Samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið

Mál nr. 10/2016

Úrskurður yfirfasteignamatsnefndar 29. september 2016 í máli nr. 10/2016.
Fasteign: Kólumbusarbryggja [ ], Snæfellsbær, fnr. [ ].
Kæruefni: Fasteignamat

Árið 2016, 29. september, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 10/2016 kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Með bréfi, dags. 23. febrúar 2016, kærði Sigríður Anna Ellerup lögfræðingur, fyrir hönd X, kt. [ ], skráð matsstig Kólumbusarbryggju [ ], fnr. [ ].

Með bréfi, dags. 15. mars 2016, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum Snæfellsbæjar og Þjóðskrár Íslands. Jafnframt var sérstaklega óskað eftir afstöðu kæranda, Snæfellsbæjar og Þjóðskrár Íslands hvort um væri að ræða ákvörðun sem væri kæranleg til nefndarinnar. Afstaða kæranda barst með bréfi, dags. 29. mars 2016. Umbeðnar umsagnir bárust frá sveitarfélaginu með bréfi, dags. 5. apríl 2016, og Þjóðskrá Íslands með bréfi, dags. 29. apríl 2016.

Hinn 2. maí 2016 voru umræddar umsagnir sendar málsaðilum og þeim gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Athugasemdir sveitarfélagsins bárust með bréfi, dags. 11. maí 2016, athugasemdir kæranda með bréfi, dags. 16. maí 2016, og að lokum bárust athugasemdir Þjóðskrár Íslands með bréfi, dags. 17. maí 2016. Þær athugasemdir voru kynntar aðilum.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 29. ágúst 2016 og skoðaði eignina í fylgd kæranda og fulltrúa sveitarfélagsins. Í framhaldi af því bárust yfirfasteignamatsnefnd samkvæmt beiðni þar um annars vegar frekari gögn frá kæranda, dags. 1. september 2016, og hins vegar frá sveitarfélaginu, dags. 6. september 2016. Málið var tekið til úrskurðar þann 29. september 2016.

Málavextir
Lóðin Kólumbusarbryggja [ ] (62.083 m2) er tekin úr óskráðu bæjarlandi Snæfellsbæjar. Samkvæmt lóðarleigusamningi fyrri eiganda, A, frá 31. mars 2009, var veitt leyfi til þess að reisa á lóðinni rúmlega 10.000 m2 mannvirki undir vatnsverksmiðju. Eignin var skráð í fasteignaskrá í desember 2008.

Þann 24. nóvember 2010 barst tilkynning frá sveitarfélaginu til Þjóðskrár Íslands um breytta stærð mannvirkisins og beiðni um að mannvirkið yrði skráð á byggingarstig 4. Í samræmi við þá tilkynningu færði Þjóðskrá Íslands matsstig eignarinnar í 4 og eignin fékk þá frummat (húsmat og lóðarmat). Heildarmat Kólumbusarbryggju [ ] hækkaði við þessa breytingu á byggingar- og matsstigi, það er úr kr. 60.150.000.- (lóðarmat) og í kr. 308.000.000.- (húsmat og lóðarmat).

Þann 29. mars 2011 óskaði sveitarfélagið eftir því við Þjóðskrá Íslands að fasteignin yrði sett aftur á byggingarstig 3. Matsstigi eignarinnar var hins vegar ekki breytt og er hún enn á matsstigi 4.

Árið 2011 var fasteignin metin á kr. 299.650.000.- Kærandi keypti fasteignina til niðurrifs og flutnings af þrotabúi A. Kaupsamningur kæranda og þrotabúsins var undirritaður þann 26. febrúar 2015 og tók afhendingardagur mið af þeirri dagsetningu. Kaupverðið var kr. 95.630.833.- og tilgreint að mannvirkið væri á byggingarstigi 3. Fasteignamat eignarinnar á þessum tíma var kr. 344.850.000.-

Í dag er mannvirkið skráð í fasteignaskrá 8.128 m2 límtrésgrindarhús á steyptum undirstöðum og skráð á byggingarstig 3 en matsstig 4.

Kærandi sendi inn tvær beiðnir til Þjóðskrár Íslands, dags. 23. júlí 2015 og 12. nóvember 2015, þar sem óskað var eftir endurmati á fasteignamati. Með fyrri beiðninni var óskað leiðréttingar á mati vegna rangrar stærðarskráningar, en með síðari beiðninni var þess óskað að byggingar- og matsstig yrði samræmt og skráð á stig 3.

Vegna fyrrgreindrar beiðni kæranda var stærðarbreyting ekki framkvæmd og kærandi upplýstur um að slík beiðni þyrfti að koma frá byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags. Fasteignamat stóð því óbreytt. Varðandi síðari beiðni kæranda var húsmat mannvirkisins að Kólumbusarbryggju [ ] lækkað en ekki fellt niður. Þá lækkaði Þjóðskrá Íslands einnig fasteignamatið vegna stærðaráhrifa.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun stjórnvaldsins og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

Sjónarmið kæranda
Kærandi telur að ekki sé samræmi milli byggingarstigs og matsstigs Kólumbusarbryggju [ ], en eignin er skráð á byggingarstig 3 en matsstig 4. Kærandi telur fasteignina ranglega skráða á matsstig 4 enda sé mannvirkið ekki fokhelt og hafi Þjóðskrá Íslands átt að færa matsstigið til samræmis við tilkynnt byggingarstig þegar Snæfellsbær hafi afturkallað fyrri ákvörðun sína um byggingarstig 4 og fært aftur á byggingarstig 3. Að mati kæranda sé byggingarstigið réttilega skráð, enda geti mannvirkið vart talist fokhelt á grundvelli ÍST 51:2001 staðalsins.

Að sögn kæranda leki þak Kólumbusarbryggju [ ] enda ýmsum frágangi ólokið við bæði þak og veggi. Þá vanti kjöl og flasningar. Ekki hafi verið gengið frá lögnum hvorki innandyra né utan og þær ekki tengdar vatns- og fráveitu sveitarfélagsins. Þó hafi verið lagt rör undir steypta plötu fyrir utan húsið. Gólfplata hafi ekki verið steypt og milliloft sem gert hafi verið ráð fyrir í teikningu sé óreist. Skráð stærð í fasteignaskrá sé því ekki rétt. Engar framkvæmdir hafi átt sér stað frá kaupum árið 2015 og þar af leiðandi hafi engin notkun verið á mannvirkinu enda hafi það verið keypt til niðurrifs og flutnings. Búið sé að ganga frá kaupum á lóð á höfuðborgarsvæðinu en leyfi til niðurrifs sem sótt hafi verið um til sveitarfélagsins í júní 2015 hafi hins vegar ekki enn fengist. Þær skýringar á þeim töfum hafi meðal annars verið vegna ógreiddra fasteignagjalda sem nú hafi verið greidd en álögð fasteignagjöld byggi á fasteignamati því sem nú sé kært.

Því næst rekur kærandi ákvæði laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, þar á meðal er varðar frummat, og rekur hvenær fyrsta fasteignamat er skráð, þ.e. þegar eign er skráð á byggingarstig 4 eða matsstig 4. Með hliðsjón af þeim hagsmunum sem séu fólgnir í skráningu fasteigna telur kærandi að ríkar kröfur verði að gera til þeirra sem komi að skráningu fasteigna og ákvörðun fasteignamats.

Þegar litið sé til ákvörðunar um fasteignamat og grundvöll hennar verði að telja nauðsynlegt að greinarmunur sé gerður á því hvort verið sé að taka ákvörðun um fyrsta fasteignamat (frummat) sem byggi á tilkynningu frá sveitarfélagi þar að lútandi sbr. 19. og 30. gr. laga um skráningu og mat fasteigna eða hvort Þjóðskrá Íslands sé að bregðast við ákveðnum aðstæðum til þess að nálgast gangverð betur.

Kærandi rekur að ein af meginreglum stjórnsýsluréttar er að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin í því, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í þessu umrædda máli bendi ekkert til þess að stjórnvaldið hafi sannreynt raunverulegt ástand mannvirkisins þegar sveitarfélagið hafi tilkynnt að rétt byggingarstig mannvirkisins væri 3. Engin gögn bendi til þess að sveitarfélagið hafi verið innt eftir ástæðum þess að ákvörðunin hafi verið afturkölluð. Þá hafi Þjóðskrá Íslands ekki farið á vettvang og skoðað fasteignina sjálfstætt.

Að mati kæranda verði að gera ríkar kröfur til stjórnvalds um hvernig ákvarðanir um fasteignamat séu teknar enda sé tilgangur fasteignamats fyrst og fremst að skapa grundvöll álagðra opinberra gjalda. Hægt sé að líta svo á að ríkar skyldur hvíli á stjórnvaldinu þegar ákvörðun sé tekin um frummat, þ.e. fyrsta húsmat, en þegar verið sé að endurmeta fasteignamatið eftir því sem byggingu mannvirkis miði fram.

Þá verði ákvarðanir að vera teknar á lögmætan og samræmdan hátt enda verulegir fjárhagslegir hagsmunir í húfi fyrir viðkomandi fasteignaeigendur.

Að mati kæranda megi ráða af lögum um skráningu og mat fasteigna að ákvörðun um frummat fasteignamats megi aðeins taka á grundvelli tilkynningar frá sveitarfélagi sbr. 19. gr. laganna. Ákvörðun um endurmat einstakra eigna geti hins vegar farið fram að frumkvæði Þjóðskrár Íslands í því skyni að tryggja samræmt mat hliðstæðra eigna, sbr. 2. mgr. 31. gr. laganna.

Með vísan til ofangreinds telur kærandi að sú ákvörðun Þjóðskrár Íslands, um að halda eigninni á matsstigi 4 þegar sveitarfélagið hafi tilkynnt að rétt byggingarstig væri 3, sé ólögmæt. Kærandi geri þá kröfu að yfirfasteignamatsnefnd felli umrædda ákvörðun Þjóðskrár Íslands um frummat úr gildi.

Í bréfi, dags. 29. mars 2016, rökstuddi kærandi hvort að umrædd ákvörðun Þjóðskrár Íslands væri kæranleg til nefndarinnar eða ekki. Því til stuðnings vísar kærandi til þess að um ákvarðanir um fasteignamat gildi lög nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, og nefnir sérstaklega ákvæði 19. og 30. gr. laganna.

Að lögum sé þannig gert ráð fyrir að ofangreind upplýsingagjöf sé á ábyrgð sveitarfélags, enda sá aðili sem raunverulega hafi hagsmuni af því að skráning sé rétt, þar sem fasteignamat sé gjaldstofn fyrir fasteignaskatta sem lagðir séu á samkvæmt lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga. Þegar Þjóðskrá Íslands berist tilkynning frá sveitarfélagi og ákvarði fasteignamat á grundvelli þeirrar tilkynningar sé sú ákvörðun hins vegar á ábyrgð Þjóðskrár Íslands. Telja verði að allar ákvarðanir sem Þjóðskrá Íslands taki um fasteignamat, hvort heldur þær varði frummat eða endurmat, teljist stjórnvaldsákvarðanir í skilningi stjórnsýslulaga. Ákvæði stjórnsýslulaga gildi því um ákvarðanir um fasteignamat nema skýrar undanþágur séu gerðar í lögum.

Í 3. tölul. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat segi að mannvirki í byggingu skuli að jafnaði meta einu sinni á ári miðað við það ásigkomulag, sem þau séu í þá. Mannvirki eða einstaka hluta þeirra skuli þá fyrst taka í fasteignamat, þegar þeir teljist fokheldir. Með þessu ákvæði sé ákveðið jafnræði tryggt milli allra fasteignaeigenda þannig að frummat sé ákvarðað á ákveðnu byggingarstigi sem sé við fokheldistryggingu frá sveitarfélagi.  

Í framkvæmd hafi verið talið að ekki sé hægt að kæra ákvarðanir um frummat, þ.e. þegar fyrsta fasteignamat sé ákvarðað, til yfirfasteignamatsnefndar. Fyrsta fasteignamat, húsmat og lóðarmat, sé fyrst sett á þegar byggingarfulltrúi sveitarfélags tilkynni um byggingarstig 4 eða óski eftir skráningu matsstigs 4, sbr. 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna.

Því næst rekur kærandi að þegar Þjóðskrá Íslands hafi borist tilkynning frá sveitarfélaginu að Kólumbusarbryggja [ ] væri fokheld og yrði sett á byggingarstig 4 auk þess sem fasteignamat hafi verið ákvarðað til samræmis samkvæmt matsstigi 4, hafi þá verið tekin ákvörðun um frummat samkvæmt 30. gr. laga um skráningu og mat fasteigna.

Þegar sveitarfélagið hafi óskað eftir því að eignin yrði færð aftur á byggingarstig 3, hafi byggingarstigið verið leiðrétt í matskerfum Þjóðskrár Íslands en matsstigið hafi hins vegar ekki verið leiðrétt til samræmis. Kærandi geri því ráð fyrir að sérstaklega hafi verið tekin afstaða til fasteignamatsins og í framhaldi hafi Þjóðskrá Íslands tekið nýja stjórnvaldsákvörðun um að halda matsstiginu óbreyttu.

Forsendur þessarar stjórnvaldsákvörðunar séu því aðrar og mun óljósari en þegar sú fyrri hafi verið tekin. Þarna hafi fokheldi verið afturkallað af sveitarfélaginu sem hafi ekki óskað eftir því að matsstigi yrði haldið áfram í 4. Ákvörðunin hafi heldur ekki verið tekin á grundvelli skoðunar því fasteignin hafi ekki verið skoðuð af Þjóðskrá Íslands til þess að ganga úr skugga um raunástand hennar og matsvirði. Samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga skuli stjórnvald sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin í því. Þetta hafi ekki verið gert í þessu tilfelli.

Að öllu virtu sé það mat kæranda að Þjóðskrá Íslands hafi í mars 2011 tekið nýja stjórnvaldsákvörðun þegar stofnunin tók ákvörðun um fasteignamat Kólumbusarbryggju [ ] og að sú ákvörðun sé kæranleg til yfirfasteignamatsnefndar á grundvelli 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Það sé mat kæranda að það sé mikilvægt að fá úr því skorið hvort Þjóðskrá Íslands geti ákvarðað fasteignamat þegar byggingarstig mannvirkja sé ekki komið í 4. Hér sé um að ræða matsákvörðun þar sem verulegir fjárhagslegir hagsmunir séu í húfi fyrir eigendur og mikilvægt að samræmi sé í ákvörðunum um fasteignamat og jafnræði ríki meðal fasteignaeigenda.

Sjónarmið Snæfellsbæjar
Í umsögn Snæfellsbæjar, dags. 5. apríl 2016, kemur fram að engin vafi sé á því að Kólumbusarbryggja [ ] sé fokheld og því séu ekki nein rök sem mæli með því að matsstig fasteignarinnar sé lækkað.

Að mati sveitarfélagsins sé mannvirkinu vel lokað, haldi vatni og vindi, og sannarlega orðið fokhelt. Í steyptu plani í kringum mannvirkið séu komnar frárennslislagnir og niðurföll. Rafmagn hafi verið lagt að vinnubúðum á svæðinu og vatn sé við húsvegginn. Frárennslislagnir séu komnar inn fyrir vegg og í tækjarými séu einnig komnar lagnir.

Þá hafi sveitarfélagið ekki gefið leyfi til niðurrifs. Greiða hafi þurft ógreidd fasteignagjöld og jafnframt að semja við sveitarfélagið um það hvernig eigi að standa að slíkri framkvæmd. Kærandi hafi nú greitt fasteignagjöld ársins 2015 en látið hjá líða að semja við sveitarfélagið.

Sveitarfélagið tekur jafnframt fram að öllum fyrirspurnum hafi verið svarað. Engar athugasemdir hafi borist vegna þeirra svara sem sveitarfélagið hafi gefið vegna þessa máls. Þá hafi engar athugasemdir borist frá kæranda um matsstig hússins við kaupin. Að mati sveitarfélagsins megi teljast eðlilegt að nýir kaupendur að húsinu hafi kynnt sér hvert fasteignamat hússins væri og hversu há fasteignagjöldin væru, áður en gengið hafi verið frá kaupsamningi.

Það hafi ekki verið fyrr en farið var að innheimta fasteignagjöld af húsinu sem athugasemdir hafi tekið að berast. Fyrstu athugasemdir hafi snúið að því að kæranda hafi ekki borið að greiða fasteignagjöld af húsi sem eigi að rífa. Þegar ekki hafið gengið að sleppa við fasteignagjöldin á þann hátt hafi kærandi leitað annarra leiða til að komast hjá því að greiða eðlileg gjöld af eigninni. Sveitarfélagið tekur fram að kæranda hafi verið fullkunnugt um fasteignagjöldin við kaup eignarinnar og ekki gert neinar athugasemdir.

Þá hafi í kaupsamningi verið talað um samkomulag sveitarfélagsins við skiptastjóra um að kjósi kaupandi að taka húsið niður, þá skuli það gert með ákveðnum hætti. Kærandi segist ekki vera bundinn því og að það samkomulag sé ekki lengur í gildi. Það sé rétt, en mikilvægt að það komi fram að samkomulag hafi verið gert um þessi mál, þvert á það sem haldið sé fram í kæru., Sveitarfélagið sé tilbúið að standa við það samkomulag. Hins vegar hafi engin viðbrögð komið um það frá kæranda.

Með ofangreint í huga, þá telur sveitarfélagið ákvörðun Þjóðskrár Íslands um byggingarstig rétta og ekki kæranlega til nefndarinnar.

Sjónarmið Þjóðskrár Íslands
Í umsögn Þjóðskrár Íslands, dags. 29. apríl 2016, er forsaga málsins rakin. Með hliðsjón af málavöxtum telur Þjóðskrá Íslands skilyrði 1. mgr. 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna uppfyllt þar sem endurmat á fasteigninni hafi átt sér stað í kjölfar endurmatsbeiðni kæranda frá 12. nóvember 2015. Fasteignamat eignarinnar hafi verið lækkað verulega þann 28. desember 2015 vegna breyttra matsforsendna og telur Þjóðskrá Íslands að sú lækkun ætti að teljast endurmat í skilningi 31. og 34. gr. laga um skráningu og mat fasteigna.

Þá tekur Þjóðskrá Íslands fram að með útgáfu vottorðs um nýtt fasteignamat í kjölfar endurmats þann 28. desember 2015 hafi falist fullnægjandi svar stofnunarinnar. Matið hefði verið mun lægra ef eignin hefði ekki verið metin á matsstigi 4 enda hefði þá ekkert húsmat verið í fasteignamati fasteignarinnar. Í samskiptum stjórnvaldsins við kæranda hafi komið skýrt fram að Þjóðskrá Íslands gæti ekki fallist á beiðni kæranda um lækkun á matsstigi. Þá hafi einnig komið skýrt fram að ekki væri fallist á lækkun á matsstigi úr 4 niður í 3. Af hálfu Þjóðskrár Íslands er tekið fram að breytingar á byggingarstigi séu almennt ekki véfengdar né leitast Þjóðskrá Íslands við að leita útskýringa á því hvaða ástæður séu fyrir breytingunum.

Því næst rekur Þjóðskrá Íslands skilgreiningu, tilgang og framkvæmd skráningu byggingarstigs og matsstigs mannvirkja. Munurinn á byggingarstigum og matsstigum sé aðallega sá að byggingarstigum sé ætlað að útlista á nákvæman hátt hvaða framkvæmdum hafi verið staðið að við gerð mannvirkis á meðan matsstigum sé ætlað að tákna gangverð mannvirkis sem sé í byggingu eða fullklárað. Byggingarstig hafi ítarleg og nákvæm skilyrði fyrir því að vera uppfyllt á meðan matsstig séu einfaldari og matskenndari.

Í framkvæmd sé það algengt að fasteignir beri ólík matsstig og byggingarstig. Skýrist það til dæmis af því að einstaka skilyrði byggingarstaðla séu ekki uppfyllt eða að samþykki byggingarstjóra fæst ekki fyrir tæknilegum útfærslum á mannvirkinu sem geri það að verkum að ekki sé hægt að hækka byggingarstig.

Að mati Þjóðskrár Íslands lúti ágreiningur málsins að því hvort stjórnvaldinu hafi verið heimilt að skrá fasteign með matsstig 4 þegar sveitarfélag hafi skráð fasteignina á byggingarstigi 3. Þá lúti ágreiningur málsins einnig að því á hvaða stigi framkvæmda eign verði fokheld í þeim skilningi að fasteignin fái fyrsta húsmat sem valdi hækkun á fasteignamati. 

Af fyrri málslið 3. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat með síðari breytingum megi greinilega sjá að Þjóðskrá Íslands sé ætlað að meta mannvirki í byggingu fasteignamati einu sinni á ári og það fasteignamat skuli taka mið af því ásigkomulagi sem mannvirkið sé í. Að mati Þjóðskrár Íslands leggi ákvæðið þá skyldu á stofnunina að meta mannvirki í byggingu til gangverðs. Slíkt mat væri ómögulegt ef stofnunin væri bundin af skráðu byggingarstigi mannvirkja. 

Í síðari málslið 3. tölulið 6. gr. reglugerðarinnar komi fram að leggja skuli fyrst fasteignamat á mannvirki þegar mannvirki teljist fokhelt eða þegar mannvirki hafi verið tekið til notkunar. Síðara skilyrðið um að mannvirki skuli fá fasteignamat þegar það hafi verið tekið til notkunar eigi við um mannvirki sem almennt taki ekki fokheldismat eða sem erfitt sé að skilgreina sem fokheld, svo sem opin bílastæðahús. 

Í 4. tölulið 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 sé að finna skilgreiningu á því hvenær hús og sambærileg mannvirki verða fokheld. Í skilningi reglugerðarinnar verði mannvirki fokheld þegar þak þeirra hafi verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraopum verið gustlokað. Sé hér um að ræða afar ólíka og mun einfaldari skilgreiningu á því hvenær hús teljist fokhelt en finna megi í ÍST-stöðlum um byggingarstig 4. 

Fyrir liggi að mannvirkið á Kólumbusarbryggju [ ] hafi þegar fyrir þó nokkrum árum náð því ásigkomulagi að þak þess væri vatnsvarið og að glugga- og dyraop væru gustlokuð. Á heimasíðu byggingaraðila mannvirkisins megi finna fréttatilkynningar um framgang verksins og komi þar skýrlega fram að 27. ágúst 2010 hafi þak verið lagt og að 2. september 2010 hafi húsið nánast verið lokað að undanskildum tveimur þakgluggum. Þann 3. september 2010 hafi birst tilkynning á vefsíðunni um að búið væri að loka húsinu. Sé þetta í samræmi við fokheldisskráningu sveitarfélagsins sem hafi borist til Þjóðskrár Íslands þann 24. nóvember 2010. Sé eignin óbreytt enn þann dag í dag. 

Þann 29. mars 2011 hafi borist skráning frá byggingarfulltrúa Snæfellsbæjar þar sem byggingarstig fasteignarinnar hafi verið lækkað niður í byggingarstig 3. Framkvæmdin sé á þann veg að sendi byggingarfulltrúi skráningu og tilkynningu til Þjóðskrár Íslands um að fasteign sé skráð á byggingarstig 4 sé venjan sú að Þjóðskrá Íslands færir viðkomandi fasteign upp í matsstig 4. Í flestum tilvikum sé það gert án skoðunar. Byggi sú venja á því sjónarmiði  að ef skilyrði um byggingarstig 4 séu uppfyllt þá teljist skilyrði fyrir matsstigi 4 að minnsta kosti uppfyllt. Hins vegar sé ekki venja fyrir því að matsstig sé lækkað þó svo að byggingarstig lækki enda geti verið að raunverulegt byggingarástand eignarinnar sé ekki réttilega endurspeglað með skráðu byggingarstigi. Þá hafi einnig myndast sú venja að þó svo að byggingarfulltrúi skrái að fasteign sé komin á byggingarstig 7, þ.e. fullkláruð, geti matssérfræðingar Þjóðskrár Íslands talið, að lokinni skoðun, að eignin sé ekki fullkláruð þó hún sé tekin í notkun og fái eignin því matsstig 8. Almennt sé það því svo að matsstig fylgja skráningum byggingarfulltrúa um byggingarstig. Frá þessu sé horfið ef talið sé að skráð byggingarstig endurspegli ekki sannanlegt ástand mannvirkis eða að skilyrði 3. og 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1976 séu uppfyllt.

Í þeim tilvikum þegar hækkun á byggingarstigi hafi verið afturkölluð sé það undir matsfulltrúum Þjóðskrár Íslands að meta hvort viðkomandi fasteignir eigi einnig að lækka í matsstigi eða ekki. Byggi það á upplýsingum um viðkomandi eignir. Slíkra upplýsinga sé í sumum tilvikum aflað með skoðun en ekki alltaf. Í þessu tilviki höfðu matsfulltrúar og deildarstjóri skráningar- og matsdeildar Þjóðskrár Íslands margoft átt leið um svæðið og séð umrædda byggingu. Hefði formleg athugun á matsstigi eignarinnar átt að eiga sér stað, hefði hún einungis verið gerð með því að skoða húsið að utan frá. Því hafi ekki verið talin þörf á að framkvæma sérstaka skoðun á fasteigninni enda hafi sérfræðingar Þjóðskrár Íslands getað staðfest að húsinu hefði verið lokað og að fasteignin væri því enn fokheld.

Þá hafnar Þjóðskrá Íslands að stofnunin hafi vanrækt rannsóknarskyldu sína. Fasteignin sé í sama ástandi og hún hafi verið í þegar hún hafi upprunalega verið skráð á byggingar- og matsstig 4 og hafi því ekki breyst. Matsfulltrúar Þjóðskrár Íslands hafi ítrekað séð mannvirkið og hafi litið svo á að það væri fokhelt. Hefði byggingarfulltrúi óskað eftir því að matsstig fasteignarinnar væri sérstaklega lækkað þegar byggingarstig hafi verið fært niður í 3, þá hefði Þjóðskrá Íslands tekið sérstaka afstöðu gagnvart þeirri beiðni og beðið um skýringu eða röksemdir fyrir slíkri lækkun. Í framkvæmd komi það fyrir að byggingarfulltrúar óski eftir sérstökum matsstigum. Í tilviki Kólumbusarbryggju [ ] hafi engin beiðni borist um lækkun á matsstigi 4. 

Að mati Þjóðskrár Íslands komi ákvæði 19. gr. laga nr. 6/2001 ekki í veg fyrir að stofnunin taki sjálfstæða afstöðu við mat á því hvort mannvirki sé fokhelt í skilningi 3. og 4. töluliðar 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 með síðari breytingum, sérstaklega ef skráning um lækkun á byggingarstigi eigi sér stað. Þá sé afstaða sveitarfélagsins skýr að fasteignin sé fokheld. Með skráningu og tilkynningu sveitarfélags um að fasteignin væri komin á byggingarstig 4 hafi farið fram frummat fasteignamats með því að eignin væri sett á matsstig 4 og vottorð um nýtt fasteignamat hafi verið sent til eigenda. Engar athugasemdir hafi borist frá þáverandi eigendum vegna þessa mats og hafi það staðið athugasemdalaust allt til ársins 2015.

Þó fyrsta húsmat sé sett á við fokheldi þá á eiginleg skoðun á mannvirki í miðju byggingarferli sér mjög sjaldan stað af hálfu Þjóðskrár Íslands. Um sé að ræða áratugavenju og heyri það til algjörra undantekninga að fokheldar eignir séu sérstaklega skoðaðar. Þegar sveitarfélag staðfesti hækkun á byggingarstigi hækki Þjóðskrá Íslands almennt matsstig til samræmis. Við þá hækkun sé vottorð fyrir nýju fasteignamati sent eiganda. Hafi eigandi fasteignar athugasemdir við nýja fasteignamatið þá fari matsfulltrúar Þjóðskrár Íslands á vettvang ef þörf krefur og skoði eignina. Í þessu tilviki hafi engin athugasemd borist frá þáverandi eigendum þegar matsstig hafi verið hækkað upp í 4 við lok árs 2010 allt þar til kærandi sendi inn beiðni um lækkun á matsstigi í lok árs 2015.

Að mati Þjóðskrár Íslands hafi með upptöku matsstiga fengist meira jafnræði við upptöku fokheldismat þar sem eigendur mannvirkja í byggingu geti ekki komist hjá því að fá fokheldismat að uppfylltum eðlilegum skilyrðum. Því sé nauðsyn á sveigjanleika í skráningu mats fasteigna í byggingu og fæst slíkur sveigjanleiki með notkun matsstiga auk skráningar byggingarstiga. Matsstig séu ólík byggingarstigum og byggja þau meðal annars á þeim lögbundnu skyldum sem Þjóðskrá Íslands sinnir. Að mati Þjóðskrár Íslands sé það skýrt að stofnuninni beri að meta mannvirki í byggingu fokheldismati (matsstig 4) þegar „ […] þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraopum verið gustlokað.“

Að lokum sé það á valdi Þjóðskrár Íslands, en ekki sveitarfélaga, að meta fasteignir fasteignamati og leggja á fyrsta húsmat í fasteignamati fasteigna. Feli það meðal annars í sér endanlegt mat stofnunarinnar á því hvort og hvenær mannvirki teljist fokheld í skilningi laga um skráningu og mat fasteigna og reglugerðar nr. 406/1978.

Athugasemdir sveitarfélagsins vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands
Í bréfi Snæfellsbæjar, dags. 11. maí 2016, er afstaða þess ítrekuð og jafnframt tekið undir umsögn Þjóðskrár Íslands frá 29. apríl 2016. Ljóst sé að byggingin Kólumbusarbryggja [ ] uppfylli öll skilyrði matsstigs 4 og gott betur.

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Þjóðskrár Íslands
Í bréfi kæranda, dags. 16. maí 2016, er áréttað að verið sé að kæra ákvörðun Þjóðskrár Íslands að breyta ekki matsstigi til samræmis við byggingarstig, þegar sveitarfélagið afturkallar tilkynningu um fokheldi fasteignarinnar. Sú ákvörðun hafi leitt til þess að fasteignin hafi áfram verið í heildarfasteignamati, þ.e. bæði lóðarmati og húsmati, í stað einungis lóðarmati.           

Því næst rekur kærandi að byggingar- og matsstig eigna taki mið af ÍST 51:2001 staðlinum um byggingarstig húsa. Þrátt fyrir ólíkan tilgang verði ekki fram hjá því litið að byggingar- og matsstig haldast algjörlega í hendur nema í algjörum undantekningartilvikum, ef og þegar bregðast þurfi við ákveðnum aðstæðum. Það eigi ekki við í tilviki Kólumbusarbryggju [ ].

Þá geri 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat ráð fyrir að a.m.k. annað skilyrði 3. tölul. þurfi að vera uppfyllt til þess að unnt sé að meta mannvirki eða hluta þess fasteignamati. Það þurfi því annað hvort að teljast fokhelt eða hafa verið tekið í notkun. Að mati kæranda sé ekki hægt að túlka umrætt ákvæði á annan veg en að löggjafinn telji það nauðsynlegt að fyrsta húsmat sé ákveðið á ákveðnu byggingarstigi og sé fyrst og fremst miðað við byggingarstig 4, þ.e. þegar mannvirki telst fokhelt. Þá sé jafnframt hægt að bregðast við aðstæðum þegar mannvirki hafi verið tekið í notkun en fokheldisúttekt ekki farið fram. Með þessum skilyrðum sé jafnræði og samræming í fasteignamati tryggt milli fasteignaeigenda.

Með hliðsjón af kröfum ÍST 51:2001 staðalsins fellst kærandi ekki á að fasteignin Kólumbusarbryggja [ ] sé fokheld.

Þá fellst kærandi ekki á vinnubrögð Þjóðskrár Íslands og að aðgerðarleysi þess, að kanna ekki hverju það sæti að sveitarfélag afturkalli ákvörðun sína um fokheldi eignar, réttlæti ekki að fasteignin haldi matsstigi sínu, heldur beri þeim á grundvelli 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna að breyta skráningu á grundvelli tilkynningar frá sveitarfélaginu.

Að mati kæranda geti sveitarfélag ekki tilkynnt inn byggingarstig 4 til Þjóðskrár Íslands og þannig knúið fram húsmat mannvirkis og afturkallað síðan tilkynningu um fokheldi þannig að matsstig haldist óbreytt til þess eins að hirða fasteignagjöld af eigninni.

Athugasemdir Þjóðskrár Íslands vegna athugasemda kæranda
Í bréfi Þjóðskrár Íslands, dags. 17. maí 2016, er talið að misskilningur sé uppi um ástæðu fyrir lækkun á fasteignamati Kólumbusarbryggju [ ]. Lækkunin hafi verið vegna stærðaráhrifa en ekki stærðarbreytinga líkt og tilkynnt hafði verið. Sú lækkun á fasteignamati teljist endurmat í skilningi 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna.

Vegna umfjöllunar kæranda um 3. tölul. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat er tekið fram að í 4. tölulið sömu greinar komi sérstaklega fram við hvaða byggingarástand hús sé í þegar það teljist fokhelt og fái því húsmat.

Þá hafni Þjóðskrá Íslands því að sú ákvörðun að halda Kólumbusarbryggju [ ] í matsstigi 4 hafi ekki verið nægjanlega upplýst í skilningi 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Húsið hafi orðið fokhelt í skilningi 3. og 4. tölul. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat í september mánuði árið 2010 og hafi staðið óbreytt síðan þá. 

Niðurstaða

I.

Kærandi hefur kært skráð matsstig Kólumbusarbryggju [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ]. Kærandi gerir þá kröfu að ákvörðun Þjóðskrár Íslands um frummat frá árinu 2011 verði fellt úr gildi. Kærandi telur framangreinda ákvörðun kæranlega á grundvelli 34. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna þar sem Þjóðskrá Íslands hafi í mars 2011 tekið nýja stjórnvaldsákvörðun um fasteignamat. Að mati Þjóðskrár Íslands er ákvörðun stjórnvaldsins um að lækka fasteignamat eignarinnar frá 28. desember 2015 kæranleg til yfirfasteignamatsnefndar á grundvelli þess að um er að ræða endurmat í skilningi 31. og 34. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Að lokum telur sveitarfélagið að ákvörðun Þjóðskrár Íslands um matsstig sé ekki kæranleg til nefndarinnar.

Samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga um skráningu og mat fasteigna geta hagsmunaaðilar kært niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. 31. gr. sömu laga til yfirfasteignamatsnefndar. Með hliðsjón af umræddum ákvæðum er ljóst að ákvarðanir Þjóðskrár Íslands um frummat eigna sæta ekki kæru til yfirfasteignamatsnefndar. Krafa kæranda um að fella úr gildi frummat Kólumbusarbryggju [ ] frá 2011 er þegar af þeirri ástæðu vísað frá.

Í 1. mgr. 31. gr. laganna kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni geti átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr., geti krafist nýs úrskurðar Þjóðskrár Íslands um matið. Krafa um slíkt endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum. Samkvæmt gögnum málsins keypti kærandi eignina árið 2015 og fór fram á endurmat fasteignamats þann 23. júlí 2015 en var synjað þar sem beiðni um breytta stærðarskráningu heyrði ekki undir Þjóðskrá Íslands. Kærandi lagði þá fram aðra beiðni um endurmat þann 12. nóvember sama ár sem varð til þess að húsmat eignarinnar var lækkað þann 28. desember 2015 vegna stærðaráhrifa. Matsstigi eignarinnar var hins vegar ekki breytt þrátt fyrir beiðni kæranda þar um. Af gögnum málsins má ráða að kærandi sættir sig ekki við framangreinda ákvörðun Þjóðskrár Íslands og telur að lækka beri matsstig eignarinnar þannig að húsmat falli niður. Telur yfirfasteignamatsnefnd ákvörðun Þjóðskrár Íslands frá 28. desember 2015 um endurmat fasteignarinnar heyra undir valdsvið nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga um skráningu og mat fasteigna.

II.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð hennar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu hennar á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skuli matsverð eignarinnar ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna finna eftir föngum tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Fyrir liggur að við ákvörðun fasteignamats Kólumbusarbryggju [ ] fyrir árið 2015 var stuðst við markaðsleiðrétt kostnaðarmat, en það byggir á þeirri forsendu að fylgni sé á milli markaðsvirðis húsnæðis og byggingarkostnaðar. Samkvæmt gögnum málsins var húsmat Kólumbusarbryggju [ ] lækkað með sérmatsstuðli þar sem eldra mat samkvæmt hefðbundnum matsaðferðum reyndist ekki vera nægjanlega nákvæmt með tilliti til stærðar hússins. Í þeim tilvikum þar sem húsnæði er ekki fullbúið styðst Þjóðskrá Íslands við hlutfallslegt mat eftir byggingarstigum eða matsstigum. Matsstigið er metið af Þjóðskrá Íslands og getur verið frábrugðið byggingarstigi skráðu af byggingarfulltrúa sveitarfélaga.

Að mati yfirfasteignamatsnefndar er framangreind aðferð við ákvörðun fasteignamats atvinnuhúsnæðis sem slík í samræmi við fyrrgreind ákvæði laga um skráningu og mat fasteigna og á einkum við á þeim svæðum þar sem fasteignaviðskipti eru strjál og lítið er um leigusamninga fyrir atvinnuhúsnæði.

III.

Ágreiningsefni þessa máls er hins vegar hvort umrædd fasteign sé réttilega skráð á matsstig 4, einkum í ljósi þess að hún er líkt og fyrr greinir skráð á byggingarstig 3 af hálfu sveitarfélagsins og því mat byggingafulltrúa þess að hún sé ekki fokheld.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði eignina í fylgd forsvarsmanna kæranda ásamt byggingarfulltrúa sveitarfélagsins líkt og áður greinir. Tilgangur með vettvangsskoðun er meðal annars að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand hennar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin miðað við sambærilegar eignir.

Kólumbusarbryggja [ ] er samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands 8.128,3 m2 mannvirki sem stendur á 62.083 m2 lóð. Mannvirkið var hannað sem iðnaðarhúsnæði í notkunarflokki 1 og er sá flokkur skilgreindur samkvæmt ákvæði 9.1.3 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 sem mannvirki eða rými þar sem ekki er gert ráð fyrir að fólk geti gist. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var fyrirhugað að starfrækja vatnsverksmiðju í umræddu mannvirki. Á samþykktum aðaluppdráttum er byggingin sýnd með steyptum undirstöðum og gólfi, límtrésburðarvirki og með ytri klæðningu úr PUR/PIR samlokueiningum. Í austurenda er gert ráð fyrir steyptum rýmum fyrir spennistöð og tæknirými og eiga þau að opnast beint út á austurgafli. Yfir hluta mannvirkisins er gert ráð fyrir milligólfi.

Vettvangsganga yfirfasteignamatsnefndar leiddi í ljós að burðarvirki milligólfs og klæðningar eru ókomin. Mannvirkið er algerlega gluggalaust, rafmagns- og ljóslaust. Þar eru aðeins gönguhurð og vöruhurð á öðrum gaflinum. Þá hefur ekki verið gengið frá lögnum inni í mannvirkinu, en stútar eru komnir inn fyrir sökkulveggi. Fyllt hefur verið inn í sökkla að mestu leyti og þeir einangraðir. Aftur á móti eru burðarvirki útveggja og þaks, þ.e. límtrésbitar og súlur að mestu komin, en styrkingar á langhlið eru þó eftir. Burðarvirki millilofts, útbygginga og svala er ókomið. Steypt gólfplata ásamt lögnum í gólfi fyrstu hæðar, sem væntanlega telst meðvirkandi þáttur í burði súlna, er jafnframt ókomin. Að mati yfirfasteignamatsnefndar telst vinnu við burðarvirki þar með ekki lokið í ljósi þess að á samþykktum aðaluppdráttum er gert ráð fyrir steyptri plötu, skrifstofuhæð, útbyggingum og svölum.

Samkvæmt ÍST 51:2001 staðli eru byggingarstig 7 og eru skilyrðin ítarleg og nákvæm. Staðall þessi kveður á um hugtök og skilgreinir byggingarstig húsa en tilgangur þess er að lýsa á einfaldan hátt framvindu byggingarframkvæmda. Hins vegar eru matsstig alls 9 auk matsstiga N og U. Matsstigið er metið byggingarstig sem metið er af Þjóðskrá Íslands og getur í vissum tilvikum verið frábrugðið byggingarstigi skráðu af byggingarfulltrúa sveitarfélaga. Þannig getur Þjóðskrá Íslands skráð framvindu mannvirkjagerðar með hliðsjón af gangverði þeirra eigna sem verið er að byggja en ekki einungis út frá því hvort stöðluð framkvæmdarviðmið séu uppfyllt.  

Samkvæmt ákvæði 4.4.1. ÍST 51:2001 staðalsins lýsir byggingarstig 4 því að byggingu hafi verið lokað fyrir veðri og vindum. Byggingarstiginu telst náð þegar þeim framkvæmdum er lokið sem er lýst í fyrri byggingarstigum og í ákvæðum 4.4.2-4.4.11. Dagsetning í opinberri skráningu miðast við fokheldisúttekt byggingarfulltrúa. Ef fokheldisúttekt er ekki gerð má miða við þá dagsetningu þegar fyrst er unnt að staðfesta með skoðun að byggingin uppfylli þær kröfur sem eru gerðar að því leyti. Í ákvæðum 4.4.2.-4.4.11 er síðan nánar lýst þeim framkvæmdum sem á að vera lokið. Þar kemur m.a. fram að útveggir skuli vera reistir og frágengnir, frágangi brunaheldra skilveggja skuli lokið sem og uppsetningu ísteyptra glugga og frágangi útidyra. Þá er einnig kveðið á um lagnir, lokun þakvirkja og frágangi botna skrið- og lagnarýma. Loks, er kveðið á um grófjöfnun lóðar og tengingu fráveitu-, regn- og þerrilagna við aðallagnir.

Þegar mannvirki telst fokhelt er það skráð á matsstig 4 af Þjóðskrá Íslands. Samkvæmt skilgreiningu Þjóðskrár Íslands á téðu matsstigi telst mannvirki vera fokhelt þegar þak hefur verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraop verið gustlokað. Við fokheldi reiknast verðmæti mannvirkis inn í fasteignamat sem húsmat. Þá er matsstig 3 skilgreint þegar burðarvirki mannvirkis hefur verið reist.

Ljóst er af vettvangsgöngu yfirfasteignamatsnefndar að mannvirkið Kólumbusarbryggja [ ] getur ekki talist fokheld hvort sem miðað er við ákvæði 4.4. ÍST 51:2001 staðalsins né heldur viðmið Þjóðskrár Íslands. Þó klæðning sé að mestu leyti komin á bygginguna hefur ekki verið gengið endanlega frá samskeytum í mæni, meðfram þaki eða á hornum. Sömuleiðis hefur frágangi milli klæðninga á útveggjum og gólfplötu ekki verið lokið þar sem gólfplatan er ókomin og því er gapandi rönd neðst á útveggjum. Á límtrésbita í mæni og á malargólfinu fyrir neðan sjást greinileg merki langvarandi leka. Þakgluggar og/eða reyklúgur eru ókomnar. Að mati yfirfasteignamatsnefndar er Kólumbusarbryggja [ ] því hvorki  fullkomlega vatnsvarin né gustlokuð. 

Samkvæmt 3. tölul. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, með síðari breytingum, skal að jafnaði meta mannvirki í byggingu einu sinni á ári miðað við það ásigkomulag sem þau séu þá í. Mannvirki eða einstaka hluta þeirra skal þá taka í fasteignamat þegar þeir teljast fokheldir eða hafa verið teknir í notkun. Samkvæmt 4. tölul. sama ákvæðis skulu hús og önnur mannvirki teljast fokheld þegar þak hafi verið klætt vatnsverju og glugga- og dyraopnum verið gustlokað. 

Með hliðsjón af framangreindu ákvæði reglugerðarinnar skal tekið fram að hvergi í umsögnum málsaðila er byggt á því að Kólumbusarbryggja [ ] hafi verið tekin í fasteignamat á þeim grundvelli að mannvirkið hafi verið tekið í notkun. Hins vegar var því haldið fram af hálfu sveitarfélagsins í vettvangsgöngu hinn 29. ágúst 2016 að kærandi bjóði þar vetrargeymslu fyrir hjólhýsi, húsbíla, fellihýsi og tjaldvagna, og vísaði til auglýsingar frá Víkurverk um slíka geymslu á Rifi.

Kólumbusarbryggja [ ] var ekki tekin í fasteignamat á þeim grundvelli að mannvirkið hefði verið tekið í notkun og engin óyggjandi gögn þar að lútandi liggja fyrir í málinu. Að mati yfirfasteignamatsnefndar verður því ekki á því byggt að taka beri mannvirkið í fasteignamat á þeim grundvelli að það hafi verið tekið í notkun, sbr. 3. tölul. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat með síðari breytingum.

IV.

Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna er viðkomandi sveitarstjórn ábyrg fyrir því að Þjóðskrá Íslands fái upplýsingar um lönd og lóðir og breytingar á þeim, sem og öll ný mannvirki, breytingar á þeim eða eyðingu þeirra. Undir það fellur meðal annars skráning byggingarstigs. Yfirfasteignamatsnefnd áréttar að samkvæmt 21. gr. þeirra laga er heimild til að endurskoða þær upplýsingar sem fyrir liggja um einstakar fasteignir, einstakar tegundir fasteigna eða fasteignir á tilteknum svæðum þá annað hvort að frumkvæði Þjóðskrár Íslands eða með kröfu eiganda eða annarra hagsmunaaðila. Enn fremur skal slík endurskoðun jafnan fara fram ef sýnt er að upplýsingar í fasteignaskrá gefa ekki rétta lýsingu á fasteign eða fasteignum sem um ræðir, sbr. 2. mgr. 21. gr. sömu laga.

Samkvæmt framansögðu er það hlutverk sveitarfélaga að ákveða og tilkynna um breytingar á byggingarstigi til Þjóðskrár Íslands, hvort sem er til hækkunar eða lækkunar. Tilkynning um byggingarstig er ákvörðun viðkomandi sveitarfélags um skráningu fasteignar í samræmi við byggingarframkvæmdir tiltekinnar eignar en er hvorki þáttur í matsverði né ákvörðun Þjóðskrár Íslands um endurmat sem hagsmunaaðilar geta kært til yfirfasteignamatsnefndar, sbr. 1. mgr. 34. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Ákvörðun um byggingarstig sætir því ekki kæru til yfirfasteignamatsnefndar. Hins vegar liggur fyrir að matsstig fasteigna er ráðandi þáttur í fasteignamati og fellur því innan valdsviðs yfirfasteignamatsnefndar, sbr. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr.  2/2013 og 9/2013. 

Samkvæmt gögnum málsins liggur fyrir að matsstigi Kólumbusarbryggju [ ] var breytt í matsstig 4 árið 2010 í kjölfar tilkynningar sveitarfélagsins um að eignin hefði verið skráð á byggingarstig 4. Þá hélst matsstigið óbreytt árið 2011 þegar sveitarfélagið óskaði eftir lækkun byggingarstigs í 3. Hvorki liggur fyrir faglegur rökstuðningur fyrir hækkun matsins 2010 né heldur lækkun þess ári síðar eftir því sem yfirfasteignamatsnefnd kemst næst.

Samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands er mjög sjaldgæft að byggingarstig eigna sé lækkað. Þjóðskrá Íslands bendir réttilega á að 19. gr. laga um skráningu og mat fasteigna komi ekki í veg fyrir að stjórnvaldið taki sjálfstæða afstöðu við mat á því hvort mannvirki sé fokhelt í skilningi 3. og 4. tölul. 6. gr. reglugerðar nr. 406/1976 með síðari breytingum, sérstaklega ef skráning um lækkun á byggingarstigi á sér stað.

Fyrir liggur að Þjóðskrá Íslands óskaði ekki eftir rökstuðningi eða skýringum frá sveitarfélaginu hvorki fyrir hækkun né lækkun byggingarstigs árin 2010 og 2011. Þá er hvergi í gögnum málsins að finna ástæðu þess að byggingarstig eignarinnar hafi verið lækkað en matsstig óbreytt. Að mati yfirfasteignamatsnefndar var staðfest með lækkun byggingarstigs árið 2011 að fasteignin uppfyllti ekki skilyrði ÍST 51:2001 staðalsins um fokheldi. Með hliðsjón af framangreindu var því kominn grundvöllur fyrir Þjóðskrá Íslands að annað hvort leggja sjálfstætt mat á það hvort eignin væri réttilega skráð á matsstig 4 eða lækka matsstigið í samræmi við breytt byggingarstig. Enn frekari ástæða var til þess fyrir Þjóðskrá Íslands að kalla eftir skýringum og röksemdum og/eða skoða umrædda eign þegar kærandi óskaði hinn 12. nóvember 2015 eftir endurmati fasteignarinnar þannig að matsstig yrði samræmt byggingarstigi. 

Þá liggur fyrir að Þjóðskrá Íslands hefur aldrei skoðað eignina, hvorki að utan né að innan, heldur einvörðungu átt leið framhjá umræddri eign. Því er umdeilt að stofnunin geti staðhæft að eignin sé í sama ástandi og hún var í þegar hún var upprunalega skráð á byggingar- og matsstig 4. 

Jafnframt liggur fyrir að engar athugasemdir voru gerðar við skráningu matsstigs fyrr en árið 2015 þegar kærandi keypti eignina. Þó svo að fyrri eigandi hafi ekki gert athugasemdir við fasteignamat eignarinnar kemur það ekki í veg fyrir að kærandi geti óskað eftir endurmati á þeim grundvelli að matsstig eignarinnar sé ranglega skráð, sbr. 1. mgr. 31. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Að sögn Þjóðskrár Íslands er venjan sú að ef eigendur gera athugasemdir við frummat sé farið á vettvang ef þörf krefur og viðkomandi eign skoðuð. Fyrir liggur að þegar kærandi óskaði eftir endurmati fasteignarinnar höfðu engar athugasemdir áður borist um fasteignamat og eignin aldrei verið skoðuð af hálfu Þjóðskrár Íslands. Með hliðsjón af þeim ágreiningi sem er til staðar og hvort einvörðungu eigi að vera lóðarmat á eigninni eða húsmat og lóðarmat, var að mati yfirfasteignamatsnefndar fullt tilefni til þess að Þjóðskrá Íslands framkvæmdi ítarlega og sjálfstæða skoðun á því hvert raunverulegt ástand eignarinnar væri og hvort hún uppfyllti í raun skilyrði skráningar á matsstig 4. Með hliðsjón af framansögðu liggur fyrir að sjálfstæð skoðun af hálfu Þjóðskrár Íslands hefur ekki farið fram og skilyrðum rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 því ekki fullnægt.

Með hliðsjón af áðurgreindu er ekki að finna nægjanlegar rökstuddar vísbendingar um að tekið hafi verið tilhlýðilegt tillit til framangreindra atriða við ákvörðun um endurmat fasteignamats svo sem gera ber samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna. Eftir skoðun á fasteigninni og með vísan til fyrirliggjandi gagna málsins og sem hafa áhrif á heimila og mögulega notkun á eigninni, telur yfirfasteignamatsnefnd forsendur fyrir niðurstöðu endurmats ekki liggja nægilega skýrt fyrir. Er það því niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að endurmatið skuli fellt úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju byggt á ítarlegri skoðun og mati á raunverulegu ástandi fasteignarinnar.

Úrskurðarorð

Ákvörðun Þjóðskrár Íslands, dags. 28. desember 2015, um endurmat á fasteignamati fyrir Kólumbusarbryggju [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ], er felld úr gildi og lagt fyrir Þjóðskrá Íslands að taka málið til meðferðar að nýju.

Kröfu kæranda um að yfirfasteignamatsnefnd felli úr gildi ákvörðun Þjóðskrár Íslands árið 2010 um frummat Kólumbusarbryggju [ ], Snæfellsbæ, fnr. [ ], er vísað frá nefndinni.

  

__________________________________

Ásgeir Jónsson

 

 ______________________________           ________________________________

   Hulda Árnadóttir                                 Inga Hersteinsdóttir

 

Efnisorð

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn