Mál nr. 15/2015

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 31. mars 2016 í máli nr. 15/2015.
Fasteign: Víkurhvarf […], Kópavogi, fnr. […],[…],[…],[…],[…],[…]og […].
Kæruefni: Fasteignamat (tekjuaðferð)

Árið 2016, 31. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 15/2015 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 9. október 2015, kærði B f.h. A., kt. […], ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati eignarhluta hans í fasteigninni að Víkurhvarfi […], Kópavogi, fnr. […],[…],[…],[…],[…],[…]og […], fyrir árin 2010 til 2015.

Með bréfum, dags. 26. október 2015, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Kópavogsbæ og Þjóðskrá Íslands. Með bréfi, dags. 23. nóvember 2015, barst umsögn Þjóðskrár Íslands. Engin umsögn barst frá Kópavogsbæ.

Hinn 24. nóvember 2015 var fyrrgreind umsögn Þjóðskrár Íslands send kæranda og Kópavogsbæ og þeim gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Með bréfi, dags. 7. desember 2015, tók Kópavogsbær sérstaklega fram að hann gerði engar athugasemdir við umsögn Þjóðskrár Íslands.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 7. janúar 2016 og skoðaði eignina í fylgd fyrirsvarsmanns kæranda. Málið var tekið til úrskurðar 25. janúar 2015.

Málavextir
Þann 24. ágúst 2015 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð um breytt fasteignamat árið 2015 fyrir  eignarhluta kæranda í fasteigninni að Víkurhvarfi […], Kópavogi, fnr. […], […], […], […], […], […] og […]. Með bréfi kæranda, dags. 9. október 2015, var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat á fasteignamati kærð til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir þá kröfu að fasteignamat eignarhluta hans í fasteigninni að Víkurhvarfi […], Kópavogi, fnr. […], […], […], […], […],[…] og […], verði endurreiknað til lækkunar og leiðrétt fyrir árin 2010 til 2015 vegna ofgreiddra fasteignagjalda.

Í kæru vísar kærandi til þess að gögn frá 31. desember 2010 til ársins 2015 sýni að útreiknað fasteignamat Þjóðskrá Íslands hafi ekki verið rétt. Vísar kærandi því til stuðnings til húsaleigusamninga varðandi ákveðna eignarhluta í fasteigninni sem sýni hvenær tilteknir eignarhlutar hafi verið teknir á leigu. Þá vísar kærandi einnig til reikninga sem sýni hvenær framkvæmdir við fasteignina áttu sér stað.

Kæranda þykir mismunur á fasteignamati eignarhluta fasteignarinnar á árunum 2010 til 2015 vera óskiljanlegur. Fasteignamat viðkomandi eignarhluta á þessum árum hafi verið of hátt og afeiðingar þess séu of há fasteignagjöld og ofreiknaður auðlegarskattur frá árinu 2011 sem hafi leitt til ofgreidds tekjuskatts.

Í kæru sinni rekur kærandi hvenær framkvæmdum við hvern og einn eignarhluta fasteignarinnar hafi lokið svo og hvenær þeir hafi verið leigðir út.  Með kærunni fylgdu afrit af leigusamningum því til stuðnings. Telur kærandi að Þjóðskrá Íslands hafi við ákvörðun á fasteignamati eignarhlutanna á fyrrgreindum árum ekki tekið tillit til þessara atriða.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 23. nóvember 2015, er rakin forsaga málsins sem og helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er fjalla um fasteignamat og framkvæmd þess.

Þjóðskrár Íslands tekur fram að fasteignamat 2015 fyrir hluta af atvinnuhúsnæði hafi verið fyrsta fjöldamatið sem byggi á hinni nýju matsaðferð, tekjuaðferð. Samkvæmt þeirri aðferð séu leigusamningar notaðir til að útbúa leigulíkön fyrir mismunandi eignaflokka og áætlað leiguverð (samkvæmt líkönunum) ásamt kaupsamningum notað við ákvörðun á ávöxtunarkröfu.

Ekki séu til staðar nægilegur fjöldi kaupsamninga um atvinnuhúsnæði til þess að hægt sé að nota þá eingöngu líkt og gert sé fyrir íbúðarhúsnæði, auk þess sem þeir endurspegli ekki nema hluta af markaðinum og séu þannig ekki lýsandi fyrir allan markaðinn. Ástæður þess séu fyrst og fremst þær að aðeins hluti kaupsamninga um atvinnuhúsnæði sé þinglýst, auk þess sem viðskipti með fasteignir eigi sér stað í auknu mæli með yfirtökum á félögum eða kaupum á hlutabréfum og þá hafi einnig orðið mikil fjölgun og vöxtur fasteignafélaga sem byggi og kaupi eignir til útleigu sem þannig dragi úr sölumarkaði en auki leigumarkað. Leigusamningar séu því notaðir til þess að styrkja gerð fasteignamatsins en niðurstaðan sé eftir sem áður líklegt gangverð í febrúar mánuði.

Verði ósamræmi milli fasteignamats og gangverðs eigna geti það orsakast annars vegar af misræmi milli raunverulegrar notkunar og ástands eignar og hins vegar af misræmi milli skráðrar notkunar og ástands. Skoðun eignar sé því nauðsynlegur þáttur í endurmati eignarinnar. Önnur möguleg skýring sé að Þjóðskrá Íslands hafi ekki undir höndum alla kaup- og leigusamninga sem gerðir hafi verið á undanförnum árum og geta því aðstæður verið á fasteignamarkaði sem fyrirliggjandi gögn nái ekki að skýra.

Líkt og áður greinir hafi fasteignamat 2015 fyrir hluta atvinnuhúsnæði verið fyrsta fjöldamatið sem byggi á tekjuaðferð. Breytt matsaðferð felli ekki úr gildi matsaðferðir fyrri ára né geri matsaðferðir fyrri ára rangar á nokkurn hátt enda sé byggt á fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum á hverjum tíma.

Tilvísun kæranda til gagna á tímabilinu frá 31. desember 2010 til ársins 2015 breyti ekki mati Þjóðskrár Íslands enda falli gögnin að niðurstöðu fasteignamats hvers árs, að teknu tilliti til þágildandi matsaðferða. Enn fremur vísar Þjóðskrá Íslands til þess að ekki hafi verið sýnt fram á að skráning fasteignarinnar hafi á nokkurn hátt verið röng á fyrrgreindu tímabili.

Nýtt matsverð hvers árs gildi þar til því sé hrundið með nýju mati eða yfirmati, sbr. 4. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og miðast fasteignamat hvers árs við fyrirliggjandi upplýsingar á þeim tiltekna tíma. Sömuleiðis sé kærufrestur eiganda fasteigna tryggður og hafi kæranda verið í lófa lagið að kæra fasteignamat hvers árs innan tilskilins frest. Kærufrestur áranna 2010 til 2014 sé hins vegar löngu liðinni, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Þá muni Þjóðskrá Íslands ekki fjalla um þann þátt kærunnar sem varði ofgreiðslu fasteignagjalda enda verði slíkum erindum ekki beint til stofnunarinnar.

Þjóðskrá Íslands tekur fram að fasteignamat Víkurhvarfs […] sem gildi fyrir árið 2015 byggi á tekjuaðferð en fasteignamat eignarinnar fyrir árin 2010 til 2014 hafi byggst á markaðsleiðréttu kostnaðarmati. Öll árin hafi þeirri matsaðferð verið beitt sem almennt hafi gilt fyrir sambærilegt húsnæði. Að mati Þjóðskrár Íslands séu því engin rök fyrir því að fasteignamat fasteignarinnar hafi verið of hátt metið á árunum 2010 til 2015 né að endurreikningur leiði til annars en sömu niðurstöðu.

Telur Þjóðskrá Íslands að þau rök sem kærandi byggi á í kæru sinni til yfirfasteignamatsnefndar leiði ekki til annars fasteignamats viðkomandi eignarhluta fasteignarinnar að Víkurhvarfi […] en þegar hafi verið ákvarðað á árunum frá 2010 til 2015.

Sjónarmið Kópavogsbæjar
Með tölvubréfi, dags. 7. desember 2015, tilkynnti Kópavogsbær að engar athugasemdir væru gerðar af hálfu sveitarfélagsins við fyrirliggjandi umsögn Þjóðskrár Íslands.

Niðurstaða
Kærandi hefur með vísan til 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna  kært niðurstöðu endurmats Þjóðskrár Íslands á fasteignamati fyrir árið 2015 vegna eignarhluta hans í fasteigninni að Víkurhvarfi […], Kópavogi, fnr. […], […], […], […], […], […] og […].

I.

Kærandi gerir kröfu um að fasteignamat téðra eignarhluta verði endurreiknað og leiðrétt fyrir árin 2010 til 2015. Frestur til að kæra niðurstöðu endurmats vegna fasteignamats allt fram til ársins 2014 er löngu liðinn, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 og 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í því máli sem hér um ræðir kemur því einungis til úrlausnar niðurstaða endurmats Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat fyrrgreindra eignarhluta fyrir árið 2015. Ákvörðun um fasteignamat getur komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls, þ.m.t. 24. gr. stjórnsýslulaga, enda séu skilyrði til endurupptöku uppfyllt.

Með vísan til framangreinds er kröfu kæranda um leiðréttingu fasteignamats fyrir árin 2010 til 2014 vísað frá yfirfasteignamatsnefnd.

II.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008 um breytingu á þeim lögum, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni.

Markaðsaðferð er sú aðferð sem er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Þeirri aðferð er beitt af Þjóðskrá Íslands til þess að meta gangverð íbúðarhúsnæðis, enda er markaðurinn með slíkar eignir ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum heldur eru íbúðarhús einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra. Þessari aðferð er hins vegar erfitt að beita við mat á gangverði atvinnuhúsnæðis. Ástæðan er sú að kaup og sala atvinnuhúsnæðis eru ekki aðeins mun fátíðari heldur er gríðarlegur breytileiki til staðar hvað varðar ástand, eiginleika og notkun slíkra eigna. Þá er það einnig svo að eigendaskipti á atvinnuhúsnæði eiga sér í auknum mæli stað með yfirtöku á félögum eða eignasöfnun sem telja margar ólíkar eignir fremur en með beinni sölu á einstaka eignum. Loks, er staðreyndin sú að ekki er nema hluta af gerðum kaupsamningum fyrir atvinnuhúsnæði þinglýst sem takmarkar það gagnasafn sem hægt er að nota til þess að meta gangvirði atvinnuhúsnæðis með hliðsjón af kaup og sölu eigna.

Tekjuaðferðin miðar hins vegar að því að finna markaðsverðmæti eigna út frá þeim tekjustraumi sem þær skila. Þessi aðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Þessi aðferð er háð því að virkur markaður sé til staðar með leiguhúsnæði þannig að hægt sé að áætla markaðsleiguverð með sæmilegu öryggi. Að auki nýtir Þjóðskrá Íslands upplýsingar úr kaupsamningum eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Í ársskýrslu stofnunarinnar fyrir 2015 kemur meðal annars fram að tekjumat þess árs byggi á 5000 leigusamningum sem gerðir voru frá 1. janúar 2004 til 1. mars 2014 og 2300 kaupsamningum sem gerðir voru frá 1. júlí 2006 til 1. mars 2014. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Kostnaðaraðferðin byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Þessi leið byggir á fremur veikum aðferðafræðilegum grunni enda getur markaðsvirði hæglega verið mun hærra eða lægra en byggingarkostnaður eftir staðsetningu auk þess sem vandasamt er að uppfæra byggingarkostnað og afskriftir í línu við markaðsverð þegar litið er til lengri tíma. Einungis kemur til greina að beita þessari aðferð þegar virkur markaður er ekki til staðar hvorki hvað varðar kaup og sölu eða leigu. Það getur stafað af því að viðkomandi eign sé einstök og miðuð við mjög sérhæfð not eða eftir atvikum að hún sé staðsett í svo miklu dreifbýli að markaðsupplýsingar skorti.

III.

Það var fyrst við gerð fasteignamats fyrir árið 2015 sem tekjuaðferð var almennt beitt við mat á gangverð atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu en áður hafði verið stuðst við kostnaðaraðferð. Líkt og áður greinir er kærufrestur vegna fasteignamats áranna 2010 til 2014 liðinn en á þeim árum var kostnaðaraðferð beitt til þess að reikna út fasteignamat fyrir téða eignahluta að Víkurhvarfi […]. Hér er því einvörðungu til úrlausnar endurmat vegna ársins 2015 þegar tekjuaðferð var beitt í fyrsta skipti til þess að meta gangverð atvinnuhúsnæðis. Það er ljóst að breyting á aðferðafræði getur ein og sér falið í sér breytingar á fasteignamati, bæði til hækkunar og lækkunar. Til að mynda er nýlegt atvinnuhúsnæði á jaðri höfuðborgarsvæðisins líklegra til þess að fá hlutfallslega hærra fasteignamat með kostnaðaraðferð en með tekjuaðferð þar sem fyrrgreinda aðferðin miðar við afskrifaðan byggingarkostnað sem er nokkuð svipaður hvar sem er í borginni. Leigugreiðslur eru hins vegar líklegri til þess að vera lægri á jöðrum svæðisins en nær miðju þess og því ætti tekjuaðferðin að gefa hlutfallslega hærra mat á gangverð eigna sem eru miðsvæðis miðað við þær sem liggja utar.   

Eins og áður hefur komið fram, byggir tekjuaðferðin á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum af öllu höfuðborgarsvæðinu saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Að mati yfirfasteignamatsnefndar hefur þessi aðferð margt umfram það að meta markaðsvirði hverrar eignar út frá þeim einstöku leigusamningum sem gerðir eru um viðkomandi fasteign sérstaklega. Í fyrsta lagi eru leigusamningar til mislangs tíma og með misjöfnum skilmálum sem endurspeglast í leiguverðinu. Í öðru lagi skiptir máli hvenær samningar eru gerðir og hvernig þeir eru uppreiknaðir yfir tíma. Leigusamningur sem er gerður á einum tíma miðað við markaðskjör kann síðar að vera of hár eða lágur miðað við markaðinn þegar frá líður, eftir því hvernig verðþróun leigu verður yfir tíma. Í þriðja lagi geta leigusalar eða leigutakar haft ýmsa hvata eða ástæður til þess að gera samninga sem eru ekki í samræmi við markaðskjör. Til að mynda er ljóst að ef það vinnulag væri tekið upp að fasteignamat hverrar einstakrar eignar réðist af þeim leigusamningum sem um hana væru gerðir skapaði það hvata til að tilgreina upphæð leigunnar sem lægsta í leigusamningum. Af þessu má vera ljóst að það hefur almennt takmarkaða þýðingu fyrir eigendur fasteigna að leggja fram leigusamninga til þess að fá fram endurmat á fasteignamati þó svo að slíkt kunni í sérstökum tilvikum að hafa þýðingu.

Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar að Víkurhvarfi […] staðfestir að ástand eignarinnar er mjög gott og fasteigninni hefur verið vel við haldið. Eigninni er skipt niður í einingar sem hentar vel þörfum bæði stærri og smærri fyrirtækja og engin ástæða til þess að ætla að það sé verra en annað álíka atvinnuhúsnæði í næsta nágrenni. Ef fasteignamat Víkurhvarfs […] er borið saman við aðrar eignir á sama matssvæði er ekki hægt að greina að það sé óeðlilega hátt. 

Fasteignamat fyrir Víkurhvarf […] er gefið út fyrir 7 matshluta. Ef fasteignamat þessara 7 matshluta er borið saman við fasteignamat á sambærilegu atvinnuhúsnæði við göturnar Víkurhvarf, Urðarhvarf og Ögurhvarf verður ekki séð að það sé úr línu við tilgreint matsvæði líkt og sjá má á mynd hér að neðan. Alls eru 39 samanburðarhæfir matshlutar við þessar þrjár götur og hinir 7 matshlutar Víkurhvarfs […] eru nokkurn veginn fyrir miðju. Það eru 19 matshlutar sem eru hærri en 13 lægri við þessar þrjár götur. Það verður því ekki séð að fasteignamat Víkurhvarfs […] sé óeðlilega hátt miðað við fasteignamat annarra eigna í næsta nágrenni.

Mynd 1.               Fasteignamat atvinnuhúsnæðis per fermetra eftir matshlutum í götunum
                             Víkurhvarfi, Urðarhvarfi og Ögurhvarfi árið 2015 (merkt með bláu).
                             Fasteignamat hinna 7 matshluta Víkurhvarfs […] per fermetra er merkt með rauðu.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það  mat yfirfasteignamatsnefndar að fasteignamat eignarhluta að Víkurhvarfi […], fnr. […], […], […], […], […], […] og […], sé í samræmi við aðrar sambærilegar eignir á sama markaðssvæði og sé því hæfilega ákvarðað í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 24. ágúst 2015, um endurmat fasteignamats Víkurhvarfs […], Kópavogi, fnr. […], […], […], […], […], […] og […], fyrir árið 2015 er staðfest.

Kröfu kæranda um leiðréttingu fasteignamats fyrir árin 2010 til 2014 er vísað frá yfirfasteignamatsnefnd.

__________________________________

Hulda Árnadóttir

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson