Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 7/2012

Ákvörðunartaka: Þakviðgerðir.

 

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í máli nr. 7/2012

 

Ákvarðanataka: Þakviðgerðir.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. febrúar 2012, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og  D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. apríl 2012, athugasemdir álitsbeiðenda, ódagsettar, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. júní 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2012.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða raðhúsið að E 20‒24, sem skiptist í þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur að E 22 en gagnaðilar eru eigendur að E 20. Ágreiningur er um kostnað vegna viðgerða á þaki E 22 sem framkvæmdar voru haustið 2010.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðenda sé:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða 1/3 hluta kostnaðar í þakviðgerðum sem framkvæmdar voru haustið 2010 með vöxtum og verðbótum frá 3. febrúar 2011 til greiðsludags.

Í álitsbeiðni kemur fram að eigandi húss nr. 24 sitji í dánarbúi og hafi ekki ráðstöfunarheimild vegna eignarinnar sem standi og geti því ekki lýst afstöðu sinni til málsins. Álitsbeiðendur benda á að húsin hafi verið byggð á árunum 1986‒1988. Ekkert eiginlegt húsfélag hafi verið til fyrr en 9. febrúar 2012 eftir ítrekaðar óskir álitsbeiðenda. Enginn formaður sé í húsfélaginu. Húsin hafi verið byggð af tveimur aðilum, annars vegar byggði F hús nr. 22 og 24 en annar aðili byggði hús nr. 20. Húsin hafi verið seld á byggingarstigi til nýrra eigenda. Sömu eigendur hafi verið að húsum nr. 20 og 22 en núverandi eigandi hússins nr. 24 sé þriðji eigandinn frá upphafi. Í upphafi hafi hver eigandi séð um að klára sitt hús að utan auk þess sem hver um sig hafi séð um sína lóð. Framkvæmdir utan húss hafi að mestu leyti klárast fyrir árið 1991 en frágangur á þakkassa húss nr. 24 hafi verið kláraður síðar. Hús nr. 22 og 24 hafi verið máluð fljótlega eftir 1990 en hús nr. 20 hafi verið málað mun síðar. Í gegnum tíðina hafi hver og einn eigandi sinnt viðhaldi og borið kostnað af því. Álitsbeiðendur hafi ekki alltaf verið sáttir við viðhaldsleysi hinna húsanna en ekki hafi komið til alvarlegs ágreinings.

Á miðjum 10. áratug síðustu aldar hafi farið að bera á þakleka á húsi álitsbeiðenda og reynt hafi verið að laga lekann með misjöfnum árangri. Borið hafði á lekanum við viss veðurskilyrði og hann hafi ollið skemmdum innan dyra í nokkur skipti. Álitsbeiðendur hafi borið kostnað af viðgerðum bæði innan húss sem utan. Árið 2006 hafi þakið farið að leka á samskeytum húsanna nr. 22 og 24. Töluverðar skemmdir hafi orðið vegna þessa innan húss í húsi nr. 22. Það hafi þurft að rífa veggklæðningar, skipta um einangrun og lagfæra loftklæðningar auk þess sem gólfefni skemmdust. Einhver leki hafi orðið á nr. 24 en mun minni skemmdir. Eigendur húsanna hafi látið gera við þakklæðningu, skipt hafi verið um pappa og þakskrúfur endurnýjaðar. Eigendur húsa nr. 22 og 24 hafi borið kostnað af viðgerðinni. Um svipað leyti hafi álitsbeiðendur skipt um niðurfallsrör frá þakrennum og borið þann kostnað sjálf. Eigendur húsa nr. 22 og 24 hafi viljað að allir tækju þátt í kostnaði en gagnaðilar hafi þá vísað í þá hefð að hver hafi ávallt hugsað um sitt og það hafi því verið niðurstaðan.

Árið 2007‒2008 hafi gagnaðilar sett hús sitt á sölu. Þegar álitsbeiðendur hafi frétt af því hafi þau viljað stofna húsfélag við fremur dræmar undirtektir nágrannanna. Gagnaðilar hafi verið því sérstaklega mótfallin og viljað halda því fyrirkomulagi til haga að hver eigandi hugsaði um sitt hús og bæri af því kostnað. Þegar hér hafi verið komið við sögu hafi viðhaldi húsa nr. 20 og 24 verið orðið verulega áfátt og var húsalengjunni ekki til prýði.

Veturinn 2009‒2010 hafi lekinn á þaki hússins nr. 22 ágerst og valdið skemmdum á rishæð og jarðhæð. Þurft hafi að spartla öll loft miðhæðar, u.þ.b. 80 fermetra, auk þess sem þurft hafi mikla viðgerðarvinnu á tréverki og málningu til að laga skemmdir í risi. Þar sem fyrir hafi legið að nýir eigendur tækju við húsinu nr. 20 þegar það myndi seljast hafi álitsbeiðendur viljað gera samning við eigendur hinna húsanna um að hver bæri kostnað vegna viðhalds utan húss og láta þinglýsa þeim samningi. Í ljós hafi komið að sýslumaðurinn í Kópavogi hafi hafnað þinglýsingu á sams konar samningi milli eigenda húsanna nr. 14‒18 í sömu götu á þeirri forsendu að það myndi stangast á við lög nr. 26/1994, um fjöleignarhús, svo ekkert hafi orðið af samningnum.

Vegna lekans hafi ekki verið hjá því komist að gera við þakið á húsi nr. 22 og hafi það verið gert haustið 2010. Viðgerðirnar hafi verið gerðar með hliðsjón af 37., 38. og 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar sem ekki hafi verið til neitt húsfélag og gagnaðilar hafi ávallt vísað í hefðina um að hver eigandi sæi um viðhald síns húss hafi hann neitað að taka þátt í kostnaði við viðgerðina. Erfitt hafi reynst að koma á fundum og báðu gagnaðilar hvað eftir annað um fresti til að athuga sín mál. Þeir hafi meðal annars viljað fá álit frá Húseigendafélaginu og hafi verið boðað til fundar. Á fundinn hafi álitsbeiðendur mætt, eigandi húss nr. 24 hafi boðað forföll en gagnaðilar hafi ekki mætt þó þeir hafi boðað til fundarins.

Á grundvelli 37., 38. gr. og 3. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga hafi verið ákveðið að fara í framkvæmdirnar til að forðast frekara tjón á sameign og ekki síst séreign. Einnig hafi verið horft til þeirra dóma sem fallið hafa í svipuðum málum þar sem tekin séu af öll tvímæli um sameignlegar skyldur eigenda fjöleignarhúsa vegna viðhalds. Kostnaður vegna viðgerðarinnar hafi numið 1.522.189 kr.

Gagnaðilar hafi hafnað að taka þátt í kostnaði vegna umræddra þakviðgerða haustið 2010 og telji sig hafa verið sniðgengna í ákvarðanatöku. Álitsbeiðendur benda á að húsfélagið hafi ekki fengist stofnað árum saman vegna andstöðu gagnaðila, erfitt hafi verið að fá fundi og segir því að djarft sé að vísa til þeirrar lagagreinar þegar svo komi að aðkallandi aðgerðum til að forðast tjón allra.

Álitsbeiðendur hafi viljað sýna lipurð og gera samning við hina eigendur raðhúsalengjunnar en ekki fengið þinglýsingarheimild. Hafi þá ekki verið annað að gera en vísa til 37., 38. og 39. gr. fjöleignarhúsalaga með hag heildarinnar í huga og því hafi álitsbeiðendur, með vitund eiganda húss nr. 24, látið framkvæma viðgerðir þrátt fyrir tregðu gagnaðila, enda hafi bæði sameign og séreign legið undir skemmdum. Fullyrða megi að umrædd viðgerð hafi komið öllum til góða þar sem mikið tjón hefði hlotist af drætti á aðgerðum.

Álitsbeiðendur vísi rökum og málflutningi gagnaðila á bug og mótmæli harðlega, sérstaklega þar sem gagnaðilar hafi ekki nýtt sér heimild 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga til að stöðva framkvæmdir. Þar sem annar eigenda húss nr. 24 hafi látist síðastliðið haust og til standi að selja eignina, auk þess sem hús nr. 20 sé á sölu, vilji álitsbeiðendur fá málin á hreint svo ekki þurfi að koma til eftirmálar þegar eignirnar seljist. Einnig standi fyrir dyrum viðhaldsframkvæmdir utan dyra svo brýnt sé að taka af allan vafa um kostnaðarhlutdeild.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram húsin hafi verið byggð af tveimur aðilum og séu mjög ólík að gæðum. Hús nr. 20 sé vandaðasta húsið og það eina sem byggt hafi verið eftir réttri teikningu. Hús nr. 22 hafi verið lekt frá upphafi og álitsbeiðendur hafi verið í málaferlum við F vegna galla. Um mismunandi gæði húseignanna hafi verið rætt á húsfundi þann 9. febrúar og allir viðstaddir hafi verið sammála um ofangreind sjónarmið. Atvikalýsing í álitsbeiðni sé röng og villandi á köflum og ósönn í veigamiklum atriðum. Hafi húsfélagið fyrst verið nefnt á nafn í bréfi álitsbeiðenda þegar boðað hafi verið til fyrsta húsfundarins og hafi það verið stofnað um leið og búið hafi verið að afla upplýsinga frá Húseigendafélaginu.

Gagnaðilar hafi aldrei verið upplýst um að leki væri til staðar og að viðgerða væri þörf eins og álitsbeiðendum hefði verið auðvelt að gera og borið skylda til. Þvert á móti virðist það hafa verið ásetningur álitsbeiðenda að halda viðhaldi á húseign sinni áfram með þeim hætti er verið hafði frá upphafi og enginn ágreiningur hafi verið um. Ljósrit af fyrirhuguðum samningi til þinglýsingar beri því glöggt vitni. Gagnaðilar hafi aldrei fengið að koma að gerð samningsins enda hafi þau ekki vitað um tilurð hans fyrr en á fundi 1. apríl 2011. Hafi þá verið langt um liðið frá framkvæmdalokum, þ.e. viðgerð á umræddum galla, og enn lengri tími frá því að mat á viðgerðarþörf hafi verið framkvæmt.

Gagnaðilar hafa aldrei hafnað stofnun húsfélags, heldur hafi þau þvert á móti lagt sig fram um að leita réttrar lausnar á samskiptamálum eigenda raðhúsalengjunnar. Gagnaðilar hafi viljað fá upplýsingar um hver réttarstaða þeirra væri og hvort eigendum húsa nr. 20, 22 og 24 hafi borið að stofna húsfélag. Það sýni hug álitsbeiðenda að þau skuli reyna að gera það tortryggilegt að það hafi mistekist að tilkynna breytingu á fundartíma með lögfræðingi Húseigendafélagsins. Gagnaðilar mótmæla því að óeðlilega langur dráttur hafi orðið á stofnun húsfélagsins. Umræddur dráttur hafi ekki haft nein áhrif á ólögmæti þess að krefja gagnaðila auk eiganda húss nr. 24 um kostnaðarhlutdeild af þeirri ástæðu að framkvæmdum hafi verið löngu lokið áður en minnst hafi verið á stofnun húsfélagsins. Álitsbeiðendur hafi ekki látið gagnaðila vita um lekann, fyrirhugaðar viðgerðir eða framkvæmdina sjálfa sem hafi að sögn álitsbeiðenda lokið haustið 2010. Ljóst sé að öll ábyrgð hvíli á álitsbeiðendum fyrir að hafa ekki boðað til fundar vegna framkvæmdanna. Einnig sé alls ekki ljóst af vottorði málara að lekaskemmdir séu frá þaki heldur megi telja að unnt sé að leiða að því líkur að þær stafi frá leiðslum á baði á efri hæð. Það sé í meira lagi undarlegt að starfsmaður tryggingafélags hafi staðfest að tjón sem hann hafi nýlega lokið viðgerð á vegna þess að það hafi verið bótaskylt skuli láta að því liggja að það stafi frá þakleka. Ljóst sé að samkvæmt tryggingaskilmálum sé það tjón sem stafi af utanaðkomandi leka ekki tryggt og því aldrei bætt. Gagnaðilar mótmæli þessum vinnubrögðum og krefjist þess að kærunefndin staðfesti að gagnaðila beri ekki skylda til að taka þátt í umræddum kostnaði, enda hafi álitsbeiðendur brotið gegn ákvæðum fjöleignarhúsalaga með því að gefa gagnaðila ekki færi á að vera með í ráðum. Auk þess sé nú ómögulegt fyrir gagnaðila að vita frá hverju lekinn stafaði. Ábyrgð á því sé alfarið álitsbeiðenda.

Þegar fundarboð hafi komið í mars 2011 hafði afstaða gagnaðila litast af slæmri reynslu af samskiptum við álitsbeiðendur og gagnaðilum þótt mikilvægt að vera vel undirbúin á fundinum. Gagnaðilar hafi þá ákveðið að leita skyldi sameiginlegrar ráðgjafar hjá lögfræðingi Húseigendafélagsins. Fundartími hafi fyrst verið ákveðinn þann 7. júní 2011 sem síðar var breytt í 16. júní 2011. Síðari fundartíminn hafi ekki komist til skila til álitsbeiðenda, sem hafi mætt á fyrri tímanum. Síðar hafi komið í ljós að álitsbeiðendur hafi ekki komist á seinni fundinn svo úr hafi orðið að gagnaðilar ásamt eiganda húss nr. 24 hafi mætt á þann fund. Gagnaðilar bendi á að öll þessi atburðarás á sér stað löngu eftir að lekinn ágerðist og í rauninni komi þessi atburðarás frá árinu 2011 málinu ekkert við.

Með hliðsjón af ágreiningsmáli milli F og álitsbeiðenda megi telja að fyrir liggi annmarkar á byggingu húseignar nr. 22. Sá galli hafi verið tilkominn löngu fyrir gildistöku fjöleignarhúsalaga. Eðlilegt sé að gerð sé sú krafa að eigendur bæti úr upphaflegum smíðagöllum eignar þannig að allir eigendur fjöleignarhúss sitji við sama borð áður en kemur að eðlilegu viðhaldi af hálfu hins nýstofnaða húsfélags. Þetta eigi ekki síst við þegar eigendur hafi fengið gallann bættan að fullu. Því verði að leggja þá ábyrgð á álitsbeiðendur að hús þeirra hafi verið gallað frá upphafi og að þau hafi ekki bætt úr því þrátt fyrir að hafa fengið gallann bættan og tekið að sér að láta viðgerð fara fram.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að engin leið sé að færa sönnur á hvenær umræður um stofnun húsfélags hafi farið fram enda hafi ætíð verið um óformlegar viðræður að ræða þegar aðilar hafi hist utan dyra eins og títt er um granna, þar til álitsbeiðendur hafi farið fram á stofnun þess með formlegum hætti. Það hafi verið gert þar sem aðrar leiðir hafi ekki borið neinn árangur. Álitsbeiðendur vísa umfjöllun gagnaðila um gæðamun húsanna alfarið á bug og telja þau röng og villandi.

Rétt sé að þakleki hafi verið á byggingarstigi. Álitsbeiðendur hafi fengið fébætur frá F vegna leka á vesturhlið hússins og notað þær til að lagfæra það sem þurfti á sínum tíma og hafi sú viðgerð haldið frá því. Lekinn sem þetta mál snúist um sé hins vegar á austurhlið hússins og gamla málinu alls óviðkomandi.

Vatnsskemmdir sem hafa orðið innan húss séu málinu alls óviðkomandi. Tryggingafélag hafi komið, metið tjón og framkvæmt viðgerðir þegar leki hafi komið að sturtubotni og orsakað talsverðar skemmdir innan húss. Álitsbeiðendur benda á að sturtan sé í húsinu miðju en skemmdir vegna þakleka hafi komið fram í þak- og veggklæðningu í risi og vatnið hafi einnig brotið sér leið niður á miðhæð hússins. Álitsbeiðendur hafi borið allan kostnað vegna lekans innan húss og hafa aldrei krafið nágranna um greiðslur vegna þess tjóns.

Álitsbeiðendur segja að nauðsynlegt sé að vita hver staða eigenda húsanna sé, sérstaklega ef nýir eigendur taki við eignunum hvorum megin við álitsbeiðendur.

Álitsbeiðendur ítreka það sem fram kom í álitsbeiðni og vísa á bug aðdróttunum og dylgjum gagnaðila sem fram koma í greinargerð.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að af athugasemdum álitsbeiðenda megi draga þá ályktun að fyrri kostnaðarreikningar séu rangir eða í það minnsta ónákvæmir. Í kröfugerð þeirra sé ekkert sem færi sönnur á að G sem greiddar hafi verið 1.522.189 kr. hafi framkvæmt viðgerð á þaki austan megin til að hindra leka. Engar sönnur séu færðar á að endurgjaldið sé eðlilegt og réttmætt. Hvergi liggi til grundvallar mat á skemmdum og þörf á viðgerð. Í engu hefur gagnaðilum auk eiganda húss nr. 24 verið gefinn kostur á að gera athugasemdir áður er ráðist hafi verið í viðgerðir. Gagnaðilar ítreka fyrri rök og kröfur sem fram hafi komið í greinargerð.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 8. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sbr. 6. gr. laganna, telst allt ytra byrði húss, þak og gaflar í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Með vísan til þess er þak hússins að E 20‒24, í sameign allra eigenda.

Í málinu er óumdeilt að ekkert starfandi húsfélag var í húsinu árið 2010 og að álitsbeiðendur réðust í framkvæmdir án þess að málið væri tekið fyrir á húsfundi. Af hálfu álitsbeiðenda er á því byggt að umræddar viðgerðir hafi verið gerðar með hliðsjón af 37., 38. og 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Ekkert húsfélag hafi verið starfandi á þessum tíma og framkvæmdirnar nauðsynlegar til að forðast frekara tjón á sameign og ekki síst séreign.

Um húsfélög er fjallað í IV. kafla laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Í 56. gr. laganna segir að allir eigendur húss séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Hlutverk og tilgangur húsfélags er skv. 57. gr. laganna að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar og er valdsvið þess bundið við sameignina.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Af framangreindum reglum er ljóst að kostnaður vegna viðgerða á sameign telst sameiginlegur kostnaður svo framarlega sem ákvörðun hafi verið tekin sameiginlega á húsfundi. Frá þessu eru undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hefði ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðendur hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga.

Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart gagnaðilum verði að telja að þeim sé rétt að neita greiðslu.

  

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilar geti hafnað að taka þátt í kostnaði vegna þakviðgerða sem framkvæmdar voru haustið 2010.

 

 

Reykjavík, 23. október 2012

 

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira