Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 29/2011

Tímabundinn leigusamningur: Tryggingarfé.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 29/2011

Tímabundinn leigusamningur: Tryggingarfé.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 12. júlí 2011, beindi A, f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefnd gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, með bréfi nefndarinnar, dags. 10. ágúst 2011. Engin viðbrögð bárust nefndinni af hálfu gagnaðila og var því beiðni nefndarinnar ítrekuð með ábyrgðarbréfi, dags. 20. september 2011, og veittur ítrekaður frestur til 5. október 2011, til að koma að greinargerð. Engin greinargerð hefur borist frá gagnaðila.

     Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. janúar 2012.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Með leigusamningi, dags. 9. júlí 2010, tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð að E í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. ágúst 2010 til 31. ágúst 2011.

 

     Krafa álitsbeiðenda er:

     Að gagnaðila verði gert að afhenda álitsbeiðendum tryggingu á réttum efndum leigusamningsins að fjárhæð 100.000 kr.

     Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi greitt gagnaðila tryggingarfé að fjárhæð 110.000 kr. við upphaf leigutímans sem gagnaðili hafi haldið eftir með ólögmætum hætti. Hafi gagnaðili hafnað kröfu álitsbeiðenda um afhendingu tryggingarinnar. Byggir gagnaðili á því að aðstæður álitsbeiðenda hafi ekki verið með þeim hætti að þær geti réttlætt uppsögn á samningnum með eins mánaðar fyrirvara og telur gagnaðili sér þar af leiðandi ekki skylt að afhenda álitsbeiðendum tryggingarfjárhæðina.

     Í leigusamningnum sé kveðið á um að upphaf leigutímans skuli miða við 15. ágúst 2010 en lok hans við 31. ágúst 2011. Í a-lið 3. gr. samningsins sé staðlað samningsákvæði þar sem leigjanda og leigusala sé gefið tækifæri á að skrá sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem legið geta til grundvallar uppsögn á umsömdum leigutíma. Sambærilegt ákvæði megi finna í 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Í a-lið 3. gr. samningsins megi einnig finna sérákvæði sem samið hafi verið af gagnaðila, þar sem kveðið sé á um gagnkvæman eins mánaðar uppsagnarfrest, en þar segir: „Brot á samningi jafngildir uppsögn. Uppsagnarfrestur er einn mánuður og greiðist við upphaf leigutíma.“ Af orðalagi ákvæðisins sé ljóst að um gagnkvæman eins mánaðar uppsagnarfrest sé að ræða. Hins vegar séu ekki tilgreindar sérstakar forsendur, atvik eða ástæður sem geti réttlætt uppsögn, rétt eins og hið staðlaða samningsákvæði geri ráð fyrir.

     Álitsbeiðendur hafi sagt leigusamningnum upp munnlega 25. apríl 2011 frá og með mánaðamótunum apríl/maí 2011, í samræmi við framangreint samningsákvæði. Gagnaðili hafi samþykkt uppsögnina og í kjölfarið auglýst íbúðina til leigu. Þá hafi gagnaðili farið fram á það við álitsbeiðendur að þau myndu sýna íbúðina, sem þau og gerðu, en fyrsta skoðun hafi farið fram 30. apríl 2011.

     Álitsbeiðendur skiluðu íbúðinni 29. maí 2011 og afhentu gagnaðila lyklana. Eftir ítrekaðar tilraunir álitsbeiðenda til að ná tali af gagnaðila hafi þau fengið svar 10. júní 2011 þess efnis að gagnaðili hygðist ekki ætla að afhenda þeim trygginguna með vísan til þess að uppsögnin hafi verið ólögmæt.

     Álitsbeiðendur geti með engu móti sætt sig við að gagnaðili hafi dregið samþykki sitt á uppsögn þeirra til baka sökum þess að erfiðlega hafi gengið að koma íbúðinni aftur í leigu. Þrátt fyrir að deilt sé um hvort aðstæður álitsbeiðenda hafi verið með þeim hætti að þær hafi réttlætt uppsögn skv. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, breyti það ekki þeirri staðreynd að gagnaðili hafi samþykkt munnlega uppsögn álitsbeiðenda hinn 26. apríl 2011. Þá hafi álitsbeiðendur gert ýmsar ráðstafanir í kjölfar samþykkisins sem þau hefðu annars ekki gert.

     Álitsbeiðendur vísa til 1. mgr. 39. gr. húsaleigulaga. Ljóst sé að réttur leigusala til að halda eftir tryggingunni sé bundinn við vanefndir leigjanda á leigugreiðslum eða vegna tjóns á hinu leigða húsnæði. Í málinu liggi fyrir að álitsbeiðendur hafi staðið í skilum á öllum leigugreiðslum frá upphafi leigutímans og óumdeilt að þeir hafi ekki valdið neinu tjóni á hinu leigða.

     Telja álitsbeiðendur að gagnaðili hafi haldið eftir umræddri tryggingarfjárhæð með ólögmætum hætti og beri að greiða þeim 110.000 kr. sem settar hafi verið til tryggingar á réttum efndum leigusamningsins að frádregnum 10.000 kr. fyrir afnot af myndlykli. 

 

III. Forsendur

     Gagnaðili hefur ekki sent kærunefnd athugasemdir sínar.

     Leigusamningur aðila var tímabundinn frá 15. ágúst 2010 til 31. ágúst 2011. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sama ákvæðis kemur fram að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Í leigusamningnum þar sem skrá á sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem legið geti til grundvallar uppsögn á umsömdum leigutíma hefur verið ritað: „Brot á samningi jafngildir uppsögn. Uppsagnarfrestur er einn mánuður og greiðist v. upphaf leigutíma.“ Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að þeim hafi verið heimilt að segja samningnum upp með eins mánaðar uppsagnarfresti með vísan til framangreinds samningsákvæðis. Í málinu liggur fyrir tölvupóstur frá gagnaðila til lögmanns álitsbeiðenda 1. júlí 2011. Þar er meðal annars staðfest að álitsbeiðendur hafi sagt leigusamningum upp munnlega og hafi gagnaðili gert athugasemdir við uppsögnina. Gagnaðili telji uppsögnina ólögmæta og hafnar því að endurgreiða álitsbeiðendum tryggingarféð. 

     Það er álit kærunefndar að um ólögmæta uppsögn hafi verið að ræða enda verður uppsögn álitsbeiðenda ekki byggð á framangreindu samningsákvæði. Í húsaleigulögum kemur skýrt fram að tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma nema á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í samningnum og skal uppsögnin a.m.k. vera þrír mánuðir. Það var ekki. Þá bendir kærunefnd á að sérreglur gilda varðandi brot aðila á leigusamningi, sbr. riftunarákvæði laganna. Með vísan til þess bar álitsbeiðendum að greiða húsaleigu út leigutímann og hafa því bakað sér bótaskyldu gagnvart gagnaðila. Gagnaðila bar hins vegar að takmarka tjón sitt og leigja íbúðina út að nýju. Á grundvelli gagna málsins getur kærunefnd hins vegar ekki lagt mat á fjárhæð bóta þar sem gagnaðili hefur ekki sent kærunefnd athugasemdir sínar og því ekki ljóst hvort hann varð fyrir tjóni og þá hvaða. Með vísan til þess er málinu vísað frá kærunefnd.

 

IV. Niðurstaða

     Það er álit kærunefndar að vísa kröfum álitsbeiðenda frá nefndinni.

 

 

Reykjavík, 26. janúar 2012

 

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson



Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira