Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 11/2011

Krafa um endurgreiðslu vegna ofgreiðslu í hússjóð.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 11/2011

Krafa um endurgreiðslu vegna ofgreiðslu í hússjóð.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. apríl 2011, beindi A, kt. 270250-2899, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C f.h. D ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. apríl 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. apríl 2011, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. júlí 2011.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 21. nóvember 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 21. nóvember 2008. Ágreiningur er um greiðsluskyldu í hússjóð.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1.    Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi eingöngu borið að greiða í hússjóð kostnað vegna ræstingar á sameign, rafmagns vegna sameignar og hita. Jafnframt verði viðurkennt að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna garðsláttar, rekstrar húsfélags, viðhalds utanhúss, viðhalds lyftu, síma í lyftu, trygginga, viðhalds bílskýlis og framkvæmdagjalds. 

2.    Að viðurkennt verði að uppgjör milli aðila skuli fara fram í samræmi við 1. tölul.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telur sig hafa ofgreitt og frá upphafi leigutíma, sé miðað við þinglýstan húsaleigusamning og húsaleigulögin sem samningurinn byggi á, ýmsa kostnaðarliði sem innheimtir séu af hálfu húsfélagsins.

Álitsbeiðandi bendir á að hún hafi frá upphafi verið látin greiða í heild sinni mánaðarlegan húsfélagsreikning og á 28 fyrstu mánuðunum leigutímans hafi kröfuliðum fjölgað úr sjö í ellefu. Þetta hafi álitsbeiðandi greitt í góðri trú og talið að ekki væri verið að innheimta af henni gjöld sem henni bæri ekki að greiða.

Álitsbeiðandi telur að henni beri að greiða fyrir ræstingu á sameign, rafmagn vegna sameignar, hita og ef til vill garðslátt. Annað beri gagnaðilum að greiða, þ.e. kostnað vegna rekstrar húsfélags, viðhald utanhúss, viðhald lyftu, síma (sem sé öryggistæki í lyftu), tryggingar, viðhald bílskýlis og framkvæmdagjald (söfnunarsjóð vegna útileiktækja).

Eftir að hafa árangurslaust fært þetta í tal við gagnaðila hafi álitsbeiðandi sent skriflega beiðni um leiðréttingu í janúar 2011, þar sem krafist var endurgreiðslu að fjárhæð 80.081 kr. Við því hafi gagnaðili brugðist með því að endurgreiða álitsbeiðanda 36.811 kr. vegna þriggja liða, þ.e. tryggingar, framkvæmdagjalds og viðhalds bílskýlis (sem álitsbeiðandi notar ekki). Álitsbeiðandi hafi í fyrstu fallist á þetta í tölvupósti til gagnaðila en viljað halda rétti sínum til streitu eftir að gagnaðili vildi halda því fyrirkomulagi óbreyttu að álitsbeiðandi greiddi allt húsfélagsgjaldið og endurgreiddi síðan þá fjárhæð sem gagnaðila þætti hæfileg.

Í mars og apríl 2011 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila bréf sem hafi ekki verið svarað og hafði því álitsbeiðandi frestað að greiða húsaleigu í von um einhver viðbrögð sem ekki komu. Þá hafi álitsbeiðandi ákveðið að greiða húsaleigu að frádregnum mun að fjárhæð 43.270 kr. sem hún telji sig eiga inni, þ.e. leiðréttingu frá desember 2008 til og með janúar 2011. Verði fallist á málatilbúnað álitsbeiðandi telur hún sig eiga rétt á sömu leiðréttingu vegna febrúar til júní en í lok þess mánaðar hafi leigan runnið út.

Álitsbeiðandi greinir frá því að gjaldkeri hússjóðs hafi beðið sig afsökunar á þessari innheimtu til hennar sem hafi verið á misskilningi byggð. Hann hafi reynt að fá þessu breytt í bankanum en gagnaðili hafi komið í veg fyrir það.

Krafa og rökstuðningur álitsbeiðanda lýtur að því að fá að fullu leiðrétt það sem hún hafi ofgreitt í hússjóð og að farið sé eftir lögum og samningi, enda hafi ekki verið samið við álitsbeiðanda um nein frávik frá þeim ákvæðum.

 

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að deila aðila snúist um hvað álitsbeiðanda beri að greiða af greiðsluseðli húsfélagsins. Í 6. lið leigusamningsins sé sérstaklega tekið fram: „Leigjandi greiðir hússjóð og rafmagn.“ Samkvæmt skilningi gagnaðila fellur þar undir allur rekstrarkostnaður húsfélagsins. Önnur gjöld eins og tryggingar, framkvæmdagjald og viðhaldskostnaður greiðist hins vegar af gagnaðila, þar með talinn rekstur bílskýlis sem álitsbeiðandi hafi ekki tekið á leigu.

Álitsbeiðandi hafi haft samband í janúar 2011 um endurgreiðslu á ofgreiddum húsgjöldum og strax hafi verið brugðist við með endurgreiðslu að fjárhæð 36.811 kr. vegna eftirtalinna liða: Trygginga, reksturs bílskýlis og framkvæmdasjóðs. Í kjölfarið hafi verið greitt mánaðarlega inn á reikning álitsbeiðanda 3.143 kr. vegna febrúar og mars og 2.970 kr. vegna apríl. Allar greiðslur hafi verið greiddar fyrir eindaga hússjóðs sem sé tíundi hvers mánaðar.

Það atriði sem gagnaðili telur álitsbeiðandi hengja sig á sé orðalag á greiðsluseðli „Viðhald lyftu“ en þessu orðalagi sé húsfélagið margbúið að biðja bankann um að breyta án árangurs þar sem Reiknistofa bankanna eigi ekki til „Rekstur lyftu“ sem reiknilykil í kerfinu. Hér sé eingöngu um að ræða venjubundinn rekstrarkostnað á lyftubúnaði, þar með talið vegna öryggissíma. Orðin viðhald utanhúss komi einnig fyrir en þar sé eingöngu um að ræða þrif utanhúss og rekstur lóðar (slátt, áburð og fleira).

Gagnaðili bendir sérstaklega á að hér sé um að ræða nýtt hús, tekið í notkun í nóvember 2007 og enn í ábyrgð húsbyggjanda. Húsið sé því viðhaldsfrítt með öllu eins og fram komi í ársreikningi húsfélagsins vegna ársins 2010.

Gagnaðili vísar til þess að álitsbeiðandi hafi samþykkt uppgjör gagnaðila í janúar en síðan skipt um skoðun.

Hvað varði gjaldkera húsfélagsins þá eigi álitsbeiðandi enga aðild að húsfélaginu og engan rétt til að skipta sér af vinnureglum gjaldkera. Hvað varði útsenda greiðsluseðla þá gefi húsfélagið aðeins út einn seðil vegna hverrar íbúðar mánaðarlega.

 

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hún á að ákvæði um að leigjandi greiði hússjóð og rafmagn hafi verið sett í leigusamninginn að kröfu gagnaðila. Þegar spurt hafi verið út í hvað í þessu fælist við undirritun samnings hafi hún ekki fengið viðhlítandi svör. Andmælir álitsbeiðandi að í þessu felist að hún eigi að greiða allt sem gagnaðili kjósi að láta hana greiða. Vísar álitsbeiðandi til þess að frávik í samningi frá lögbundinni skiptingu kostnaðarliða skuli vera ítarlega greind í samningi. Þetta geti ekki talist ítarlegt og ekki hafi verið reynt að semja við álitsbeiðanda um neinn af þeim liðum sem hún hafni að greiða. Þá telur álitsbeiðandi að þetta samningsákvæði hafi ekkert gildi í lögskiptum aðila eftir að gagnaðili hafi fallist á endurgreiðslu að hluta.

Álitsbeiðandi hafnar afdráttarlaust að henni beri að greiða fyrir eftirtalda liði: Viðhald utan húss, viðhald lyftu, síma og kostnað vegna reksturs húsfélags. Grasslætti, sem bætt hafi verið við um miðjan vetur, hafi álitsbeiðandi fallist á að greiða sem hluta af þrifum, en varla hafi verið slegið áður en hún flutti úr húsnæðinu í lok júní 2011.

Álitsbeiðandi telur engu breyta þótt gagnaðili fái breytt heitum á kostnaðarliðum sem ágreiningur standi um, í greiðslulyklum bankanna, húsaleigusamningnum eða annars staðar.

 

III. Forsendur

Í V. kafla húsaleigulaga er fjallað um hvaða þættir falla undir reksturskostnað af leigðu húsnæði, en þar segir svo í 23. gr.:

 „Reksturskostnaði af leigðu húsnæði skal þannig skipt að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað, en leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þar með talið fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld.

 

Í fjölbýlishúsum skal leigjandi enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali skal greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn.

 

Ef leigjandi óskar þess skal leigusali eða húsfélag láta leigjanda í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds er leigjandi greiðir.

 

Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til skal leigjandi greiða það gjald. Leigusali skal greiða fasteignagjöld eða árgjöld slíkra stofnana, sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum, án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup.

 

Heimilt er að víkja frá þessari skiptingu, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi.

Í húsaleigusamningi aðila er tekið fram það frávik undir liðnum reksturskostnaður að leigjandi skuli greiða hússjóð og rafmagn. Samkvæmt 5. mgr. 23. gr. húsaleigulaga þurfa frávik frá lögbundinni skiptingu kostnaðarliða milli leigjanda og leigusala að vera skilmerkileg í leigusamningi. Að áliti kærunefndar getur það eitt að nefna hússjóð án nánari sundurliðunar ekki falið í sér nægjanlega tilgreiningu til að fullnægt sé fyrrgreindum áskilnaði laganna. Er þá einnig haft í huga að vafa að þessu leyti verður að skýra leigutaka í hag. Um skiptingu rekstrarkostnaðar milli aðila fer því eftir almennum reglum.

Samkvæmt mánaðarlegum greiðsluseðli húsfélagsins er innheimtur kostnaður vegna viðhalds utan húss og á lyftu. Af ársreikningi húsfélagsins vegna ársins 2010 eða öðrum gögnum málsins verður ekki ráðið að um sé að ræða annan rekstrarkostnað en viðhald. Skiptir þá ekki máli þótt húsið hafi verið tekið í notkun árið 2007, enda getur viðhaldskostnaður fallið til þótt húsnæði sé nýlegt. Hefur gagnaðili því ekki leitt í ljós að um sé að ræða rekstrarkostnað sem álitsbeiðanda beri að greiða þótt þessi kostnaður sé tilgreindur sem viðhald á greiðsluseðli húsfélagsins. Verður því með vísan til 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga fallist á það með álitsbeiðanda að henni beri ekki að greiða þennan kostnað en samtals nemur hann 29.328 kr. vegna tímabilsins desember 2008 til janúar 2011. Þá ber gagnaðila að greiða kostnað vegna húsfélags að fjárhæð 10.536 kr. fyrir sama tímabil. Aftur á móti ber álitsbeiðanda að greiða kostnað við síma í lyftu, enda þykir óhætt að leggja til grundvallar að ekki sé um að ræða viðhaldskostnað. Nemur þessi kostnaður 3.406 kr. fyrir umrætt tímabil. Um þessa kostnaðarliði liggja ekki fyrir tölulegar upplýsingar vegna tímabilsins frá febrúar til júní þegar leigunni lauk. Þá ber álitsbeiðanda að greiða kostnað við garðslátt, sem telst til sameiginlegrar umhirðu sameignar, en nánari upplýsingar um þann kostnað liggja heldur ekki fyrir í málinu. Samkvæmt framansögðu telur kærunefnd að uppgjör milli aðila beri að fara fram í samræmi við þetta.   

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna rekstrar húsfélags, viðhalds utanhúss og á lyftu frá 21. nóvember 2008 til 30. júní 2011. Álitsbeiðanda ber hins vegar að greiða rekstarkostnað vegna síma í lyftu og garðsláttar fyrir sama tímabil. Ber að haga uppgjör á milli aðila í samræmi við þetta.

 

Reykjavík, 29. júlí 2011

 

Kristrún Heimisdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira