Mál nr. 22/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 22/2010
Lækkun leigu vegna framkvæmda.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. desember 2010, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. janúar 2011, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 24. janúar 2011, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. janúar 2011, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. mars 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 13. september 2010, tóku álitsbeiðendur á leigu risíbúð í eigu gagnaðila að X nr. 8a í R. Um er að ræða tímabundinn leigusamning frá 13. september 2010 til 15. maí 2011. Ágreiningur er um lækkun leigugreiðslna vegna framkvæmda.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að gagnaðilum beri að lækka leiguna hlutfallslega meðan á framkvæmdum stendur og greiða álitsbeiðendum bætur vegna kostnaðar og óþæginda, sbr. 21. gr. húsaleigulaga.
Í álitsbeiðni kemur fram að í leigusamningi sé tekið fram að búast megi við byggingarframkvæmdum bak við húsið á leigutímanum en ekki sé getið sérstaklega hvers eðlis þær séu. Gagnaðilar hafi hafið framkvæmdir 6. desember 2010 með því að brjóta fyrir kjallara. Notaður hafi verið brothamar til að brjóta klöppina sem húsið standi á væntanlega í þeim tilgangi að brjóta fyrir grunni. Álitsbeiðendum hafi verið tilkynnt um framkvæmdirnar með tveggja daga fyrirvara. Hafi framkvæmdirnar staðið linnulaust síðan á virkum dögum, þ.e. frá kl. 8–17. Augljóst sé að þegar verið sé að brjóta klöpp sem húsið standi á með stórvirkum vinnuvélum hristist allt frá grunni upp í rjáfur. Meðan á vinnu standi sé ekki líft í húsinu fyrir hávaða og hristingi og hafi álitsbeiðendur þurft að yfirgefa íbúðina á meðan og leita hælis annars staðar. Bæði séu þau nemendur í háskóla og þessar framkvæmdir hafi staðið yfir á versta mögulega tíma, þ.e. prófatíma í desember. Í leigusamningnum sé gerð grein fyrir því að byggingaframkvæmdir væru mögulegar bak við húsið á leigutímanum, en þessar framkvæmdir séu ekki hefðbundnar heldur sé verið að brjóta fyrir kjallara. Álitsbeiðendur hafi borið talsverðan kostnað af því að þurfa að leita hælis annars staðar auk óþæginda sem fylgi þessu fyrirkomulagi. Þau hafi leitað til gagnaðila um afslátt af leigunni þar sem þeim hafi ekki verið vært í húsinu stóran hluta sólarhringsins en því hafi verið hafnað. Álitsbeiðendur séu ekki að reyna að komast undan því að borga umsamda leigu, heldur fari þau fram á lækkun leigu meðan á framkvæmdum standi, þar sem þau hafi ekki getað haft full afnot af húsnæðinu. Álitsbeiðendur hafi leitað til opinberra aðila, svo sem heilbrigðisnefndar R, Vinnueftirlits ríkisins og byggingarfulltrúa R. Þrátt fyrir skýr ákvæði í lögum um aðkomu byggingarfulltrúa að svona málum hafi hann vísað umleitan frá á grundvelli þess að lagaákvæðið væri úrelt.
Þar sem álitsbeiðendur hafi ekki not af húsnæðinu þriðjung af sólarhringnum auk þess sem þau hafi orðið fyrir ýmsum útgjöldum vegna þessa og óþægindum fari álitsbeiðendur fram á hlutfallslega lækkun leigunnar meðan á framkvæmdum standi og bætur vegna kostnaðar og óþæginda í samræmi við 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í leigusamningnum sé tekið fram að byggingarframkvæmdir bak við húsið væru fyrirhugaðar. Það að álitsbeiðendur hafi ekki fengið nákvæma dagsetningu á því hvenær framkvæmdir hæfust sé vegna þess að gagnaðilar hafi sjálf ekki fengið lengri fyrirvara frá byggingaryfirvöldum. Um leið og gagnaðilar hafi fengið að vita hvenær hægt væri að byrja hafi leigjendur hússins verið látnir vita.
Ein ástæða þess að verkið hafi þurft að vinna á þessum tíma sé sú að gagnaðilar hafi óttast um hús nágranna síns sem sé byggt á ótraustum grunni nánast í lóðamörkum og hafi því viljað nýta frosttímabil þar sem auðveldara sé að brjóta klöppina við þær aðstæður og minni hætta á skemmdum. Önnur ástæðan sé sú að flestir af leigjendum gagnaðila fari heim í jólafrí um miðjan desember. Því miður hafi framkvæmdir dregist fram úr áætlun, þar sem klöppin hafi reynst erfiðari viðureignar en hugað var, en gert hafi verið ráð fyrir því að verkinu lyki á fimm til sex dögum.
Byggingarframkvæmdirnar séu eðlilegar og nauðsynlegar til að byggja það sem gagnaðili hafi fengið leyfi til. Ekki sé um stórtækar vinnuvélar að ræða. Vélin sem notuð var sé 5 tonn sem teljist ekki stórtæk vinnuvél á þeim mælikvarða.
Gagnaðilar mótmæla því að húsið hristist frá grunni og upp í rjáfur. Ef svo væri hefði ekki verið hægt að fara í framkvæmdirnar vegna hættu á að eyðileggja húsið sem fyrir er.
Álitsbeiðendur búi í íbúð sem snúi út að X en vinnan eigi sér stað bak við húsið Y-götumegin. Milli þeirrar íbúðar og vinnusvæðis séu fyrst svalir, síðan önnur íbúð með brunahurð fram á gang sem liggi milli íbúðanna. Síðan sé önnur brunahurð inn í íbúð álitsbeiðenda. Allt þetta sé hljóðdempandi. Að mati gagnaðila hafi framkvæmdirnar ekki þau áhrif að ekki sé vært í húsinu stóran hluta sólahringsins. Álitsbeiðendur séu á þeim stað í húsinu þar sem minnstra óþæginda gæti. Gagnaðilar hafi ekkert gert til að hindra full afnot þeirra af húsnæðinu enda hafi álitsbeiðendur ekki óskað þess að segja upp leigunni sem eðlilegt væri ef aðstæður væru eins og þau hafi lýst. Gagnaðilar hafi verið mjög mikið á svæðinu frá verkbyrjun og ekki orðið vör við annað en að álitsbeiðendur hafi nýtt húsnæðið allan þann tíma. Telja gagnaðilar að myndbönd þau sem álitsbeiðendur hafi lagt fram gefi ekki rétta mynd af aðstæðum heldur hafi verið gert eins mikið úr hávaðanum eins og hægt væri. Sem dæmi megi nefna sé þakgluggi á baðinu opinn sem snúi út að vinnusvæðinu, upptökutækinu sé stillt upp smíðajárnsgrind með glerplötu ofan á og þá sé eitt myndbandið tekið í eldhúsi á neðstu hæð í annarri íbúð þar sem vinnuvélar séu beint fyrir utan gluggana. Hafi gagnaðilar ekki upplifað hávaðann eins og álitsbeiðendur hafa lýst. Þá sé ekki rétt sem fram komi í álitsbeiðni að framkvæmdir hafi staðið linnulaust í 9 klst. á dag alla virka daga frá 6. desember sl. Hafna gagnaðilar alfarið kröfum álitsbeiðenda.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er rökstuðningi gagnaðila hafnað. Hafi álitsbeiðendur á engan hátt ýkt hávaðann eða ónæðið sem af framkvæmdunum hafi hlotist. Gefi það auga leið að hús sem byggt sé á klöpp hristist við slíkar framkvæmdir. Máli sínu til stuðnings leggja álitsbeiðendur fram yfirlýsingu föður annars álitsbeiðanda, dags. 24. janúar 2011, þar sem fram kemur að álitsbeiðendur hafi að mestu dvalið hjá honum frá 6. desember 2010 þar sem þeim hafi ekki verið vært í íbúðinni vegna hávaða og hafi hann staðreynt það.
Í athugasemdum gagnaðila kemur meðal annars fram að unnið var við að brjóta klöppina á tímabilinu 6. desember 2010 til 17. janúar 2011. Samtals var unnið í 25 daga við brot og mokstur. Vélin hafi verið í gangi 150 klst. Þar af sé brot um 120 klst. sem geri innan við 5 klst. á dag. Gagnaðilar hafi iðulega hitt álitsbeiðendur á ferð um húsið. Hafi gagnaðilar verið að vinna í húsinu frá 20. desember 2010 til 7. janúar 2011, auk þess sem þau höfðu eftirlit með brotavinnunni.
III. Forsendur
Samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigusali láta vinna alla viðgerðar- og viðhaldsvinnu fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan hátt er aðilar komi sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála.
Í máli þessu liggur fyrir húsaleigusamningur, dags. 13. september 2010. Í 4. gr. samningsins þar sem fjallað er um ástand hins leigða húsnæðis segir orðrétt: „There might be building activity behind the house during the rental period.“ Álitsbeiðendum var því kunnugt um það við upphaf leigunnar að byggingarframkvæmdir gætu átt sér stað bak við húsið á leigutíma. Ágreiningur er hins vegar um það hvort álitsbeiðendum hafi verið nægilega gerð grein fyrir því í hverju þessar byggingarframkvæmdir væru fólgnar. Þá er ágreiningur um hversu mikill hávaði og ónæði hefur hlotist af framkvæmdunum.
Af hálfu gagnaðila hefur komið fram að fleygun á klöpp hafi staðið samtals í 25 daga frá 6. desember 2010 til 17. janúar 2011. Vélin hafi verið í gangi 150 klst., en þar af sé brot um 120 klst. sem geri innan við 5 klst. á dag. Kærunefnd telur ljóst að framkvæmdir af þessu tagi með því mikla ónæði sem þeim fylgir sé langt umfram það sem álitsbeiðendur máttu gera ráð fyrir í ljósi ákvæðis húsaleigusamnings um fyrirhugaðar framkvæmdir. Kærunefnd telur því að gagnaðilum beri að veita álitsbeiðendum afslátt á leiguverði á umræddu tímabili sem þykja hæfilega ákveðin 20%. Að öðru leyti telur kærunefnd að álitsbeiðendur eigi ekki rétt á frekari bótum vegna málsins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að lækka leigu álitsbeiðenda um 20% á tímabilinu 6. desember 2010 til 17. janúar 2011.
Reykjavík 14. mars 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Ásmundur Ásmundsson
Benedikt Bogason