Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 16/2015

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 31. mars 2016 í máli nr. 16/2015.
Fasteign: Logafold […], Reykjavík, fnr. […].
Kæruefni: Fasteignamat fyrri ára

Árið 2016, 31. mars, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 16/2015 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 16. október 2015, framsendi innanríkisráðuneytið stjórnsýslukæru A, kt. […], og B, kt. […], dags. 30. september 2015, til yfirfasteignamatsnefndar. Kærð er sú ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 12. ágúst 2015 um að ekki séu lagaskilyrði fyrir endurupptöku fyrri ákvarðana Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Logafoldar […], Reykjavík, fnr. […] þar sem ekki séu uppfyllt þau skilyrði sem tilgreind eru í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Yfirfasteignamatsnefnd óskaði með bréfi, dags. 11. nóvember 2015, eftir umsögn Þjóðskrár Íslands vegna kærunnar. Umbeðin umsögn barst frá Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 9. desember 2015.

Hinn 16. desember 2015 var umrædd umsögn send kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Með tölvubréfi, dags. 28. desember 2015, bárust frekari athugasemdir kærenda. Þær athugasemdir voru kynntar Þjóðskrá Íslands. Engar frekari athugasemdir bárust.

Málið var tekið til úrskurðar 25. janúar 2016.

Málavextir
Þann 26. júní 2014 óskuðu kærendur eftir endurmati til lækkunar á fasteignamati fasteignar þeirra að Logafold […], Reykjavík, fnr, […]. Eftir skoðun eignarinnar af hálfu starfsmanns Þjóðskrár Íslands var kærendum tilkynnt með tölvubréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 16. júlí 2014, um lækkun fasteignamats 2014.

Þar sem lækkun fasteignamats var einskorðuð við árið 2014 sendu kærendur fyrirspurn til Þjóðskrár Íslands þann 4. september 2014 um hvort þeir ættu rétt á leiðréttingu fasteignamats aftur í tímann. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 16. september 2014, var þeim synjað um að fasteignamat yrði leiðrétt afturvirkt.

Kærendur vildu ekki una synjun Þjóðskrár Íslands og kærðu þann 20. nóvember 2014 framangreinda ákvörðun til yfirfasteignamatsnefndar. Þann 31. mars 2015 komst yfirfasteignamatsnefnd að þeirri niðurstöðu að fella bæri úr gildi áðurnefnda ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 16. september 2014 um endurskoðun fasteignamats fyrri ára og lagði fyrir Þjóðskrá Íslands að taka mál kærenda til meðferðar að nýju með hliðsjón af ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um endurupptöku, sbr. mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 9/2014.

Í kjölfar úrskurðar yfirfasteignmatsnefndar óskaði Þjóðskrá Íslands eftir gögnum frá kærendum sem og frá byggingar- og skipulagssviði Reykjavíkurborgar, sem að gagni gætu komið við vinnslu málsins. Með bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 12. ágúst 2015, var kærendum tilkynnt að það væri mat Þjóðskrár Íslands að ekki væru uppfyllt lagaskilyrði samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 fyrir endurupptöku fyrri ákvarðana Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat fasteignar kærenda. Taldi Þjóðskrá Íslands að fyrri ákvarðanir sem teknar hefðu verið um fasteignamat eignar kærenda hefðu hvorki byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik og engin atvik hefðu breyst verulega frá því að umræddar ákvarðanir um fasteignmat eignarinnar voru teknar.

Kærendur vilja ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og kærðu hana til innanríkisráðuneytisins þann 30. september 2015 í samræmi við tilvísun Þjóðskrár Íslands um að ákvörðunin væri kæranleg til ráðuneytisins. Innanríkisráðuneytið framsendi kæruna til yfirfasteignamatsnefndar með bréfi, dags. 16. október 2015, líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kærenda
Kærendur gera þá kröfu að fasteignamat Logafoldar […] verði leiðrétt svo langt aftur í tímann sem lög leyfa og vísa í því sambandi aðallega til ákvæða 2. mgr. 101. gr. laga nr. 90/2203 um tekjuskatt og eftir atvikum til 4. gr. laga nr. 29/1995 um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda. Byggja kærendur kröfu sína um heimild til endurupptöku á fyrri ákvörðunum varðandi fasteignamat eignarinnar á ákvæði 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og vísa til þess að fasteignamat eignarinnar hafi verið ákvarðað með röngum hætti á árunum 2005 til 2014 án þess að þeim hafi verið það ljóst eða haft forsendur til að mótmæla því.

Í kæru kemur fram að fasteignin Logafold […] hafi verið byggð á árunum 1984 til 1987. Þá hafi stærsti hluti kjallarans verið skilinn eftir sem ósamþykkt og óuppfyllt rými enda hafi hann reynst mun dýpri en reiknað hefði verið með. Kjallarinn hafi síðan verið tekinn í notkun á árinu 2005 eftir að gólf hafi verið steypt í kjallaranum og lagt fyrir rafmagni og hita auk þess sem sagaðir hafi verið þrír gluggar á rýmið.  Kjallarinn hafi ekki verið með fullri lofthæð og hafi ekki verið nýttur til íbúðar. Að sögn kærenda hafi þeir fengið á árinu 2014 verðmat á fasteigninni hjá fasteignasölu. Hafi það verið mat fulltrúa fasteignasölunnar að verðmæti eignarinnar væri 60 mkr. og að líklegt söluverð hennar yrði á bilinu 58-60 mkr. Fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2013 hafi hins vegar verið 76,9 mkr. og hafi átt að hækka á árinu 2014 í 80 mkr. Fulltrúi fasteignasölunnar hafi talið að þessi munur á áætluðu söluverði og fasteignamati eignarinnar gæti mögulega hafa stafað af því að kjallari hússins hafi verið rangt metinn af Þjóðskrá Íslands. Kærendur hafi komið athugasemdum sínum hvað þetta varðaði á framfæri við Þjóðskrá Íslands en stofnunin hafi við fyrstu sýn talið að ekkert væri athugavert við fasteignamatið. Kærendur hafi engu að síður óskað eftir endurmati fasteignamats 2014. Fasteignin hafi í framhaldinu verið skoðuð af fulltrúa Þjóðskrár Íslands og í kjölfar þeirrar skoðunar hafi fasteignamat eignarinnar verið lækkað úr 76,9 mkr. í 69,45 mkr. á grundvelli þess að téður kjallari hafi allur verið metinn sem fullgilt íbúðarhúsnæði en hafi að stórum hluta átt að vera metinn sem geymslurými. Kjallarinn væri bæði gluggalítill og ekki með fullri lofthæð, þ.e. 2,25 m, enda hafi hann ekki verið innréttaður sem íbúðarhúsnæði. Við endurmat Þjóðskrár Íslands hafi rýminu í kjallaranum verið skipt þannig í mati að einungis 30 m2 voru metnir íbúðarmati með kjallarastuðli en 162,3 m2 metnir sem geymslurými sem hafi verið mun lægri verðflokkur í mati en áður hafði allt rýmið verið metið sem íbúð. 

Í kjölfar lækkunar fasteignamatsins hafi kærendur sent fyrirspurn til Þjóðskrá Íslands um hvort hægt væri að fá fasteignamatið leiðrétt aftur í tímann. Líkt og áður greinir hafi Þjóðskrá Íslands hafnað beiðni kærenda um afturvirka leiðréttingu fasteignamats. Kærendur hafi þá kært niðurstöðu til yfirfasteignamatsnefndar sem hafi fellt ákvörðun Þjóðskrár Íslands úr gildi og lagt fyrir stjórnvaldið að taka málið til meðferðar að nýju.

Kærendur telja að fyrir liggi með sannanlegum hætti að skráning kjallarans hafi verið með sama hætti frá því að hann hafi verið endanlega tekinn í notkun á árinu 2005 og þangað til að fasteignamatinu hafi verið breytt á árinu 2014. Þessi skráning hafi, auk mögulegra annarra atriða, leitt til þess að kjallarinn hafi ekki verið skráður á eðlilegu markaðsverði, sbr. matsbreytingu Þjóðskrár Íslands á árinu 2014. Með því að hafna kröfum kærenda um leiðréttingu á fasteignamatinu afturvirkt hafi Þjóðskrá Íslands með afstöðu sinni meðal annars girt fyrir það að kærendur gætu sótt um lækkun á opinberum gjöldum aftur í tímann. Heimildir séu til þess í lögum um endurgreiðslu oftekinna skatta og gjalda að leiðrétta skatta allt að 6 ár aftur í tímann. Þannig komi Þjóðskrá Íslands í veg fyrir að kærendur geti notið lögboðins réttar sem þó sé ein af grundvallarforsendum stjórnsýslulaganna.

Benda kærendur á að þrátt fyrir að þessa röngu matsaðferð á árunum 2005 til 2014, þ.e. að kjallarinn hafi allur verið metinn sem fullgilt íbúðarrými í stað geymslurýmis, telji Þjóðskrá Íslands að kærendur hafi verið meðvitaðir um fasteignamat Logafoldar […] og því séu ekki til staðar forsendur fyrir endurupptöku fyrri ákvarðana samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga. Telja kærendur að Þjóðskrá Íslands gangi með fyrrgreindri ákvörðun sinni gegn þeim leiðbeiningum sem fram hafi komið í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar frá 31. mars 2015 í máli nr. 9/2014. Eins sé ljóst að Þjóðskrá Íslands forðist að taka með beinum hætti á meginefni málsins sem sé hið ranga mat frá 2005 þótt fallist hafi verið á að eðlilegt hafi verið að lækka fasteignamat 2014 vegna þess hvernig kjallarinn hafi verið úr garði gerður; gluggalítill, lág lofthæð, ópússað loft og hversu stórt hlutfall rýmið sé af heildarfermetrum fasteignarinnar.

Kærendur mótmæla því að þeir hafi verið meðvitaðir um fasteignamatið. Hvorugt þeirra sé með menntun á sviði húsbygginga og hafi engar forsendur haft til að mótmæla því fasteignamati sem ákvarðað hafi verið á fasteignina við endanlega úttekt hennar á árinu 2005. Fjarstæðukennt sé að halda slíku fram m.a. þar sem Þjóðskrá Íslands hafi reynt að telja kærendur ofan af því að fá endurmat. Kærendur telja ljóst samkvæmt fyrri ákvörðun Þjóðskrár Íslands að stjórnvaldið hafi farið fram með fyrirfram mótaða afstöðu um að ekki ætti að leiðrétta fasteignamatið aftur í tímann. Slíkt sé verulega ámælisvert þar sem Þjóðskrá Íslands sé ætlað að ákvarða skattstofna samkvæmt öðrum lögum.

Kærendur telja jafnframt að Þjóðskrá Íslands hafi skautað framhjá rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og í engu virt hagsmuni kærenda. Fasteignamat sé ákvörðun á skattstofni sem heimilt sé að leiðrétta allt að sex ár aftur í tímann samkvæmt lögum nr. 90/2003 um tekjuskatt. Kærendur hafi bæði sætt ofteknum fasteignagjöldum vegna hins ranga mats svo og álagningu auðlegðarskatts af sama stofni samkvæmt fyrrgreindum lögum. Þjóðskrá Íslands hafi reynt að koma í veg fyrir leiðréttingu aftur í tímann og með aðgerðum sínum og drætti valdið því að a.m.k. eitt ár hafi fallið utan möguleika á leiðréttingu.

Kærendur vísa auk þess til forsenda úrskurðar yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 9/2014 þar sem dregið sé í efa að fasteignamat kjallarans hafi áður fyrr grundvallast á réttum skráningarupplýsingum þegar litið væri til skilyrða lofthæðar í íbúðarherbergjum samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 9. desember 2015, eru rakin helstu ákvæði V. kafla laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna varðandi fasteignamat og framkvæmd þess.  

Vísar Þjóðskrá Íslands til þess að með umræddum lögum sé eigendum fasteigna árlega veittur víðtækur réttur til þess að koma á framfæri athugasemdum sínum við skráð fasteignamatsverð allt þar til matinu sé hrundið með nýju mati eða yfirmati, sbr. 4. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Heimild eigenda til þess að krefjast endurskoðunar á fasteignamati hafi verið talin bundin við skráð matsverð á þeim tíma sem krafa er sett fram um breytingu og að heimildin nái ekki til endurskoðunar á fasteignamati sem fallið sé úr gildi þegar krafa um endurskoðun komi fram. Komi fram einhverjar athugasemdir við endurmat fasteignamats eða kæra um fasteignamatsverð sé fasteignin skoðuð af hálfu Þjóðskrár Íslands til þess að sannreyna hvort einhverjir þættir, s.s. staðsetning, gæði og ástand mannvirkis að utan sem innan, geti leitt til breytinga á matsverði, ýmist til hækkunar eða lækkunar.

Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 sé frumskráning fasteigna ásamt breytingu á skráningu þeirra í höndum viðkomandi sveitarfélags, sbr. 19. gr. laganna. Fasteignamat sé hins vegar á ábyrgð Þjóðskrár Íslands og sé matið ákvarðað á grundvelli ákveðinna matsaðferða og reiknilíkana sem þróaðar hafi verið hjá stofnuninni um áratugaskeið. Núverandi aðferðafræði sé beitt tölvutækt á allar fasteignir og séu það skráningarupplýsingar um viðkomandi fasteign sem ráði fasteignamati hennar hverju sinni. Þannig geri aðferðarfræðin ráð fyrir að hægt sé að segja til um verðmæti fasteignar út frá verðmæti nýseldra, nálægra fasteigna með sömu eiginleika sbr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. 

Í fyrrnefndu bréfi Þjóðskrár Íslands frá 9. desember 2015 kemur fram að upphafleg tilkynning um fasteignina að Logafold […] hafi borist Þjóðskrá Íslands frá sveitarfélaginu Reykjavík í desember 1984. Þar hafi hin nýja fasteign verið tilgreind sem 157,1 m2 íbúð á hæð (notkun 01), 35,2 m2 bílskúr (notkun 04) og 50 m2 herbergi í kjallara (notkun 10). Í maí 1992 hafi eignin verið skoðuð vegna brunavirðingar og hafi hvorki kærendur né matsmaður gert athugasemdir við skráningu hennar. Í ágúst 1995 hafi byggingarfulltrúi tilkynnt um breytta stærð á kjallara fasteignarinnar, þ.e. að flatarmál kjallarans færi úr 50 m2 í 192,3 m2 og var  viðbótarrýmið skráð með sömu notkun og það rými sem áður hafði verið skráð í kjallara, þ.e. sem herbergi í kjallara (notkun 10). Þá hafi fasteignin verið skoðuð að nýju af matsmanni í október 1998 vegna brunavirðingar og þá hafi heildarrýmið í kjallara verið fært úr herbergi í kjallara í rými/herbergi (notkun 558) og hafi sú breyting á notkunarflokki haft veruleg áhrif á brunabóta- og fasteignamati eignarinnar til lækkunar. Sú skráning hafi haldist óbreytt þar til kærendur hafi óskað eftir endurmati á brunabótamati eignarinnar á árinu 2005 en þá hafi heildarrými kjallarans verið sett í notkunarflokk 501, þ.e. sem íbúð á hæð (fullbúið íbúðarrými) í kjölfar skoðunar. Við það hafi bæði brunabóta- og fasteignamat eignarinnar hækkað umtalsvert. Skoðunarblað sem gert var við fyrrgreinda skoðun á árinu 2005 gefi til kynna að í kjallara hafi verið skráðar þrjár stofur, herbergi, eldhús og geymsla sem hafi verið breyting frá fyrri skoðun frá árinu 1998 þar sem skráð hafi verið þrjú herbergi, tvær geymslur og sérstigi. Kærendur hafi fengið tilkynningu um fyrrgreinda matsbreytingu en hafi engar athugasemdir gert við þær og hafi þessi skráning á notkun haldist óbreytt þar til Þjóðskrá Íslands hafi tekið upp árlegt endurmat fasteignamats árið 2009.

Þjóðskrá Íslands bendir á að svokölluð markaðsaðferð hafi verið notuð við útreikning fasteignamats fyrir flest allt íbúðarhúsnæði frá árinu 2009. Þessi breytta aðferðarfræði byggi á því að búnar séu til forsendur vélrænt út frá fyrirliggjandi skráningu frá sveitarfélagi en þær upplýsingar hefðu áður ekki haft sömu áhrif við útreikning fasteignamats niður á rými líkt og það geri nú. Þannig hafi fasteignamat alls rýmis merkt sem 00 í fasteignaskránni (kjallararými) verið reiknað sem slíkt. Þessi breyting hafi haft þau áhrif fyrir Logafold […] að kjallarinn sem hafði við skoðun 2005 verið skráður sem íbúð á hæð sé nú skráður sem kjallari og hafi fasteignamatið lækkað samkvæmt því. Skráningarupplýsingum frá sveitarfélagi, sem sé beitt við útreikning fasteignamats, sé ekki breytt nema eftir athugasemd frá annað hvort eiganda eða viðkomandi sveitarfélagi, við skoðun eignar eða ef rekist sé á misræmi við skráningu og mat eigna við önnur störf. Fasteignamati sé ætlað að endurspegla gangverð fasteigna. Þannig veiti það ákveðinn sveigjanleika við útreikning á fasteignamati að geta sett inn matslegar forsendur og geri Þjóðskrá Íslands kleift að nálgast betur gangverð einstakra eigna hverju sinni. Slíkar breytur byggi þó alltaf á skoðun eignar og því sé nauðsynlegt að eigandi fylgist með fasteignamati eigna sinna hverju sinni og óski eftir endurmati telji hann það ekki endurspegla gangverð á hverjum tíma.

Með hliðsjón af framangreindu telur Þjóðskrá Íslands að kærendur hafi verið meðvitaðir um bæði brunabóta- og fasteignamat Logafoldar […] á hverjum tíma og hafi getað borið sig eftir endurmati ef því væri að skipta enda afar rúmar heimildir til endurskoðunar ákvarðana í lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og lögum nr. 48/1994 um brunatryggingar. Breyting á fasteignamati til hækkunar eða lækkunar þýði þó ekki að fyrri matsákvarðanir hafi verið rangar.   

Þegar teikningar af Logafold […] hafi verið samþykktar á árinu 1984 og skráning eignarinnar verið tilkynnt til Þjóðskrár Íslands hafi verið í gildi byggingarreglugerð nr. 292/1978. Þar segi að meðallofthæð í einbýlishúsum skuli ekki vera minna en 2,30 m. að innanmáli og lofthæð íbúðarherbergja í kjallara ætti a.m.k. að vera 2,30 m. Samkvæmt teikningunum hafi verið gert ráð fyrir því að innanmál kjallara Logafoldar […] væri 2,45 m. og hafi hæðarkóti á kjallaraplötu verið gefinn upp 21,75 og megi því ætla að lofthæð í kjallara hafi verið um það bil 2,25 m.

Það að lofthæð hafi verið lægri en byggingarreglugerð hafi sagt til um útiloki ekki rými frá fasteignamati en geti haft áhrif á matið. Markmiðið með fasteignamati sé að meta hversu mikils virði eignin er. Þá sé skoðað hvort rýmið hafi verið í notkun og hvort það sé einhvers virði. Það sem mestu máli skipti þegar eign væri skoðuð sé til að mynda lofthæð, aðkoma að rýminu, gluggar og innra skipulag, þ.e. hvernig rýmið nýtist viðkomandi.

Þjóðskrá Íslands bendir á að það sé á ábyrgð annarra stjórnvalda en Þjóðskrár Íslands að skera úr um það álitaefni hvort lofthæð standist kröfur byggingarreglugerðar. Hlutverk Þjóðskrár Íslands sé eingöngu að meta verðgildi eignarinnar. Lítil lofthæð, sem jafnvel standist ekki byggingarreglugerð, geti komið til lækkunar á fasteignamati en valdi því ekki að matsákvörðun sé á einhvern hátt röng. Það sem vegi þyngst í þessu samhengi sé hvort og þá hvernig lofthæð hafi áhrif á gangverð fasteignar en slík áhrif geti tekið breytingum eftir kröfum markaðarins.

Í ljósi alls ofangreinds er það mat Þjóðskrár Íslands að lagaskilyrði fyrir endurupptöku fyrri ákvarðana um fasteignamat eignarinnar séu ekki fyrir hendi sbr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Fyrri ákvarðanir sem teknar hafi verið um fasteignamat eignarinnar og fallnar séu úr gildi, sbr. 4. mgr. 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, hafi hvorki byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik og engin atvik hafi breyst verulega frá því að umræddar ákvarðanir um fasteignamatið hafi verið teknar.

Þá verði ekki af hálfu Þjóðskrár Íslands fjallað um þann þátt kæru kærenda sem vísi til laga nr. 90/2003 um tekjuskatt enda verði slíkum erindum ekki beint til stofnunarinnar.

Að lokum telji Þjóðskrá Íslands að þau rök sem kærendur byggi mál sitt á leiði ekki til annars fasteignamats að Logafold […], Reykjavík, fnr. […] en þegar hafi verið ákvarðað og því hafni stofnunin því að sú ákvörðun að lækka fasteignamat Logafoldar […] í júlí 2014, í kjölfar skoðunar, eigi að gilda um ákvarðanir fasteignamats fyrri ára.

Athugasemdir kærenda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands
Með tölvubréfi, dags. 28. desember 2015, bárust athugasemdir kærenda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands. Þar kemur fram að kærendur telji að öll rök séu fram komin í málinu en kærendur árétti þó að Þjóðskrá Íslands hafi komist að þeirri niðurstöðu að fasteignamat Logafoldar […] hafi verið ranglega skráð og því væri það mótsögn að halda því fram að fasteignamatið hafi verið rétt skráð öll árin þar á undan.

Þá áréttuðu kærendur einnig ástæðu þess að þau hafi borið sig eftir endurmati. Ástæðan hafi ekki verið sú að þau hafi verið meðvituð um bæði brunabóta- og fasteignamat fasteignarinnar heldur að þegar verðmat fyrir eignina hafi legið fyrir hafi komið í ljós verulegur munur á því verðmati og gildandi fasteignamati. Af þeirri ástæðu hafi því verið óskað eftir endurmati.  

Að lokum ítrekuðu kærendur að brotið hafi verið á þeim samkvæmt stjórnsýslulögum þar sem Þjóðskrá Íslands hafi hvorki virt leiðbeiningarreglur né rannsóknarreglu stjórnsýslulaga.

Niðurstaða
Í hinni kærðu ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 12. ágúst 2015 kemur fram það mat stofnunarinnar að ekki séu lagaskilyrði til að verða við beiðni kærenda um endurupptöku fyrri ákvarðana Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat fasteignar kærenda að Logafold […], Reykjavík. Byggði Þjóðskrá Íslands þá ákvörðun sína á því að ekki séu uppfyllt þau lagaskilyrði sem tilgreind eru í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 fyrir endurupptöku stjórnvaldsákvarðana. Vísar Þjóðskrá Íslands til þess að hvorki verði séð að fyrri ákvarðanir stofnunarinnar varðandi fasteignamat eignarinnar hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik né verði séð að atvik hafi breyst verulega frá því að umræddar ákvarðanir voru teknar. 

Telja verður að framangreind ákvörðun Þjóðskrár Íslands um að synja kærendum um endurupptöku máls á grundvelli stjórnsýslulaga sé kæranleg til yfirfasteignamatsnefndar á grundvelli 26. gr. þeirra laga.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að ákvæði laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna komi ekki í veg fyrir að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls, þ.m.t. samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga, enda sé fullnægt lagaskilyrðum til að mál geti verið endurupptekið, sbr. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 9/2014. Í áðurnefndum úrskurði yfirfasteignamatsnefndar sem varðar það mál sem hér um ræðir var ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 16. september 2014 um endurskoðun fasteignamats fyrri ára fyrir Logafold […] felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka mál kærenda til meðferðar að nýju með hliðsjón af ákvæði 24. gr. stjórnsýslulaga um endurupptöku sem og fyrirliggjandi gögnum um lofthæð kjallarans.

Með vísan til framangreinds lýtur mál þetta einvörðungu að því hvort skilyrði 24. gr. stjórnsýslulaga um endurupptöku stjórnvaldsákvarðana séu uppfyllt. Í 24. gr. stjórnsýslulaga segir:

„Eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun og hún verið tilkynnt á aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný ef:

  1. ákvörðun hefur byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, eða

  2. íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hefur byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin.

Eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun skv. 1. mgr., eða aðila var eða mátti vera kunnugt um breytingu á atvikum þeim sem ákvörðun skv. 2. tölul. 1. mgr. var byggð á, verður beiðni um endurupptöku máls þó ekki tekin til greina, nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum málsins. Mál verður þó ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá fyrrgreindum tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því.“

Til að fallist verði á endurupptöku nægir að eitt af framangreindum skilyrðum 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga sé uppfyllt og að beiðni um endurupptöku komi fram innan þeirra tímamarka er fram koma í 2. mgr. sömu lagagreinar nema veigamiklar ástæður mæli með því að vikið sé frá tímamörkum.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum bárust upplýsingar um fasteign kærenda að Logafold […] til Fasteignamats ríkisins (nú Þjóðskrá Íslands) frá Reykjavíkurborg í desember 1984, og var þá tilgreint 50 m2 herbergi í kjallara. Á árinu 1995 var tilkynnt um stækkun kjallarans úr 50 m2 í 192,3 m2 og var viðbótarrýmið skráð með sama hætti og það rými sem var fyrir, þ.e. sem herbergi í kjallara (notkunarflokkur 10). Við skoðun á árinu 1998 var skráðri notkun kjallarans breytt úr því að vera herbergi í það sem kallað er rými/herbergi (notkunarflokkur 558) og hélst sú skráning óbreytt allt til ársins 2005. Á árunum 2005 til 2014 var allur kjallarinn skráður sem fullbúið íbúðarrými (notkunarflokkur 510) og byggðist sú skráning á skoðun matsmanns eftir að óskað hafði verið eftir endurmati á brunabótamati eignarinnar. Í kjölfar skoðunar á árinu 2014 var skráðri notkun kjallarans enn á ný breytt og nú þannig að 30 m2 voru skráðir sem íbúð í kjallara og 162,3 m2 sem geymslurými í kjallara og sem fyrr höfðu þessar breytingar í för með sér breytingu á fasteignamati eignarinnar frá því sem áður hafði verið.

Í fyrrnefndum úrskurði yfirfasteignamatsnefndar frá 31. mars 2015 í máli nr. 9/2014 kom m.a. fram að með hliðsjón af þeirri breytingu sem gerð var á árinu 2014 þyrfti að leiða í ljós hvort fasteign kærenda að Logafold […] hefði áður verið á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignarinnar eða aðrar aðstæður sem hana varðar hefðu falið í sér einhver þau frávik sem réttlætti það að vikið yrði frá matslíkani fyrir almennt fasteignamat. Var að mati nefndarinnar með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum málsins ástæða til að draga í efa að fasteignamat kjallarans hefði áður fyrr grundvallast á réttum skráningarupplýsingum m.a. með hliðsjón af lofthæð kjallarans.

Fyrirliggjandi gögn málsins gefa til kynna að skráð notkun kjallarans hefur verið með misjöfnum hætti allt frá árinu 1995 og er óumdeilt að skráning notkunar hefur haft áhrif á fasteignamat eignarinnar. Að undangenginni skoðun á fasteigninni á árinu 2014 í tilefni af beiðni um endurmat sá Þjóðskrá Íslands ástæðu til að breyta fasteignamati eignarinnar á árinu 2014. Byggðist sú ákvörðun á því að fasteignin væri á vissan hátt óvenjuleg þar sem kjallararými hennar væri stórt hlutfall af heildarrými eignarinnar auk þess sem kjallararýmið væri gluggalítið. Þannig var matsforsendum breytt frá því sem áður hafði verið ákveðið sem leiddi til lækkunar fasteignamats eignarinnar.

Ekki verður annað séð en að þær röksemdir sem færðar voru fyrir breytingu á fasteignamati eignarinnar á árinu 2014 eftir skoðun á eigninni hafi í eðli sínu verið nýjar upplýsingar varðandi fasteignina sem gáfu tilefni til að breyta matsforsendum eignarinnar og lækka fasteignamat hennar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er um upplýsingar að ræða sem ekki er unnt að útiloka að hefðu haft þýðingu við fyrri ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um fasteignamat eignarinnar hefðu þær legið fyrir. Með hliðsjón af framangreindu verður því að telja að fyrri ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um fasteignamat Logafoldar […] hafi þannig byggst á ófullnægjandi upplýsingum um fasteignina.

Í 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 kemur fram að ef beiðni um endurupptöku komi ekki fram innan þeirra tímamarka sem þar eru tilgreind skuli mál ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá þeim tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því. Í athugasemdum í greinargerð með frumvarpi því er varð að stjórnsýslulögum kemur fram hvert meginmarkmið ákvæðis 2. mgr. 24. gr.  er, en þar segir: 

„Í 2. mgr. 24. gr. er að finna skilyrði sem sett eru til þess að viðhalda hæfilegri festu í stjórnsýsluframkvæmd og er ætlað að koma í veg fyrir að verið sé að endurupptaka mjög gömul mál sem erfitt getur verið að upplýsa. Markmiðið með ákvæðum 2. mgr. er að stuðla að því að mál séu til lykta leidd svo fljótt sem unnt er. Telji aðili þörf á endurupptöku máls ber honum að bera fram beiðni þar að lútandi án ástæðulauss dráttar.“

Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir framkvæmdar á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverð. Í 2. mgr. 32. gr. a. laganna er kveðið á um að Þjóðskrá Íslands beri eigi síðar en í júnímánuði ár hvert að gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðum endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember.

Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna er kveðið á um að aðili, sem verulega hagsmuni geti átt í matsverði eignar og sætti sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr., geti krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um endurmat skuli vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. 

Samkvæmt framangreindu er ljóst að í umræddum lögum er að finna rúma endurupptökuheimild til að gæta hagsmuna eigenda. Fyrir liggur að kærendur gerðu hvorki athugasemdir né óskuðu endurmats fasteignamats fyrri ára. Lög nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna gera ráð fyrir að hægt sé að óska eftir endurmati á fasteignamati hjá Þjóðskrá Íslands en ekki kemur fram hve langt aftur í tímann endurmat getur náð, sbr. álit UA í máli nr. 6504/2011. Yfirfasteignamatsnefnd hefur hins vegar komist að þeirri niðurstöðu að ákvörðun um fasteignamat geti komið til endurskoðunar eftir almennum reglum stjórnsýsluréttarins um endurupptöku máls. Í málinu liggur fyrir að meira en ár er liðið frá því að kærendum var tilkynnt um fasteignamat fyrri ára. Samkvæmt síðari málslið 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þurfa því veigamiklar ástæður að mæla með því að mál verði tekið upp að nýju. Ársfrestur 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslaga er ekki fortakslaus þar sem víkja má frá honum ef veigamiklar ástæður mæla með því, sbr. álit UA nr. 4278/2004. Að mati yfirfasteignamatsnefndar getur tómlæti kærenda til að leita eftir endurupptöku þó ekki eitt og sér útilokað rétt þeirra til þess heldur verður að kanna það hverju sinni hverjar ástæður tómlætis eru.

Líkt og áður hefur verið rakið ber Þjóðskrá Íslands að tilkynna fasteignamat árlega. Af árlegum tilkynningum fasteignamats vegna Logafoldar […] frá árinu 2005 til 2015 mátti ekki ráða sundurliðun eða forsendur matsins heldur einungis heildarfjárhæð fasteignamats eignarinnar. Þó kom fram á tilkynningarseðlum til kærenda frá árinu 2011 til 2015 að upplýsingar um forsendur fasteignamats og gildandi mat væri  að finna á vef stjórnvaldsins.

Yfirfasteignamatsnefnd telur líkt og að framan greinir að fyrri ákvarðanir Þjóðskrár Íslands hafi byggst á ófullnægjandi upplýsingum, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga. Eru þær upplýsingar þess eðlis, að þó kærendur hefðu kynnt sér forsendur fasteignamats á vef stjórnvaldsins, er ekki unnt að fullyrða að kærendur hefðu gert sér grein fyrir þýðingu þeirra, meðal annars að breyting á umræddum matsforsendum gæti leitt til lækkunar fasteignamats eignar þeirra. Lækkun fasteignamats getur varðað mikla hagsmuni kærenda, meðal annars að því er álagningu fasteigna- og auðlegðarskatts varðar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar eru því veigamiklar ástæður sem mæla með því að málið verði endurupptekið. Ber því að fallast á erindi kærenda um endurupptöku málsins með vísan til 1. tölul. 1. mgr. og 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga.

Það skal hins vegar áréttað að ágreiningsefni máls þessa snýr einungis að því hvort formskilyrðum fyrir endurupptöku stjórnsýslumáls kærenda séu uppfyllt og hvort taka beri erindi kærenda til efnismeðferðar. Þar sem fallist hefur verið á af hálfu yfirfasteignamatsnefndar að fyrrgreindum formskilyrðum sé fullnægt ber Þjóðskrá Íslands m.a. að kanna, með hliðsjón af þeim upplýsingum sem nú liggja fyrir, hvort skilyrði séu til breytinga á fasteignamati fyrri ára vegna eignar kærenda. Að fenginni heildarendurskoðun á öllum atriðum málsins kann slíkt að leiða til þess að fyrri ákvarðanir verði felldar úr gildi, þeim breytt í heild eða að hluta eða komist að þeirri niðurstöðu að fyrri ákvarðanir stjórnvaldsins skuli standa óbreyttar.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 12. ágúst 2015, um að ekki séu fyrir hendi lagaskilyrði til endurupptöku á erindi kærenda varðandi leiðréttingu fasteignamats fyrir fasteign þeirra að  Logafold […], Reykjavík, fnr. […], skal felld úr gildi. Lagt er fyrir Þjóðskrá Íslands að taka erindi kærenda um frekari leiðréttingu fasteignamats Logafoldar […], Reykjavík, til efnismeðferðar.


__________________________________

Hulda Árnadóttir

 

 ______________________________           ________________________________

   Ásgeir Jónsson                                  Björn Jóhannesson  

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn