Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 9/2014

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 31. mars 2015 í máli nr. 9/2014.
Fasteign: Logafold [ ], Reykjavík, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat fyrri ára

Árið 2015, 31. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 9/2014 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 20. nóvember 2014, kærðu X, kt. [ ], og Y, kt. [ ], synjun Þjóðskrár Íslands frá 16. september 2014 um að endurskoða fasteignamat Logafoldar [ ], Reykjavík, fnr. [ ], allt að sex árum aftur í tímann. Bréfi kæranda fylgdi afrit af ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 16. september 2014. Með bréfi, dags. 21. nóvember 2014, var kæranda tilkynnt um móttöku kærunnar af starfsmanni yfirfasteignamatsnefndar.

Með bréfi, dags. 13. janúar 2015, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum Reykjavíkurborgar og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 21. janúar 2015, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 18. mars 2015.

Hinn 16. janúar 2015 var kæranda sem og bæði Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg tilkynnt um vettvangsgöngu að Logafold [ ] þann 30. janúar 2015. Sveitarfélagið og Þjóðskrá Íslands boðuðu forföll.

Hinn 19. mars 2015 voru umræddar umsagnir sendar málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með tölvubréfi, dags. 27. mars 2015, bárust athugasemdir kærenda. Þær athugasemdir voru sendar Þjóðskrá Íslands og Reykjavíkurborg til kynningar með bréfum sem og tölvubréfum, dags. 30. mars 2015. Málið var svo tekið til úrskurðar þann 31. mars 2015.

Málavextir

Þann 26. júní 2014 óskuðu kærendur eftir endurmati til lækkunar á fasteignamati á fasteigninni að Logafold [ ], Reykjavík, fnr, [ ]. Með tölvubréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 16. júlí 2014, var tilkynnt um lækkun fasteignamats.

Með hliðsjón af því hvort lækkun fasteignamats væri einskorðuð við árið 2014 eða ekki, sendu kærendur Þjóðskrá Íslands þann 4. september 2014 fyrirspurn um leiðréttingu fasteignamats sex ár aftur í tímann. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 16. september 2014, var þeim synjað um að fasteignamat yrði leiðrétt afturvirkt í fjögur ár.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kærenda

Kærendur gera þá kröfu að fasteignamat Logafoldar [ ] síðustu fimm ára á undan gildandi fasteignamatsári verði endurskoðað til samræmis við leiðréttingaheimildir í 3. mgr. 101. gr. laga nr. 90/2003 um tekjuskatt en til vara vegna síðustu fjögurra ára. Til þrautavara er krafist staðfestingar á að fasteignamat Logafoldar [ ] hafi verið rangt umrædd fimm ár á undan gildandi fasteignamatsári og lagðir verði fram hlutfallslegir útreikningar á röngu mati fyrir hvert umrætt ár.

Logafold [ ] var byggt á árunum 1984 til 1987. Þá hafi stærsti hluti kjallarans verið skilinn eftir sem ósamþykkt og óuppfyllt rými enda hafði hann reynst mun dýpri en reiknað hefði verið með. Í kringum síðustu aldamót hafi gólf verið steypt í kjallarann og lagt fyrir rafmagn og hita til þess að koma í veg fyrir fúkkalykt auk þess að sagaðir voru þrír gluggar. Ekki væri full lofthæð í kjallaranum (220 cm).

Árið 2014 fengu kærendur fasteignasala til að meta fasteign sína sem taldi eðlilegt að ásett verð væri 60 mkr. og vænta megi sölu á bilinu 58 til 60 mkr. Fasteignamat 2013 var 76,9 mkr. og samkvæmt nýjustu tilkynningum færi fasteignamat 2014 í 80 mkr. Fulltrúi fasteignasölunnar taldi þennan mun stafa af skekkju í matinu. Þannig væru um 150 m2 af kjallara ekki með fullri loftæð og hafi einungis verið innréttaður sem geymslurými. Kjallarinn hafi verið tekinn í notkun árið 2003, sbr. samþykktir aðaluppdrættir frá 27. maí 2003.

Kærendur komu framangreindum athugasemdum sínum á framfæri við Þjóðskrá Íslands með tölvubréfi, dags. 26. júní 2014. Með tölvubréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 14. júlí 2014, var talið við fyrstu sýn ekkert athugavert við fasteignamatið. Kaupsamningar um einbýli á matssvæði kærenda gæfi meðalfermetraverð upp á 246.028 kr. og miðgildi upp á 241.349 kr. Fasteign kærenda væri það stærsta af 111 einbýlishúsum í Logafoldinni. Meðalstærð einbýlishúss í Logafold væri 232,9 m2 og meðalmatið 53.894.000 kr. Kjallarinn væri skráður sem slíkur þannig að hann væri hlutfallslega með lægra mati vegna þess. Meðalfermetraverð fyrir Logafold [ ] væri 199.948 kr. og næsta árs mat 207.228 kr. Að lokum var tekið fram að með gangverði væri átt við það hvað ætla megi að fengist fyrir sambærilegar eignir á sama matssvæði í frjálsri sölu á markaði en ekki einstök verðmöt hjá fasteignasölum eða einstakar sölur. 

Í samræmi við kærendur var Logafold [ ] skoðuð af hálfu Þjóðskrár Íslands hinn 15. júlí 2014. Þá hafi meðal annars verið lagðar fram upplýsingar um fjárhæðir úr nokkrum sölusamningum vegna húsa við Logafold, bæði fermetra- og söluverð, og samræmið talið nokkuð gott. Hins vegar væri umrædd fasteign kærenda á vissan hátt óvenjuleg og ekki dæmigerð fyrir fasteignirnar við Logafold þar sem kjallararýmið væri svo stórt hlutfall af heildarrými húsnæðis. Það rými væri einnig bæði gluggalítið og ekki með fullri lofthæð,. Líklega lægi misræmið í því.

Í kjölfar skoðunarinnar tilkynnti Þjóðskrá Íslands hinn 16. júlí 2014 að búið væri að endurmeta fasteignina. Þannig lækki matið úr 76,9 mkr. í 69,45 mkr. Rýminu í kjallaranum hafi verið skipt þannig að einungis væru 30 m2 í íbúðarmati með kjallarastuðli en 162,3 m2 sem geymslurými sem væri mun lægri verðflokkur. Með endurmatinu væri Logafold [ ] með lægsta fermetraverð af öllum einbýlishúsum í Logafold eða 180.577.

Kærendur hafi tekið þá ákvörðun að kæra ekki matið til frekari lækkunar þótt matið væri enn nokkuð hátt miðað við líklegt söluverð. Mikill munur væri á húsum við Logafold. Ekki væri öruggt að meðaltalsfasteignamatsverð sem Þjóðskrá Íslands reiknaði væri lýsandi fyrir dreifinguna með hliðsjón af hæsta og lægsta gildi. Kærendur hafi til dæmis fengið þær upplýsingar að einbýlishús á einni hæð og með bílskúr væru eftirsóknarverðari en stærri eignir og seljist á hlutfallslega mun hærra verði en þær ef miðað væri við fermetra.

Með hliðsjón af áhrifum stóra og takmarkaða kjallara á heildarmati fasteignarinnar hafi kærendur talið að slíkt gæti ekki verið einskorðað við fasteignamat 2014. Kærendur hafi fengið þær upplýsingar að þeir ættu rétt á leiðréttingu fasteignagjalda aftur í tímann vegna breytinga á fasteignamati. Til þess þyrfti að fá matinu breytt aftur í tímann. Fyrirspurn hafi verið send á Þjóðskrá Íslands hinn 4. september 2014 hvort kærendur ættu rétt á leiðréttingu á fasteignamati sex ár aftur í tímann á grundvelli hagsmuna þeirra. Bæði væri að ræða um oftekin fasteignagjöld og greiðslu auðlegðarskatt af röngu fasteignamati. Heimild væri fyrir því í lögum að leiðrétta slíka skatta.

Með tölvubréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 5. september 2014, hafi verið tilkynnt að erindið yrði skoðað. Hins vegar þyrftu veigamikil rök að vera til staðar um einhvers konar mistök af hálfu stjórnvaldsins til þess að þetta yrði framkvæmanlegt. Hámark á breytingu fasteignamats aftur í tímann væru fjögur ár og byggi á lögum nr. 29/1995 um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda þar sem fyrningarfrestur væri fjögur ár.

Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 16. september 2014, hafi kærendum síðan verið tilkynnt að erindi þeirra hafi verið hafnað án þess að hafa fengið að tjá sig frekar um málið. Ákvörðunin hafi byggt á því að beiðnin hafi ekki uppfyllt eftirfarandi lagaskilyrði:

Í fyrsta lagi beri Þjóðskrá Íslands samkvæmt 32. gr. a laga um skráningu og mat fasteigna að endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert og taki það mat gildi 31. desember sama ár. Tilkynna eigi eigendum fasteigna um nýtt fasteignamat eigi síðar en í júnímánuði og sé eigendum gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum við ákvörðunina innan mánaðar.

Í öðru lagi hafi yfirfasteignamatsnefnd sett skýr fordæmi um að lagaheimild skorti í lögum um skráningu og mat fasteigna til þess að ákvarða fasteignamat með afturvirkum hætti. Fasteignamat gildi frá 31. desember til 31. desember næsta árs og hafi það verið álit nefndarinnar að heimild eiganda til að krefjast endurskoðunar á fasteignamati væri bundin við skráð matsverð á þeim tíma sem krafa er sett fram. Heimildin nái ekki til endurskoðunar á fasteignamati sem fallið væri úr gildi þegar krafan komi fram.

Í þriðja lagi væri stjórnvaldinu aðeins heimilt að leiðrétta fasteignamat afturvirkt hafi misritun eða reikningsskekkja af hálfu þess orðið þess valdandi að efnisleg ákvörðun um fasteignamat verði röng, sbr. 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í fjórða lagi að krafa um leiðréttingu fasteignamats afturvirkt fyrnist á fjórum árum, sbr. 4. gr. laga um endurgreiðslu oftekinna skatta.

Kærendur gera eftirfarandi athugasemdir við málsmeðferð auk rökstuðninginn fyrir ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 16. september  2014.

Kærendur telja Þjóðskrá Íslands ekki hafa farið að stjórnsýslulögum. Þeim hafi ekki verið tilkynnt að fyrirspurn þeirra hefði verið sett í formlegt úrskurðarferli heldur að hún væri í skoðun innanhúss. Í samræmi við leiðbeiningarskyldu stjórnvalda hefði átt að gefa kærendum kost á að senda inn formlegt erindi ásamt rökstuðningi, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga. Kærendur telja að brotið hafi verið á þeim þar sem þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að koma á framfæri slíkum rökstuðningi. Þá eigi 1. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga ekki við í þessu tilviki þar sem ákvörðun Þjóðskrár Íslands um að hafna endurákvörðun fasteignamats hafi verið tekin út frá fyrirspurn en ekki formlegu erindi frá kærendum. Stjórnvaldið hafi einhliða komið þeirri stöðu á í málinu að einungis sé heimilt að leiðrétta einfaldar reikningsskekkjur en ekki efnislegar skekkjur, sbr. 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga. Þannig hafi verið beitt íþyngjandi úrræði sem sé andstætt ákvæði 12. gr. stjórnsýslulaga og væntanlega mismunað kærendum með hliðsjón af öðrum sem fengið hafa mál sín úrskurðuð á grundvelli rökstuðnings, sbr. jafnræðisreglu 11. gr. sömu laga. Auk þess hafi Þjóðskrá Íslands hafnað því að málið verði tekið fyrir að nýju samkvæmt 23. og 24. gr. stjórnsýslulaga þrátt fyrir framangreinda ágalla. Aðeins hafi verið gefinn kostur á að kæra málið til yfirfasteignamatsnefndar.

Hagsmunir kærenda eru töluverðir. Lækkun á fasteignamati 2014 leiddi til lækkunar á auðlegðarskatti kærenda eftir að álagning opinberra gjalda 2014 hafi verið kærð. Því til viðbótar hafa fasteignagjöld verið of há. Ákvörðun Þjóðskrá Íslands komi í veg fyrir frekari leiðréttingu. Slíkt er óásættanlegt með tilliti til hagsmuna kærenda.

Kærendur hafna fullyrðingu Þjóðskrár Íslands að breyting fasteignamats afturvirk nái aðeins til síðustu fjögurra ára, sbr. lög um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda. Í lögunum er kveðið á að ákvæðin gilda ekki þar sem lög mæla fyrir á annan veg. Með vísan til þess telja kærendur að ákvæði laga um tekjuskatt gildi í þessu tilviki, en þar megi meðal annars finna ákvæði um álagningu auðlegðarskatts.

Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Með bréfi, dags. 21. janúar 2015, telur Reykjavíkurborg ekki tilefni til að gera athugasemdir við kæruna, en áskilur sér þó rétt til að koma að gögnum og sjónarmiðum á síðari stigum málsins.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands

Með bréfi, dags. 18. mars 2015, rekur Þjóðskrá Íslands forsögu málsins. Þá rekur Þjóðskrá Íslands helstu ákvæði laga um skráningu og mat fasteigna er varða fasteignamat og framkvæmd þess, sbr. V. kafli laganna.

Tekið er fram að um 94% alls íbúðarhúsnæðis sé metið með markaðsaðferð, en hún byggi á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Safnað hafi verið upplýsingum úr nýlegum kaupsamningum ásamt upplýsingum úr fasteignaskrá um eiginleika fasteignar. Þá sé reiknilíkan útbúið með aðhvarfsgreiningu sem lýsi sambandi gangverðs við stærð, gerð og staðsetningu eigna og þannig gert ráð fyrir að hægt verði að segja til um verðmæti fasteignar út frá verðmæti nýseldra, nálægra fasteigna með sömu eiginleika. Við endurmat fasteignamats 2014 á íbúðarhúsnæði hafi verið útbúin fjögur líkön; sérbýlis- og fjölbýlislíkön fyrir höfuðborgarsvæðið og landsbyggð.

Þegar kærandi hafi haft samband við Þjóðskrá Íslands í júní síðastliðinni og óskað eftir lækkun á fasteignamati á grundvelli verðmats frá fasteignasölu hafi fasteignamat allra eigna á matssvæði 120 (Grafarvogur: Hamrar, Foldir, Hús) verið skoðað út frá nýlegum kaupsamningum. Ekkert óeðlilegt hafi sést við þá athugun. Logafold [ ] sé þó afar stórt að flatarmáli og stærsta húsið í götunni. Kæranda hafi verið gerð grein fyrir því að matið væri ekki óeðlilegt miðað við þau gögn sem stofnunin hefði um eignina og miðað við samanburð á öðrum eignum í matshverfinu. Þá hafi kærandi verið upplýstur um að gæði og ástand eignar gæti annaðhvort verið verra eða betra en gæði og ástand meðaleignar. Á þeim grundvelli væri mögulegt að eign væri van- eða ofmetin.

Eignin hafi verið skoðuð þann 15. júlí 2014 og þá hafi komið í ljós að rými á neðri hæð væri réttilega skráð sem íbúðarrými í kjallara. Hins vegar í ljósi þess að bæði væri rýmið stórt að flatarmáli, 192,3 m2, og gluggalítið að eðlilegt væri að breyta metnum fermetrum á þann veg að fleiri fermetrar væru skráðir sem geymslurými en íbúðarrými í kjallara.

Matsbreytingar, þ.e. skiptingu rýmis í verðflokka, hafi verið fyrir 16. júlí 2014 á þann veg að 157,1 m2 væru flokkaðir sem íbúð á hæð, 192,3 m2 sem íbúð í kjallara og 35,2 m2 sem bílskúr. Eftir 16. júlí 2014 hafi 157,1 m2 verið flokkaðir sem íbúð á hæð, 30 m2 sem íbúð í kjallara, 162,3 m2 sem geymsla og 35,2 m2 sem bílskúr.

Það að slíkum matsforsendum hafi verið breytt þýði ekki að skráning eignarinnar hafi verið röng enda hafi henni ekki verið breytt. Skráning eignarinnar sé enn sú sama þó matslegar forsendur hafi flokkað flatarmál niður eftir verðmati. Það að geta sett inn matslegar forsendur veiti ákveðinn sveigjanleika í fasteignamati, bæði til hækkunar og til lækkunar. Slíkt geri stofnuninni kleift að nálgast betur gangverð einstakra eigna hverju sinni. Slíkar breytur byggi þó alltaf á skoðun eignar og því nauðsynlegt að eigandi fylgist með fasteignamati sínu og óski eftir endurmati telji hann það ekki endurspegla gangverð á hverjum tíma.

Gögn og teikningar sem samþykktar hafi verið af skipulagsyfirvöldum sýni að rými í kjallara hafi verið skráð sem notarými. Fram að skoðun þann 15. júlí 2014 hafi Þjóðskrá Íslands því haft engar betri upplýsingar til þess að byggja fasteignamatið á. 

Þann 4. september 2014 hafi kærendur óskað eftir upplýsingum um hvort möguleiki væri að fá fasteignamatið lækkað fimm ár aftur í tímann. Af hálfu Þjóðskrár Íslands hafi verið vísað til fjögurra ára fyrningarfrests í 4. gr. laga um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda og upplýst um að málið yrði skoðað af stofnuninni.

Kærandi hafi gert við það athugasemdir að hafa ekki verið upplýstur um að komið væri í gang formlegt úrskurðarferli um afturvirkt endurmat. Á sama tíma hafi komið fyrirspurn um stöðu málsins frá gjaldadeild Reykjavíkurborgar sem jafnframt væri hagsmunaaðili í málinu. Þjóðskrá Íslands hafi því talið rétt að skoða málið og taka til efnislegrar meðferðar á grundvelli 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Ákvæði 13. gr. um andmælarétt, 14. gr. um tilkynningu um meðferð máls og 18. gr. um frestun máls stjórnsýslulaga nr. 37/1993 gildi ekki um meðferð mála samkvæmt fyrrnefndu ákvæði laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 3. mgr. 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna..

Þá hafi 4. gr. laga um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda verið beitt þegar um endurgreiðslu fasteignagjalda sé að ræða. Samkvæmt ákvæðinu fyrnist krafa á 4 árum. Ef ákvæði tekjuskattslaga um auðlegðarskatt segja að annar fyrningarfrestur gildi um þann skatt yrði því ákvæði beitt í framkvæmd.

Þann 16. september 2014 hafi Þjóðskrá Íslands hafnað beiðni kærenda um leiðréttingu á fasteignamati Logafoldar 55 þar sem lagaskilyrði 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga hafi ekki verið uppfyllt.

Athugasemdir kærenda vegna umsagna Þjóðskrár Íslands

Með tölvubréfi, dags. 27. mars 2015, bárust athugasemdir kærenda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands. Þar ítreka kærendur að þeir hafi  aldrei sent beiðni um leiðréttingu aftur í tímann heldur aðeins lagt fram fyrirspurn. Þau hafi fengið upplýst að slíkt yrði kannað hjá Þjóðskrá Íslands.

Þá er því mótmælt að skráning Logafoldar [ ] hafi ekki verið röng þrátt fyrir að matsforsendum sé breytt. Af hálfu kærenda er talið að villa hafi verið í matinu að því leyti að geymslurými væri skráð sem íbúðarrými í kjallara. Slík villa hafi verið í matinu frá því að kjallarinn hafi verið tekinn í notkun.

Að lokum sé allt annað fermetraverð á minna einbýlishúsi heldur en tveggja til þriggja hæða húsi í hverfinu. Minni einbýlishús séu jafnframt eftirsóttari.

Lýsing fasteignar

Logafold [ ] er skráð 384,6 m2 einbýlishús. Húsið er timbureiningahús á steyptum háum sökkli og byggt árið 1987. Íbúðin er á tveimur hæðum, hæð og kjallari, og er hringstigi milli hæðanna. Hæðin samanstendur af forstofu, þremur svefnherbergjum, stofu (borð- og garðstofu) eldhúsi, sólpalli og bílgeymslu. Innri klæðningar eru almennt panill og spónaplötur. Parket er á svefnherbergjum, náttúrusteinn í forstofu, stofu, borðstofu og eldhúsi en flísar í þvottahúsi og á baði. Í kjallaranum er að finna áður samþykkt rými sem er forstofa, herbergi og baðherbergi með sturtu. Í áður ósamþykktu rými var samkvæmt teikningu að finna borðtennisherbergi, skjalageymslu, garðáhaldageymslu, tvö tómstundaherbergi og geymslu. Að sögn kæranda er borðtennisherbergið notað sem vinnustofa fyrir tómstundir sem og skjalageymslan. Herbergið fyrir garðáhöld er notuð sem geymsla, tómstundaherbergin og geymslan geyma bæði setustofu- og svefnherbergishúsgögn. Lofthæð í áður ósamþykktu rými er 2,20 metrar. Gólfefni neðri hæðar er parket. Að sögn kærenda var rýmið tekið í notkun árið 2003.

Niðurstaða

Kærendur gera þá kröfu að úrskurðað verði nýtt fasteignamat fyrir Logafold [ ] vegna síðustu fimm ára sem eru á undan gildandi fasteignamati til samræmis við leiðréttingarheimildir í 3. mgr. 101. gr. laga um tekjuskatt. Til vara vegna síðustu fjögurra ára. Til þrautavara er þess krafist að staðfest verði með afgerandi hætti að fasteignamatið fyrir Logafold [ ] hafi verið rangt síðustu fimm ár á undan gildandi fasteignamatsári og leggi fram hlutfallslega útreikninga á röngu mati fyrir hvert umrætt ár.

Kærendur telja að Þjóðskrá Íslands hafi borið að tilkynna þeim um meðferð máls sem og veita þeim andmælarétt í kjölfar fyrirspurnar þeirra hinn 4. september 2014. Samkvæmt gögnum málsins hafði sveitarfélagið einnig haft samband við Þjóðskrá Íslands vegna sama máls, þ.e. varðandi leiðréttingu fasteignamats afturvirkt. Í 1. mgr. 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna getur aðili, sem verulega hagsmuni á í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. sömu laga, krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Jafnframt er Þjóðskrá Íslands heimilt að eigin frumkvæði að taka einstakar eignir til endurmats í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna, sbr. 2. mgr. 31. gr. sömu laga. Á grundvelli framangreinds hafi Þjóðskrá Íslands tekið málið til meðferðar. Samkvæmt 3. mgr. 31. gr. sömu laga gilda eftirfarandi ákvæði stjórnsýslulaga ekki um meðferð mála samkvæmt 31. gr. og 30. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Framangreind ákvæði stjórnsýslulaga eru 13. gr. um andmælarétt, 14. gr. um tilkynningu um meðferð máls og 18. gr. um frestun máls. Ákvörðun Þjóðskrár Íslands var hins vegar tilkynnt kærendum með bréfi, dags. 16. september 2014, og er til umfjöllunar í þessu kærumáli. Verður því ekki tekið undir sjónarmið kærenda hvað þetta varðar.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Við ákvörðun fasteignamats Logafoldar [ ] fyrir árið 2014 var stuðst við markaðsaðferð, en hún byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Mat var ákvarðað með sérstöku matslíkani sem er byggt á línulegri aðhvarfsgreiningu og tekur til greina skráðar upplýsingar um eiginleika eignar, svo sem um stærð, gerð, búnað, staðsetningu, aldur og notkun sem og aðrar upplýsingar úr þinglýstum kaupsamningum um eignir á sama matssvæði.

Fyrir liggur í gögnum málsins að fasteignamat Logafoldar [ ] fyrir árið 2014 var lækkað í kjölfar skoðunar Þjóðskrár Íslands. Fasteignamatið var lækkað úr 76,9 mkr. í 69,45 mkr. Matsforsendur neðri hæðar fasteignarinnar byggðust á íbúðarmati með kjallarastuðli. Af 192,3 m2 neðri hæðarinnar eru nú 162,3 m2 skráðir sem geymslurými sem er jafnframt lægri verðflokkur. Með framangreindum breytingum á matsforsendum telur Þjóðskrá Íslands að ekki sé verið að breyta skráningarupplýsingum vegna þess að þær hafi verið rangar heldur eingöngu verið að lækka matið. Kærendur hafna því að aðeins sé hægt að leiðrétta reikningsskekkjur en ekki efnislegar skekkjur.

Logafold er á matssvæði 120 sem nær yfir Hamra-, Folda- og Húsahverfin. Í Logafold eru skráðar 211 fasteignir, þar af 111 einbýlishús. Logafold [ ] er þar stærsta einbýlishúsið. Meðalstærð einbýlishúss í Logafold er 232,9 m2 og meðalmatið 53,827 mkr. eða 231.146 kr./m2. Umrædd fasteign er staðsett á fjölbyggðu svæði í Grafarvogi þar sem ætla má að töluvert sé um kaup og sölu eigna og því góðar forsendur fyrir því að matsaðferðir sem byggja á markaðsgögnum gefi tölfræðilega nákvæmt mat. Samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands hafa 12 kaupsamningar verið gerðir frá árinu 2013 til 2014 um fasteignir í Logafold. Fyrir matssvæðið hafa hins vegar á framangreindu tímabili verið gerðir 149 kaupsamningar um fasteignir í Hamra-, Folda- og Húsahverfinu. Fasteignamat Logafoldar [ ] fyrir 2014 var við endurmat ákvarðað 76,9 mkr. eða 199.948 kr./m2. Með hinni kærðu ákvörðun var það svo lækkað í 69,45 mkr. eða 180.577 kr./m2. Fasteignamat Logafoldar [ ] er enn nokkuð lægra en almennt gangverð í Logafoldinni.

Af gögnum málsins má ráða að ekki sé ágreiningur um fasteignamat 2014 eftir lækkun þess. Ágreiningur snýr að því hvort þær breytingar sem gerðar voru á forsendum matsins sem leiddi til lækkunar hafi átt að beita við fasteignamat fyrri ára. Með hliðsjón af því telur yfirfasteignamatsnefnd að leiða þurfi í ljós hvort fasteignin hafi á einhvern hátt verið ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, feli í sér frávik sem réttlæti að vikið sé frá matslíkani fyrir almennt fasteignamat.

Í 6.7.6. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 með síðari breytingum kemur fram að lofthæð í íbúðarherbergjum og eldhúsi skuli vera að minnsta kosti 2,50 m að innanmáli mælt frá fullfrágengnu gólfi að fullfrágengnu lofti. Ákvæði 78. gr. þágildandi byggingarreglugerður nr. 441/1998 er að mestu samhljóða. Á samþykktum aðaluppdrætti af Logafold [ ], dags. 27. maí 2003, sem og á eldri samþykktum uppdrætti sem sýna snið hússins er hæðarkóti á kjallaraplötu gefinn upp 21,75 m en hæðarkóti íbúðarhæðar 24,20 m. Miðað við eðlilega þykkt hæðaskila og mælda hæð á staðnum er lofthæð í geymslurými kjallara um það bil 2,25 m. Þar með uppfyllir kjallarinn ekki hæðarkröfur sem gerðar eru til íbúðarherbergja, sbr. 6.7.6. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Með vísan til ofangreinds liggur fyrir að allur kjallari Logafoldar [ ] hafði verið skráður sem íbúð með kjallarastuðli en skráningu á 162,3 m2 hans hefur nú verið breytt í geymslurými. Af gögnum málsins má ráða að skráningu kjallarans hafi í raun verið breytt á grundvelli þess að skilyrði um lofthæð hafi ekki verið uppfyllt samkvæmt byggingarreglugerð. Að mati yfirfasteignamatsnefndar má því draga í efa að fasteignamat kjallarans hafi áður fyrr grundvallast á réttum skráningarupplýsingum þegar litið er til skilyrða lofthæða í íbúðarherbergjum samkvæmt áðurnefndu ákvæði byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Hvað varðar þá kröfu kærenda um leiðréttingu fasteignamats fyrri ára þá hefur yfirfasteignamatsnefnd komist að þeirri niðurstöðu að ákvæði laga um skráningu og mat fasteigna komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls, þ.m.t. 24. gr. stjórnsýslulaga, enda séu skilyrði fyrir hendi að mál geti verið endurupptekið, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 7/2014. Í 24. gr. stjórnsýslulaga segir:

 „Eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun og hún verið tilkynnt á aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný ef:

  1. ákvörðun hefur byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, eða

  2. íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hefur byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin.

Eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun skv. 1. mgr., eða aðila var eða mátti vera kunnugt um breytingu á atvikum þeim sem ákvörðun skv. 2. tölul. 1. mgr. var byggð á, verður beiðni um endurupptöku máls þó ekki tekin til greina, nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum málsins. Mál verður þó ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá fyrrgreindum tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því.“

Með hliðsjón af framlögðum gögnum í máli nr. 9/2014 telur yfirfasteignamatsnefnd að erindi kærenda til Þjóðskrár Íslands, dags. 4. september 2014, hafi í raun verið beiðni um endurupptöku máls á grundvelli 24. gr. stjórnsýslulaga. Af hálfu Þjóðskrár Íslands hafi ekki verið tekin afstaða til þess hvort skilyrði til endurupptöku væru fyrir hendi heldur virðist aðeins hafa verið tekin afstaða til þess hvort skilyrði 2. mgr. 23. gr. laganna væru uppfyllt. Hér er um tvö ólík ákvæði að ræða. Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga er heimilt að leiðrétta bersýnilegar villur í ákvörðun, svo sem misritun á orði, nafni eða tölu, reikningsskekkju svo og aðrar bersýnilegar villur er varða form ákvörðunar. Framangreindu ákvæði er hægt að beita eftir að aðila hafi verið tilkynnt um ákvörðun, enda tilkynni stjórnvaldið aðila um leiðréttinguna án tafar og láti þeim sem fengið hefur endurrit af ákvörðuninni nýtt endurrit í té. Ákvæði 2. mgr. 23. gr. laganna tekur hins vegar ekki til leiðréttingar á efni ákvörðunar. Hafi því til dæmis efni ákvörðunar orðið rangt vegna lögvillu, ónógra upplýsinga um málsatvik eða þess háttar tilvika, er ekki unnt að breyta ákvörðuninni á grundvelli þessa ákvæðis.[1] Þá kemur til að mynda til skoðunar ákvæði 24. gr. stjórnsýslulaga um endurupptöku máls.

Að öllu framangreindu virtu er það því niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 16. september 2014, er lýtur að endurskoðun fasteignamats fyrri ára skuli felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju með hliðsjón af ákvæði stjórnsýslulaga um endurupptöku sem og þeirra fyrirliggjandi gagna um lofthæð kjallarans. 

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 16. september 2014, um endurskoðun fasteignamats fyrri ára fyrir Logafold [ ], fnr. [ ], skal felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

 

__________________________________

Inga Hersteinsdóttir

   ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Hulda Árnadóttir

  

 


[1] Páll Hreinsson: Stjórnsýslulögin skýringarrit, bls. 240.

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn