Hoppa yfir valmynd
27. janúar 2014 Félagsmálaráðuneytið

Mál nr. 81/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 81/2013

 

Ótímabundinn leigusamningur: Uppsögn. Ástand húsnæðis. Endurgreiðsla tryggingarfjár.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. nóvember 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. desember 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. janúar 2014, auk athugasemda gagnaðila, dags. 9. janúar 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 27. janúar 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 1. febrúar 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2012 sem lauk án uppsagnar þann 16. október 2013 er álitsbeiðandi skilaði lyklum. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og greiðslu kostnaðar vegna málningar og viðgerða. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1.      Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingu að fjárhæð 200.000 kr. að fullu.

2.      Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna málningarvinnu.

3.      Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á þili í þvottahúsi.   

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili neiti að endurgreiða tryggingarfé. Gagnaðili hafi krafist þess að álitsbeiðandi málaði íbúðina á eigin kostnað þrátt fyrir að einungis hafi verið um venjulega umgengni að ræða. Þá hafi gagnaðili einnig krafist þess að gert yrði við þil í vaskahúsi sem hafi verið skemmt áður en álitsbeiðandi hafi flutt inn.

Álitsbeiðandi hafi verið búinn að láta leigusala vita af því að hann hafi verið á biðlista hjá Akureyrarbæ eftir leiguíbúð og að hann gæti fengið úthlutað íbúð með stuttum fyrirvara. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að fá tryggingarfé endurgreitt. Gagnaðili hafi neitað að endurgreiða trygginguna fyrr en hann hafi leigt íbúðina út á ný. Íbúðinni hafi verið skilað í góðu ásigkomulagi.

Lyklum að íbúðinni hafi verið skilað þann 16. október 2013. Þremur dögum síðar þegar álitsbeiðandi athugaði hvernig gengi að leigja íbúðina út á ný hafi gagnaðili krafist þess að álitsbeiðandi málaði stofu íbúðarinnar. Nokkrum dögum eftir að stofan hafi verið máluð hafi gagnaðili krafist þess að herbergi yrði málað og í kjölfar þess að gert yrði við þil í þvottahúsi og það málað. Gagnaðili hafi jafnframt krafist þess að eldhús yrði þrifið betur og málað. Álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri meiningu að allir leigjendur ættu að mála íbúðir eftir sig en þegar álitsbeiðandi hafi kannað það betur þá hafi hann komist að því að svo væri ekki.

Húsnæðið hafi aldrei verið tekið út af fagaðila, hvorki þegar flutt hafi verið inn né út. Í öll framangreind verk hafi álitsbeiðandi orðið að fá fólk fyrir sig til að vinna verkin þar sem hann sé fatlaður, þ.e. lamaður á vinstri hendi og handleggur lamaður að mestu leyti. Málning og málningarvörur hafi kostað 25.000 kr. og þil 8.000 kr. Þá sé ekki talinn með kostnaður vegna vinnu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að málavextir hafi verið þeir að álitsbeiðandi hafi farið úr íbúðinni fyrirvaralaust. Ekki hafi verið gert skriflegt uppsagnarbréf heldur hafi álitsbeiðandi einungis skilað lyklum um miðjan október. Líkt og sjá megi af leigusamningi sé þriggja mánaða uppsagnarfrestur, sbr. einnig 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðanda beri að virða og efna leigusamning aðila.

Gagnaðili hafi skýrt fyrir leigjanda að um væri að ræða vanefnd á húsaleigusamningi og að hann þyrfti að efna þann samning. Því væri ekki hægt að flytja úr húsnæðinu fyrirvaralaust og hætta að greiða leigu, þar sem það leiddi til fjárhagslegs tjóns fyrir gagnaðila. Fyrirframgreidd leiga væri í raun trygging fyrir efndum á greiðslum á uppsagnartíma. Því bæri gagnaðila ekki skylda til að endurgreiða fyrirframgreidda leigu.

Gagnaðili hafi hins vegar boðið álitsbeiðanda að gagnaðili myndi greiða hluta hinnar fyrirframgreiddu leigu til baka þegar hann fyndi nýjan leigjanda og hafi álitsbeiðandi verið sáttur við það. Íbúðin hafi verið auglýst og farið í leigu þann 1. desember 2013 og þá hafi gagnaðili endurgreitt álitsbeiðanda það sem svari til eins mánaðar leigu, þ.e. 100.000 kr. Álitsbeiðandi hafi verið mjög ánægður með þá niðurstöðu.

Gagnaðili hafi tjáð álitsbeiðanda að hann yrði að skila íbúðinni í því ástandi sem hann hafi fengið hana.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri meiningu að tryggingarfé hafi verið greitt vegna umgengni um íbúðina en ekki til að mæta vangoldinni leigu. Sú málning og vinna sem álitsbeiðandi hafi þurft að láta gera fyrir íbúðina hafi verið langt umfram eðlilega kröfu um viðhald og allur kostnaður hafi fallið á álitsbeiðanda. Í raun hafi þess verið krafist að íbúðinni yrði skilað í mun betra ástandi hún hafi verið í þegar álitsbeiðandi hafi fengið hana. Vitni hafi verið að því að enginn leki hafi verið til staðar hjá álitsbeiðanda í þvottahúsi þar sem skipt hafi verið um þil. Þilið hafi verið þurrt og myglað og hafi þynnst um 12 mm.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að íbúðin hafi verið í góðu ástandi þegar álitsbeiðandi hafi fengið hana. Húsnæðið hafi verið tekið í gegn áður en álitsbeiðandi hafi fengið það afhent. Gagnaðili hafi ávallt talað um að álitsbeiðanda bæri að skila íbúðinni í því ástandi sem hann hafi tekið við henni, annað hafi ekki verið talað um. Hafi álitsbeiðandi málað eða gert við eitthvað í íbúðinni hafi það verið hans eigin ákvörðun.

Varðandi leka í þvottahúsi hafi virst sem svo að lekið hafi við úttak slöngu á þvottavél og að álitsbeiðandi hafi ekki sett slönguna nægilega vel inn í niðurfall. Því hafi álitsbeiðandi verið með tusku við slönguna. Það hljóti að segja allt sem segja þurfi um þann leka. Aldrei hafi verið þvottavél á vegum gagnaðila í íbúðinni.

Gagnaðili ítrekar að einungis hafi verið talað um að íbúðinni yrði skilað í sama ástandi og hún hafi verið við upphaf leigutíma. Það sem álitsbeiðandi hafi gert í íbúðinni hafi ekki verið gert að beiðni gagnaðila.

Þá krefst gagnaðili þess að álitsbeiðandi endurgreiði þann hluta tryggingarinnar sem gagnaðili hafi endurgreitt, þ.e. 100.000 kr., þar sem álitsbeiðandi hafi ekki staðið við leigusamning og því hafi gagnaðili orðið fyrir fjárhagslegu tjóni af hans hálfu.

Gagnaðili vilji einnig taka það fram að álitsbeiðandi hafi skemmt eldhúsinnréttingu og eldavél. Rætt hafi verið um að álitsbeiðandi gerði við það en af því hafi ekki orðið.

 

III. Forsendur

Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðila beri að endurgreiða þá tryggingu sem lögð hafi verið fram við upphaf leigutíma að fullu. Gagnaðili byggir á því að honum hafi verið heimilt að nýta umrædda tryggingu til greiðslu vangoldinnar leigu í uppsagnarfresti og kostnaðar vegna skemmda á húsnæðinu. 

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingu að fullu. Samkvæmt 10. gr. húsaleigusamnings aðila lagði álitsbeiðandi fram tryggingarvíxil. Af gögnum málsins verður ráðið að víxillinn hafi hljóðað upp á 200.000 kr. Uppsögn ótímabundins leigusamnings er heimil báðum aðilum samningsins og skal hún vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, sbr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Óumdeilt er í máli þessu að engin skrifleg uppsögn hafi verið send, en lyklum hafi verið skilað þann 16. október 2013. Að mati kærunefndar má líta á afhendingu lykla sem yfirlýsingu um uppsögn leigusamnings, þó hún sé ekki í samræmi við ákvæði húsaleigulaga. Ein helsta skylda leigjanda er að greiða leigugreiðslur vegna afnota af leiguhúsnæði, og gildir það einnig um leigugreiðslur í uppsagnarfresti. Álitsbeiðanda bar því að greiða leigu á meðan uppsagnarfrestur leið. Hins vegar er óumdeilt að íbúðin var leigð út á ný frá 1. desember 2013. Tjón gagnaðila vegna vangoldinnar húsaleigu var því einungis vegna nóvembermánaðar 2013. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að nýta 100.000 kr. af tryggingarvíxli álitsbeiðanda til greiðslu vangoldinnar húsaleigu fyrir nóvembermánuð 2013. Frekari bætur vegna vangoldinnar húsaleigu verður ekki fallist á, enda var komin nýr leigjandi í íbúðina.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna málunar á íbúð og viðgerða á þili í þvottahúsi. Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðili hafi krafist þess að farið yrði í framangreindar framkvæmdir. Gagnaðili byggir á því að álitsbeiðandi hafi af sjálfsdáðum ákveðið að mála íbúðina og gera við þil í vaskahúsi. Af framangreindu er ljóst að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Ekki er að finna í gögnum málsins staðfestingu á því að gagnaðili hafi krafið álitsbeiðanda um að íbúðin yrði máluð og að gert yrði við þil í þvottahúsi. Gegn neitun gagnaðila skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að framangreindar framkvæmdir hafi verið unnar að beiðni gagnaðila. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðili greiði kostnað vegna málunar og viðgerða á þili í þvottahúsi. Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur aðila lýtur fyrst og fremst að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefnd.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að nýta 100.000 kr. af tryggingarvíxli álitsbeiðanda til greiðslu vangoldinnar húsaleigu fyrir nóvembermánuð 2013, en það sem eftir standi hafi gagnaðila borið að endurgreiða álitsbeiðanda.

Kröfum álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna málunar og viðgerða á þili í þvottahúsi er hafnað.

 

Reykjavík, 27. janúar 2014

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira