Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 43/2011

Skipting kostnaðar: Ytra byrði.

 

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í málinu nr. 43/2011

 

Skipting kostnaðar: Ytra byrði.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. október 2011, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið að C1, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. febrúar 2012, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags 4. mars 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október  2012.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C1. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar 08-02. 

Kröfur álitsbeiðenda eru:        

I.            Að viðurkennt verði að sextán þakgluggar á þaki hússins verði taldir sem þak og þakefni, en ekki aðeins sem þak yfir svalir íbúðar 08-02, heldur einnig þak yfir íbúðir 7. hæðar sem snúa til norðurs, þ.e. 07-04 og 07-05.

II.            Að viðurkennt verið að öll trégrindin ásamt þakgluggum og standandi gluggum myndi hluta af ytra byrði hússins, með sambærilega og sömu virkni og rakavarnardúkur sem límdur sé inn á svalagólf íbúðar 08-02 sem hafi í mörgum álitum kærunefndar verið talið ígildi þakefnis einkum þar sem svalir mynda þak yfir íbúð og rakavarnarlagið og viðhald þess teljist því sameign.

III.            Að kærunefndin meti það nánar í hvaða tilgangi gluggar glerhýsanna skuli vera samkvæmt sérteikningum úr þreföldu gleri og í þeim þar með innbyggt öryggisgler. Einnig að nefndin taki fullt tillit til álits og ábendingu verkfræðinganna D og E sem þeir hafa unnið fyrir eigendur íbúðar 08-02.

IV.            Að kærunefndin meta það nánar hvort unnt hefði verið að afhenda umrædda íbúð sem fokhelda, hafandi aðeins einfalt byggingaplast í gluggum en kærunefndin hafi í fyrri álitum miðað við fokheldisástand eða stig.

V.            Að kærunefndin meti hvort unnt hefði verið að selja íbúðina á fokheldisstigi eða taka hana út sem slíka nema með endanlegum frágangi umræddra þakglugga, þ.e. að frágangur þeirra þyrfti að færast á næsta byggingarstig eða „tilbúið undir tréverk“ í þágildandi staðli.

VI.            Að kærunefndin meti eða veiti álit hvort glerhýsin á 8. hæð séu þak og útveggir og þar með ytra byrði hússins og falli því í einu og öllu undir hugtakið sameign, þ.e. bygging sem gerð sé úr byggingarefninu gleri.

VII.            Að kærunefndin meti og veiti álit á því hvort kostnaður vegna nýbyggingar, þ.e. ef glerhýsin á 8. hæð verða yfirbyggð með venjulegu þaki yfir þakhlutann, verði þá byggð á kostnað sameignar og að eigendur greiði kostnað samkvæmt viðeigandi hlutfallstölum eða hvort önnur útreikningsaðferð skuli gilda. 

VIII.            Að kærunefnd meti og veiti álit á því hvort kostnaður vegna endurnýjunar trégrindar og glers vegna standandi glugga í tengslum við væntanlega nýbyggingu skuli reiknast sem sameiginlegur kostnaður, þ.e. ef glerhýsin á 8. hæð verða yfirbyggð með venjulegu þaki yfir þakhlutann. 

IX.            Að kærunefnd meti og veiti álit hvort hún styðji þá skoðun íbúðareigenda að þegar svo háttar sem lýst hafi verið, þá beri að líta á þessa gerð þakgluggana sem þak. Eins ef sú staða kæmi upp að þeir myndu sækja um það til yfirvalda og húsfélagsins að fjarlægja glerhýsin algjörlega hver ætti að viðhalda nýju rakavarnarlagi svala gagnvart þakhluta 7. hæðar, hvort sé kostnaður félli þá á sameign eða séreign. 

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur hafi orðið til á umliðnum 4–5 árum vegna aðgerðaleysis stjórnar húsfélagsins við að taka nægjanlega vel á viðhaldsmálum hússins, einkum lekavandamálum. Þrátt fyrir endurteknar óskir um viðhaldsaðgerðir og viðgerðir vegna tíðra vatnsleka inn í íbúð álitsbeiðenda, nr. 08-02, hafi lítið þokast í rétta átt. Seinagangur hússtjórnar hafi valdið nokkrum skaða og tjón hafi hlotist af, meðal annars hjá íbúðareigendum á 7. hæð hússins, og í íbúð 08-02 hafi orðið vart við lekavandamál um nokkurra ára skeið, án þess að fyrri hússtjórnir hafi haft fyrir því að kanna nægilega vel hvað væri skynsamlegast að gera hverju sinni. Að minnsta kosti tvær álitsgerðir og skoðanir hafi verið framkvæmdar af fagfólki árin 2008–2011 en viðbrögð hússtjórnar hafi verið fremur fálmkennd og sein. Viðhaldið hafi þá aðeins verið á takmörkuðum sviðum. Ekki hafi verið hægt að una við slíkt ástand og því hafi verið talið rökrétt að kalla til verktaka til að gefa verðhugmyndir og verkáætlun til að ljúka þeim verkum sem mest hafi legið á að framkvæma í tengslum við íbúð 08-02 og einnig til að forða enn frekari skemmdum á eignarhlutanum.

Áform um aðgerðir hafi verið kynntar stjórn húsfélagsins fyrir aðalfund sem haldinn hafi verið 27. apríl 2011. Enn fremur hafi stjórnin gefið til kynna með skriflegri framkvæmdaáætlun með fundarboði og á aðalfundinum að tilboð álitsbeiðenda hafi verið ásættanlegt eins það hafi verið kynnt varðandi fyrirfram áætlaða kostnaðarskiptingu. Á aðalfundi hafi þess verið óskað og því jafnframt lofað að raunhæf kostnaðaráætlun vegna framkvæmdanna myndi verða lögð fram á framhaldsaðalfundi.

Þar sem ekki hafi tekist að kjósa nýja stjórn á aðalfundinum hafi þurft að boða samhliða til framhaldsaðalfundar sem hafi verið haldinn 22. júní 2011. Á þeim fundi hafi ný stjórn verið kjörin. Á framhaldsaðalfundinum hafi ekki gætt verulegra andmæla gegn því að stefna á fyrri framkvæmdaáætlun fyrr en lögð var fram kostnaðar- og framkvæmdaáætlun um lagfæringar við íbúð 08-02. Þá hafi nýkjörinn formaður komið með þá dagskrártillögu að vísa málinu til nýkjörinnar stjórnar. Þannig hafi það málefni í raun verið sett á byrjunarreit að nýju. Hér hafi því orðið þáttaskil og álitsbeiðendur hafi ekki talið sig lengur vilja standa að því tilboði um kostnaðarskiptingu við viðgerðir og viðhald á glerskálum sem áður hafði komið fram. Sú ákvörðun hafi verið tekin af álitsbeiðendum skömmu eftir framhaldsaðalfundinn og eftir að nýkjörinn formaður hafði grennslast fyrir um bakgrunn, reynslu og verkkunnáttu ásamt fjármálalegri ábyrgð verktakans F.

Svo virðist sem fundur hússtjórnar hafi verið haldinn og ákveðið hafi verið að stefna fulltrúa eigenda íbúðar 08-02, til fundar hjá Húseigendafélaginu, 14. júlí 2011, með það að leiðarljósi að tilkynna þeim að eigendum bæri að greiða allan kostnað við endurnýjun glers. Það gler sé þak og þrefalt öryggisgler og það þakefni hafi ekki verið metið sem sameign heldur séreign. Sama dag hafi verið boðað til almenns húsfundar þar sem 35% eigenda mættu. Hafi þar verið borin upp tillaga um hvort gera skyldi samninga við verktakafyrirtækið F. Aðeins hafi einn greitt atkvæði með tillögunni, þ.e. fulltrúi íbúðar 08-02. Ekki hafi verið spurt hvort einhverjir væru á móti tillögunni. Þannig hafi fundurinn ekki afgreitt á formlegan hátt að hafna þeim áformum og kostnaðaráætlun sem búið hafi verið að undirbúa. Hins vegar hafi önnur tillaga verið talin afgreidd á fundinum þess efnis að ganga til samninga við G, en á aðalfundinum 27. apríl 2011 hafi verið bókað að afþakka þeirra þjónustu og sé því þetta mál komið í ágreining og ófyrirsjáanlegar tafir.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að um allnokkurt skeið hafi legið fyrir að framkvæma þurfi viðgerðir á 7. og 8. hæð hússins vegna lekavandamála. Þak hússins hafi lekið, sprungur hafi verið á útveggjum og þá muni svalaskýli á 8. hæð vera léleg og þarfnast endurnýjunar við. Árið 2009 hafi farið fram viðgerð á þaki, sbr. samþykkt húsfundar frá 6. júlí 2009, og hafi sú viðgerð stöðvað leka frá þaki. Á húsfundi 20. júlí 2009 hafi verið samþykkt að láta G gera skýrslu um ástand hússins og sé sú skýrsla dagsett í ágúst 2009 og hafi verið lögð fram af hálfu álitsbeiðenda í málinu. Á aðalfundi húsfélagsins 27. apríl 2011 hafi verið samþykkt að láta endurnýja svalaskýli á 8. hæð og að gera við þakkanta hússins. Fundargerðin sé ekki skýr sem skyldi en fram hafi komið á fundinum að ekki hafi verið sátt meðal fundarmanna um hverjir skyldu fengnir til að framkvæma verkið eða hvernig kostnaðarskiptingu skyldi háttað. Enginn hafi boðið sig fram til stjórnar á fundinum og því hafi ekki tekist að skipa stjórn fyrir húsfélagið.

Framhaldsaðalfundur hafi verið haldinn 22. júní 2011 þar sem tekist hafi að skipa nýja stjórn fyrir húsfélagið. Að tillögu nýkjörins formanns hafi verið samþykkt að nýkjörin stjórn myndi kynna sér verktaka til að framkvæma verkið og taka síðan ákvörðun um framhald. Stjórn húsfélagsins hafi kynnt sér hvaða kostir væru í boði og annar húsfundur hafi verið haldinn 14. júlí 2011. Á þeim fundi hafi verið samþykkt að leita til G um að bjóða út endurnýjun svalaskýla og þakkanta með það fyrir augum að unnt yrði að fara í framkvæmdir haustið 2011. Eftir húsfundinn hafi stjórn húsfélagsins átt fund með byggingafræðingi hjá G sem hafi unnið skýrsluna um ástand hússins árið 2009. Sá fundur hafi verið í ágúst 2011 og hafi komið fram hjá byggingafræðingnum að of seint væri að fara í útboð svalaskýlanna árið 2011 vegna þess hve liðið væri á sumarið. Ráðleggingar hans hafi verið þær að húsfélagið réði til sín sjálfstætt starfandi ráðgjafa til að framkvæma verðkönnun á þeim framkvæmdum sem unnt væri að ráðast í haustið 2011. Þær framkvæmdir sem um væri að ræða væru að lagfæra þakkanta, framkvæma sprunguviðgerðir á 7. og 8. hæð og endurnýja rakavarnardúka á þaksvölum hússins.

Stjórn húsfélagsins hafi fengið H byggingafræðing til að meta framkvæmdir nánar og framkvæma óskuldbindandi verðkönnun meðal valinna verktaka, á viðgerðum á þakköntum, bráðaviðgerðir á ytra byrði svalaskýla, sprunguviðgerðum útveggja og endurnýjun dúka á þaksvölum. Á húsfundi 5. október 2011 hafi niðurstöður verðkönnunar verið kynntar og hafi I átt lægsta boð, og á grundvelli samþykktar húsfundarins hafi stjórn húsfélagsins gert verksamning við I, dags. 13. október 2011, og ráðið H sem eftirlitsmann með verkinu. Rétt sé að taka fram að verktaki sá sem álitsbeiðendur hafi viljað að framkvæmdi verkið, F, hafi verið gefinn kostur á að leggja fram boð í verkið en hann hafi kosið að gera það ekki. Fram hafi farið sprunguviðgerðir á 7. og 8. hæð, viðgerðir á þakköntum og bráðabirgðaviðgerðir á ytra byrði svalaskýla íbúða 08-01 og 08-02. Dregist hafi að skipta um dúka á þaksvölum vegna veðurs. Þá hafi verið óvíst hvort nauðsynlegt væri að skipta um dúkana því leki niður á 7. hæð hafi stöðvast. Þó sé líklegt að skipt verði um dúkana.

Gagnaðili bendir á að stjórn húsfélagsins hafi hugsað sér að leggja fyrir aðalfund vorið 2012 áætlun um framkvæmdir sumarið 2012, nánar tiltekið að endurnýja svalaskýlin auk fleiri framkvæmda, að húsið verði málað og hurðir í svalainngangi verði endurnýjaðar. Stjórn húsfélagsins hafi haldið samráðsfund haustið 2011 með öðrum húsfélögum fjöleignarhúsa við C, þ.e. með nr. 2, 4, 6, 8, 10 og 14, með það fyrir augum að eiga samstarf um framkvæmdir, meðal annars vegna svalaskýla, en sambærileg skýli séu á nokkrum þessara húsa. Fram kom á þeim fundi að ekki sé vilji af hálfu annarra húsfélaga að ráðast í endurhönnun á svalaskýlunum og á þökum húsanna og væntanlega komi því aðeins til greina að svalaskýlin verði endurnýjuð í núverandi mynd á hverju og einu húsi. Stjórn húsfélagsins C14 hafi þó lýst yfir vilja til að endurnýja svalaskýli í samfloti með C1 til þess að ná fram hagkvæmni í útboði og framkvæmdum.

Gagnaðili telja rétt að taka fram að ávallt hafi legið fyrir samþykktir húsfundar fyrir þeim framkvæmdum sem ráðist hafi verið í vegna lekavandamálanna, enda æðsta vald húsfélaga í höndum húsfunda. Vel megi vera að gengið hafi hægt að byrja á framkvæmdum en í því sambandi sé rétt að taka fram að íbúðareigendur hafi sýnt húsfélaginu lítinn áhuga, illa sé mætt á húsfundi og erfitt hafi reynst að fá þá fáu sem mæta til að sinna stjórnarstörfum, og afskipti íbúðareigenda af húsfélaginu hafi einkum snúist um að gera kröfur til þeirra fáu sem þó sinna húsfélaginu. Undirbúningur framkvæmda sé þó vandasamur og tímafrekur og ýmislegt geti tafið framkvæmdir. Í tilefni af athugasemd álitsbeiðenda um að stjórnin hafi leitað til G sé rétt að taka fram að stjórn húsfélagsins sé fyllilega heimilt að ráða aðila til að veita aðstoð við undirbúning og eftirlit með framkvæmdum, sbr. 4. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús. Stjórnin geti leitað hvort sem er til G, sjálfstætt starfandi byggingafræðinga eða annarra hæfra aðila. Á aðalfundi þann 22. júní 2011 hafi verið samþykkt að næsti formaður skyldi segja upp þjónustu G. Þar sé um misskilning húsfundar að ræða enda hafi aldrei verið fast samningssamband við G og því engum samningi til að segja upp. Verkfræðistofan hafi aðeins unnið tilfallandi verk sem hún hafi verið beðin um hverju sinni. Nýkjörinni hússtjórn hafi verið heimilt að leita til verkfræðistofunnar að nýju, auk þess sem það hafi hlotið staðfestingu húsfundar þann 14. júlí 2011. Í kjölfarið hafi svo verið leitað til H byggingafræðings samkvæmt ráðleggingum G. Sú leið hafi einnig hlotið staðfestingu húsfundar þann 5. október 2011. Ekki ætti þó að vera nauðsynlegt fyrir stjórn að leita staðfestingar húsfunda fyrir slíku, sbr. áðurnefnda 4. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili telur að ágreiningsefni þessa máls lúti fyrst og fremst að svalaskýli álitsbeiðenda yfir svölum við íbúð þeirra. Stjórn húsfélagsins hafi, ásamt umboðsmanni álitsbeiðenda, átt fund með lögfræðingi Húseigendafélagsins þann 14. júlí 2011. Svo sem fram hafi komið í tölvupósti lögfræðingsins hafi það verið álit lögfræðingsins að sama regla ætti að gilda um þetta svalaskýli og gildi um svalaskýli almennt, þ.e. að allt gler sé séreign en kostnaður vegna gluggaumbúnaðar skiptist til helminga milli húsfélagsins og íbúðareiganda. Stjórn húsfélagsins hafi haft þá fyrirætlun að fylgja þessu áliti og það hafi verið borið upp á húsfundinum þennan sama dag, án þess að fram kæmu nokkur andmæli fundarmanna nema frá umboðsmanni álitsbeiðenda sem hafi lýst því yfir fyrir hönd álitsbeiðenda að þau sættu sig ekki við þessa skiptingu.

Gagnaðili mótmælir kröfu álitsbeiðanda sem snýr að því að svalaskýlið sé í heild sinni sameign og að viðhald þess sé þá alfarið á kostnað húsfélagsins. Gagnaðili bendir á að eins og fram komi í 5. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. 4. gr. laganna, teljist allur gluggaumbúnaðar sem sé inni í séreign til séreignar, svo og allt gler í gluggum og hurðum. Hið sama eigi við um innra byrði veggja og lofta, sbr. 2. tölul. 5. gr. Ekki verði séð að aðrar reglur eigi að gilda um svalaskýli álitsbeiðenda og það sem inn snúi af svalaskýlinu hljóti alltaf að teljast séreign þeirra, sem og allt gler. Ekki verði séð að gler í þaki skýlisins skuli teljast til sameignar þvert gegn ákvæði 5. tölul. 5. gr. laganna. Þak hússins endi við þakrennuna og þar taki við þak svalaskýlisins. Skýlið myndi gleryfirbyggingu yfir þaksvalir hússins og gólfflöturinn og innra byrði svalanna myndi alltaf teljast til séreignar, hvort sem um þaksvalir væri að ræða eða ekki og hvort sem hann sé yfirbyggður eða ekki, og innra byrði sé alltaf séreign, svo sem ráða megi af 5. gr. laganna. Þá hafi álitsbeiðendur að sjálfsögðu einir not af umræddu svalaskýli. Óumdeilt verði þó að telja að ytra byrði teljist til sameignar, sbr. 1., 3. og 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki verði séð að önnur sjónarmið eða aðrar reglur eigi að gilda um svalaskýli álitsbeiðenda en tíðkast hafi um svalaskýli, sbr. álit kærunefndar í málum nr. 5/2007, 22/2005 og 23/2007. Gagnaðili gerir því þá kröfu að viðurkennt verði að allt innra byrði svalaskýla á íbúð álitsbeiðenda skuli teljast vera séreign, sem og allt gler í svalaskýlinu, en að ytra byrði þess skuli teljast til sameignar.

Varðandi kröfu álitsbeiðanda í liðum VII og VIII um hvernig skipting kostnaðar skuli vera ef glerhýsin verði yfirbyggð með venjulegu þaki, þá skuli upplýst að slíkt sé ekki til skoðunar af hálfu stjórnar húsfélagsins. Um sé að ræða hugmynd byggingafræðings hjá G sem hafi gengið út á að endurhanna þak hússins og framlengja það yfir svalaskýlin. Þetta hafi verið hugmynd að heppilegri lausn til langframa, en svo að af henni mætti verða hafi húsfélög allra fjöleignarhúsanna við C þurft að standa að henni, sækja saman um leyfi til byggingaryfirvalda o.s.frv. enda þyrftu þök húsanna öll að vera eins. Eftir áðurnefndan samráðsfund með stjórnum húsfélaganna við C, haustið 2011, hafi komið fram að ekki sé vilji til þess af hálfu annarra húsfélaga að standa að þessu. Aðeins hafi verið rætt um að endurnýja svalaskýlin í sinni núverandi mynd og væntanlega verði það gert af hálfu C1 í samstarfi við húsfélagið C14. Til fagaðila verði leitað, G, H byggingafræðings eða annarra hæfra aðila til að veita ráðleggingar og hafa eftirlit með framkvæmdum, sækja um tilskilin leyfi o.s.frv. Vonast sé til að raunhæfar verk- og kostnaðaráætlanir verði lagðar fram á aðalfundi húsfélagsins vorið 2012, að þær verði samþykktar, og að framkvæmdir geti farið fram sumarið 2012.

Gagnaðili bendir á að varðandi kröfu álitsbeiðenda í lið nr. IX þá skuli upplýst að á svölunum, beggja vegna við svalaskýlið, sem jafnframt mynda þak yfir húsið, sé rakavarnardúkur og yfir honum séu hellur sem mynda gólfflöt svalanna. Ekki hafi verið ágreiningur um að húsfélagið sjái um að endurnýja þessa rakavarnardúka og stendur sú framkvæmd fyrir dyrum, eins og lýst hafi verið. Það að húsfélagið sjái um viðhald dúkanna styðjist við 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig 4. tölul. 8. gr. laganna, sbr. álit kærunefndar nr. 80/1996. Gólfflötur sé hins vegar á ábyrgð íbúðareiganda, sbr. 8. tölul. 5. gr. laganna.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þau mótmæli notkun orðalagsins svalaskýli en að mati þeirra sé heppilegra að notast við orðið glerhýsi þar sem átt er við fullkomið og upphitað íbúðarhúsnæði þar sem fullkomnum öryggiskröfum, samkvæmt gildandi byggingastöðlum við byggingu hússins 1985, sé fylgt. Umrætt húsnæði sé til dæmis að fullu reiknað í hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta í fasteigninni. Í fyrri álitum kærunefndar hafi verið nefnd orðin sólskáli ásamt svalalokun/yfirbyggingu svala o.s.frv., sbr. til dæmis mál nr. 22/2005 og 39/2006. Álitsbeiðendur hafi notið ráðgjafar hjá Verkfræðistofu D í annað sinn við að svara áleitnum spurningum í málinu. Álitsbeiðanda þyki því rétt að fallast á skoðun D að komið sé að þeim tímamörkum að þörf sé á að skilgreina og skýra betur hvað geti flokkast sem byggingarefni í þökum, til dæmis eins og byggingarefnið gler. Í fyrri greinargerð D og E séu sterk rök færð fyrir því að ekki sé hægt skilgreina heilu glerhýsin sem glugga, sbr. eldri skilgreiningar og túlkun orðsins. Heilir þakfletir úr gleri sem þola verði áfallandi snjóálag og álag veðurs og vinda, lúti öðrum öryggiskröfum en gler í gluggum lóðréttra flata. Í greinargerð D kemur meðal annars fram að ekki sé um að ræða svalaskýli í venjulegum skilningi þess orðs. Svalir og svalaskýli reiknist ekki inn í birta stærð íbúða. Hlutdeild þeirra í hlutfallstölum sé samkvæmt reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Viðurkennd regla sé sú að sama gildi í þessu efni um svalir og svalaskýli. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið sem þinglýst var 13. október 2006 hafi þetta glerhýsi verið reiknað sem hluti íbúðarinnar og komi því inn í birta stærð og hlutfallstölur á sama hátt og önnur rými íbúðarinnar. Hér sé því um grundvallaratriði að ræða. Glerhýsið hækki því þá hlutfallstölu sem ákveði viðhald og eignarhlutdeild í veggjum og þaki umfram það sem venjulegar svalir eða svalaskýli geri. Vegna glerhýsisins greiði því eigandi íbúðarinnar stærri hlutdeild í kostnaði viðhalds hússins en ef aðeins væri um svalaskýli að ræða. Ljóst sé að breytt notkun byggingarefna og þá einkum aukin notkun glers sem útveggja- og þakefnis kalli á nánari skilgreiningu orðanna gluggi og þakgluggi. Ógjörningur sé að kalla alla veggi og þök gerð úr gleri glugga. Þetta kallar á umfjöllun byggingarfróðra manna um málefnið. Eðlilegt væri að kærunefnd húsamála leitaði álits til dæmis byggingarfulltrúa og Þjóðskrár en það gæti leitt til nánari útfærslu skráningarregla mannvirkja.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við það að leysa úr málum á grundvelli laga nr. 26/1994. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skal rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Kærunefnd telur að kröfugerð álitsbeiðenda í máli þessu lúti að fleiri atriðum en ágreiningi á grundvelli laga nr. 26/1994. Þá sé ekki um raunverulegan ágreining að ræða heldur spurningar sem kærunefndin er beðin um að svara og meta. Þá hefur gagnaðili fallist á að kostnaður vegna rakavarnardúks sé sameiginlegur. Kærunefnd telur hins vegar að af gögnum málsins sé ljóst að ágreiningur sé um eignarhald og skiptingu kostnaðar vegna yfirbyggingar þeirrar sem álitsbeiðendur nefni glerhýsi en gagnaðili svalaskýli. Af gögnum málsins má ráða að álitsbeiðendur telji að umrædd bygging sé hluti af ytra byrði hússins og því í sameign og eigi kostnaður vegna viðgerða og/eða endurnýjana að skiptast á milli eigenda hússins. Að sama skapi sé ágreiningur um þakglugga þ.e. álitsbeiðendur telja þá hluta af ytra byrði hússins. Geti val á byggingarefni, þ.e. gler, ekki haft úrslitavald um það hvort um sameign eða séreign sé að ræða.  

Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreign sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið.

Í 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Í 8. gr. laganna er fjallað nánar um sameign og kemur fram í 1. tölul. að allt ytra byrði fjöleignarhúss, meðal annars útveggir, þak og gaflar, sé í sameign allra eigenda hússins, í 3. tölul. að sama gildi um ytri gluggaumbúnað, bæði á séreignarhlutum og sameign, og í 4. tölul. að ytra byrði svala og stoð- og burðarviki þeirra, svo og svalahandrið, falli undir sameign.

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, þinglýstri 13. október 2006, kemur fram að umrætt rými hafi verið reiknað sem hluti íbúðarinnar og komi því inn í birta stærð og hlutfallstölur á sama hátt og önnur rými hennar.

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölulið 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur. Telur kærunefnd að sama regla eigi við um þakglugga og aðra glugga á húsum.

Kærunefnd telur að lögin verði ekki túlkuð svo að þakgluggar verði vegna staðsetningar þeirra á húsi taldir til þaks eða þakefnis frekar en aðrir gluggar í húsum. Þá telur kærunefnd að gler í umræddu glerhýsi/svalaskýli verði ekki heldur og vegna staðsetningar hluti af sameiginlegu ytra byrgði hússins, heldur sem endranær hluti af viðkomandi séreign.

Með vísan til þess sem að framan segir er það álit kærunefndar að umrædd yfirbygging svala sé hluti af ytra byrði hússins og telst því til sameignar þess. Af því leiðir, að sá kostnaður sem hlýst af viðgerðum á ytra byrðinu, að gleri frátöldu, sé sameiginlegur kostnaður eigenda fjöleignarhússins. Þá er það álit kærunefndar að ytra byrði þakglugga sé í sameign allra eigenda hússins en innra byrði þeirra og gler séreign viðkomandi íbúðareigenda.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að umrædd yfirbygging svala sé hluti af ytra byrði hússins og telst því til sameignar þess. Af því leiðir, að sá kostnaður sem hlýst af viðgerðum á ytra byrðinu, að gleri frátöldu, sé sameiginlegur kostnaður eigenda fjöleignarhússins. Þá er það álit kærunefndar að ytra byrði þakglugga sé í sameign allra eigenda hússins en innra byrði þeirra og gler séreign viðkomandi íbúðareigenda.

 

Reykjavík, 23. október 2012

  

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira