsins sé um einfalt álitaefni að ræða. Í fyrrgreindri greinargerð óskaði sveitarfélagið eftir að fá að gæta hagsmuna sinna ef fallist yrði á kröfu um að framkvæma endurmat fasteignarinnar. Í framhaldi af því var sveitarfélaginu kynnt með bréfi, dags. 20. maí 2009, að sú krafa yrði tekin til efnislegrar meðferðar og því veittur frestur til að gera grein fyrir sjónarmiðum sínum til hennar. Bent er á að kæranda var sent afrit af því bréfi. Í bréfi lögmanns sveitarfélagsins, dags. 12. júní 2009, var byggt á sömu efnislegu rökum og fram höfðu komið í fyrri greinargerð þess. Vísað var til þess að mörg ár væru liðin síðan sambærilegar eignir á svæðinu hefðu skipt um eigendur og bent á að land Digralækjar 1 væri það land sem hefði nýlega verið selt og því væri hugsanlegt að hafa það til hliðsjónar við ákvörðun á nýju matsverði. Það væri fremur talið leiða til hækkunar á matsverði sambærilegs lands í nágrenninu fremur en að Digrilækur 1 lækki til samræmis við úrelt matsverð á landi í nágrenninu. Sveitarfélagið bendir á að sú lóð sem kærandi hafði nefnt til viðmiðunar væri einungis nýtt undir iðnað að hluta og væri sérstaklega afmarkað á skipulagsuppdrætti hvaða land það væri.

 

Það var mat stofnunarinnar að ekki hafi borist nein ný efnisleg rök í málinu af hálfu sveitarfélagsins sem kallaði á frekari sjónarmið kæranda með vísan til meginreglu 13. gr. laga nr. 37/1993  um andmælarétt sem áskilur að gefa eigi aðila kost á að tjá sig um efni máls áður en ákvörðun í því er tekin ef ekki liggi fyrir í gögnum málsins afstaða hans. Það kann að vera álitamál hversu oft það skuli kalla eftir sjónarmiðum aðila í máli sem þessu, en báðir aðilar höfðu tvisvar gert skriflega grein fyrir sjónarmiðum sínum. Kæranda mátti vera kunnugt um meginsjónarmið sveitarfélagsins til kröfu hans um lækkun lóðarmats fasteignarinnar, en þau höfðu áður komið fram í fyrstu greinargerð þess þó svo þar hafi ekki verið getið nokkurra fasteigna sem sveitarfélagið tók í dæmaskyni til samanburðar um fasteignamat sambærilegra fasteigna á svæðinu.

 

Samkvæmt hinum kærða úrskurði skyldi fasteignamat lóðarinnar standa óbreytt. Í forsendum hans kemur m.a. fram að skoðun lóðarinnar hafi farið fram af hálfu matsfulltrúa Fasteignaskrár Íslands þann 8. september 2009. Um sé að ræða 186.000 fermetra skipulagða iðnaðarlóð í dreifbýli sem sé að öllu leyti nýtanleg til þeirrar starfsemi. Þess beri að geta að útreikningur fasteignamats í matskerfi Fasteignaskrár Íslands takmarkist við hámarksstærð að 90.000 fermetrum og hækki fasteignamat lóðar því ekki eftir að þeirri lóðarstærð er náð. Þá sé landinu skipt upp í matssvæði og svæðisstuðull ákveðinn fyrir hvert þeirra. Með svæðisstuðli sé reynt að leggja mat á hvaða áhrif staðsetning hefur á fasteignaverð. Svæðisstuðull sé lágur á svæðinu sem hér um ræði eða sem nemi 0,1189, en til samanburðar megi nefna að svæðisstuðull í Reykjavík er 1,0. Með vísan til þess hafi ákveðnir þættir þegar áhrif til lækkunar lóðarmatsins og sé kröfu um lækkun fasteignamats því hafnað.

 

Umsagnir Hvalfjarðarsveitar og Fasteignaskrár Íslands voru sendar kæranda með bréfum dagsettum 5. febrúar 2010 og honum gefinn kostur á að koma með athugasemdir. Athugasemdir bárust með bréfi dagsettu 12. febrúar 2010.

 

Hvað varðar athugasemdir við umsögn Fasteignaskrár Íslands segir í bréfinu að kærandi sé ósammála því að ekki hafi verið ástæða til þess að veita andmælarétt vegna bréfs lögmanns Hvalfjarðarsveitar dagsetts 12. júlí 2009. Í bréfi lögmannsins hafi komið fram ný mótrök varðandi samanburð við fasteignina Litlasand. Þá hafi verið taldar upp eignir, sem ekki hafi verið minnst á áður, og þær bornar saman við eign kæranda.

 

Þá gerir kærandi m.a. athugasemd við það mat lögmanns sveitarfélagsins að vanreifað sé af hálfu kæranda af hverju lóðin skuli koma til endurmats, þar sem ekki sé vísað til eiginleika lóðarinnar sjálfrar. Að mati kæranda er með því að vísa til jafnræðisreglna vísað til eiginleika lóðarinnar, þ.e. með samanburði við aðrar lóðir. Þá bendir kærandi á að við meðferð stjórnsýslumála gildi 10. gr. stjórnsýslulaga um rannsóknarskyldu stjórnvalda og eigi sjónarmið um vanreifun því ekki við. Þá er í athugasemdum kæranda vísað til þess að málsmeðferð út frá 31. gr. laga nr. 6/2001 hafi þegar átt sér stað. Krafa um að yfirfasteignamatsnefnd ákvarði nýtt mat á lóðina sé byggð á 26. gr. stjórnsýslulaga.

 

III.

 

Yfirfasteignamatsnefnd fór í vettvangsgöngu að Digralæk 1 miðvikudaginn 7. apríl 2010. Í henni tóku þátt af hálfu Yfirfasteignamatsnefndar Pétur Stefánsson og Guðný Björnsdóttir ásamt ritara nefndarinnar Friðþjófi Sigurðssyni.  Mættir voru af hálfu kæranda Ólafur Jónsson verkefnastjóri og af hálfu Hvalfjarðarsveitar Skúli Lýðsson skipulags- og byggingarfulltrúi og Jón Haukur Hauksson hdl. Gengið var á vettvang og eignin skoðuð.

 

Matshluti 17 –olíubrygga.

Bryggjan er steypt dekk á steyptum þverbitum er standa á katóðuvörðum stálstólpum. Skráð byggingarár er 1967.

 

Matshluti 03 –dæluhús á bryggjuhaus.

Skráð stærð 66,6 m2, byggingarár 1967. Þar eru tvær dieseldrifnar sjódælur fyrir slökkvivatn og katóðubúnaður fyrir tæringarvörn bryggjunnar.

 

Matshluti 04 –dæluhús með steyptri brjóstvörn við bryggjusporðinn.

Skráð stærð 105,0 m2, byggingarár 1968. Húsið er einangrað og vel frágengið. Þar eru olíudælur til að tæma olíulagnir milli skips og tanka, ballestdælur fyrir skip og dælur fyrir neysluvatn.

 

Á bryggjuhaus er óskráð barkageymsla, báruklædd stálgrind u.þ.b. 2,5 x 15 m.

 

Lóðin Digrilækur 1 er skráð 18,62 ha. að stærð. Hluti lóðarinnar er á gamalli fyllingu næst bryggjunni og er á sléttlendi upp fyrir veg og nær þaðan nokkuð upp í hlíðina. Lóðin er öll nýtt fyrir byggingar og birgðageyma fyrir olíu. Aðspurður upplýsti fulltrúi kæranda að höfnin væri eingöngu nýtt til að taka á móti olíu fyrir birgðastöðina sem rekin er á lóðinni. Skip kom síðast í mars 2009.

 

Við vettvangsgöngu lagði fulltrúi kæranda fram skjal, mskj. nr. 17, „Minnispunktar og yfirlit yfir nokkur ákvæði laga sem skipta máli“.  Þá nefndi hann Grundartangahöfn, Borgarneshöfn, Akraneshöfn og Reykjavíkurhöfn sem sameinaðar hefðu verið í Faxaflóahöfnum sf. og ennfremur Miðsandshöfn og Litla-Sandshöfn sem báðar væru í fasteignamati.

 

IV. Niðurstaða

 

Krafa kæranda er í þremur liðum. Í fyrsta lagi krefst kærandi þess að fasteignamat dæluhúsa, matshluta 03 og 04 og bryggju, matshluta 17, verði fellt niður, í öðru lagi krefst kærandi  lækkunar á fasteignamati lóðarinnar Digrilækur 1, landnúmer. 213145, og í þriðja lagi að

hafnarmannvirkjum á lóðinni verði ákvarðað ákveðið hlutfall af heildarlóð. Til vara krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun Fasteignaskrár Íslands verði felld úr gildi og lagt verði fyrir kærða að taka nýja ákvörðun.

 

Til vara krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og lagt verði fyrir kærða að taka nýja ákvörðun.

 

Eins og fram er komið fer um valdsvið Yfirfasteignamatsnefndar eftir 34. gr. laga nr. 6/2001 þar sem segir í 1. mgr. að hagsmunaaðilar geti kært niðurstöðu endurmats til Yfirfasteignamatsnefndar. Samkvæmt því er utan valdsviðs nefndarinnar að úrskurða um kröfu kæranda um niðurfellingu fasteignamats og kröfu hans um að hafnarmannvirkjum á lóð verði ákvarðað hlutfall af heildarlóð. Ber því að vísa þeim kröfuliðum frá Yfirfasteignamatsnefnd. 

 

Í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, segir:

 

„Skráð matsverð fasteignar skal vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Taki matsgerð gildi á tímabilinu 1. mars til 30. desember skal miða við febrúarmánuð þar næst á undan matsgerð, sbr. 32. gr. a..

 

Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

 

Nánari reglur eru í reglugerð nr. 406/1978 um fasteignamat og fasteignaskráningu. Þar segir í 2. mgr. 7. gr. að meta skuli verð lands og lóða til grunnverðs með hliðsjón af líklegu söluverði sambærilegs lands í því héraði, sem um sé að ræða. Skuli þar tekið tillit til hvers konar kosta á hagnýtingu eignar að frátöldum hlunnindum, er meta eigi sérstaklega til grunnverðs skv. 5. mgr. greinarinnar.

 

Lóðin Digrilækur 1, landnúmer 213145, er skráð 18,62 ha. að stærð. Fasteignamat lóðarinnar er 54.700.000 kr. Til stuðnings kröfu sinni um lækkun fasteignamats lóðar vísar kærandi til þess að lóðarmat sé umtalsvert hærra en lóðamat aðliggjandi viðskipta- og þjónustulóða. Telur kærandi að ekki hafi verið litið til jafnræðisreglna í hinum kærða úrskurði. Þá hafi kærandi ekki fengið við endurákvörðun fasteignamats að gæta andmælaréttar síns samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 gagnvart rökum sveitarfélagsins í bréfi lögmanns þess dagsettu 12. júní 2009.

 

Með samningi 7. apríl 2008 keypti Skeljungur fasteignir ehf. húseignir, tækjabúnað og bryggju fyrrum olíubirgðastöðvar NATO í Hvalfirði ásamt u.þ.b. 18,62 ha. lóð. Kaupverð nam  473.100.000 kr. Kaupverð lóðarinnar er ekki sérgreint í samningi þessum. Hið kærða lóðarmat miðað við verðlag í febrúar 2009 nemur eins og fyrr segir 54.700.000 kr. Ekki liggja fyrir aðrar nýlegar sölur á landi í næsta nágrenni.

 

Yfirfasteignamatsnefnd hefur tekið saman eftirfarandi yfirlit um gildandi fasteignamat nokkurra helstu atvinnulóða í Hvalfirði:

 

Lóð

Lóðarmat

Stærð

Mkr/ha

Tegund lóðar

Digrilækur 1

54.700.000 kr.

18,62 ha

2,94

Viðsk. og þjónustulóð

Litli sandur Olíustöð

41.050.000 kr

82,6 ha

0,50

Viðsk. og þjónustulóð

Grundartangi álver

2.144.700.000 kr

90,0 ha

23,83

Iðn. og athafnalóð

Grundartangi járnblendi

430.150.000 kr

12,12 ha

35,49

Iðn. og athafnalóð

Grundartangi 5 GT tækni

42.800.000 kr

1,05 ha

40,76

Iðn. og athafnalóð



 

Eins og að líkum lætur er mikill munur á mati atvinnulóða yst og innst í firðinum. Lóðirnar innst í firðinum eru mismikið nýttar. Kærandi vísar til þess eins og áður sagði að mat hinnar kærðu lóðar sé umtalsvert hærra en mat aðliggjandi viðskipta- og þjónustulóða og ekki sé litið til jafnræðissjónarmiða í hinum kærða úrskurði. Einkum bendir hann á mat lóðarinnar Litli-Sandur Olíustöð með landnúmer 192332, sem nýtt sé  til „sambærilegrar starfsemi“. Ekki verður fallist á að hlutfallslegt verðmæti lóðarinnar Litla-sands Olíustöð sé sambærilegt þar sem um miklu stærri lóð er að ræða og einungis lítill hluti hennar nýtist sem viðskipta- og þjónustulóð.

 

Lóðin Digrilækur 1 er fullnýtt miðað við núverandi notkun. Hluti lóðarinnar er á sléttlendi næst sjó. Mikið aðdýpi er undan landi og skjól fyrir öldu innst í Hvalfirði. Það er skoðun Yfirfasteignamatsnefndar að hér sé um verðmæta aðstöðu að ræða og að ekkert sé framkomið sem gefi tilefni til að ætla að hið kærða fasteignamat lóðarinnar sé óeðlilega hátt. Fasteignamat lóðarinnar skal því vera óbreytt.

 

Til stuðnings varakröfu sinni um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi vísar kærandi til þess að hann hafi við endurákvörðun fasteignamats lóðarinnar ekki fengið að gæta andmælaréttar síns gagnvart rökum sveitarfélagsins í bréfi lögmanns þess dagsettu 12. júní 2009. Fallast má á það með kæranda að rétt málsmeðferð hefði verið að senda honum afrit bréfsins. Þegar litið er til efnis bréfsins og forsendna úrskurðarins þykir sá ágalli á málsmeðferð þó ekki eiga að valda því að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi.  

 

Úrskurðarorð

 

Fasteignamat lóðarinnar Digrilækur 1 í Hvalfjarðarsveit, landnúmer 213145, skal vera óbreytt.

 

Kröfu um niðurfellingu fasteignamats og kröfu um að hafnarmannvirkjum á lóð verði ákvarðað hlutfall af heildarlóð er vísað frá Yfirfasteignamatsnefnd.

 

 

                                              _________________________

                                                         Pétur Stefánsson

 

     

            Guðný Björnsdóttir                                         Friðrik Már Baldursson

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn