Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 9/2012

Uppsagnarfrestur

 

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 9/2012

 

Uppsagnarfrestur.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. mars 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. mars 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. apríl 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. apríl 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. ágúst 2012.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Í lok október 2011 tók gagnaðili á leigu íbúð að C, í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða munnlegan leigusamning. Ágreiningur er um uppsagnarfrest.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur gagnaðila sé sex mánuðir frá 1. mars 2012 og beri gagnaðila að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi gert með sér munnlegan leigusamning í lok október 2011 og hafi gagnaðili greitt fyrstu leiguna 1. nóvember 2011. Gagnaðili hafi skoðað íbúðina hjá þeim leigjanda sem þá hafi verið að flytja úr íbúðinni og fengið hana afhenta viku fyrr gegn því að fyrri leigjandi þyrfti ekki að skila henni hreinni.

Gagnaðili hafi sagt upp leigunni með sms-skeyti 26. febrúar 2012 og boðist til að greiða leigu fyrir marsmánuð eða finna annan leigjanda. Álitsbeiðandi hafi samþykkt þetta frekar en að fara fram á sex mánaða uppsagnarfrest. Gagnaðili hafi fundið nýjan leigjanda sem hafi verið að flytja úr íbúð vegna myglu því sonur hennar væri með asma. Gagnaðili hafi flutt út og afhent nýjum leigjanda lykil. Nýi leigjandinn hafi strax hringt í álitsbeiðanda nokkuð æst vegna ástandsins á íbúðinni sem væri ein rúst, bæði húsgögn og drasl eftir gagnaðila og lifandi kanína inni í þvottahúsi. Þá hafi verið mygla í gluggakistum þar sem illa hafi verið loftað um og dögg hafi safnast fyrir og myglað. Hún hafi ekki verið tilbúin að flytja inn í íbúðina með asmaveikt barn. Þar sem enginn leigjandi hafi tekið við leigunni hafi álitsbeiðandi því beðið gagnaðila að greiða leigu fyrir marsmánuð sem gagnaðili hafi neitað að gera. Gagnaðili hafi vísað til þess að íbúðin væri öll í myglu. Gagnaðili hafi aldrei fyrr kvartað yfir myglu og hafi áður sagt að henni liði mjög vel í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi samt sem áður beðið gagnaðila að tæma íbúðina alveg og greiða álitsbeiðanda leigu fyrir marsmánuð, sem álitsbeiðandi hafi talið sanngjarnt þegar litið sé til þess að í raun gilti sex mánaða uppsagnarfrestur.

Þar sem gagnaðili hafi uppfyllt hvoruga kröfu álitsbeiðanda, þ.e. hvorki greitt leigu fyrir marsmánuð né fundið nýjan leigjanda, krefst álitsbeiðandi þess skv. 10. gr. húsaleigulaga að um samning aðila gildi sex mánaða uppsagnarfrestur. Röksemdir gagnaðila þess efnis að húsnæðið hafi verið myglað eiga ekki við þar sem gagnaðili hafi samþykkt að una húsnæðinu skv. 17. gr. húsaleigulaga. Þessi litla yfirborðsmygla í gluggakistunni hafi ekki verið falin og átti að vera gagnaðila ljós, enda sjáist hún við venjuleg þrif.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að um miðjan október 2011 hafi gagnaðili komist í samband við fyrri leigjanda íbúðarinnar og komist að því að það vantaði nýjan leigjanda. Í kjölfarið hafi gagnaðila verið komið í samband við álitsbeiðanda og hafi verið gerður munnlegur samningur um að gagnaðili tæki við íbúðinni 1. nóvember 2011.

Hinn 24. febrúar 2012 hafi gagnaðila boðist minni og ódýrari íbúð sem átti að losna 1. mars 2012. Gagnaðili hafi því haft samband við álitsbeiðanda til að athuga hvort mögulegt væri að leigu lyki um mánaðamótin. Álitsbeiðandi hafi komið til móts við gagnaðila og hafi aðilar komist að munnlegu samkomulagi um að ef gagnaðili fyndi nýja leigjendur mætti gagnaðili flytja út um mánaðamótin febrúar/mars. Gagnaðili hafi frétt af fjölskyldu sem vantaði íbúð sem hafi komið og skoðað hana. Fjölskyldunni hafi litist mjög vel á íbúðina og hafi verið tilbúin að flytja strax inn. Þegar fjölskyldan ræddi við álitsbeiðanda hafi komið í ljós að álitsbeiðandi væri ekki tilbúinn til að gera langtímaleigusamning þar sem hann væri mögulega að missa íbúðina vegna skuldavanda. Fjölskyldan hafi því hætt við að leigja íbúðina. Gagnaðili hafi þá talið sig vera búna að uppfylla skilyrði þess samnings sem hún gerði við álitsbeiðanda og væri laus allra mála. Gagnaðili hafi þá frétt af öðrum áhugasömum leigjanda sem álitsbeiðandi segir frá í erindi sínu og hafi bent álitsbeiðanda á. Álitsbeiðandi og nýi leigjandinn hafi gert með sér samkomulag um að hann tæki við húsnæðinu. Hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila sms-skeyti þess efnis. Umræddur leigjandi eigi ungan dreng með asma og hafi verið að færa sig um set vegna myglusvepps á fyrra heimili. Nýi leigjandinn hafi skoðað íbúðina og ekki séð neitt athugavert við hana og spurt hvort myglusveppur væri í íbúðinni. Gagnaðili kvaðst ekki vita til þess, enda þekki gagnaðili ekki ummerki myglusvepps.

Þegar gagnaðili afhenti nýja leigjandanum lyklana 29. febrúar 2012 hafi ekkert bent til þess að honum hefði snúist hugur. Gagnaðili hafi ekki náð að taka allt dótið sitt á þeim tímapunkti en gagnaðili og nýi leigjandinn hafi komist að því samkomulagi að nýi leigjandinn flytti dótið sitt inn í eitt herbergi og að gagnaðili næði í það í síðasta lagi 6. mars 2012. Flest allt dótið hafði þá verið flutt niður í geymslu sem nýi leigjandinn hafi tjáð gagnaðila að hún þyrfti ekki að nota. Gagnaðili hafi fengið að geyma kanínu í íbúðinni aðfaranótt 1. mars en hún hafi tekið hana um morguninn ásamt öðu dóti. Sama kvöld, þ.e. 29. febrúar 2012, meðan gagnaðili hafi verið á næturvakt hafi hann fengið skilaboð frá álitsbeiðanda um að dót væri í íbúðinni, auk kanínu, og að gagnaðili skyldi vera búinn að tæma íbúðina fyrir kl. 13.00 daginn eftir annars muni hann skipta um sílender. Gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda að hann gæti því miður ekki tæmt alla íbúðina fyrir kl. 13.00 daginn eftir þar sem gagnaðili væri í vinnutörn. Gagnaðili hafi upplýst álitsbeiðanda um að hún hefði rætt þetta við nýja leigjandann sem hafi ekki sett það fyrir sig að gagnaðili myndi sækja afganginn af dótinu þegar vinnutörninni lyki. Hins vegar sé það ekki rétt að allt hafi verið í drasli og umgengnin hafi verið slæm við afhendingu lyklanna, en gagnaðili hafi þó enn verið með dót í íbúðinni líkt og komið hafi fram. Gagnaðili hafi því náð í kanínuna ásamt öllu því dóti sem gagnaðili kom í bílinn sinn.

Álitsbeiðandi hafi svo aftur haft samband í vikunni 6.–12. mars 2012 og spurt hvort gagnaðili væri búin að tæma íbúðina en gagnaðili hafi neitað því þar sem að hún hafi búist við því að skipt hefði verið um sílender 1. mars kl. 13.00 eins og álitsbeiðandi hafi fullyrt í fyrra samtali. Gagnaðili hafi því farið samdægurs, tekið allt dótið sitt og þrifið alla íbúðina með aðstoð móður sinnar sem hafi bent á að það væri mygla í flestum gluggakistum og skáparnir á ganginum í íbúðinni væru fúnir og komnir myglublettir í þá svo eitthvað sé nefnt. Eftir að íbúðin hafi verið tæmd hafði álitsbeiðandi samband og gerði kröfu um að gagnaðili greiddi marsmánuð þar sem enginn nýr leigjandi hefði tekið við íbúðinni. Gagnaðili hafi talið sig vera búna að uppfylla samkomulag sitt við álitsbeiðanda, þar sem hún hafi verið búin að finna nýja leigjendur, ekki bara einu sinni heldur tvisvar. Það hafi ekki verið undir gagnaðila komið að gera samning við þá og hættu báðir aðilarnir við vegna aðstæðna álitsbeiðanda, annars vegar vegna þess að hann var ekki tilbúinn til að gera langtímaleigusamning og hins vegar vegna gruns um myglusvepp í íbúðinni.

Gagnaðili telur að í kvörtun sinni færi álitsbeiðandi ekki fram nein gögn sem styðji mál hans, auk þess sem hann vísi ekki til viðeigandi lagagreina í kröfugerð sinni. Þá láti hann liggja á milli hluta að minnast á fyrri fjölskylduna sem hafi haft áhuga á því að leigja og verði því að telja að krafa álitsbeiðanda sé illa ígrunduð. Álitsbeiðandi hafi gert kröfu um að gagnaðili greiði sex mánaða uppsagnarfrest á grundvelli húsaleigulaga. Hann telji að gagnaðili hafi ekki uppfyllt skilyrði þess samnings sem aðilar hafi gert í lok febrúar um lok ótímabundna leigusamningsins, hvorki með því að greiða leigu fyrir mars eða með því að finna nýja leigjendur, en gagnaðili telji sig í raun hafa uppfyllt skilyrði þess samkomulags tvisvar sinnum. Ekki sé hægt að fallast á það að álitsbeiðandi geti borið fyrir sig 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, um að í gildi sé ótímabundinn leigusamningur og reglur laganna gildi um hann þar sem þeim samningi hafi lokið um leið og gagnaðili uppfyllti síðara samkomulag aðilanna um að finna nýja leigjendur. Gagnaðili geti ekki sem fyrrum leigutaki borið ábyrgð á því að vegna aðstæðna leigusala hafi honum ekki tekist að semja við nýja leigjendur um leigu á íbúðinni, sem virðist að mati margra vera óíbúðarhæf.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að umrædd fjölskylda hafi hætt við að taka íbúðina á leigu þar sem þau hafi getað verið lengur í íbúðinni sem þau hafi verið með á leigu. Ljóst sé að gagnaðili hafi ekki fundið leigjendur til að taka við íbúðinni og því ekki uppfyllt skilyrði gagnaðila að geta flutt út.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að málið snúist ekki um ástand íbúðarinnar eða umgengni heldur að álitsbeiðandi haldi því fram að gagnaðili hafi ekki staðið við sinn hluta samkomulagsins sem fólst í því að ef gagnaðila tækist að finna nýja leigjendur gæti hann losnað undan samningnum og þyrfti ekki að greiða leigu fyrir marsmánuð. Álitsbeiðandi hafi réttilega bent á að ekki væri nóg að finna áhugasaman leigjanda heldur þyrfti aðili að koma í stað gagnaðila. Velta megi því fyrir sér hvenær gagnaðili mátti gera ráð fyrir að nýr leigjandi væri tilbúinn að taka við leiguna, þ.e. hvort það hafi verið þegar gagnaðili hafi fengið skilaboð frá álitsbeiðanda að allt væri klappað og klárt og nýr leigjandi væri að taka við leigunni eða hvort það hafi verið þegar gagnaðili afhenti nýjum leigjanda lykla að íbúðinni. Verði að telja að þegar gagnaðili hafi sjálfur verið búinn að staðfesta að nýr leigjandi taki við íbúðinni og lyklar hafi verið afhentir nýjum leigjanda hafi gagnaðili mátt gera ráð fyrir því að þar með væri hann búinn að losna undan samningssambandi við álitsbeiðanda og kominn væri nýr leigjandi að íbúðinni. Fráleitt sé að gagnaðili greiði leigu í allt að sex mánuði þar sem nýr leigjandi hafi hætt við að leigja vegna ástands íbúðarinnar.

 

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir að leigusamningur aðila um húsnæðið var munnlegur. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, teljast aðilar sem vanrækt hafa að gera skriflegan leigusamning hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.

Samkvæmt 2 tl. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings um íbúðarhúsnæði sex mánuðir af beggja hálfu fyrstu fimm ár leigutímans.

Ágreiningslaust er að gagnaðili hafi sagt upp leigunni með sms-skeyti 26. febrúar 2012 og boðist til að greiða leigu fyrir marsmánuð eða finna annan leigjanda. Hafi álitsbeiðandi samþykkt það. Álitsbeiðandi byggir á því að þar sem gagnaðili hafi hvorki fundið annan leigjanda né greitt leiguna fyrir marsmánuð beri honum að greiða leigu út uppsagnarfrestinn. Gagnaðili byggir á því að hann hafi fundið leigjendur en vegna atvika er varði álitsbeiðanda og ástands íbúðarinnar hafi fyrirhugaðir leigjendur hætt við að taka íbúðina á leigu.

Ljóst er að þeir aðilar sem gagnaðili hafði fundið tóku íbúðina ekki á leigu. Ágreiningur er um það milli aðili hver ástæða þess er. Eins og mál þetta liggur fyrir er ágreiningur um staðreyndir. Niðurstaða málsins veltur því á sönnun á fullyrðingum aðila sem hér hefur verið rakið í helstu atriðum. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni í 85. gr.

Með vísan til samkomulags aðila málsins er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda húsaleigu fyrir marsmánuð 2012.

  

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda húsaleigu fyrir marsmánuð 2012.

 

 

Reykjavík, 24. ágúst 2012

 

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson


 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira