Mál nr. 13/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 13/2010

Kostnaðarskipting: Gluggar. Hússjóður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. október 2010, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 8, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B formanns stjórnarinnar og C ritara, f.h. gagnaðila, dags. 11. nóvember 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. nóvember 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 24. nóvember 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 12. janúar 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 8 í R, 36 eignarhluta. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna viðgerða á gluggum og hússjóð.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna gluggaviðgerða skiptist til helminga á eigendur og húsfélag.
2. Að viðurkennt verði að eigendur greiði fyrir glerskipti í sinni séreign.
3. Að gagnaðila beri að fara yfir inneignir eigenda í hússjóði þannig að allir eigendur greiði rétta fjárhæð.

Í álitsbeiðni gerir álitsbeiðandi athugasemdir við þær ákvarðanir sem gagnaðili hafi tekið. Álitsbeiðandi telur að ekki hafi verið kosið um hvaða tilboði skyldi taka vegna gluggaframkvæmdanna. Þá hafi enginn óháður aðili skoðað verkið fyrir hönd húsfélagsins. Jafnframt telur álitsbeiðandi að kosningar þær sem fram fóru á húsfundi 21. október 2010 hafi verið ólöglegar þar sem fjöldi atkvæða hafi ekki verið nægjanlegur.

Álitsbeiðandi ber að á húsfundi 2007 hafi inneign hans íbúðar verið rétt yfir 90.000 kr. en aðrir hafi átt minna og einn þeirra ekkert. Nú sé töluvert minna í hússjóðnum og allir hafi haldið áfram að greiða húsfélagsgjöld sín. Hann telur að þeir sem hafi átt minna þurfi að greiða mismun þannig að þetta jafnist út.

Loks telur álitsbeiðandi ekki vera sannað að öll gluggaskiptin hafi verið nauðsynleg og undrast að verktaki hafi aðeins reiknað með fjórum gluggaskiptum í tilboði sínu.

Í greinargerð gagnaðila er á það bent að teiknistofan S hafi verið beðin um mat á viðhaldsþörf hússins. Fjögur tilboð hafi borist í verkið og hafi gagnaðili ákveðið að ganga að lægsta tilboði. Gagnaðili telur að þar sem lægsta tilboði hafi verið tekið hafi ekki þurft að bera þá ákvörðun undir húsfund þar sem hagsmuna húsfélagsins hafi verið gætt til hins ýtrasta.

Hvað varði þá fullyrðingu álitsbeiðanda að enginn óháður aðili hafi skoðað verkið fyrir hönd húsfélagsins þá bendir gagnaðili á að aðkomu teiknistofunnar sé lýst í yfirlýsingu, dags. 10. nóvember 2010. Þar komi fram að upphaflegt mat hafi byggst á skoðun á húsinu og gluggum samkvæmt ábendingum eigenda um það hvar væri leki. Útboðsgögn hafi verið byggð á mati teiknistofunnar á viðgerðarþörf og aðferðum. Gluggar hafi ekki allir verið skoðaðir utan frá vegna kostnaðar við það, en ákveðið að skoða þá þegar vinnupallar væru komnir á staðinn. Útboðsgögn hafi verið gerð með hliðsjón af mati á viðhaldi á suðurhlið austurálmu og austurhlið suðurálmu hússins. Ekki hafi verið forsendur til þess að efast um mat teiknistofunnar á verkinu og niðurstöðu þess hafi verið kynntar á framhaldsaðalfundi húsfélagsins 2. september 2010. Gagnaðili hafi lagt til að gengið yrði að lægsta tilboði í viðgerðir á framangreindum hliðum hússins auk fáeinna smærri verka sem tilgreind voru. Þegar vinnupallar voru komnir á staðinn hafi allir gluggar verið skoðaðir af teiknistofunni. Þá hafi komið í ljós að stór hluti glugganna hafi verið illa fúinn. Skynsamlegra hafi þótt að skipta um verst förnu gluggana í heild í stað þess að gera við fúaskemmdir. Verktaki hafi lagt fram tilboð í gluggaskipti og það síðan borið saman við tilboð í viðgerðir. Kostnaðarauki hafi að mestu stafað af því að gluggar sem þurfti að gera stórviðgerð á eða skipta um hafi verið miklu fleiri en séð hafi verið fyrir og að einnig þyrfti af tæknilegum ástæðum að skipta um gler þar sem kæmu nýir gluggar. Teiknistofan, sem var óháður fagaðila, hafi metið hvaða glugga væri unnt að gera við og hverja þyrfti að skipta um. Það hafi reynst vera nærri helmingur glugga á framangreindum hliðum.

Hvað varði athugasemd álitsbeiðanda um kostnaðarskiptingu þá kveðst gagnaðili hafa leitað til Húseigendafélagsins til að fá skýra ákvörðun um hvernig skipta ætti kostnaði við framkvæmdina. Húseigendafélagið hafi ekki gefið skýr svör en bent á álit kærunefndar í máli nr. 51/2008 þar sem segir að þetta hafi ekki átt við stafi viðhaldsþörf af orsökum sem háðar séu sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili hafi túlkað þessa tilvísun í niðurstöðu kærunefndarinnar þannig að þegar nauðsynlegt viðhald sameignar hefði í för með sér tjón á séreign, til dæmis gleri í glugga, skuli kostnaður vegna tjónsins greiddur úr af húsfélagi. Í þessu máli hafi eigandi ekki haft val um hvort skyldi farið í úrbætur á tjóni vegna viðhaldið því enginn búi í glerlausri íbúð.

Varðandi þá athugasemd álitsbeiðanda um fjölda atkvæða greiddra á húsfundi 21. október bendir gagnaðili á til fundarins hafi verið boðað 16. október og í fundarboði hafi sagt: „Efni: Kynning á stöðu viðhaldsframkvæmda og ákvörðun um fyrirkomulag við greiðslu kostnaðar.“ Gagnaðili telur að til fundarins hafi verið boðað á lögmætan hátt skv. 60. gr. laga nr. 26/1994. Ekki hafi legið fyrir tillögur um fyrirkomulag greiðslu, þ.e. fjölda gjalddaga, heldur hafi ætlunin verið að fundurinn kæmi sér saman um fjölda þeirra. Fáeinir kostir hafi verið kynntir og meðal annars gerð grein fyrir kostnaðarauka vegna gluggaskiptanna og hvernig hann skiptist á einstakar eignir. Þetta hafi verið gert vegna þess að ljóst væri að viðhaldskostnaður yrði mun meiri en fyrir hafi legið 2. september þegar ákveðið hafi verið að fara í framkvæmdina og að hún yrði greidd af húsfélaginu, sbr. 6. lið fundargerðarinnar. Tillögur, sbr. 5. lið fundagerðarinnar, hafi verið bornar upp í kjölfar umræðna og hafi verið árétting á þeirri ákvörðun sem tekin var á framhaldsaðalfundinum 2. september. Ekki hafi verið um að ræða breytingu frá fyrri ákvörðun og því ekki séð að samþykkt hennar hafi verið ólögmæt eða íþyngjandi umfram ákvörðunina frá 2. september 2010.

Um sönnun þess að gluggaskiptin hafi verið nauðsynleg vísar gagnaðili til þess að það hafi óháður sérfræðiaðili, teiknistofan S, metið svo. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram nein gögn um að mat teiknistofunnar hafi ekki verið rétt eða óskað eftir endurmati.

Varðandi það af hverju verktaki hafi aðeins reiknað með fernum gluggaskiptum í tilboði kveður gagnaðili ekki hafa verið gert ráð fyrir gluggaskiptum í útboðsgögnum heldur viðgerð á fúaskemmdum þar sem ekki hafi legið fyrir nákvæm skoðun á einstökum gluggum.

Í athugasemdum beggja aðila er sjónarmiðum hvors annars mótmælt og fyrri athugasemdir ítrekaðar, en ekki þykir ástæða til að reifa þær frekar.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin hefur í fyrri álitsgerðum talið að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytri gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Um skiptingu hans fer samkvæmt meginreglu A-liðar 1. mgr. 45. gr. laganna um skiptingu samkvæmt eignarhlutföllum.

Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins heldur er húsfélag þá ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum, sbr. 52. gr. laganna.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.

Í málinu liggur fyrir bréf verkataka sem önnuðust framkvæmdirnar þar sem fram kemur að í útboðsgögnum hafi verið gert ráð fyrir að gera við ytri gluggaumbúnað. Þegar búið var að setja upp vinnupalla hafi komið í ljós að gluggar væru verr farnir en gert hafi verið ráð fyrir. Þar sem fúi hafi verið kominn í undirstykki og 10–20 cm upp með hliðum glugganna hafi ekki verið talið borga sig að fara í hefðbundnar viðgerðir. Eftirlitsmaður með verkinu hafi einnig metið það svo að skipta þyrfti um tiltekna glugga. Þegar skipt sé um glugga þurfi að setja nýtt gler, það gamla passi ekki og náist yfirleitt ekki heilt úr glugga. Af þessu verður ráðið að þörf fyrir gluggaskipti megi alfarið rekja til ástands og viðhaldsþarfar ytra byrðis hússins.

Þar sem um var að ræða venjulegt og nauðsynlegt viðhald á húsinu dugði samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Fyrir liggur fundarboð, dags. 16. október 2010, og fundargerð húsfundar, dags. 21. október 2010, þar sem samþykkt var að kostnaður við gluggaskiptin yrði greiddur af húsfélagi og skiptist eftir eignarhlut.

Samkvæmt framangreindu er það álit nefndarinnar að húsfélaginu beri að greiða allan kostnað við viðgerðir á gluggum og einnig vegna glugga- og glerskipta, sbr. 1. mgr. 43. gr. og 52. gr. laga nr. 26/1994. Skiptist kostnaður á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign, sbr. A-lið 45. gr. laganna.

Hvað varðar kröfu álitsbeiðanda um að farið skuli yfir inneignir eigenda í hússjóði er vísað til þess að í fundargerð húsfundar, dags. 21. október 2010, segir að gert verði yfirlit yfir stöðu hvers eiganda gagnvart hússjóði. Hún kunni að hafa áhrif á greiðslu hvers og eins vegna viðgerðanna og verði niðurstaðan kynnt eigendum skriflega. Um þetta virðist því ekki vera ágreiningur og þessari kröfu álitsbeiðanda því vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerða á gluggum og vegna glugga- og glerskipta skuli að öllu leyti greiddur úr hússjóði og skiptast á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign.

Reykjavík, 12. janúar 2011

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson