Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 41/2011

Ákvörðunartaka: Girðing.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 41/2011

Ákvörðunartaka: Girðing.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 17. október 2011, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

     Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

     Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2011, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. nóvember 2011, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. nóvember 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. mars 2012.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Um er að ræða raðhús við D. Álitsbeiðandi er eigandi E og gagnaðilar F. Ágreiningur er um ákvörðunartöku vegna uppsetningu á girðingastaur og girðingu.

Kafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé skylt að fjarlægja girðingastaur á ytri mörkum lóðar milli sérafnotaflata G og E og að girðingin verði fjarlægð að hluta, þ.e. frá girðingastaurnum og 1,8 m inn á lóðarflöt G og að gagnaðilar komi svæðinu í sama horf og áður.

     Í álitsbeiðni kemur fram að sumarið 2010 hafi gagnaðilar sett girðingu á lóð hússins, annars vegar milli G og H, og hins vegar milli G og J. Fyrirhugað hafi verið að setja einnig upp girðingu milli G og E en ekki hafi náðst sátt um hana við álitsbeiðanda. Lóð D sé í óskiptri sameign eigenda D en henni hafi verið skipt niður á sérafnotafleti fyrir hvert húsnúmer fyrir sig og sátt ríkt um það fyrirkomulag þrátt fyrir að því hafi ekki verið þinglýst. Ekkert húsfélag hafi verið starfrækt og aldrei hafi verið óskað eftir samþykki fyrir girðingunni á húsfundi. Af þeim sökum fari álitsbeiðandi fram á að girðingin verði fjarlægð að hluta, þ.e. frá girðingastaurnum og 1,80 metrum inn á lóðarflöt G. Álitsbeiðandi geri ekki athugasemdir við aðra hluta girðingarinnar að svo stöddu. Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 30. gr., 39. gr. og 41. gr., þar sem meðal annars sé mælt um að óska þurfi eftir samþykki annarra eigenda á húsfundi húsfélaga þegar breytingar á lóð í óskiptri sameign hafi teljandi áhrif á útlit hennar og heildarmynd, þar með talin uppsetning girðingar.

     Álitsbeiðandi bendir á að eigendur H og J hafi veitt skriflegt samþykki fyrir umræddri girðingu sem fengið hafi verið utan húsfundar. Álitsbeiðandi telur að skriflegt samþykki sem þetta hafi ekkert vægi nema allir eigendur samþykki skriflega uppsetningu girðingarinnar. Með bréfi, dags. 7. janúar 2011, hafi gagnaðila verið gefinn kostur á að fjarlægja girðinguna en því hafi ekki verið sinnt.

     Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi, haustið 2009, tjáð honum að hann og eigandi að F hygðust reisa girðingu milli E og F. Gagnaðila hafi litist vel á það og minnst á að hann hygðist einnig setja upp girðingu milli G og E. Gagnaðili hafi talað við eiganda H og þeir ákveðið að setja upp girðingu milli H og G. Áður hafi verið settar upp svipaðar girðingar við K og L.

     Í maí 2010 hafi verið reist girðing milli H og G. Álitsbeiðandi hafi ekki viljað taka ákvörðun um girðingu milli G og E fyrr en hann hafi séð hvernig girðingin milli H og G yrði enda hafði hann og eigandi að F þá frestað girðingarsmíð milli sín. Gagnaðili kveðst einnig hafa sett girðingu milli G og J með fullu samþykki eiganda J. Þá hafi álitsbeiðandi ekki viljað hafa girðingu milli G og E hærri en 140 cm. og hafi henni því verið slegið á frest. Í júní hafi álitsbeiðandi beðið gagnaðila að koma heim til sín til að ræða girðingu milli G og E og hafi orðið samkomulag þeirra milli að hún yrði 1,4 m á hæð plús 40 cm. flétta, samtals 1,8 m. Það sé sama hæð og á girðingunni við þau fjögur hús af sex í raðhúsalengjunni. Þetta samkomulag hafi álitsbeiðandi og gagnaðili staðfest með handabandi á heimili álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi á hinn bóginn ekki viljað að byrjað yrði á girðingunni fyrr en eftir að hann kæmi úr ferðalagi sem hann hafi verið að fara í. Það næsta sem gerist er að bréf berst frá byggingafulltrúa Hafnarfjarðar um að gagnaðili hafi reist girðingu við G og J og ætli að setja girðingu milli G og E án leyfis álitsbeiðanda.

     Gagnaðili kveðst hafa svarað því skriflega að aldrei hafi staðið til að reisa girðingu án samþykkis álitsbeiðanda og að girðingin milli G og J sé innan leyfilegra marka. Byggingafulltrúi hafi sent fulltrúa á staðinn sem hafi átt erfitt með að skilja um hvað málið snerist og að girðingin við G væri innan settra marka. Girðingar af sama toga hafi verið settar við fjögur hús af sex í raðhúsalengjunni, þ.e. K, H, G og L án nokkurra athugasemda. Byggingarfulltrúi hafi vísað málinu frá.

     Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann hafi ekki í júní 2009 samþykkt að girðing yrði reist milli lóða G og E eins og fram komi í greinargerð gagnaðila. Álitsbeiðandi telur að óska þurfi eftir samþykki annarra eigenda á húsfundi þegar reisa eigi girðingu á lóð í óskiptri sameign. Engu breyti þar um að aflað hafi verið skriflegs samþykkis frá öðrum eigendum nema allir hlutaðeigendur veiti skriflegt samþykki fyrir uppsetningu girðingarinnar.

      Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að D sé fjöleignarhús, byggt árið 1974, með lóð í sameign, þaki, þakbrúnum og göflum. Aldrei hafi verið stofnað formlegt húsfélag um sameignina en hver og einn hafi verið látinn óáreittur á sínum hluta. Settar hafi verið upp girðingar við fjögur af sex húsum í lengjunni, gróðurhús við eitt, gervihnattaloftnet á tvö, skipt um þak á einu, ásamt ýmsu öðru án leyfis og án athugasemda annarra eigenda.

     Gagnaðili bendir á að girðing við hús G hafi verið tekin út af byggingarfulltrúa og endanlega afgreidd þannig að málinu hafi verið vísað frá án frekari aðgerða, sbr. bréf, dags. 14. október 2011. Girðingin við G sé 1,8 m á hæð og sé það í samræmi við aðrar girðingar á sameigninni. Girðingin sjáist ekki frá E nema af þaki. Aftur á móti hafi gervihnattaloftnet á E, sem skagi um 5 m upp og sé mikið lýti fyrir sameignina, verið reist án leyfis. Einnig hafi verið skipt um þak og lit á þaki á E en það sé í ljósum lit en hin þökin í lengjunni séu rauð. Þetta hafi einnig verið gert án leyfis. Ef breyta eigi núverandi fyrirkomulagi hljóti girðing við G að falla undir jafnræðisreglu eins og byggingarfulltrúi hafi bent á. Gagnaðili telur það vekja furðu að álitsbeiðandi telji að eingöngu þurfi að sækja um leyfi fyrir þessari einu girðingu en ekki á framkvæmdum eins og að skipta um þak og hengja upp gervihnattadisk sem hann hafi gert upp á sitt einsdæmi. Samkomulag sem gert hafi verið á heimili álitsbeiðanda, að hans beiðni, hafi fylgt þær kvaðir af hálfu álitsbeiðanda að ekki yrði byrjað á framkvæmdunum fyrr en hann kæmi úr fríi. Aldrei hafi staðið til að hefja framkvæmdir án hans vilja. Þá vísar gagnaðili til 2. og 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

 

III. Forsendur

     Lóðin að D er í óskiptri sameign. Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að lóðinni hafi verið skipt niður í sérafnotafleti. Sérafnotaflötum hefur þó ekki verið þinglýst. Hin umdeildi staur og girðing er reist á sameiginlegri lóð raðhúsanna. Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ. á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Kemur því til skoðunar hvort hin umdeilda girðing breyti sameign verulega eða ekki. Í athugasemdum með ákvæði þessu í frumvarpi því sem síðar varð að lögum um fjöleignarhús segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Ávallt hljóti að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi. Það er álit kærunefndar að nægilegt sé að 2/3 hlutar eigenda miðað fjölda og eignarhluta á löglega boðuðum húsfundi geti samþykkt slíka girðingu.

     Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög í öllum fjöleignarhúsum og það þarf ekki að stofna þau sérstaklega eða formlega. Samkvæmt 2. mgr. sama ákvæðis eru allir eigendur viðkomandi fjöleignarhúss aðilar í húsfélagi þess. Samkvæmt gögnum málsins var ákvörðun um umrædda girðingu ekki tekin með lögmætum hætti og er því fallist á kröfu álitsbeiðanda. Kærunefnd bendir á að heimilt er skv. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem haldinn er svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Kærunefnd tekur hins vegar ekki afstöðu til krafna í byggingarreglugerð eða atriða sem snúa að skipulags- og byggingaryfirvöldum.

 

IV. Niðurstaða

     Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé skylt að fjarlægja girðingastaur á ytri mörkum lóðar milli sérafnotaflata G og E og að girðingin verði fjarlægð að hluta, þ.e. frá girðingastaurnum og 1,8 m inn á lóðarflöt G og að gagnaðilar komi svæðinu í sama horf og áður.

 

 

Reykjavík, 12. mars 2012

 

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

 Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson



Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira