Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 5/2013

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 23. desember 2013 í máli nr. 5/2013.

Fasteign:  Háaleitishlað 26, Keflavíkurflugvelli, Reykjanesbæ, fnr. 231-7661.

Kæruefni:  Fasteignamat.

 Árið 2013, mánudaginn 23. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 5/2013 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með erindi dags. 27. maí 2013, kærði Björn Óli Hauksson fyrir hönd Isavia ohf, kt. 550210-0370, ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati eignarinnar Háaleitishlaði 26, Keflavíkurflugvelli, fnr. 231-7661 (flugskýli 885), landnr. 217-582,  fyrir árið 2013. Samdægurs barst með tölvupósti beiðni frá kæranda um staðfestingu á móttöku kærunnar ásamt fylgigögnum. Þann 28. maí 2013 staðfesti yfirfasteignamatsnefnd móttöku með tölvupósti og jafnframt var kæranda tilkynnt að skipunartími nefndarinnar hefði runnið út 15. maí 2013 og að ný nefnd hefði ekki verið skipuð.

Þann 29. ágúst 2013 tilkynnti yfrfasteignamatsnefnd kæranda með bréfi að ný nefnd hefði verið skipuð. Nefndin óskaði jafnframt eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og Reykjanesbæ með bréfum, dags. 29. ágúst 2013. Umbeðnar umsagnir bárust frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 20. september 2013, og frá Reykjanesbæ með bréfi, dags. 1. október 2013. Umsagnirnar voru sendar málsaðiljum til kynningar og athugasemda með bréfi, dags. 2. október 2013. Engar frekari athugasemdir bárust.

Með bréfi, dags. 14. október 2013, var málsaðiljum tilkynnt um vettvangsgöngu að Háaleitishlaði 26, Keflavíkurflugvelli. Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði eignina þann 2. nóvember 2013 í fylgd tveggja fulltrúa kæranda. Yfirfasteignamatsnefnd óskaði frekari upplýsinga frá kæranda með tölvupósti þann 5. nóvember 2013 sem bárust nefndinni þann 7. nóvember 2013. Málið var tekið til úrskurðar þann 13. nóvember 2013.

Málsatvik

Með erindi til Þjóðskrár Íslands, dags. 21. desember 2012, óskaði kærandi eftir endurmati á umræddri fasteign. Óskað var eftir lækkun fasteignamats í ljósi ástands hússins og fyrirhugaðs niðurrifs þess. Matsmenn Þjóðskrár skoðuðu eignina þann 31. janúar 2013 og á grundvelli skoðunarinnar var fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2013 lækkað úr 569.900 þús. kr. í 448.550 þús. kr. Kæranda var tilkynnt um lækkunina með bréfi, dags. 2[7]. febrúar 2013. Þjóðskrá barst í kjölfarið beiðni um rökstuðning frá skipulags- og byggingafulltrúa Keflavíkurvallar fyrir hönd kæranda þann 18. mars 2013 og var rökstuðningur veittur með bréfi, dags. 2. apríl 2013.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun Þjóðskrár Íslands og hefur því kært hana til nefndarinnar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda

Kærandi fullyrðir í fyrrgreindu erindi sínu til yfirfasteignamatsnefndar að fasteignin Háaleitishlað 26, sem er 17.200 m2 flugskýli, byggt árið 1957, sé í raun ónýt og til engra hluta nothæf. Eignin skili eigenda engum tekjum og ljóst sé  að leggja þurfi í umtalsverðan kostnað til að koma byggingunni í nothæft ástand og jafnframt að hagkvæmara væri að reisa nýja byggingu en ráðast í slíkar framkvæmdir. Í erindinu gagnýrnir kærandi jafnframt sérstaklega skort á efnislegum rökstuðningi fyrir niðurstöðu Þjóðskrár Íslands.

Kærandi vísar til 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna þar sem fram kemur að skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Jafnframt kemur fram í 2. mgr. að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar.

Telur kærandi að niðurstaða endurmatsins endurspegli ekki rétt „gangverð“ skýlisins og að ekki sé tekið tillit til „mögulegrar nýtingar, nýtingarmöguleika“ eða takmörkunar þar á eins og ráðgert sé í ákvæðum 27. gr. laga nr. 6/2001. Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til ákvæða 3. tl. 7. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, með síðari breytingum, varðandi ásigkomulag byggingarinnar og viðhald eða 3. tl. 8. gr. reglugerðarinnar varðandi hagnýtingarkosti eða takmarkana á þeim.

Kærandi bendir á að fyrir liggi beiðni um niðurrif flugskýlisins. Skýlið  hafi verið byggt árið 1957 af bandaríkjaher miðað við þarfir þess tíma og staðla og viðmið þeirra tíma. Byggingunni hafi ekki verið haldið við nema að því marki að koma í veg fyrir tjón af völdum hennar allt frá árinu 2005 þegar ákvörðun um brottför hersins lá fyrir og reyndar mjög takmarkað frá því um aldamótin 2000 vegna aðhaldsaðgerða hjá hernum. Þá sé búið að loka fyrir vatn til byggingarinnar.

Auk framangreinds uppfylli skýlið ekki lágmarkskröfur núgildandi byggingarreglugerðar og því geti engin starfsemi farið fram í henni að óbreyttu. Kostnaður við breytingar til að uppfylla kröfur væri umtalsverður, væntanlega ekki undir 50-100 þús kr. á fermetra, eða um 1,5 milljarður. Þá væru ekki meðtaldir ýmsir annmarkar á byggingunni með hliðsjón af hönnun flugskýla fyrir stærri loftför í dag. Enn fremur hafi komið fram við skoðun að nokkuð af asbesti sé að finna í byggingunni sem þurfi að fjarlægja áður en slík nýting gæti hafist.

Ítrekað hafi verið leitast við að koma skýlinu í not, en án árangurs. Skýlið hafi aðeins í örfáum tilvikum verið nýtt sem skjól fyrir loftför vegna vályndra veðra, sem hafi litlum tekjum skilað og engan veginn staðið undir rekstri byggingarinnar. Þannig hafi komið til skoðunar að starfsemi og rekstur borgaralegra loftfara til hernaðaræfinga yrði í skýlinu en ekkert hafi orðið af því vegna ýmissa annmarka á því og mikils rekstrarkostnaðar (u.þ.b. 130 millj. á ári). Ennfremur hafi staðsetning skýlisins innan haftasvæðis flugverndar á alþjóðaflugvelli gert það ókleift að koma þar fyrir annarri starfsemi en flugtengdri.

Kærandi telur að tilvísum Þjóðskrár Íslands til gangverðs eða samanburðar við önnur flugskýli á Fálkavöllum eigi ekki við enda hafi þau verið byggð miðað við borgaraleg afnot og nútíma íslenskar kröfur sem gerðar séu til slíkra bygginga í fullum notum. Umrætt flugskýli standist engan samanburð við þau og verði ekki nýtt nema með ærnum tilkostnaði. Engin sambærileg eign hafi gengið kaupum og sölum. Skýlið bíði niðurrifs og sé ekki meira virði en járnið sem í því er og hugsanlega mætti endurnýta en það muni aldrei standa undir kostnaði við niðurrifið.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í áður nefndri umsögn Þjóðskrár Íslands kemur fram að samkvæmt 2. gr. laga nr. 6/2001 beri stofnuninni  að meta allar fasteignir til verðs eftir því sem næst verður komist á hverjum tíma. Þá bendir stofnunin á að meginreglan um hvernig fasteignamat skuli unnið sé að finna í 1. mgr. 27. gr. laganna. Þar segi að fasteignamat skuli vera gangverð eignarinnar. Orðið gangverð vísi til þess verðs sem ætla megi að eignir hafi almennt á markaði, þ.e. þess verðs sem algengast sé að greiða fyrir í viðskiptum með sambærilegar eignir. Ef lítið sé um viðskipti með sambærilegar eignir geti verið að gangverð þeirra sé ekki þekkt og beri þá að líta til annarra þátta, en þeir séu tilgreindir í 2. mgr. sömu greinar.

Stofnunin bendir jafnframt á að mest allt atvinnuhúsnæði á landinu sé metið með aðferðum sem teknar voru upp við endurmat fasteignamats árið 2001 og byggi á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Verðmatið sé þannig byggt á byggingarkostnaði að teknu tilliti til afskrifta og markaðsaðstæðna. Markaðsáhrif séu ákvörðuð með almennum stuðli sem sýni markaðsverð ákveðinna húsgerða miðað við byggingarkostnað þeirra. Lóðarmat byggist einnig á markaðsleiðréttum kostnaðarforsendum.

Þar sem fasteignamat skuli endurspegla gangverð liggi í hlutarins eðli að upplýsingar um fasteignaverð almennt og tengsl þess við hina ýmsu þætti og eiginleika fasteigna skipti verulegu máli. Útreikningar byggi á gagnasöfnum stofnunarinnar og ítarlegum rannsóknum á fasteignamarkaði.

Þá er Þjóðskrá Íslands ósammála kæranda og bendir á að þegar fasteignamat sambærilegra eigna, þ.e. flugskýla á flugvallarsvæðinu í Keflavík og í Reykjavík sé skoðað megi sjá að tillit hafi verið tekið bæði til ástands mannvirkisins við Háaleitishlað 26 og nýtingarmöguleika þess. Það hafi meðal annars verið gert með því að færa matsstigið í 9 (mannvirki í endurbyggingu) en þá sé ástand eignarinnar metið sambærilegt byggingarstigi 4, eign fokheld. Þessi breyting hafi verið gerð árið 2011. Þá hafi skoðun matsmanna Þjóðskrár Íslands í febrúar 2013 leitt til enn frekari lækkunar á húsmati. Þeir hafi talið eignina illa nothæfa og hafi skoðunarstuðull eignarinnar verið færður niður í 0,75. 

Stofnunin kveður matsstig vera metið af stofnuninni og geti það því verið frábrugðið byggingarstigi sem skráð sé af byggingarfulltrúa sveitarfélags. Þannig sé hvert matsstig hlutfallslegt mat af byggingarstigum. Þannig geti eign sem metin sé í matsstigi 9 verið allt að 60% lægra metin en fullbúin eign.

Tekið er fram að samanburður við aðrar sambærilegar eignir sé í þeim tilgangi að sjá hvort niðurstaða matsins sé í takti við fasteignamat annarra eigna. Matið sjálft sé ekki unnið út frá fasteignamati þeirra eigna heldur með markaðsleiðréttu kostnaðarmati.

Samanburður á fasteignamati á flugskýlum:

Það sé því ekki rétt sem kærandi haldi fram að við ákvörðun fasteignamats hafi ekki verið tekið tillit til mögulegrar nýtingar, ásigkomulags og viðhalds eignarinnar. Að mati Þjóðskrár Íslands, ólíkt því sem kærandi heldur fram, séu flugskýlið við Háaleitishlað 26 og flugskýlin við Fálkavöll vel samanburðarhæf og endurspegli fasteignamat þeirra, eins og því er ætlað að gera, einmitt þennan mun sem á mannvirkjunum er.

Varðandi athugasemdir kæranda um að mikill kostnaður sé fólginn í því að gera breytingar á byggingunni þá segir stofnunin að spurningin um hvort það borgi sig að gera kostnaðarsamar breytingar á eign eða rífa hana ella og byggja jafnvel aðra í hennar stað hljóti ávallt að vera mat eiganda.

Þjóðskrá Íslands fallist á að breytingar á byggingunni séu kostnaðarsamar, þó engin gögn styðji þær fjárhæðir sem kærandi heldur fram. Eins og fram hafi komið sé fasteignamatið 26 þús. kr. á fermetra og telji Þjóðskrá Íslands það endurspegla raunverulegt ástand hússins og nýtingarmöguleika þess. Í raun hafi eignin verið metin sem fokheld væri. Eins og aðrar fokheldar byggingar þá uppfylli eignin ekki þær kröfur sem gerðar séu til fullbúinna eigna og geti því ekki nýst eða myndað tekjur til jafns við þær. Eignin sé þó ekki verðlaus frekar en aðrar fokheldar byggingar því með áframhaldandi framkvæmdum megi koma þeim í fullbúið ástand.

Þá áréttar stofnunin að það sé á ábyrgð byggingarfulltrúa/sveitastjórnar í því umdæmi sem fasteignin er að tilkynna Þjóðskrá Íslands um allar breytingar og eyðingu mannvirkja, sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001, sbr. og 13.gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Háaleitishlað 26 sé innan bæjarmarka Reykjanesbæjar og því sé það ekki á valdsviði skipulags- og byggingarfulltrúa Keflavíkurflugvallar að samþykkja niðurrif á mannvirkinu.

Sjónarmið Reykjanesbæjar

Í umsögn byggingarfulltrúa fyrir hönd Reykjanesbæjar í bréfi, dags. 1. október 2013, kemur fram að ekki séu gerðar athugasemdir við endurmat Þjóðskrár Íslands frá 27. febrúar 2013.

Niðurstaða

Kærandi óskar eftir því að yfirfasteignamatsnefnd „taki niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands til endurskoðunar með það fyrir augum að lækka það verulega, þar sem byggingin [sé] ónothæf eða meta eignina til fasteignamats út frá tekjum og nýtingarmöguleika,“ með hliðsjón af þeim sjónarmiðum sem rakin eru í erindi hans til nefndarinnar. Kærunni fylgdu drög að útboðsgögnum vegna niðurrifs byggingarinnar.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar hins vegar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gagnverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Samkvæmt 2. mgr. sama ákvæðis skal huglægu, órökstuddu mati ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs.

Þjóðskrá Íslands hefur frá árinu 2001 miðað við svokallað markaðsleiðrétt kostnaðarmat við ákvörðun fasteignamats fyrir atvinnuhúsnæði. Það verðmat er byggt á byggingarkostnaði að teknu tilliti til afskrifta. Húsmat fyrir eignir sem metnar eru samkvæmt markaðsleiðréttu kostnaðarmati er reiknað með jöfnunni   

Húsmat = AEST ∙ almennur stuðull ∙ svæðastuðull ∙ hverfisstuðull

þar sem „AEST“ er endurstofnverð húss að teknu tilliti til afskrifta og „almennur stuðull“ er fasti sem sýnir markaðsverð ákveðinna húsagerða miðað við byggingarkostnað þeirra. Bæði „svæðisstuðull“ og „hverfisstuðull“ eru fastar sem lýsa staðsetningaráhrifum. Við útreikning lóðarmats þeirra eigna sem metnar eru með markaðsleiðréttu kostnaðarmati er lagt mat á kostnað við gatnagerðar- og tengigjöld og tekið mið af stærð húsnæðis. Einnig er tekið tillit til frágangs bílastæða og lágmarkskostnaðar vegna frágangs lóðarinnar. Þá er margföldunarstuðlum beitt til að ná fram staðsetningaráhrifum og taka þeir mið af verðmæti lóðar eftir svæðum. Fasteignamat er svo summa húsmats og lóðarmats.

Samkvæmt þessari aðferðafræði ákvarðaði Þjóðskrá Íslands upphaflega fasteignamat ársins 2013 fyrir Háaleitishlað 26, 569.900 þús. kr. Það mat var síðan lækkað í 448.550 þús. kr. eftir skoðun matsmanna Þjóðskrár Íslands þann 31. jan. 2013, og var kæranda tilkynnt sú ákvörðun með bréfi, dags. 2[7]. febrúar 2013.

Þegar gögn málsins eru skoðuð er mjög erfitt að greina hvernig hið upphaflega mat var ákvarðað þar sem hvorki er gerð grein fyrir þeim útreikningum, s.s. gildi þeirra stuðla sem notaðir voru, í þeim rökstuðningi sem Þjóðskrá Íslands sendi skipulags- og byggingarfulltrúa Keflavíkurflugvallar með bréfi, dags. 2. apríl 2013 né heldur í umsögn stofnunarinnar um erindi kæranda til yfirfasteignamatsnefndar, dags. 20. september 2013. Þar er heldur ekki að finna viðhlítandi rökstuðning fyrir því af hverju fasteignamat eignarinnar lækkar um nákvæmlega 121.350 þús. kr. líkt og kæranda var tilkynnt um þann 2[7]. febrúar 2013. Megin þungi röksemdafærslu Þjóðskrár Íslands fyrir téðu fasteignamati fyrir Háaleitishlað 26 virðist hvíla á samanburði við önnur flugskýli sem tilgreind eru í áður greindri umsögn stofnunarinnar til yfirfasteignamatsnefndar. Þýðing þeirrar tilvísunar er allt að einu óljós og virðist helst sett fram til þess að sýna fram á að fasteignamat eignarinnar sé síst of hátt.

Flugskýlið er staðsett við Háaleitishlað Keflavíkurflugvallar og hefur númerið 26. Það var byggt árið 1957 til hernaðarnota samkvæmt stöðlum Bandaríkjahers og þeirrar tíðar tækni. Útboðslýsing fyrir niðurrif skýlisins var gerð fyrr á þessu ári. Útboðið hefur hins vegar ekki enn verið auglýst þar sem verið er að skoða nánar hvaða leiðir séu hagstæðastar í því sambandi og hversu mikið af burðarvirki, klæðningum og öðrum búnaði sé endurnýtanlegt og þar með seljanlegt.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang og skoðaði skýlið 2. nóvember 2013 í fylgd tveggja fulltrúa kæranda. Engin starfsemi er í skýlinu og hefur ekki verið undanfarin ár og engu viðhaldi verið sinnt síðan árið 2005. Samkvæmt upplýsingum frá kæranda var notkun og viðhald hersins á skýlinu aukinheldur mjög takmörkuð frá árinu 2000. Skýlið er 17.200 m2 og um 20 m hátt stálgrindarhús með fjórum gríðarstórum mótorstýrðum stálhurðum sem má segja að séu hliðar byggingarinnar, en mótorar eru að sögn kæranda óvirkir. Suðurhliðin er bárujárnsklædd, einangruð og heilleg en norðurhlið er bárujárnsklædd og óeinangruð. Inni í skýlinu eru fjórir þjónustukjarnar, hver 387-544 m2 að grunnfleti, á tveimur hæðum. Þar voru tæknirými og skrifstofur. Burðarvirki eyjanna er stálgrind en viðbygging við eyju 1 er steinsteypt. Botn- og loftaplötur eru steyptar í öllum eyjunum. Þak skýlisins er í nokkrum lögum, efst er 3 til 5 sm malbik. Vatn og rafmagn hefur verið aftengt sem og brunavarnakerfi mannvirkisins en því hefur að sögn kæranda ekki verið haldið við síðan herinn fór. Asbest hefur fundist í eyju 1 og eyju 4, en það þarf að fjarlægja og farga því samkvæmt reglum þar um.

Hitakerfi skýlisins er lofthitakerfi sem byggir á hitaveitu. Rekstrarkostnaður þess eins og sér er að sögn kæranda gríðarlega hár eða um 60 millj. króna á ári og stendur hann ótvírætt í vegi fyrir nýtingu skýlisins. Mótorar skýlishurðanna eru bilaðir og þarf að opna þær af handafli með tilheyrandi kostnaði. Fulltrúar kæranda lýstu því við skoðunina að skýlið hefði stundum verið notað sem tímabundin geymsla fyrir flugvélar í vondum veðrum. Slík starfsemi gæfi hins vegar ekki miklar tekjur enda engin ábyrgð tekin á því sem þar er geymt. Hjá fulltrúum kæranda kom jafnframt fram að flugskýlið hafi verið auglýst á vef fyrirtækisins og ítrekað reynt að finna not fyrir það. Áhugasamir aðilar hafi í öllum tilvikum misst áhuga þegar þeir hafi verið upplýstir um kostnað við rekstur þess.

Loks kom fram hjá fulltrúum kæranda að það mundi kosta gríðarlega fjármuni að koma flugskýlinu í viðunandi horf, væntanlega á bilinu 50-100 þús. kr. á m², eða allt að 1,5 milljarði króna.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er með hliðsjón af skoðun á mannvirkinu nægilega sýnt að það sé illnýtanlegt í núverandi ástandi og að kostnaður við að koma því í viðunandi horf yrði verulegur. Mikill kostnaður við endurnýjun þessa mikla mannvirkis er þó ekki það eina sem hindrar nýtingu þess heldur sú staðreynd að stærð og gerð mannvirkisins er með þeim hætti að efast má stórlega um að það muni nokkurn tíma þykja hagkvæmt eða hentugt í rekstri fyrir borgaralegt flug eða aðra starfsemi sem krefst eðlilegs vinnuumhverfis. Þá er ljóst að staðsetning þessa mannvirkis innan haftasvæðis flugverndar gerir aðra nýtingu á því mjög óhentuga vegna þeirra stífu öryggiskrafna sem þar gilda.

Það er vel hægt að taka undir það álit Þjóðskrár Íslands að þó mannvirki séu eigendum sínum gagnslaus og skili þeim engum tekjum sé ekki sjálfgefið að þau séu verðlaus. Aðstæður geta hæglega breyst með skömmum fyrirvara þannig að mannvirkið á Háaleitishlaði 26 fái notagildi fyrir kæranda sjálfan eða eftir atvikum einhvern annan. Slík breyting á aðstæðum gæti svo dæmi sé nefnt falist í breytingu á skipulagi sem leiddi til þess að mannvirkið lenti utan haftasvæðis flugverndar. Hægt er því að líta á verðmæti eignar sem þessarar sem valrétt (e. option) sem hefur verðmæti á markaði jafnvel þó eignin sjálf sé ónýtanleg. Vitaskuld er þó ógerlegt að meta slíkan valrétt til verðs ef ekkert sambærilegt markaðsverð er til staðar líkt og í því tilviki sem hér um ræðir.

Notkun markaðsleiðrétts kostnaðarmats við mat á markaðsverði slíkra eigna hlýtur að byggja á þeim forsendum að einhver fylgni sé á milli byggingar-kostnaðar og gangverðs og að markaðsleiðréttingin taki mið af þeirri notkun sem viðkomandi bygging er nú í eða eigandi hennar gæti átt von til að hún yrði í, auk þess að taka staðsetningu til greina. Þrátt fyrir að einstakar byggingar megi teljast einstæðar í þeim skilningi að álíka eignir gangi ekki kaupum og sölum á hverjum degi, og kannski aldrei, eru þau markaðsáhrif sem tengjast staðsetningu það almenn að hægt er að fá nálgun á þau með því að skoða viðskipti með aðrar eignir þó ólíkar séu. Aukinheldur hljóta huglægir þættir einnig að skipta miklu máli í þessu samhengi og af þeim sökum hljóta skoðun og álit matsmanna ávallt að hafa verulegt vægi og svigrúm.

Hins vegar, þrátt fyrir að ákveðin staðsetning hæfi vel ákveðinni notkun á tilgreindri byggingu, getur sú staðsetning hæglega breyst í virðisrýrandi kvöð ef þessi sama bygging hæfir ekki lengur fyrir sömu notkun og hefð var fyrir. Þessu þarf sérstaklega að gefa gaum þegar staðsetningarþættir eru notaðar við ákvörðun á markaðsleiðréttu kostnaðarmati fyrir sérhæfðar eignir sem hafa fallið úr fyrri notkun.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er nauðsynlegt að sundurgreina sérstaklega þá útreikninga sem liggja til grundvallar fasteignamati byggðu á markaðsleiðréttu kostnaðarmati, svo sem að taka sérstaklega fram gildi þeirra fasta sem notaðir eru. Ófullnægjandi upplýsingar þar að lútandi er að finna í rökstuðningi Þjóðskrár Íslands fyrir ákvörðun stofnunarinnar um endurmat á fasteignamati Háaleitishlaðs 26. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er það alls ekki sjálfgefið að eignin Háaleitishlað 26 geti talist samanburðarhæf við flugskýli í fullri notkun og rekstri. Nútíma flugskýli eru mjög sérhæfðar og tæknistýrðar byggingar. Aldur, gerð og stærð þessa mikla mannvirkis við Háaleitishlað 26 er með þeim hætti að mjög má efast um að það verði nokkurn tíma nýtt aftur sem flugskýli af þeim ástæðum sem raktar eru hér að ofan. Af þeim sökum telur yfirfasteignamatsnefnd að fylgnin á milli endustofnsverðs og gangverðs sé veik og þess sjáist ekki fullnægjandi stað í forsendum ákvörðunar Þjóðskrár Íslands og meðfylgjandi rökstuðningi hennar. Þá liggur einnig fyrir að lega mannvirkisins á haftasvæði flugverndar hefur mjög takmarkandi áhrif á nýtingu þess til annars en flugtengdrar starfsemi.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er með hliðsjón af áðurgreindu ekki að finna nægjanlega rökstuddar vísbendingar um að tekið hafi verið tilhlýðilegt tillit til framangreindra atriða við ávörðun um endurmat fasteignamats fyrir Háleitishlað 26 svo sem gera ber samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Með vísan til fyrirliggjandi gagna málsins og eftir ítarlega skoðun á fasteigninni sem og með hliðsjón af gildandi skipulagsskilmálum, sem hafa áhrif á heimila og mögulega notkun á eigninni, fær nefndin ekki annað séð en að forsendur fyrir niðurstöðu endurmats liggi ekki nógu skýrt fyrir. Er það því niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að endurmatið skuli fellt úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

 Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands 27. febrúar 2013 um endurmat á fasteignamati fyrir Háaleitishlað 26, Keflavíkurflugvelli, Reykjanesbæ, fnr. 231-7661, er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

       __________________________            _________________________

               Ásgeir Jónsson                               Hulda Árnadóttir

 

 

 

 

 

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn