Mál nr. 42/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 42/2011

Boðun á húsfund. Kostnaðarhlutdeild framkvæmda vegna lóða og bílskýlis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. október 2011, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélögin B 2a, 2b og 2c, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru sameiginleg greinargerð gagnaðila, dags. 24. nóvember 2011, auk sérstakrar greinargerðar gagnaðila húsfélagsins B 2b, dags. 24. nóvember 2011, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. desember 2011, og athugasemdir gagnaðila, dags. 21. desember 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. október 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða þrjú fjöleignarhús við B 2a, 2b og 2c, þrjár byggingar í tveimur matshlutum, á leigulóð til 75 ára, alls 5.471 fm. Matshluti 1 er fjölbýlishúsin B 2a og 2b með alls 27 íbúðum og bílageymslum með 27 bílastæðum. Matshluti 2 er B 2c með fjórum íbúðum og fjórum stökum bílageymslum í kjallara. Auk þessa eru 47 opin bílastæði á lóð, alls 78 stæði. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í B 2b. Ágreiningur er um lögmæti húsfundar og ákvörðunar um framkvæmdir á lóð og bílskýli og kostnaðarhlutdeild í þeim framkvæmdum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:  

I.         Að löglegur fundur verði haldinn í húsfélögum B 2a, 2b og 2c þar sem leitað verði eftir löglegu samþykki fyrir umræddri framkvæmd. Hlutdeild í kostnaði fari eftir lögum um fjöleignarhús og hlutdeild álitsbeiðanda verði metin 2,78%.

II.      Til vara krefst álitsbeiðandi að hann greiði aðeins hlutdeild í kostnaði í samræmi við það sem honum hefði borið ef löglega hefði verið staðið að samþykkinu, þ.e. 2,78% af heildarkostnaði.

Í álitsbeiðni kemur fram að á sameiginlegum húsfundi tveggja gagnaðila, húsfélaganna B 2a og 2b hinn 26. júlí 2011, hafi verið samþykkt að ganga að tilboði í lagfæringu á sameiginlegri lóð íbúa að B 2a, 2b og 2c. Framkvæmdin hafi verið gerð til að koma í veg fyrir tjón á bílageymslu sem liggi á milli húsanna 2a og 2b. Álitsbeiðandi kveðst hafa verið í sumarfríi úti á landi þegar umræddur fundur hafi verið boðaður og haldinn. Það hafi ekki verið fyrr en 10. ágúst 2011 sem álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um samþykkt framkvæmdarinnar. Framkvæmdin hafi hafist um miðjan ágúst og lokið fljótlega í september.

Álitsbeiðandi kveðst ekki vera andvígur framkvæmdinni en telur að ranglega hafi verið staðið að samþykki hennar. Álitsbeiðandi hafi greint stjórn húsfélagsins B 2b margsinnis frá þessari skoðun sinni og farið fram á að framkvæmdirnar yrðu stöðvaðar þar til lögmætt samþykki fengist. Þessu hafi ekki verið sinnt og því hafi álitsbeiðandi leitað sér lögfræðiaðstoðar. Leiddi það til þess að álitsbeiðandi sendi formönnum tveggja gagnaðila, B 2a og 2b, bréf en því hafi ekki verið sinnt.

Álitsbeiðandi telur óumdeilt að lóðin á milli húsanna B 2a og 2b sé hluti af sameiginlegri lóð íbúa húsanna B 2a, 2b og 2c. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé til húsfélag um þá sameiginlegu eign þar sem ákvörðun hefði átt að vera tekin um hina umdeildu framkvæmd en ekki á sameiginlegum húsfundi húsfélagsdeildanna í húsum 2a og 2b. Hefði löglega verið staðið að samþykki framkvæmdarinnar sé ljóst að íbúar B 2c hefðu átt að taka þátt í kostnaðinum og kostnaður álitsbeiðanda átt að lækka til samræmis við það, sbr. meðal annars 56., 57. og 76. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé ljóst skv. 45. gr. laganna að sameiginlegum kostnaði við framkvæmdir á lóð skuli skipt eftir hlutfallstölum en ekki jafnt eins og ákveðið hefði verið á hinum ólöglega sameiginlega húsfundi. Þar sem álitsbeiðandi eigi íbúð í minna lagi miðað við flestar íbúðir í húsunum þremur sé enn fremur ljóst að kostnaðarhlutdeild hans hefði lækkað. Telur álitsbeiðandi að kostnaðarhlutdeild hans sé 2,78% af heildarkostnaði. Álitsbeiðandi segir einu svörin sem hann hafi fengið frá stjórn húsfélagsins B 2a séu á þá leið að það þýði ekki að hengja sig í lagabókstafinn sem honum þyki undarlegt þar sem lögin séu ófrávíkjanleg með öllu.

Álitsbeiðandi telur samþykkið fyrir framkvæmdunum ólögmætt, að vettugi virðandi og óskuldbindandi fyrir undirritaðan sem frá upphafi hafi mótmælt umræddum vinnubrögðum stjórnanna. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé hlutdeild íbúðar álitsbeiðanda í lóð 3,2% frá 3. desember 1999. Samkvæmt viðbót við eignaskiptayfirlýsinguna frá 15. september 2008 bættist B 2c við sem eigandi lóðarinnar. Þar sem hlutur þess húss er 13,04% er eignarhlutur álitsbeiðanda 2,78%.

Í sameiginlegri greinargerð gagnaðila kemur fram að á fundi 23. nóvember 2011 hafi verið fjallað um erindi álitsbeiðanda til kærunefndar húsamála. Ljóst sé að kostnað við heildarlóðina B 2a, 2b og 2c beri allar séreignir húsanna á lóð í samræmi við skiptahlutfall í eignaskiptayfirlýsingum.

Gagnaðilar telja ákvörðun fundar húsfélaganna 2a og 2b sem haldinn hafi verið 19. júlí 2011 um að lagfæra bílskúrsþak 2a og 2b og lóðarfrágang ofan á því vera bindandi fyrir eigendur 2a og 2b þar sem allir eigendur þeirra húsa hafi fengið fundarboð þótt allir hafi ekki setið fundinn. Kostnaðaráætlun hafi legið fyrir á fundinum. Fundarmenn hafi verið 20 frá 27 íbúum. Átján greiddu atkvæði með en enginn hafi verið á móti.

Gagnaðilar greina frá því að eigendur bílastæða inni í bílageymslum 2a og 2b greiði jafnt á hvert stæði fyrir viðgerð á þaki í bílageymslu, fyrir að fjarlægja jarðveg til að hægt sé að komast að bílskúrsþakinu til viðgerðar og áætlaða fjárhæð til að kom á ný fyrir jarðvegi og grasi eftir viðgerð á þakinu. Fjárhæðin verði fundin út frá sundurliðuðu uppgjöri við framkvæmdaraðila og í samráði við þá.

Gagnaðilar segja frágang á endurnýjun lóðaryfirborðs eftir þakviðgerð hafi verið bættur og aukinn frá fyrra horfi og því hafi hann verið dýrari en einfalt grasyfirborð sem áður var á þakinu. Allir eigendur séreigna á lóðinni B 2a, 2b og 2c (31 íbúð) greiði mismun á raunkostnaði við þá endurnýjun og áætluðum kostnaði við einfalda graslögn í samræmi við hlutfallslega eign, prósentu, í heildarlóð.

Í sérstakri greinargerð eins gagnaðila, stjórnar húsfélagsins B 2b, kemur meðal annars fram að þau telji álitsbeiðanda hafa vitað um húsfundinn og farið úr bænum samdægurs. Álitsbeiðandi hafi ekki beðið um frest á lóðarframkvæmdunum. Þau telja álitsbeiðanda hafa rétt fyrir sér að einn gagnaðili, húsfélagið B 2c, eigi að taka þátt í kostnaði við lóðarframkvæmdirnar en það hafi verið mál sem átt hafi að leysa í góðu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerðirnar kemur fram að hann telji álit lögmanns gagnaðila, húsfélags B 2a og 2b, dags. 21. október 2011, staðfesta málatilbúnað sinn, þ.e. að ólöglega hafi verið staðið að samþykkt umræddrar framkvæmdar og að skipting kostnaðar eigi að deilast á milli allra eigenda íbúða við B 2a, 2b og 2c eftir hlutfallstölum. Það hafi einnig verið mat umrædds lögmanns að rétt væri að leita til kærunefndar húsamála vegna ágreiningsins. Það hafi jafnframt verið niðurstaða sameiginlegs húsfundar húsfélaganna þriggja 26. október 2011. Álitsbeiðandi ítrekar fyrri kröfur sínar. Hann sé ekki mótfallinn framkvæmdunum enda hafi þær verið nauðsynlegar. Þá geri hann ekki ágreining um þann hluta sem féll á húsfélag bílageymslunnar.

Í athugasemdum gagnaðila vísa þeir til sameiginlegrar greinargerðar sinnar.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er mælt fyrir um hvernig skuli boða til húsfundar. Þar segir að stjórn skuli boða til almenns fundar með minnst 4 daga og mest 20 daga fyrirvara, boða skuli fund tryggilega og í fundarboði skal greina tíma og stað fundarins og þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna.

Sérstök ástæða er til að vanda til fundarboðs þegar um er að ræða fund þar sem taka á mikilvægar ákvarðanir, til dæmis um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði. Ljóst er að íbúar B 2c voru ekki boðaðir á húsfundinn, en í 4. mgr. 39. gr fjöleignarhúsalaga segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum húsfundi eigenda. Fyrir liggur í málinu að á fundinum þurfti að taka ákvörðun um málefni sem laut að lóðinni en hún er í sameign allra eigenda B 2a, 2b og 2c. Af þessum sökum verður að telja húsfundinn ólögmætan.

Með kröfu álitsbeiðanda um að hlutdeild hans í kostnaði verði metin 2,78%, sem er hlutdeild hans í heildarlóð B 2a, 2b og 2c, er hann í raun að krefjast þess að allir eigendur lóðarinnar taki þátt í kostnaði við framkvæmdirnar. Af gögnum málsins er ljóst að bílageymsla undir B 2a og 2b er sameign sumra, þ.e. eigenda íbúða B 2a og 2b, og því verður eigendum B 2c ekki gert að greiða kostnað við endurbætur á henni. Þar með er þeirri kröfu álitsbeiðanda um að hlutdeild hans í kostnaði við endurbætur á bílageymslu verði metin 2,78% hafnað. Vert er þó að taka fram að kostnaður vegna endurbóta á lóð B 2a, 2b og 2c, sem er sameign allra, er sameiginlegur öllum eigendum B 2a, 2b og 2c og því er kostnaðarhlutdeild álitsbeiðanda 2,78% vegna þess hluta framkvæmdanna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfundur sem haldinn var 26. júlí 2011 teljist ólögmætur. Jafnframt er það álit kærunefndar að eigendum B 2c verði ekki gert að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á sameiginlegri bílageymslu 2a og 2b og hafnar því kröfu álitsbeiðanda um að hlutdeild hans í kostnaði við þær viðgerðir verði metin 2,78%. Kærunefnd bendir þó á að kostnaður vegna endurbóta á sameiginlegri lóð B 2a, 2b og 2c sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda og því verði kostnaðarhlutdeild álitsbeiðanda metin 2,78% í þeim hluta endurbótanna.

Reykjavík, 1. október 2012

Kristrún Heimisdóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson