Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 21/2010

Ár 2011, þriðjudaginn 4. janúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í málinu nr. 21/2010 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi dags. 3. ágúst 2010 kærði Sigurður Örn Hilmarsson hdl. f.h. Helga Magnússonar, kt. 011143-3429 og Péturs Aðalsteins Einarssonar, kt. 280458-2959, álagningu Reykjavíkur­borgar á fasteignaskatti fyrir fasteignina Úlfarsbraut 38-40 í Reykjavík og gerði kröfu um endur­greiðslu greiddra fasteignaskatta undanfarinna ára vegna fasteignarinnar.

 

Hinn 8. september 2010 óskaði yfirfast­eigna­matsnefnd eftir umsögn frá Reykjavíkurborg. Umsögn Reykjavíkurborgar, dagsett 1. nóvember 2010, barst nefndinni 3. nóvember 2010. Kærendum var gefinn kostur á að koma að athugasemdum vegna umsagnar Reykjavíkurborgar og gerðu það með greinargerð, sem dagsett er 18. nóvember 2010. 

 

Yfir­fasteignamatsnefnd skoðaði eignina 20. nóvember 2010. Við þá vettvangsgöngu var lögmaður kærenda ekki viðstaddur. Nefndin boðaði lögmenn aðila til sín og mættu þeir á fund nefndarinnar 22. desember 2010 og gerðu stuttlega grein fyrir helstu sjónarmiðum umbjóðenda sinna. Málið var tekið til úrskurðar 22. desember 2010.

 

Sjónarmið kæranda.

Kröfur kærenda eru að álagning Reykjavíkurborgar á fasteignaskatti fyrir fasteignina við Úlfarsbraut 38-40 verði felld úr gildi og að Reykjavíkurborg verði gert að endurgreiða kærendum álagða og greidda fasteignaskatta undanfarinna ára vegna fasteignarinnar.

 

Sjónarmið kærenda koma fram í kæru og athugasemdum kærenda vegna umsagnar Reykja­víkur­borgar.

 

Í kæru kemur fram að kærendur hafi greitt fasteignaskatt af Úlfarsbraut 38-40 undanfarin ár og haldið fram að kærendur séu ekki réttir greiðendur skattsins, að lagastoð skorti fyrir skatt­heimtunni. Vísað er til 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga, þar sem mælt er fyrir um að eigandi greiði skattinn, nema um leigujarðir, leigulóðir eða önnur samnings­bundin jarðarafnot sé að ræða. Þá greiðist skatturinn af ábúanda eða notanda. Í nefndri lagagrein sé meginreglan sú að eigandi greiði skattinn og Reykjavíkurborg sé eigandi lóðar­innar. Það er sögð vera undanþága frá megin­reglunni þar sem mælt er fyrir um greiðslu­skyldu ábúenda eða notenda leigujarða, leigulóða eða annarra samningsbundinna jarðar­afnota. Því er haldið fram að í þessu máli reyni á undan­tekningu frá þeirri meginreglu að eigandi greiði skattinn, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 og slíkar íþyngjandi undanþágur beri að skýra þröngt.

 

Fullyrt er að ekki hafi verið gerður lóðarleigusamningur um Úlfarsbraut 38-40 og því sé ljóst að gjaldskyldan verði ekki byggð á heimild laga til skattlagningar leigujarða eða leigulóða.

 

Þá sé einnig ljóst að ekki sé um samningsbundin jarðarafnot að ræða þar sem ekki sé um jörð að ræða heldur lóð í þéttbýli. Hvað jörð varðar vísa kærendur til skilgreiningar í 2. mgr. 14. gr. jarðalaga nr. 81/2001. Þá er vísað til þess að engar framkvæmdir eru hafnar á lóðinni og kærendur hafi ekki nýtt hana á nokkurn hátt.

 

Kærendur hafna því að lóðin sé leigulóð. Vísað er til þess að það sé hugtaksskilyrði leigulóðar að lóðarleigusamningur hafi verið gerður milli eiganda og leigjanda. Slíkum samningi sé ekki fyrir að fara og lóðin geti því ekki talist leigulóð. Því er hafnað að innheimt hafi verið lóðar­leiga frá 1. janúar 2008 enda væri enginn grundvöllur fyrir slíkri innheimtu.

 

Því er hafnað að kærendur séu lóðarhafar umræddar lóðar og þar með notendur hennar og leigjendur, eins og haldið sé fram í umsögn Reykjavíkurborgar. Viðurkennt er að kærendur séu lóðarhafar en hugtakið hafi engar sérstakar lögfylgjur, en vísi aðeins til þess að borgarráð hafi úthlutað eða selt viðkomandi byggingarrétt á tiltekinni lóð. Það er ekki fallist á að kærendur séu notendur lóðarinnar fyrir það eitt að hafa fengið byggingarrétt sem þeir hafi kosið að nýta sér ekki.

 

Vísað er til 40. gr. og 77. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 þar sem segir m.a. að engan skatt megi leggja á nema með lögum. Af þessum ákvæðum leiði að ekki verði lögð á menn önnur opinber gjöld en þau sem lög örugglega heimili. Vísað er til dóma­fram­kvæmdar Hæstaréttar Íslands um að skýra beri þröngt slíkar lagaheimildir.

 

Um kæruheimild er vísað til 3. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995, lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins og 40. og 77. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944. Vegna kröfu um endurgreiðslu fasteigna­skattsins er vísað til laga nr. 29/1995 um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda.

 

Sjónarmið Reykjavíkurborgar.

Reykjavíkurborg gerir kröfu um að kröfum kærenda verði hafnað og álagning fasteignaskatts fyrir árin 2008, 2009 og 2010 verði látin standa óbreytt. Fram kemur að kærendur hafi greitt álagðan fasteignaskatt fyrir árið 2008.

 

Rakið er að borgarráð samþykkti 6. apríl 2006 að selja kærendum byggingarrétt fyrir tveggja íbúða parhúsi á lóð nr. 38-40 við Úlfarsbraut í Reykjavík. Verð byggingarréttarins hafi verið kr. 18.000.500, þar af gatnagerðargjald kr. 4.712.850, miðað við 450 gólfferm. hús, og þetta gjald hafi kærendur greitt 18. og 19. maí 2007.

 

Um lóðina Úlfarsbraut 38-40 gildi útboðsskilmálar fyrir Úlfarsárdal 2006, almennir skilmálar fyrir úthlutun lóða og sölu byggingarréttar, útg. í janúar 2006, og deiliskipulagsskilmálar fyrir Úlfarsárdal.

 

Samkvæmt almennum skilmálum fyrir úthlutun lóða og sölu byggingarréttar, útg. í janúar 2006, komi fram að lóðarhafi sé hver sá sem fái úthlutað byggingarrétti á lóð og séu lóðirnar afhentar í því ástandi sem þær eru á svokölluðum B-degi. Vísað er til þess að í úthlutunarbréfi borgarstjóra til kærenda, sem sagt er dags. 6. apríl 2006, komi fram að lóðin sé ekki byggingarhæf en lóðarhöfum verði send sérstök tilkynning þegar hún teljist byggingarhæf og miðist upphaf fresta skv. grein 1.6 í almennum skilmálum fyrir úthlutun lóða og sölu byggingarréttar við þann dag, svokallaðan B-dag.

 

Með bréfi, dags. 23. október 2006, hafi lóðarhöfum verið tilkynnt að lóðin yrði byggingarhæf 31. október 2006. Með vísan til þess hafi lóðin verið afhent kærendum þann dag. Samkvæmt þeim skilmálum sem um lóðina gilda sé ótvírætt um leigulóð að ræða. Reykja­víkur­borg hafi ráðstafað lóðarréttindunum til lóðarhafanna í samræmi við þá skilmála og lóðarhafarnir hafi gengist undir þessa skilmála með greiðslu lóðargjaldanna. Með greiðslunni hafi komist á bindandi samningur um lóðina og þá skilmála, sem um hana gildi, þar á meðal að um leiguafnot af lóðinni væri að ræða sem heimili lóðarhöfum engin önnur afnot af lóðinni.

 

Þá kemur fram að á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. ágúst 2007 hafi verið samþykkt umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir parhúsi að Úlfarsbraut 38-40.

 

Vísað er til þess að í gr. 1.16 í almennum skilmálum fyrir úthlutun lóða og sölu byggingar­réttar, útg. í janúar 2006, komi fram að lóðarleigusamningur sé gerður við lóðarhafa að fullnægðum tilteknum skilyrðum, sbr. einnig gr. 6.2 í útboðsskilmálum fyrir Úlfarsárdal 2006. Þar sem kærendur hafi ekki uppfyllt þau skilyrði sem skilmálarnir kveði á um hafi lóðar­leigu­samningur ekki verið gerður.

 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er á því byggt að álagning fasteignaskatts vegna lóðarinnar Úlfarsbraut 38-40 sé lögmæt og í samræmi við ákvæði laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitar­félaga. Þeirri röksemdarfærslu kærenda er alfarið hafnað að þeir séu ekki réttir greiðendur fasteignaskattsins þar sem ekki hafi verið gerður við þá lóðarleigusamningur. Í lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga komi fram að tekjustofnar sveitarfélaga séu m.a. fasteignaskattur, auk þess sem sveitar­félög hafi m.a. tekjur af lóðarleigu. Stofn til álagningar fasteignaskatts sé fasteignamat viðkomandi fasteigna og skuli leggja fasteigna­skatt árlega á allar fasteignir sem metnar séu í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári samkvæmt fasteignaskrá, sbr. 1. og 2. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Á grundvelli fasteignamats umræddrar eignar hafi verið lagður fasteignaskattur á lóðina frá 1. janúar 2008. Þá hafi verið innheimt lóðarleiga frá sama tíma.

 

Í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga komi fram að eigendur greiði umræddan fasteignaskatt en þegar um sé að ræða leigujarðir, leigulóðir eða önnur samnings­bundin jarðarafnot þá greiði ábúandi eða notandi fasteignaskattinn. Skýr lagaheimild liggi því fyrir um heimild sveitarstjórna að leggja fasteignaskatt á notendur lóða í eigu Reykjavíkurborgar. Ljóst sé að umrædd lóð að Úlfarsbraut 38-40 sé leigulóð í eigu Reykja­víkurborgar. Kærendur séu lóðarhafar umræddrar lóðar og þar með notendur hennar og leigjendur, enda hafi lóðin verið afhent þeim 31. október 2006. Í lögunum komi hvergi fram að hugtakið notandi eigi eingöngu við um þá lóðarhafa sem gerður hafi verið skriflegur lóðar­leigusamningur við enda fari það eftir skilmálum Reykjavíkurborgar hverju sinni hvenær lóðar­leigusamningar séu gerðir. Lóðarhafar séu hins vegar umráðamenn og notendur þeirra lóða sem þeir hafi keypt byggingarrétt á frá afhendingartíma lóða óháð því hvenær formlegur lóðar­leigu­samningur er gerður. 

 

Með vísan til framanritaðs og gagna málsins að öðru leyti hafnar Reykjavíkurborg þeim sjónarmiðum kærenda alfarið að kærendur séu ekki réttir greiðendur gjaldsins og lagastoð skorti fyrir skattheimtunni.

 

Niðurstaða.

Samkvæmt 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga skal leggja fasteignaskatta á allar fasteignir sem metnar eru í fasteignamati 31. desember á næstliðnu ári, nema sérstakar undanþágur eigi við. Ákvæðið er útfært nánar í 1. gr. reglugerðar nr. 1160/2005 um fast­eigna­skatt. Þá kemur fram í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 að eigendur greiði fast­eigna­skattinn, nema þegar um leigujarðir, leigulóðir eða önnur samningsbundin jarðar­afnot er að ræða, en þá greiðir ábúandi eða notandi skattinn. Sambærilegt ákvæði er í 12. gr. reglu­gerðar nr. 1160/2005 um fasteignaskatt.

 

Í reglugerð nr. 406/1978, um fasteignaskráningu og fasteignamat, sbr. reglugerð nr. 458/1998 um breytingu á henni, er í gr. 1.3. vísað til umráðamanns eignar. Í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 um tekju­stofna sveitarfélaga er gjaldskylda vegna fasteignaskatta felld á eiganda, ábúanda eða notanda eignar.

 

Í málinu er ekki ágreiningur um skatthlutfall eða um fasteignamat lóðarinnar nr. 38-40 við Úlfarsbraut í Reykjavík. Ágreiningurinn snýst um hvort telja beri kærendur gjaldskylda vegna fasteignaskatts af eigninni.

 

Í apríl 2006 seldi Reykjavíkurborg kærendum byggingarrétt fyrir tveggja íbúða parhús á lóð nr. 38-40 við Úlfarsbraut í Reykjavík. Samkvæmt því sem fram hefur komið af hálfu Reykjavíkurborgar og ekki verið andmælt af hálfu kærenda greiddu kærendur uppsett verð fyrir þennan byggingarrétt og fengu lóðinni úthlutað til sín.

 

Staðfest var í vettvangsgöngu yfirfasteignamatsnefndar að engar framkvæmdir eru ennþá hafnar á lóðinni. Hins vegar liggur fyrir að samþykktar hafa verið teikningar af tveggja íbúða parhúsi. Í málflutningi kærenda hefur komið fram að þeir eru lóðarhafar og handhafar byggingarréttar á lóðinni. Það er staðfest í fasteignaskrá Þjóðskrár þar sem eignin er skráð á byggingarstigi 1, sbr. ÍST 51:2001.

 

Af því sem að framan er rakið verður ekki annað ráðið en að kærendur séu notendur lóðarinnar við Úlfarsbraut 38-40 í Reykjavík í skilningi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 og að þeir séu því gjaldskyldir vegna fasteignaskatta af eigninni. Samkvæmt því ber að hafna kröfum kærenda hvað gjaldskyldu varðar.

 

Kærandi gerir einnig kröfu um endurgreiðslu fasteignaskatts fyrri ára. Í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga segir um valdsvið yfirfasteignamats­nefndar að skjóta megi úrskurði Fasteignamats ríkisins um gjaldstofn til nefndarinnar sem skeri einnig úr ágreiningi um gjaldskyldu. Það er því utan valdsviðs nefndarinnar að úrskurða um endur­greiðslu vegna fasteignaskatts fyrri ára. Samkvæmt því ber að vísa þeirri kröfu frá nefndinni.

 

Úrskurðarorð

Kærendur eru gjaldskyldir vegna fasteignaskatts 2010 af lóðinni nr. 38-40 við Úlfarsbraut í Reykjavík. Kröfu um endurgreiðslu fasteignaskatts fyrri ára er vísað frá yfirfasteigna­matsnefnd.

 

Reykjavík, 4. janúar 2011,

 

______________________________

Jón Haukur Hauksson

 

______________________________

Inga Hersteinsdóttir

______________________________

Sveinn Agnarsson



 

 



Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn