Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 9/2013

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 3. febrúar 2014 í máli nr. 9/2013

Fasteign:  Álaþing [ ], Kópavogi, fnr. [ ].

Kæruefni:  Fasteignamat

Ár 2014, mánudaginn 3. febrúar, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 9/2013 kveðinn upp svohljóðandi:

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 9. október 2013, kærðu X og Y, úrskurð Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati fasteignarinnar Álaþings [ ], Kópavogi, fnr. [ ], fyrir árið 2014.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum, dags. 17. október 2013, eftir umsögnum frá Kópavogsbæ og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 31. október 2013 og frá Kópavogsbæ með tölvupósti, dags. 26. nóvember 2013.

Hinn 27. nóvember 2013 voru umræddar umsagnir sendar málsaðiljum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með tölvupósti, dags. 27. nóvember 2013, bárust athugasemdir frá kæranda við þær.

Með tölvupósti, dags. 5. nóvember 2013, var kærendum sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Kópavogsbæ tilkynnt um vettvangsgöngu að Álaþingi [ ], Kópavogi þann 12. nóvember 2013. Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang umræddan dag og skoðaði eignina í fylgd annars kærandans. Málið var svo tekið til úrskurðar 13. nóvember 2013.

Málavextir

Í júní 2013 fengu kærendur tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat eignar þeirra 2014. Samkvæmt tilkynningunni hækkaði matið um 4,6% milli ára. Þann 28. júlí 2013 barst stofnuninni „athugasemd“ við endurmatið og krafa um að fasteignamat yrði óbreytt milli ára.

Þjóðskrá Íslands óskaði eftir athugasemdum frá Kópavogsbæ með bréfi, dags. 6. ágúst 2013, en svar barst ekki.

Með bréfi, dags. 20. september 2013, ítrekuðu eigendur beiðni sína um endurmat og með bréfi, dags. 26. september 2013, sendi stofnunin svar í formi „úrskurðar“ um að mat fasteignarinnar skyldi standa óbreytt. Með bréfi, dagsettu 9. október 2013, kærðu eigendur svo umræddan úrskurð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og áður greinir.

Sjónarmið kærenda

Kærendur mótmæla harðlega framangreindri hækkun á fasteignamati Álaþings [ ] þótt hún sé sú sama og meðaltalshækkun í Kópavogi fyrir árið 2014 enda sé hækkun síðustu þriggja ára þar með komin yfir 12 milljónir þó svo ekkert hafi verið gert fyrir húsið. Að þeirra mati geti venjuleg markaðshækkun ekki gilt fyrir eign eins og Álaþing [ ]. Álaþing [ ]-[ ] sé parhús, einingahús frá einingaverksmiðjunni Borg og reist fyrri part árs 2008. Framkvæmdum hafi seinkað þannig að enn sé töluvert eftir til þess að byggingin geti kallast fullbyggð. Meðal þess sem eftir er sé eftirfarandi:

Einingar eru margar hverjar gallaðar, Borg varð gjaldþrota og skildi við ólokið verk. Viðgerð á einingunum er metin á 3.5 milljónir auk kostnaðar við að mála húsið. Þakið er óeinangrað og nýjasta tilboð í þá aðgerð frá sl. vori var upp á 3.6 milljónir. Plan fyrir framan er húsið óklárað og viðbótarkostnaður vegna þess um 2 milljónir. Mörg fleiri verk eru óunnin svo sem garður, skjólgarður/grindverk, rafmagn á efri hæð, rafmagnstafla, stigahandrið, gluggar óeinangraðir að utan og gólfefni vantar á 80% eignarinnar. Baðherbergi uppi er óinnréttað og ekki búið að draga í það rafmagn. Kostnaður við að fullgera það sé að minnsta kosti 2 milljónir (innrétting, flísar, sturta, baðker, rafmagn/lýsing auk vinnu iðnaðarmanna). Þriðja barnaherbergið er ófrágengið og notað sem geymsla. Að mati kæranda er verkefnalistinn næstum endalaus.

Kærandi bendir á að sé horft á þetta nýja Þingahverfi í Kópavogi ásamt Kóra- og Hvarfahverfum þá hafi samtals fjórir samningar verið gerðir fyrir parhús á síðasta ári. Meðal fermetraverð í þessum 4 samningum sé 191 þús. kr., hæsta verðið  265 þús. kr. og það lægsta 156 þús. kr., allt eignir skráðar með byggingastig 7. Í Þingahverfi hafi aðeins verið gerður einn samningur, sem geti ekki flokkast sem góð tölfræðileg gögn til að meta nýtt fasteignamat á parhúsi í því hverfi. Að mati kæranda ætti markaðsverðmæti eignarinnar að vera rétt rúmlega 50 milljónir miðað við fullbúna eign með efsta byggingarstig. Byggingarstig Álaþings [ ] sé bara 5 og upptalningin að ofan sýni fram á rúmlega 20 milljóna kr. kostnað til þess að fullklára eignina og þá óvíst að hún geti borið fasteignamat miðað við fullbúna eign.

Í síðari athugasemdum kærenda við umsögn Þjóðskrár Íslands sem bárust í tölvupósti 27. nóvember 2013 bendir kærandi á að fyrsta setning í umsögninni þar sem stendur: “fasteignamat íbúðarhúsnæðis er metið með markaðsaðferð, en hún byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna“, segi allt sem segja þurfi. Þarna sé „sambærilegra“ aðalatriðið þar sem engin sambærileg eign sé til. Einnig séu þrjár villur í reikningsformúlunni, þar sé skráð baðker þó ekkert baðker sé í húsinu og fjöldi sturta og klósetta skráð samkvæmt teikningum en ekki fjölda á staðnum. Þá gagnrýnir kærandi að lækkunin sem varð eftir skoðun þann 27. júní  2011 hafi m.a. verið vegna galla í forsteyptum einingum en ekki séu aðrir gallar nefndir svo sem óeinangraðir gluggar að utan, þakið óklárað, plan óklárað, rafmagn að hluta óklárað, engin gólfefni nema flísar í votrýmum o.s.frv.

Loks gagnrýna eigendur að í umsögn sinni hafi Kópavogsbær ekkert til málanna að leggja.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Í umsögn sinni, dags. 31. október 2013, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Þar vísar stjórnvaldið til þess að fasteignamat íbúðarhúsnæðis sé metið með svokallaðri markaðsaðferð, sem byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Gangverð fasteigna sé metið með aðhvarfsgreiningu sem byggi á gögnum úr kaupsamningum þar sem áhrif gæðaþátta og staðsetningar séu metin. Þannig hafi fyrir útreikning fasteignamats 2014 verið gerð 4 líkön fyrir mismunandi markaðssvæði og eignaflokka, í samræmi við rúmlega 28 þúsund kaupsamninga um land allt.

Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, og virði sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar, sbr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001.

Samkvæmt framansögðu miðist fasteignamat 2014 á öllu landinu við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2013. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat tekur gildi 31. desember 2013 geti verið ýmist til hækkunar eða lækkunar.  Sú þróun muni þá endurspeglast við næsta árlega endurmat fasteignamats sem skuli fara fram 31. maí 2014, sbr. 32. gr. a laga 6/2001.

Fasteignamat ársins 2014 fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu sé reiknað með eftirfarandi formúlu:


Þjóðskrá Íslands bendir á að nánari upplýsingar um útreikning fasteignamats sé að finna í ítarlegri ársskýrslu stofnunarinnar um fasteignamat ársins 2014, sjá heimsíðu, www.skra.is og gerir í umsögn sinni grein fyrir þeim upplýsingum sem liggja til grundvallar mati fyrir Álaþing [ ], fastanúmer [ ], og setur fram eftirfarandi töflu í því sambandi:

Eign
Fastanúmer [ ]
Heiti Álaþing [ ] 01-0101
Flokkun Parhús
Bygging
Staða Í notkun.
Metið afskriftarár 2008
Byggingarefni Forsteypt
Flatarmál (m2)
Íbúð á hæð 232,3
Bílskúrar í séreign 31,6
Lóð (hlutdeild eignar) 483,0
Aðstaða o.fl.
Fjöldi baðkara 1
Fjöldi sturta 2
Fjöldi klósetta 2
Fjöldi hæða í íbúð 2
Fjöldi íbúða í fasteign 1
Matssvæði
Matssvæði Kópavogur: Hvörf, Þing
Skoðun
Skoðunarstuðull 0,9485

 

Þjóðskrá vísar til þess að í kæru til yfirfasteignamatsnefndar hafi kærendur mótmælt 4,6% hækkun á fasteignamati eignar þeirra milli ára á og bent á að þó svo hún sé sú sama og meðaltalshækkun í Kópavogi fyrir árið 2014 þá hafi fasteignamat eignar þeirra hækkað verulega á undanförnum árum, þrátt fyrir að ekkert hafi verið gert fyrir húsið. Þá geri eigendur í kæru athugasemd við skráð byggingarstig hússins og telji að húsið sé töluvert frá því að geta talist fullbyggt.

Í umsögn stjórnvaldsins kemur fram að heildarhækkun 2014 fyrir fasteignamats sérbýlis í hverfi 350 (Kópavogur: Hvörf, Þing) hafi verið 4,4% en fjölbýlis 7,3% meðan heildarhækkun alls íbúðarhúsnæðis í hverfinu væri 6,5%. Hækkunin á Álaþingi [ ] sé því í samræmi við hækkun annarra eigna í matshverfinu eins og eigendur hafi sjálfir bent á og séu kaupsamningar frá september 2012 til dagsins í dag skoðaðir komi í ljós að núvirði kaupsamninga um sérbýlishúsnæði í matshverfi 350 sé að meðaltali 6,8% yfir fasteignamati 2014 sem gefi til kynna að mat sé síst of hátt á Álaþingi [ ].

Þá kemur og fram að matsaðferðir íbúðarhúsnæðis byggi á líkönum sem séu metin aðhvarfsgreiningu. Líkönin byggi á almennum upplýsingum úr fasteignaskrá, en þar séu þó takmarkaðar upplýsingar um gæði eigna og engar um ástand þeirra. Matslíkönin leggi þannig sjálfkrafa mat á meðalástand og meðalgæði í hverju matssvæði og geti eignir því verið annað hvort of- eða vanmetnar miðað við meðaltalið. Við skoðun séu ástand og gæði mannvirkis metin innandyra sem utan ásamt gæðum og ástandi lóðar og fái hver og einn þáttur einkunn.

Fasteignin hafi verið skoðuð af matsmanni Þjóðskrár Íslands þann 27. júní 2011 og hafi eignin við það fengið 6% lækkun á mati sem sé ekki algengt fyrir nýbyggingar. Lækkunina megi m.a. rekja til galla í forsteyptum einingum í ytra byrði hússins og skoðunarstuðull hússins sé í dag 0,9485. 

Þjóðskrá útskýrir að matsformúlur miði við fullgerðar notaeiningar, þ.e. byggingarstig 7. Byggingarstigið sé svokallað metið byggingarstig eða matsstig og er metið af Þjóðskrá Íslands. Matsstig geti þannig verið frábrugðið byggingarstigi eignar sem skráð sé af byggingarfulltrúa sveitarfélags. Til þess að taka á fasteignamati allra eigna óháð byggingarstigi var búið til hlutfallslegt mat eftir byggingarstigum. Fyrst sé reiknað fasteignamat miðað við fullbúna eign. Síðan sé húsmatið leiðrétt í samræmi við hlutföllin í töflunni hér að neðar. Rétt sé að benda á að lóðarmat eignar sé óháð byggingarstigi þegar fasteignamat sé reiknað skv. þessari aðferð.


Þjóðskrá bendir á að við árlegt endurmat í maí 2013 hafi Álaþing [ ] verið skráð með byggingarstig 5 skv. upplýsingum frá sveitarfélagi og matsstig skráð 8,1[1]. Húsmat Álaþings [ ] sé þannig leiðrétt í samræmi við skráð matsstig og reiknast því 79% af fullbúinni eign, en að auki sé eignin metin til enn frekari lækkunar á fasteignamati með skoðunarstuðlinum 0,9485.

Þá tók stjórnvaldið saman töflu um fasteignamat eigna við Álaþing fyrir árin 2013 og 2014, fasteignamat þeirra á fermetra og skráð matsstig til að sýna fram á að fasteignamat Álaþings [ ] væri síst hærra en annarra eigna í sömu götu.

 

Núverandi fasteignamat (2013) og næsta árs fasteignamat (2014) eigna við Álaþing, Kópavogi.[2]
fastan. heimilisfang Matsstig einflm  Fmat ´13 Fmat 13 á m² Fmat ´14 Fmat ´14 á m²  
2296467 Álaþing                   1 8-2 223,3 50250 225,034 52900 236,901  
2296467 Álaþing                   1 8-2 223,3 50250 225,034 52900 236,901  
2066629 Álaþing                   2 7 207,5 60450 291,325 62450 300,964  
2298842 Álaþing                  3 8-1 221,4 49050 221,545 59850 270,325  
2294011 Álaþing                  4 8-2 276,1 54150 196,125 56650 205,179  
2294015 Álaþing                  6 8-1 276,1 49750 180,188 52150 188,881  
2301474 Álaþing                  8 8-1 263,9 47250 179,045 49450 187,382  
2301476 Álaþing                 10 8-2 263,9 49900 189,087 52300 198,181  
2291087 Álaþing                 12 8-1 255,2 49500 193,966 51700 202,586  
2291089 Álaþing                 14 8-3 255,2 52150 204,350 54500 213,558  
2290505 Álaþing                 16 7 237,5 55200 232,421 57650 242,737  
2290507 Álaþing                 18 7 237,5 55200 232,421 57650 242,737  
2298113 Álaþing                 20 8-1 241,3 46600 193,121 45100 186,904  
2298115 Álaþing                 22 8-1 241,3 55100 228,346 51800 214,671  
3200,2 674550 210,784 704150 220,033  
204,350 213,558  

 

Í tilefni þess að eigendur hafi við ósk á endurmati borið mat sinnar eignar saman við fullbúna eign í Álaþingi 14 vildi stjórnvaldið benda á að ósamræmi geti verið milli eignar og skráðs byggingarstigs og/eða matsstigs. Það sé á ábyrgð byggingarfulltrúa að skrá og tilkynna til Þjóðskrár Íslands um breytt byggingarstig sbr. 19. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Fasteignin Álaþing 14 sé með skráð byggingarstig 5 svo væntanlega hafi lokaúttekt fasteignarinnar ekki farið fram. Að auki sé Álaþing 14 enn með skráð matsstig 8,3. Það sé á ábyrgð eigenda að tilkynna Þjóðskrá Íslands og óska eftir skoðun og endurmati hafi orðið þær breytingar á húsnæði sem ætla má að leiði til matsbreytinga (t.a.m. húsnæði fullbúið, gagngerðar endurbætur eldra húsnæðis o.s.frv.).

Sjónarmið Kópavogsbæjar.

Í tölvupósti, dags. 26. nóvember 2013, kemur fram að Kópavogsbær hafi engar athugasemdir fram að færa í málinu.

Niðurstaða

Kærendur krefjast þess að yfirfasteignamatsnefnd felli ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat fyrir árið 2014 úr gildi. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gagnverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Fyrir liggur að við ákvörðun fasteignamats Álaþings [ ] fyrir árið 2014 var stuðst við markaðsaðferð, en hún byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Mat var ákvarðað með sérstöku matslíkani sem er byggt á línulegri aðhvarfsgreiningu og tekur til greina skráðar upplýsingar um eiginleika eignar, svo sem um stærð, gerð, búnað, staðsetningu, aldur og notkun sem og aðrar upplýsingar úr þinglýstum kaupsamningum um eignir á sama matssvæði. Hins vegar ríkir alltaf tölfræðileg óvissa um niðurstöður aðhvarfsgreiningar auk þess sem verðmyndandi eiginleikar fasteigna eru mun fleiri en opinber skráning nær yfir.

Niðurstaða líkansins ákvarðar meðalverð fullbúins húsnæðis samkvæmt staðsetningu og skráðum eiginleikum en síðan ákvarðar Þjóðskrá Íslands sérstaka skoðunarstuðla sem segja til um ástand og gæði viðkomandi fasteignar. Skoðunarstuðull er ákvarðaður með skoðun matsmanns sem metur gæði og ástand bæði lóðar og mannvirkis eftir sérstöku kerfi. Skoðunarstuðull húss hefur áhrif á húsmat (sem er skilgreint sem mismunur mats og lóðarmats) og samanstendur af einkunnum fyrir mannvirki að utan og mannvirki að innan. Skoðunarstuðull lóðar hefur á sama hátt áhrif á lóðarmat. Líkt og að framan greinir ákvarðar matslíkanið meðalverð fullbúins húsnæðis. Í þeim tilvikum þar sem húsnæði er ekki fullbúið styðst Þjóðskrá Íslands við hlutfallslegt mat eftir byggingarstigum eða matsstigum. Matsstigið er metið af Þjóðskrá Íslands og getur verið frábrugðið byggingarstigi skráðu af byggingarfulltrúa sveitarfélaga. Fyrst er reiknað fasteignamat miðað við fullbúna eign. Síðan er reiknuð leiðrétting fyrir vegið meðalbyggingarstig eignarinnar og sú leiðrétting sett á húsmatið. Lóðarmat eignar er hinsvegar óháð byggingarstigi.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er framangreind aðferð við ákvörðun fasteignamats sem slík í samræmi við fyrrgreind ákvæði laga nr. 6/2001. Þá liggur ekki annað fyrir en að þessum almennu aðferðum hafi verið beitt við hið kærða endurmat Álaþings [ ] fyrir árið 2014 með fullnægjandi hætti. Í því sambandi skal tekið fram að skráður fjöldi baðkera, sturta og salerna er samkvæmt aðaluppdrætti en miðast ekki við raunverulegt ástand hússins enda miðar líkanið við fullbúið húsnæði. Samkvæmt mati Þjóðskrár Íslands sem byggir líkt og að framan greinir á línulegri aðhvarfsgreiningu á kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu væri virði eignarinnar að Álaþingi [ ] fullbúinnar 62.450 milljónar króna, eða 236.6 krónur á fermetra. .  Gögn þessa máls benda ekki til annars en að niðurstaða samkvæmt téðu matslíkani fyrir fasteignina að Álaþingi [ ] fullbúna sé í samræmi við aðrar sambærilegar eignir.

Hins vegar virðast efni til þess að endurskoða mat Þjóðskrár Íslands á byggingarstigi og ástandi fasteignarinnar. Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd kærenda. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, feli í sér frávik sem réttlæti að vikið sé frá matslíkani fyrir almennt fasteignarmat. Eftir ítarlega skoðun fær nefndin ekki annað séð en að töluvert meira vanti upp á frágang téðrar fasteignar en að hún geti fallið innan matstigs 8-1 hjá Þjóðskrá Íslands: „Tekið í notkun, tilbúið til innréttingar“ og að byggingu sé 79,3% lokið. Aukinheldur eru verulegir byggingargallar til staðar er hljóta að rýra markaðsverðmæti hússins.

Eignin er parhús með steypta sökkla og botnplötu,  forsteyptar einingar í útveggjum og forsteyptar einingar meðjárnbentu ásteypulagi í hæðaskilum og þaki. Samskeyti eininganna eru ekki endanlega frágengin og óþétt. Ytra byrði útveggjaeininga átti að vera með ísteyptri steinaðri áferð, en var skilað með mjög sléttri áferð. Það mun vera vandkvæðum bundið að mála eða múra beint á yfirborðsflötinn, nauðsynlegt er að háþrýstiþvo yfirborðið, slípa það með bollaskífu til þess að önnur efni geti bundist því eða klæða húsið að utan,kostnaðarsamar aðgerðir. Álklæðningar á útveggjum við hæðaskil og yfir hurðum vantar. Þak á að vera svokallað viðsnúið þak en frágangi er ólokið. Á því er eitt þakpappalag, en annað lag, einangrun, farg, þakrennur og kúpul í ofanljós yfir stiga vantar. Gluggar eru settir í eftir á og frágangur þeirra er óvandaður og honum ólokið. Samskeyti eininga og glugga leka á nokkrum stöðum og álþynnur vantar utan við gluggakarma auk þess sem innri gluggafrágang vantar. Gluggabúnaður heldur því ekki vatni og mygla er byrjuð að myndast í suma gluggana. Forsteyptar einingar sitt hvoru megin við stiga hafa speglast þannig að sæti/raufar fyrir stiga og rafmagnsdósir eru á vitlausum stöðum.

Frágangi innveggja og lofta er víðast ólokið. Varanleg gólfefni eru aðeins komin á lítinn hluta eignarinnar. Baðherbergi með sturtu á neðri hæð er innréttað. Baðherbergi á efri hæð er óinnréttað og notað sem geymsla. Því er aðeins eitt salerni og ein sturta í húsinu og ekkert baðker. Engir innbyggðir fataskápar eru í húsinu. Ýmsir öryggisþættir eru ekki í lagi. Í því sambandi má nefna bráðabirgða handrið á svölum með þverslám sem hægt er að klifra á og handrið við stiga milli hæða vantar. Lagnakerfi (gólfhiti, neysluvatnslagnir, frárennsli og metnaðarfullt rafkerfi hússins) hafa ekki verið kláruð eða úttekin. Gólfhiti er óvirkur á ákveðnu svæði og engar stýringar eru á hitakerfinu. Gert er ráð fyrir arni á báðum hæðum, en arnana, undirstöður og reykháfa vantar. Bílskúr er ófrágenginn og notaður sem geymsla. Þar er þó komin bílskúrshurð með hurðaopnara.

Það er niðurstaða nefndarinnar í kjölfar vettvangsgöngu að ekki aðeins vanti mun meira upp á frágang viðkomandi eignar svo samrýmst geti matsstigi 8-1 heldur uppfylli eignin vart skilyrði lægri matsstiga, svo sem matsstiga 4: „Fokheld bygging“ og 5: „Tilbúið til innréttingar“, þar sem þak hússins er ekki einangrað og húsið heldur ekki vatni. Þá er sýnileg myglusveppamyndun upp við loft á efri hæð og einnig við glugga í herbergjum, sem eru væntanlega merki um kuldabrúnir, skort á þakeinangrun eða leka og tengist ófullkomnum frágangi fasteignarinnar.

Að þessu leyti telur nefndin matskerfi Þjóðskrár Íslands því ekki nægjanlega sveigjanlegt þar sem gengið er út frá því sem vísu að eign sem tekin hefur verið í notkun uppfylli öll skilyrði fyrri matsstiga. Hins vegar er staðan sú í Álaþingi [ ] að eignin hefur farið á milli matsstiga án þess að uppfylla þau lágmarksskilyrði sem matstigin gera ráð fyrir og eignin er í raun hálft í hvoru á nokkrum matstigum. Þá virðist sem matskerfið taki ekki nægilega tillit til byggingargalla sem óhjákvæmilega hafa þýðingu við mat á gangverði eigna.

Erfitt er að ætla hve algengur þessi framgangsmáti hefur verið hérlendis, sérstaklega í þeirri hrotu sem var á byggingarmarkaði á árunum 2004-2008. Hins vegar telur nefndin ástæðu til að Þjóðskrá Íslands hugi að því hvort rétt sé að aðlaga þau matsstig sem stjórnvaldið miðar við og gera ráð fyrir aðstæðum sem þessum, einkum þar sem bilið á milli matsstiga 4: „Fokheld bygging“ (55% fullgert) og 5: „Tilbúið til innréttingar“ (79% fullgert) eða 8.1: „Tekið í notkun, tilbúið til innréttingar“ (79% fullgert), er mjög breitt. Með hliðsjón af þessu beinir nefndin því til Þjóðskrár Íslands að gefa kost á millistigum á milli þessara matsstiga eða taka með öðrum hætti ríkara tillit slíkra aðstæðna.Með vísan til framangreinds telur yfirfasteignamatsnefnd rétt að endurskoða hið kærða fasteignamat.  Eins og áður greinir liggur eignin á nokkrum matsstigum að mati nefndarinnar og með hliðsjón af því telur nefndin matsstig eignarinnar réttilegast ákvarðað sem miðgildi á milli matsstiga 4 og 5/8.1. Þannig telur nefndin fasteignamat eignarinnar vegna ársins 2014 hæfilega ákvarðað 45.200 þús. kr., þar af lóðarmat óbreytt 10.050 þús. kr.

Úrskurðarorð

Fasteignamat Álaþings [ ], Kópavogi, fastanúmer [ ], telst hæfilega ákvarðað 45.200 þús. kr., þar af lóðarmat óbreytt 10.050 þús. kr.

 

 

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

_______________________________  ______________________________________

Ásgeir Jónsson                                          Hulda Árnadóttir

 

 

 

 

 


 


[1] Ákvarðað af Þjóðskrá

[2] Í töflunni voru villur af tvennum toga varðandi Álaþing 8 og bað nefndin um leiðrétta töflu og birtist hún hér. 

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn