Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 12/2015

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 9. desember 2015 í máli nr. 12/2015.
Fasteign: Miðvangur […], Egilsstöðum, fnr. […].
Kæruefni: Fasteignamat (tekjuaðferð)


Árið 2015, 9. desember, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 12/2015 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 27. ágúst 2015, kærir X, kt. […], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati Miðvangs […], Egilsstöðum, fnr. […], fyrir árið 2015.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfum, dags. 1. september 2015, eftir umsögnum frá Fljótsdalshéraði og Þjóðskrá Íslands. Umbeðnar umsagnir bárust frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 8. september 2015, og frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 23. september 2015.

Hinn 24. september 2015 voru umræddar umsagnir sendar málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með tölvubréfi, dags. 19. október 2015, bárust frekari athugasemdir kæranda. Þær athugasemdir voru kynntar Þjóðskrá Íslands og sveitarfélaginu. Engar frekari athugasemdir bárust.

Málið var svo tekið til úrskurðar 28. október 2015.

Málavextir
Miðvangur […] samanstendur af níu eignarhlutum. Einn af þeim eignarhlutum, fnr. […], er í eigu kæranda og jafnframt andlag kærunnar. 

Þann 27. nóvember 2014 barst Þjóðskrá Íslands athugasemdir vegna fasteignamats 2015 fyrir Miðvang […]. Þann 10. desember 2014 var þeim athugasemdum svarað og óskaði Þjóðskrá Íslands um leið eftir frekari gögnum. Matið var endurreiknað í kjölfar skoðunar þann 20. mars 2015.

Þann 27. apríl 2015 gerði kærandi athugasemdir við endurmat fasteignamats og óskaði eftir rökstuðningi Þjóðskrár Íslands sem veittur var með bréfi, dags. 28. maí 2015. Með bréfi kæranda, dags. 27. ágúst, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat eignarhluta hans að Miðvangi […], Egilsstöðum, fnr. […], verði lækkað til sambærilegs horfs og áður var fyrir fasteignamat árið 2015. Kærandi telur að taka eigi mið af raunverulegum aðstæðum er varðar markaðsvirði og leigumöguleika. 

Kærandi rekur að leigumarkaður á Egilsstöðum sé frekar takmarkaður, lítil eftirspurn og óvissa gildi um leigutíma ef leigt sé til annarra en opinberra aðila. Útleiga viðkomandi eignarhluta að Miðvangi […] hafi verið mjög stopul undanfarin ár og leigan lág. Eignarhlutinn hafi nú verið í langtímaleigu frá júní 2015 með sex mánaða uppsagnarfresti. Leiguverð sé 160.000 kr. á mánuði. Til greiðslu fasteignagjalda fari rúm 23% af heildarinnkomu fyrir árið 2015. Kærandi áætli að 19-20% af heildarinnkomu fyrir árið 2016 fari til greiðslu fasteignagjalda. Að mati kæranda sé það allt of hátt og óeðlilegt.

Jafnframt rekur kærandi útleigutímabil fasteignarinnar fyrir árin 2013 og 2014 sem og leiguverð og fasteignagjöld. Í fasteigninni sé stór sameign þar sem allir eigendur eignarhluta taki hlutfallslegan þátt í kostnaði við daglegan rekstur eignarinnar. Sá kostnaður sé greiddur af leigjanda, en annars beri eigandi allan kostnaðinn ef eignarhlutur sé ekki í útleigu. Kostnaðurinn sé um 30.000 kr. á mánuði fyrir eignarhluta kæranda.

Kærandi byggir á því að fasteignamat 2015 sé alltof hátt og í engum takti við markaðsvirði. Undanfarin misseri hafi ekki verið hægt að selja eða leigja eignina þar sem enginn markaður eða eftirspurn hafi verið á slíkum eignum. Kærandi hafi boðið eignina til sölu eða leigu en enginn markaður eða eftirspurn hafi verið vegna eignar sem þessarar á verðum sem séu ásættanleg í ljósi raunkostnaðar eignarinnar. Jafnframt hafi þrjú bil af fjórum á efri hæð hússins enn staðið auð þegar skoðun Þjóðskrár Íslands hafi farið fram.

Þá hafi fasteignin staðið auð í talsverðan tíma. Eignin hafi ekki verið í útleigu vegna lítillar eftirspurnar leiguhúsnæðis á Egilsstöðum. Þrátt fyrir að viðkomandi eignarhluti hafi verið í útleigu frá júní 2015 sé leiguverð lágt miðað við kostnaðarverð. Ljóst er að um taprekstur sé að ræða. Þess vegna geri kærandi þá kröfu að litið verði til þessara tekna þegar fasteignamat eignarinnar sé ákveðið.

Sjónarmið Fljótsdalshéraðs
Með bréfi, dags. 8. september 2015, barst umsögn sveitarfélagsins. Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum telji sveitarfélagið fasteignamat á umræddum eignarhluta í samræmi við mat annarra sambærilegra fasteigna í sveitarfélaginu.

Sveitarfélagið geri því ekki athugasemd við niðurstöðu Þjóðskrár Íslands. Engar frekari athugasemdir bárust.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 23. september 2015, er rakin forsaga málsins sem og helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.

Þjóðskrá Íslands tekur fram að fasteignamat 2015 fyrir hluta af atvinnuhúsnæði hafi verið fyrsta fjöldamatið sem byggi á hinni nýju matsaðferð, tekjuaðferð. Samkvæmt þeirri aðferð séu notaðir leigusamningar til að útbúa leigulíkön fyrir mismunandi eignaflokka og áætlað leiguverð (samkvæmt líkönunum) ásamt kaupsamningum notað við ákvörðun ávöxtunarkröfu.

Ekki eru til staðar nægilegur fjöldi kaupsamninga um atvinnuhúsnæði til þess að hægt sé að nota þá eingöngu líkt og gert er fyrir íbúðarhúsnæði auk þess sem þeir endurspegli ekki nema hluta af markaðinum og eru þannig ekki lýsandi fyrir allan markaðinn. Ástæður þess séu fyrst og fremst þær að aðeins hluti kaupsamninga um atvinnuhúsnæði sé þinglýst, auk þess sem eignaskipti eigi sér stað í auknum mæli með yfirtökum á félögum eða kaupum á hlutabréfum og þá hafi einnig orðið mikil fjölgun og vöxtur fasteignafélaga sem byggi og kaupi eignir til útleigu sem dragi úr sölumarkaði en auki leigumarkað. Leigusamningar séu því notaðir til þess að aðstoða við gerð fasteignamatsins en niðurstaðan sé eftir sem áður líklegt gangverð í febrúar mánuði.

Verði ósamræmi milli fasteignamats og gangverðs eigna geti það orsakast annars vegar af misræmi milli raunverulegrar notkunar og ástands eignar og hins vegar af misræmi milli skráðrar notkunar og ástands. Skoðun eignar sé því nauðsynlegur þáttur í endurmati. Önnur möguleg skýring sé að Þjóðskrá Íslands hafi ekki undir höndum alla kaup- og leigusamninga sem gerðir hafi verið á undanförnum árum og geta því aðstæður verið á fasteignamarkaði sem fyrirliggjandi gögn nái ekki að skýra.

Miðvangur […], fnr. […], sé staðsett í verslunar- og skrifstofuhúsi. Húsið sé steinsteypt og hafi verið byggt árið 1994. Við húsið sé stórt plan með fjölda bílastæða og aðkoma að húsinu góð. Ytra byrði hússins hafi fengið flokkunina meðal gæði og þarfnist lítilsháttar viðhalds. Ástand innra rýmis hafi fengið sömu flokkun og sú ytri.

Þá rekur Þjóðskrá Íslands málsástæður kæranda meðal annars um útleigu- og sölumöguleika, leiguverðs og eftirspurnar. Þjóðskrá Íslands byggi á því að tekjumatsaðferð taki mið af fjölda kaup- og leigusamninga á viðmiðunarsvæði. Þannig sé tekið tillit til fjárhæða í kaup- og  leigusamningum á viðkomandi matssvæði og í tilfelli Miðvangs […] til kaup- og leiguverðs sem gildi á Egilsstöðum og nágrenni. Þá innihaldi matslíkanið svæðastuðla sem taki mið af verðlagi á viðkomandi svæði. Þjóðskrá Íslands hafi því þegar tekið tillit til fasteignarverðs og leiguverðs fasteigna á Egilsstöðum og nágrenni sem sé ein helsta krafa kæranda.

Þá byggi Þjóðskrá Íslands á því að takmörkuð eftirspurn eftir leiguhúsnæði skrifstofuhúsnæðis á Egilsstöðum endurspeglist meðal annars í kaup- og leiguverði á svæðinu sem tekið sé fullt tillit til við matið.

Við mat atvinnuhúsnæðis sé horft á beinar leigutekjur sem leigusali hafi af fasteign sinni. Ekki sé horft til kostnaðar leigusalans eða hvort leigusali hagnist af því að leigja tiltekna fasteign eða hvort að fasteignin sé í stöðugri útleigu, enda sé útleiga einstakra fasteigna á ábyrgð eigenda fasteigna.

Af því leiði að tvær eins eða samskonar fasteignir á sama stað fái sama fasteignamat þó svo að um aðra fasteignina sé í gildi leigusamningur sem skili leigusalanum hagnaði á meðan hin fasteignin sé ekki í útleigu eða um hana sé í gildi leigusamningur sem skili þeim leigusala tapi.

Telur Þjóðskrá Íslands málsástæður kæranda ekki leiða til annars fasteignamats viðkomandi eignarhluta að Miðvangi […] en þegar hafi verið ákvarðað.

Athugasemdir kæranda
Með tölvubréfi, dags. 19. október 2015, bárust athugasemdir kæranda vegna umsagna Fljótsdalshéraðs og Þjóðskrár Íslands. 

Kærandi hafnar sjónarmiði Fljótsdalshéraðs að fasteignamat viðkomandi eignarhluta að Miðvangi […] sé í samræmi við mat annarra sambærilegra fasteigna í sveitarfélaginu. Fasteignamat skrifstofu- og verslunarhúsnæðis í Fljótsdalshéraði árið 2016 sé allt frá um það bil 50.-60.000 kr./m2 til um það bil 160.-170.000 kr./m2. Að mati kæranda sé fasteignamatið byggt á óvönduðum vinnubrögðum.

Þá gerir kærandi athugasemdir við framlagða sex kaupsamninga af hálfu Þjóðskrár Íslands og telur þau gögn frekar haldlítil til að byggja á. Þrír þeirra séu frá mars til maí 2015 og falla ekki undir tímamörk skráðs matsverðs samkvæmt 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Að endingu ítrekar kærandi fyrri sjónarmið. Jafnframt sé það ekki markmið löggjafans að halda uppi óeðlilega háu fasteignamati þegar markaðsaðstæður séu takmarkaðar líkt og áður greinir. Þá sé fasteignamatið grundvöllur hárra fasteignagjalda.

Niðurstaða
Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati fyrir árið 2015 vegna eignarhluta hans í Miðvangi […], fnr. […]. Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat umrædds eignarhluta verði lækkað. Kærandi vísar til þess að við mat á fasteign hans hafi ekki verið tekið tillit til markaðsvirði eignarinnar, lítillar eftirspurnar auk smæðar leigumarkaðar á Egilsstöðum. Þá eigi að líta til þess hverjir tekjumöguleikar séu af fasteigninni. Þjóðskrá Íslands telur tekjuaðferð taka tillit til kaup- og leiguverðs sem almennt tíðkast á Egilsstöðum og nágrenni auk verðlags á viðkomandi svæði. Þá sé við mat atvinnuhúsnæðis horft á beinar leigutekjur en ekki til kostnaðar, hagnaðar eða taps leigusala.

I.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sölur atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

II.

Í þeirri kæru sem hér er til meðferðar tilgreinir kærandi að leigumarkaður á Egilsstöðum sé takmarkaður og að tekjumat Þjóðskrár Íslands fyrir téðan eignarhluta byggi ekki á raunverulegum aðstæðum hvað varðar útleigumöguleika. Þannig hafi viðkomandi eign löngum ekki verið í útleigu vegna lítillar eftirspurnar og þegar hún var leigð út í júní 2015 hafi það verið með kjörum er vart standa undir kostnaði við rekstur og viðhald. Þess vegna geri kærandi þá kröfu að litið verði til raunverulegra leigutekna af eigninni þegar fasteignamat hennar sé ákveðið.

Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum á Egilsstöðum og nærliggjandi stöðum í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur þessi aðferð margt umfram það að meta markaðsvirði hverrar eignar út frá þeim einstöku leigusamningum sem gerðir eru um viðkomandi fasteign sérstaklega. Í fyrsta lagi eru leigusamningar til mislangs tíma og með misjöfnum skilmálum sem endurspeglast í leiguverðinu. Í öðru lagi skiptir máli hvenær samningar eru gerðir og hvernig þeir eru uppreiknaðir yfir tíma. Leigusamningur sem er gerður á einum tíma miðað við markaðskjör kann síðar að vera of hár eða lágur miðað við markaðinn þegar frá líður, eftir því hvernig verðþróun leigu verður yfir tíma. Í þriðja lagi geta leigusalar eða leigutakar haft ýmsa hvata eða ástæður til þess að gera samninga sem eru ekki í samræmi við markaðskjör. Til að mynda er ljóst að ef það vinnulag væri tekið upp að fasteignamat hverrar einstakrar eignar réðist af þeim leigusamningum sem um hana væru gerðir skapaði það hvata til að tilgreina upphæð leigunnar sem lægsta í leigusamningum. Af þessu má vera ljóst að það hefur aðeins takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga til þess að fá fram endurmat á fasteignamati.

Þá byggir tekjuaðferðin á því að kaupverð eignar sé jafnt þeim núvirtu brúttó tekjum sem hafa megi af fasteigninni að gefinni tiltekinni ávöxtunarkröfu. Fræðilega séð ætti það ekki að skipta höfuðmáli hvort stuðst er við brúttó eða nettó leigutekjur þar sem um sambærilega notkun er að ræða enda lýtur rekstur fasteigna tiltölulega þekktum lögmálum sem ættu að gilda með nokkuð samræmdum hætti. Þannig ætti að vera hægt að beita tölfræðilegum leiðum til þess að varpa fram gangvirði út frá brúttó leigutekjum. Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2015 var jafnframt komist að þeirri niðurstöðu að ýmsir aðferðafræðilegur vankantar fylgdu því að meta gagnverð fasteignina út frá nettó leigutekjum auk þess sem slík aðferð yrði ónákvæmari ásamt því að vera dýrari og flóknari. 

III.

Að sönnu er Egilsstaðasvæðið tiltölulega lítið þéttbýli og fæð gagna kann að draga úr marktækni tölfræðilegra leiða við mat á gangvirði eigna. Á móti kemur, hins vegar, að þrátt fyrir að markaðssvæðið sé takmarkað er sá eignarhluti sem mál þetta varðar í fjöleignarhúsi að Miðvangi […] staðsettur á móti tveimur áþekkum fjöleignarhús að Miðvangi […]. Þannig er fjöldi samanburðarhæfra eigna ekki eins takmarkaður og ætla mætti í fyrstu en alls eru 35 eignarhlutar með sérstakt fasteignamat í fjöleignarhúsunum að Miðvangi […].

Ef fasteignamat eignarhluta kæranda að Miðvangi […] er borið saman við fasteignamat annarra eignarhluta að Miðvangi […] miðað við fermetramat, líkt og gert er á mynd hér að neðan, kemur í ljós að téður eignarhlutur hefur fimmta lægsta matið af 35 eignarhlutum. Það gefur ekki til kynna að fasteignamat umræddrar eignar sé í ósamræmi við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á viðkomandi svæði.


Mynd 1.         Fasteignamat 2015 fyrir eignarhluta í fjöleignarhúsum að Miðvangi […] raðað eftir
                       fermetramati, röðun eignar með fastanúmer 222-0010 í Miðvangi […] er merkt með
                       rauðum depli.

Á svo litlum markaði sem á Egilsstöðum er sá möguleiki alltaf fyrir hendi að einstaka stórir leigutakar, svo sem opinberir aðilar, kunni að skekkja matið, eða einstakar eignir þar sem leiguverð er annað hvort of hátt eða lágt miðað við raunveruleg markaðskjör á viðkomandi svæði. Við slíkar aðstæður, þegar gögnin eru strjál, er mjög mikilvægt að mat á gangvirði samkvæmt tekjuaðferð taki einnig mið af raunverulegum kaupsamningum þannig að raunverulegt jarðsamband sé til staðar við viðkomandi fasteignamarkað. Með bréfi, dags. 23. september 2015, sendi Þjóðskrá Íslands yfirfasteignamatsnefnd 6 nýlega kaupsamninga fyrir eignarhluta að Miðvangi […] og Miðvangi […]. Þessir kaupsamningar gefa til kynna að markaðsvirði téðra eignarhluta sé verulega umfram skráð fasteignamat sem gefur ekki tilefni til þess að ætla að fasteignamat eignarhluta kæranda sé of hátt miðað við raunverulegt gangvirði.

Það er því mat yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat eignarhluta að Miðvangi […], fnr. […], sé hvorki of hátt miðað við aðrar sambærilegar eignir á sama markaðssvæði né heldur að fasteignamat hans sé of hátt miðað við markaðsaðstæður.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat viðkomandi eignarhluta að Miðvangi […], Egilsstöðum, fnr. […], sé hæfilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 28. maí 2015, um endurmat fasteignamats Miðvangs […], Egilsstöðum, fnr. […], fyrir árið 2015 er staðfest.

 

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson 

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn