Mál nr. 19/2012

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 19/2012

Hagnýting séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. maí 2012, beindi A, f.h. B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 17. maí 2012, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi tveggja eignarhluta með fastanúmerin X og Y en gagnaðili er eigandi efstu hæðar hússins, fastanúmer Z. Ágreiningur er um breytta hagnýtingu á eignarhluta gagnaðila þ.e. úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Kærunefndin telur að krafa álitsbeiðanda sé: 

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að breyta eignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði nema með samþykki allra eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi reki skemmtistaðinn E í eignarhlutum sínum.

Álitsbeiðandi mótmælir fyrirhugaðri ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að gefa út byggingarleyfi til gagnaðila, þ.e. að heimila honum að breyta eignarhlutanum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Umrætt húsnæði hafi hingað til hýst F. Álitsbeiðandi telur ljóst að samþykki annarra eigenda og rekstraraðila í húnæðinu sé nauðsynlegt til að umrætt leyfi verði veitt og vísar í því sambandi til 5. og 10. tölul. 1. mgr. A-liðar 41. gr. og 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsbeiðanda hafi hvorki verið gefið færi á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu né verið tilkynnt formlega um hina fyrirhuguðu ákvörðun eða á hvaða lagagrundvelli hún kunni að vera tekin. Hins vegar hafi byggingarfulltrúi staðfest við umboðsmann álitsbeiðanda að til standi að taka umrædda ákvörðun.

Álitsbeiðandi telur augljóst að hann hafi mikla hagsmuni af því að framangreint leyfi verði ekki veitt enda reki hann skemmtistað í húsnæðinu og því sé líklegt að ýmis vandamál kunni að leiða af ákvörðuninni fyrir hann, svo sem varðandi opnunartíma o.fl.

Þegar álitsbeiðandi keypti húsnæðið hafi verið gert ráð fyrir því að í húsinu væri einungis rekin atvinnustarfsemi. Í tölvupósti byggingarfulltrúa komi fram að í skipulagi sé gert ráð fyrir að heimilt sé að vera með íbúðir í húsinu. Álitsbeiðandi telur hins vegar að jafnvel þótt upphaflega hafi mögulega verið heimilt að vera með íbúðir í húsinu hafi sú heimild fallið niður þegar ákveðið hafi verið að vera einungis með atvinnustarfsemi í húsinu og allir eignarhlutar verið seldir undir atvinnustarfsemi, með þeim formerkjum að þar yrði einungis rekin slík starfsemi. Hafi það verið augljós forsenda kaupenda fyrir kaupum á eignarhlutum í húsnæðinu. Það megi t.d. sjá af kaupsamningi álitsbeiðanda, dags. 30. ágúst 2005, þar sem skýrt komi fram hvers konar starfsemi sé í umræddum eignarhlutum. Þá komi fram í tölvupósti byggingarfulltrúa að í einum samningi sem hann hafi undir höndum vegna annars rýmis í húsinu sé tekið fram að notkun þess sé aðeins heimil sem skrifstofuhúsnæði. Álitsbeiðandi hafi ekki undir höndum kaupsamning um eignarhluta gagnaðila en óskar eftir því að kærunefndin afli þeirra gagna frá gagnaðila því álitsbeiðandi telur líklegt að fram komi í þeim gögnum að húsnæðið sé selt sem atvinnuhúsnæði.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram eignin sæti engum takmörkunum og að skipulagið geri beinlínis ráð fyrir íbúð.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð er fyrir gert í upphafi, hafi þær í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 segir m.a.: „Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna).“

Af þessu má ráða að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað takmarka að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo að gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir D, dags. 9. maí 1994, kemur fram að um sé að ræða 3ja hæða verslunar- og þjónustuhús. Í tölvupósti byggingarfulltrúa frá 11. maí 2012 kemur fram að beinlínis sé kveðið á um það í skipulagi að heimilt sé að vera með íbúðir þarna. Hafi byggingarfulltrúi ekki fengið nein þinglýst gögn í hendur sem benda til þess að notkun rýmisins sæti neinum takmörkunum. Ekki verður fallist á  að orðalag í kaupsamningum um einstaka eignarhluta geti raskað heimildum til nýtingar sem eru í samræmi við skipulag. Þá byggir álitsbeiðandi kröfu sína meðal annars á því að búseta í húsinu muni að öllum líkindum leiða til vandamála fyrir álitsbeiðanda, svo sem varðandi opnunartíma og fleira. Kærunefnd fellst ekki á þetta sjónarmið álitsbeiðanda enda verða eigendur fyrirhugaðrar íbúðar að sætta sig við þá atvinnustarfsemi sem fram fer í húsinu, enda geti tilkoma hennar ekki sett öðrum eigendum nýjar og þrengri skorður á nýtingu eignarhluta sinna.

Fyrirhuguð breyting gagnaðila á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum sem liggja fyrir nefndinni né skipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting á hagnýtingu muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir álitsbeiðanda en gera hafi mátt ráð fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda. Er það álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að breyta hagnýtingu eignarhluta síns úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði án samþykkis annarra eigenda hússins að uppfylltum skilyrðum byggingaryfirvalda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að breyta eignarhluta sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði án samþykki eigenda hússins.

Reykjavík, 23. október 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson