Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 9/2010

Tímabundinn leigusamningur: Úttekt við skil íbúðar, greiðsla vegna þrifa.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

    

í máli nr. 9/2010

 

Tímabundinn leigusamningur: Úttekt við skil íbúðar, greiðsla vegna þrifa.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. september 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð C f.h. gagnaðila, dags. 1. október 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. september 2010, og athugasemdir C f.h. gagnaðila, dags. 4. október 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 6. desember 2010.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 28. apríl 2009, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 741 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. ágúst 2009 til 14. ágúst 2010. Ágreiningur er um úttekt á íbúð við skil og greiðslu vegna þrifa.

 

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að reikningur gagnaðila á hendur álitsbeiðanda vegna þrifa á íbúðinni verði látinn niður falla.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji kröfu um greiðslu kostnaðar fyrir þrif ólögmæta. Úttekt hafi verið gerð þegar meira en mánuði síðar en lyklum var skilað. Þrifum hafi verið talið áfátt en enginn hafi verið viðstaddur af hálfu álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi kveðst hafa verið rukkaður um þrif á íbúðinni þrátt fyrir að hafa skilað henni hreinni og telur sig hafa skilað henni í betra ástandi en þegar hann fékk hana afhenta upphaflega.

 

Í greinargerð gagnaðila er greint frá því að við upphaf leigusamnings hafi leigusali tekið húsnæðið íbúðina út og gengið úr skugga um að hún væri í leiguhæfu ástandi. Álitsbeiðandi hafi við afhendingu fengið tvö eintök af ástandsskýrslu til að gera athugasemdir við ástand húsnæðisins. Í leigusamningi komi fram í 13. gr. að við afhendingu skuli fulltrúar beggja aðila yfirfara hið leigða og fylgifé þess og skrá á sérstakt úttektareyðublað lýsingu á ástandi. Álitsbeiðandi skuli þá strax koma aðfinnslum sínum á framfæri og óskum um úrbætur.

Gagnaðili bendir á að á ástandsskýrslu hafi álitsbeiðandi ritað á nokkrum stöðum R (loft, veggir og hurðir) og S (skápar, hurðir og veggir). Eftir úttektina hafi álitsbeiðandi aldrei farið fram á eða komið aðfinnslum sínum á framfæri við gagnaðila og það hafi því verið skilningur gagnaðila að álitsbeiðandi hefði sætt sig við ástand íbúðar við afhendingu. Ekkert í ástandsskýrslu styðji þá fullyrðingu álitsbeiðanda að hún hafi verið í betra ástandi við skil en þegar hann hafi tekið við henni.

Þá bendir gagnaðili á að umræddur leigusamningur hafi runnið út 31. október 2009 og álitsbeiðanda hafi borið að skila af sér íbúðinni í síðasta lagi á hádegi þann dag að undangenginni úttekt. Álitsbeiðanda hafi verið sendur tölvupóstur 29. október 2009 með leiðbeiningum um skil ásamt því að hann hafi verið beðinn um að hafa samband við skrifstofu gagnaðila til að bóka úttektartíma. Þar komi jafnframt fram að hafi álitsbeiðandi ekki samband vegna úttektar eða mæti ekki til boðaðrar úttektar sé hann skuldbundinn samkvæmt leigusamningi til að hlíta úttekt sem framkvæmd sé af fulltrúa gagnaðila.

Loks kemur fram í greinargerð gagnaðila að úttekt hafi verið bókuð 4. nóvember 2009 en álitsbeiðandi hafi ekki mætt. Úttekt hafi því verið framkvæmd að honum fjarstöddum eins og honum hafi áður verið gerð grein fyrir og niðurstaðan sú að íbúð hafi verið óþrifin, eins og fram komi í skýrslunni.

 

Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila og segir að það passi ekki að gagnaðili hafi haft samband. Álitsbeiðandi hafi hringt rúmlega mánuði áður en hann flutti og hafi útskýrt að hann yrði ekki á landinu þegar samningurinn rynni út. Þá hafi álitsbeiðanda verið sagt að það væri í lagi og hann gæti skilað lyklunum hvenær sem væri, svo lengi sem það væri áður en samningurinn rynni út, sem hann hafi gert.

Álitsbeiðandi bendir á að þegar hann hafi sagt að íbúðin væri í betri standi en þegar hann tók við henni þá hafi hann meint mun hreinni. Rétt sé að álitsbeiðandi hafi ekki gert mikið við rispur á veggjum og hurðum en hafi passað upp á að skemmdir yrðu ekki meiri.

 

Í athugasemdum gagnaðila er á það bent að hvort sem álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila eða ekki þá beri honum samkvæmt leigusamningi að vera viðstaddur úttekt eða senda fyrir sig fulltrúa. Hafi hann verið tilbúinn til að skila mánuði fyrr og gert grein fyrir því hefði mátt framkvæma úttekt að honum viðstöddum áður en hann fór úr landi. Hann hafi sætt sig, samkvæmt skilyrðum samnings, við að hlíta niðurstöðu úttektar sem gerð sé að honum fjarstöddum.

 

III. Forsendur

Reglur um skil leiguhúsnæðis og bótaskyldu leigjanda vegna spjalla á leigðu húsnæði eru í XIII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. 1. mgr. 64. gr. sömu laga. Sé þessara tímamarka ekki gætt fellur bótaréttur hans niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi, sbr. 3. mgr. 64. gr. laganna.

 

Samkvæmt 71. gr. laga nr. 36/1994 er aðilum leigusamnings skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans ef annar aðilinn krefst þess. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að byggingarfulltrúi framkvæmi úttektina að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra.

 

Ágreiningur er um það hvort gagnaðila sé heimilt að krefjast greiðslu af hálfu álitsbeiðanda vegna þrifa á íbúð við lok leigusamnings.

 

Í máli þessu liggur fyrir tímabundinn leigusamningur, dags. 28. apríl 2009, sem gilti frá 15. ágúst 2009 til 14. ágúst 2010. Í tölulið 14.15 í samningnum er kveðið á um ástand hins leigða og skil leiguhúsnæðis við lok leigutíma. Þar segir meðal annars að leigutaki skuli skila húsnæðinu á umsömdum degi kl. 12.00. Leigutaki skuli að höfðu samráði við leigusala ákveða tímasetningu fyrir úttekt og skal rýmingu, þrifum í samræmi við gátlista vegna þrifa og frágangi þá vera lokið þegar úttekt fer fram. Sé íbúð ekki skilað hreinni og tilbúinni til afhendingar til næsta leigutaka hafi leigusali heimild til að láta framkvæma þrif á kostnað leigutaka. Við skil á húsnæðinu skuli fara fram úttekt á því að viðstöddum fulltrúa leigusala og leigutaka. Flytji leigutaki úr húsnæðinu án þess að þessi úttekt fari fram eða hann mætir ekki af öðrum ástæðum við úttektina þá skuldbindi hann sig til að hlíta úttekt sem framkvæmd sé af fulltrúum leigusala.

Samkvæmt samningi aðila var leigutími til 14. ágúst 2010 en aðilar máls eru sammála um að leigusamningi hafi lokið 31. október 2009.

Fyrir liggja tölvupóstar milli aðila frá 28. október til 3. nóvember um fyrirhugaða úttekt. Þar kemur meðal annars fram að álitsbeiðanda hafi verið upplýstur um hvenær úttekt færi fram og að hann yrði að senda fyrir sig fulltrúa þrátt fyrir að vera sjálfur erlendis á tilgreindum tíma, en einnig að hann gæti ekki sent fyrir sig fulltrúa á tilgreindum tíma.

Úttekt var gerð 4. nóvember 2009. Á skýrslu um hana segir að íbúð sé óþrifin og leigutaki hafi ekki verið viðstaddur. Gagnaðili sendi honum tölvupóst 5. nóvember 2009 þar sem sagði: „Það var gerð úttekt á íbúðinni þinni 4. nóv sl. Hún stóðst ekki þá úttekt þannig að íbúðin verður þrifin á þinn kostnað.“

 

Samkvæmt XIV. kafla laga nr. 36/1994 annast byggingarfulltrúi úttekt leiguhúsnæðis. Aðilar leigusamnings geta hins vegar komið sér saman um framkvæmd úttektar. Samkvæmt 2. gr. laganna er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Ákvæði leigusamnings aðila um að leigutaki skuldbindi sig til að hlíta úttekt framkvæmdri af fulltrúa leigusala víkja þannig fyrir ákvæðum laganna.

Í þessu máli er ágreiningur um framkvæmd úttektar. Úttekt sem framkvæmd var einhliða af gagnaðila verður samkvæmt framangreindu ekki lögð til grundvallar bótaskyldu.

Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki rétt á greiðslu vegna þrifa á íbúðinni.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki rétt á greiðslu vegna þrifa á íbúðinni.

 

Reykjavík, 6. desember 2010

 

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson



Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira