Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 18/2010 (frá kærunefnd fjöleignarhúsamála)

Heimild stjórnar húsfélags til að leiðrétta kostnaðarskiptingu aftur í tímann.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

    

í fjöleignarhúsamáli nr. 18/2010

 

Heimild stjórnar húsfélags til að leiðrétta kostnaðarskiptingu aftur í tímann.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu bréfi, mótt. 30. júní 2010, beindi A hjá R, f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 3 í R, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Beiðni kærunefndar um greinargerð gagnaðila var ítrekuð með bréfi nefndarinnar, dags. 26. júlí 2010, og veittur frestur til 3. ágúst 2010. Þann dag hafði gagnaðili samband símleiðis og óskaði eftir frekari fresti þar sem honum hafði ekki borist fyrra bréf nefndarinnar. Var veittur frestur til 18. ágúst 2010 og barst greinargerðin ásamt fylgiskjölum 20. ágúst 2010. Álitsbeiðanda var með bréfi nefndarinnar, dags. 23. ágúst 2010, gefinn kostur á að gera athugasemdir við greinargerðina en engar athugasemdir bárust.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 10. ágúst 2010, lögð fyrir nefndina.

Hinn 30. júní 2010 voru kynntar fyrir málsaðilum breytingar sem gerðar voru á lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og tóku gildi 1. júlí 2010, en með þeim voru kærunefnd fjöleignarhúsamála, kærunefnd húsaleigumála og úrskurðarnefnd frístundahúsamála sameinaðar í eina nefnd, kærunefnd húsamála. Að teknu tilliti til þessa var ljóst að afgreiðsla þessa máls myndi dragast fyrir nefndinni og var aðilum jafnframt tilkynnt um það.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 15. september 2010.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 3 í R, alls fimm eignarhluta. Ágreiningur er um hússjóðsgjöld.

 

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að staðfest verði að ákvörðun og innheimta hússjóðsgjalda fyrir X nr. 3 fjögur ár aftur í tímann sé ólögmæt.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi ákveðið að leiðrétta skiptingu kostnaðar fjögur ár aftur í tímann og innheimta á einu ári. Álitsbeiðandi telur þessa leiðréttingu óheimila. Hússjóðsgjöld séu aðeins innheimt fram í tímann en ekki breytt með afturvirkum hætti. Slík afturvirk innheimta hafi ekki stoð í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og þaðan af síður í meginreglum kröfuréttar.

 

Í greinargerð sinni bendir gagnaðili á að í 8. tölul. 61. gr. laga nr. 26/1994 segi að á aðalfundi skuli tekin fyrir ákvörðun hússjóðsgjalda og í 58. gr. sé æðsta vald í málefnum húsfélagsins í höndum almenns fundar þess, húsfundar. Af þessu megi ráða að heimild sé fyrir hendi fyrir húsfélög að ákvarða hússjóðsgjöld. Hvergi sé í 8. tölul. 61. gr. eða í öðrum greinum laga nr. 26/1994 takmarkanir á því að leiðrétta megi hússjóðsgjöld aftur í tímann.

Gagnaðili kveður það meginreglu kröfuréttar að mönnum sé almennt heimilt að velja sér gagnaðila við samningsgerð, frelsi um efni löggerninga og frjálsræði til að ákvarða hvort samningur skuli gerður eða hvort látið skuli hjá líða að gera samning eða annan löggerning. Fullyrðingar álitsbeiðanda standist því ekki lögfræðilega.

Gagnaðili greinir frá því að á húsfundi 4. maí 2010 hafi verið tekin ákvörðun um leiðréttingu fjögur ár aftur í tímann í stað þess að leiðrétta öll sex árin vegna þess meðal annars að talið var að krafa lengra aftur en fjögur ár kynni að vera fyrnd samkvæmt reglum um fyrningu. Leiðrétting hússjóðsgjalda hafi verið rétt og engin rök verið færð fyrir öðru. Sameiginlegur kostnaður, til dæmis við lóðaumhirðu sem eigi að vera jafnskipt gjald hafi á umræddu tímabili verið innheimt samkvæmt hlutfallstölu. Þannig hafi þeir íbúar sem búa í íbúðum með háa hlutfallstölu í raun greitt fyrir þá sem búa í íbúðum með lága hlutfallstölu. Ákvörðun um leiðréttingu hafi verið tekin af þar til bærum aðila, þ.e. húsfélaginu, á löglega boðuðum fundi þar sem fulltrúar allra íbúða hafi mætt, að álitsbeiðanda undanskildum. Einungis fimm íbúðir séu í húsinu og þannig hafi mikill meirihluti staðið að þessari ákvörðun, bæði miðað við íbúafjölda og hlutfallstölu. Ákvörðun um leiðréttingu á skiptingu hússjóðsgjalda hafi því verið fullkomlega lögleg.

Gagnaðili greinir jafnframt frá því að kostnaður íbúa frá því flutt var inn og til dagsins í dag hafi fyrst og fremst verið vegna jafnskipts gjalds, sbr. 5. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Að lokum bendir gagnaðili á að það að leiðrétting hafi staðið til í langan tíma og a.m.k. í eitt ár, sbr. fundargerð húsfundar frá því í fyrra þar sem leiðrétting á skiptingu hússjóðsgjalda hafi verið samþykkt og álitsbeiðandi átt þátt í þeirri ákvörðun á aðalfundi húsfélagsins. Ákveðið hafi verið að bíða til næsta aðalfundar með endanlega staðfestingu þar sem í ljós hafi komið að skipting hússjóðsgjalda milli íbúða hafði verið rangt reiknuð alveg frá upphafi, þ.e. frá miðju ári 2004 þegar flutt var inn í húsið.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal stofna hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum húsfélags þegar þess er krafist af minnst ¼ hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta. Í 2. mgr. greinarinnar kemur fram að aðalfundur húsfélags skal ákveða gjöld í sjóðinn á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur. Hússjóðsgjald skal greiðast mánaðarlega fyrsta dag hvers mánaðar nema húsfundur eða stjórn ákveði annað. Samkvæmt 3. mgr. 49. gr. laganna skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Eigendur geta þó ekki borið fyrir sig óveruleg frávik, en þau skal jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins.

Samkvæmt 61. gr. laganna ákveður aðalfundur húsfélags húsfélagsgjöld.

 

Aðila greinir ekki á um að hússjóðsgjöld hafi verið lögð á með lögmætum hætti þau fjögur ár sem um ræðir og er ekki gerð athugasemd við heildarfjárhæð þeirra hvert ár. Fyrir liggja tvær fundargerðir, önnur frá aðalfundi 21. apríl 2009 og hin frá aðalfundi sem haldinn var
4. maí 2010. Í fyrri fundargerðinni kemur meðal annars fram í 7. lið að bent hafi verið á að endurskoða þyrfti skiptingu hússjóðsgjalda en hún hafi fram að þeim tíma ekki verið rétt. Samþykkt sé að tveir eigendur endurreikni húsgjaldið í samræmi við 45. gr. laganna. Í síðari fundargerðinni kemur fram í 5. lið að rætt hafi verið um hvaða kostnaður skiptist að jöfnu og hvað sé hlutfallsskipt. Komið hafi í ljós að stærsti hluti hússjóðsins eigi að vera jafnskiptur en ekki hlutfallsskiptur eins og verið hafði. Þá kemur fram í 10. lið að rætt hafi verið um að leiðrétta skiptinguna eins og rætt hafi verið undir 5. lið. Samþykkt hafi verið að leiðrétta fjögur ár aftur í tímann eins og reglur kveði á um og jafna mismuninn út á einu ári.

Samkvæmt framangreindu er ekki er um að ræða hækkun á gjöldum í hússjóð aftur í tímann heldur breytingu á innbyrðis skiptingu milli eigenda. Eins og að framan er rakið er skipting hússjóðsgjalda lögbundin og ber að skipta þeim eftir reglum 45. gr. laga nr. 26/1994. Skipting gjaldanna innbyrðis milli eigenda X nr. 3 var ekki í samræmi við lög og hafa eigendur íbúða með háa hlutfallstölu greitt að hluta þau gjöld sem eigendum íbúða með lága hlutfallstölu bar að greiða. Er það álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að leiðrétta skiptinguna svo hún samræmist 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

 

IV. Niðurstaða

Þ er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að leiðrétta skiptingu gjalda í hússjóð fjögur ár aftur í tímann svo hún samræmist 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

 

Reykjavík, 15. september 2010

 

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson



Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira