Mál nr. 24/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 24/2012
Byggingarréttur. Bílskúrsréttur. Aðgangur að bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. maí 2012, beindi A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D, E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. ágúst 2012, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 5. september 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. október 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. nóvember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið G, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á 3. hæð en gagnaðilar eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um eignarrétt á tveimur bílastæðum við húsið og bílskúrsrétt.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
I. Að viðurkennt sé að bílastæði og bílskúrsréttur séu sameign hússins, en ekki séreign eigenda 1. og 2. hæðar.
II. Sé það álit kærunefndar að bílastæði og bílskúrsréttur séu í séreign eigenda 1. og 2. hæðar er þess krafist að viðurkennt verði að lóðamat 3. hæðar sé of hátt og þurfi að leiðrétta, að fasteignagjöld hafi verið ofgreidd árum saman og að eigendur 3. hæðar eigi tilkall til endurgreiðslu á því með vöxtum og verðbótum.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um eignarrétt á tveimur bílastæðum við húsið og bílskúrsrétti. Á teikningum sé gert ráð fyrir tvöföldum bílskúr. Gagnaðilar telji sig eiga bílastæðin og bílskúrsréttinn, þar sem það komi fram á afsali þeirra að bílskúrsréttur fylgi eign þeirra, og hafi þau bannað álitsbeiðendum að leggja bíl sínum í stæðin. Hins vegar bendi öll önnur gögn um húsið til þess að bílastæðin og bílskúrsréttur séu í sameign, eins og önnur lóðarréttindi. Um sé að ræða eignaskiptasamning, teikningar, mæliblað og lóðamat samkvæmt Fasteignaskrá Íslands. Málið hafi verið rætt á nokkrum húsfundum út frá þeim gögnum sem séu til staðar og út frá lögum um fjöleignarhús en engin niðurstaða hafi fengist í málið. Álitsbeiðendur geri athugasemd við að afnotaréttur af bílastæðum og bílskúrsréttur sé settur í afsal eignanna á 1. og 2. hæð án þess að eigendur 3. hæðar hafi nokkurn tíma afsalað sér þessum lóðarréttindum og án þess að rætt sé í öðrum gögnum um húsið að séreignir sem þessar fylgi ákveðnum íbúðum.
Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu hússins frá 1988 komi ekki fram að bílastæði, bílskúrsréttur eða aðrir hlutar lóðarinnar séu í séreign ákveðinna íbúða. Því megi ætla að um sé að ræða sameign allra. Í upphaflegri eignaskiptayfirlýsingu hússins frá 1957, sem sé ekki í gildi, komi fram að gert sé ráð fyrir jafnri eignarhlutaprósentu hæðanna þriggja og tekið fram að lóðarréttindi séu þau sömu. Hvergi komi fram að sérstakt bílastæði eða bílskúrsréttur fylgi 1. og 2. hæð. Eignarhlutaprósentur hafi breyst milli samninga, en hvergi komi þó fram að lóðarréttindum eins og bílastæðum og bílskúrsrétti hafi verið afsalað frá 3. hæð til 1. og 2. hæðar hússins. Hafi einhvers konar samkomulag um málið verið gert á sínum tíma hafi því ekki verið þinglýst og teljist því ekki gilt. Bílskúrsréttur sá er fram komi í afsölum íbúða á 1. og 2. hæð virðist ekki byggður á öðrum opinberum eða þinglýstum gögnum um eignina, til dæmis eignaskiptasamningi, teikningum, mæliblöðum eða hjá Fasteignaskrá Íslands. Það rýri trúverðugleika og vægi afsalanna í málinu. Ætla megi að íbúð sem fylgi sérbílastæði eða bílskúrsréttur væri með hærra lóðamat, en sú sé ekki raunin hér, því 3. hæðin hafi sama lóðamat og 2. hæðin og 1. hæðin hafi 20.000 kr. lægra lóðamat en hinar hæðirnar. Því greiði eigendur 3. hæðar jafn há opinber gjöld af lóðinni, fasteignaskatta og lóðarleigugjöld og eigendur 1. og 2. hæðar. Þetta styðji enn frekar þá fullyrðingu að eigendur 3. hæðar eigi sama rétt á bílastæðum og bílskúrsrétti eins og eigendur 1. og 2. hæð. Á teikningu og mæliblaði af húsinu séu reitir fyrir bílastæði og bílskúr merktir inn, en hvergi komi fram að bílastæði, bílskúrsréttur eða aðrir hlutar lóðarinnar séu séreign ákveðinna íbúða.
Í greinargerð gagnaðila auk eiganda kjallara kemur fram að ekki sé rétt að álitsbeiðendum hafi verið meinað af gagnaðilum að leggja í bílastæðin. Bílastæðin hafi ekki verið kostuð af eigendum 3. hæðar og þau hafi aldrei tekið þátt í viðhaldi bílastæðanna. Gagnaðilar og eigandi kjallaraíbúðar sjái engin gögn sem sýni fram á að eigendur hvorki kjallara né 3. hæðar eigi rétt til byggingar bílskúrs eða að þau eigi bílastæðin. Hins vegar komi fram í þinglýstum skjölum að bílskúrsréttur fylgi 1. og 2. hæð. Gagnaðilar auk eiganda kjallaraíbúðar benda á að fullyrðing álitsbeiðenda þess efnis að þau geri athugasemd við að afnotaréttur af bílastæðum og bílskúrsréttur sé settur í afsal eigna á 1. og 2. hæð án þess að eigendur 3. hæðar hafi afsalað sér þeim lóðarréttindum sem um ræði eigi ekki við rök að styðjast. Þeir sem ekki hafi haft bílskúrsrétt hafi engu að afsala. Varðandi lóðamat þá telji gagnaðilar auk eiganda kjallaraíbúðar að um misskilning sé að ræða því lóðamat hafi ekkert með byggingarrétt á lóð að gera. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, verði sérstakur réttur eiganda til byggingar á lóð að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti sé slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins. Það komi fram í þinglýstum skjölum að bílskúrsréttur fylgi 1. og 2. hæð. Samkvæmt upplýsingum sem gagnaðilar auk eiganda kjallaraíbúðar hafi fengið frá lögfræðingi sýslumannsins í Reykjavík þá hafi það verið venja að bílskúrsréttur fylgdi stærstu íbúðum í fjölbýli á þeim árum sem húseignin að G hafi verið byggð. Einnig hafi lögfræðingurinn sagt að þær íbúðir sem hafi verið með bílskúrsrétt hefðu rétt á bílastæðum. Samkvæmt framangreindu telji gagnaðilar auk eiganda kjallaraíbúðar að bílskúrsréttur eigi að fylgja íbúðum 1. og 2. hæðar. Það sama gildi um bílastæðin. Að lokum benda gagnaðilar auk eiganda kjallaraíbúðar á að fasteignamat og lóðamat hafi ekkert með bílskúrsrétt íbúða að gera.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að skömmu eftir að þau fluttu í húsið hafi þau lagt bíl í bílastæðið en þá hafi eigandi á 1. hæð bent á að eigendur 1. og 2. hæðar ættu bílastæðin og mættu álitsbeiðendur ekki leggja þar. Gagnaðilar hafi lýst því yfir að bílastæðin hafi ekki verið kostuð af 3. hæð. Álitsbeiðendur benda á að engin gögn hafi komið fram um hvernig staðið hafi verið að gerð bílastæðanna, til dæmis hve mikill kostnaðurinn hafi verið, í hverju hann hafi falist og hvernig hann hafi skipst. Í 9. gr. laga um fjöleignarhús komi fram að það verði að liggja fyrir skýr gögn um skiptingu kostnaðar, eigi það að vera notað við úrlausn þess hvort um sameign eða séreign sé að ræða. Að auki beri ástand bílastæðanna í dag ekki vott um að nein verðmæti liggi í þeim, svo sem hellulögn, malbik eða slíkt. Rétt sé að álitsbeiðendur hafi ekki tekið þátt í viðhaldi stæðanna enda hafi þeim verið talin trú um að þau væru séreign annarra. Hefðu stæðin verið viðurkennd sem sameign hefðu álitsbeiðendur að sjálfsögðu tekið þátt í viðhaldi. Staðreyndin sé hins vegar sú að viðhaldi stæðanna hafi lítið sem ekkert verið sinnt í þau 11 ár sem álitsbeiðendur hafi búið í húsinu og því sé ekki hægt að segja að gagnaðilar hafi lagt mikla vinnu og kostnað í viðhald bílastæðanna og eigi af þeim sökum meira tilkall til þeirra.
Í þeim gögnum sem lögð hafi verið fram sé fyrst minnst á að bílskúrsréttur sé yfirhöfuð til í afsölum frá 1987 og 1988. Í öllum eldri gögnum sem fram hafi komið, allt frá byggingu hússins 1957‒1959, sé ekki annað að sjá en að lóðarréttindi séu jöfn og engar séreignir tilteknar nema geymslur, sbr. eignaskiptasamninga frá 1957 og 1987, teikningar og lóðaleigusamning frá 1957 og afsöl 3. hæðar frá 1972 og 2001. Bílskúrsréttur og eignarhald á honum hafi því ekki verið til á þinglýstum skjölum í nær 30 ár áður en hann skyndilega birtist í umræddum afsölum. Hvernig sú ákvörðun hafi verið tekin að íbúðum 1. og 2. hæðar skyldu einar eignast réttinn sé því ráðgáta og ljóst að ekkert þinglýst samkomulag sé til þess efnis. Einnig sé áhugavert að benda á að í afsali núverandi eigenda 2. hæðar frá 1996 sé ekkert minnst á bílskúrsréttinn, en þau haldi því þó fram að bílskúrsrétturinn sé í þeirra eign. Sé bílskúrsrétturinn ekki í nýjasta afsalinu megi allt eins túlka það á þann veg að hann tilheyri nú sameign hússins.
Álitsbeiðendur mótmæla þeim rökum að bílskúrsréttur fylgi stærstu íbúðunum sjálfkrafa eingöngu af því að það hafi verið venja á þeim árum sem húsið hafi verið byggt og benda því til stuðnings til 36. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt framansögðu líti álitsbeiðendur svo á að óheimilt hafi verið að tilgreina bílskúrsrétt sem séreign í afsölum íbúða 1. og 2. hæðar frá 1987 og 1988, án þess að eignaskiptasamningi hafi áður verið breytt í samræmi við það og séreignir tilteknar sérstaklega í honum. Álitsbeiðendur líti svo á að eignaskiptasamningar frá 1957 og 1987 hafi meira vægi varðandi skiptingu eignar og réttindi á lóð en afsöl frá 1987 og 1988.
Álitsbeiðendur hafna þeim rökum að bílastæði fylgi þeim sem eigi bílskúrsréttinn. Vel megi vera að bílastæði framan við bílskúr fylgi honum eftir að hann hafi verið byggður, en það eigi ekki við í þessu máli þar sem enginn bílskúr hafi verið byggður. Álitsbeiðendur ítreka að ekkert þeirra gagna sem fram hafa komið í málinu, engar þinglýstar heimildir, taki fram að bílastæði á lóð séu í séreign og benda á að skv. 33. gr. laga um fjöleignarhús séu bílastæði fjöleignarhúsa sameiginleg nema annað sé ákveðið í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Það sé því ljóst að bílastæðin séu sameign allra, hver svo sem eigi bílskúrsréttinn.
Álitsbeiðendur séu ósammála því að lóða- og fasteignamat tengist ekki málinu. Lóðamat tengist málinu heilmikið á þann hátt að það sýni hversu afsölin frá 1987 og 1988 séu í miklu ósamræmi við eignaskiptasamninga hússins. Lóðamatið gefi til kynna nánast jafna eign hæðanna þriggja í lóðinni og ætti þannig að gefa til kynna jafnan afnotarétt og jafnmikil verðmæti í hverjum lóðarhluta. Samkvæmt hlutarins eðli sé lóð með byggingarrétti verðmætari en lóð án hans. Í gildi sé lóðaleigusamningur við Reykjavíkurborg og þar kveði ekki heldur á um að bílastæði eða bílskúrsréttur tilheyri ákveðnum íbúðum. Út frá sanngirnissjónarmiðum sé mjög óeðlilegt að álitsbeiðendur greiði jafnháa lóðaleigu og gagnaðilar ef afnotaréttur þeirra af lóð sé minni og verðminni, þ.e. þau hafi ekki bílskúrs- eða byggingarrétt. Sé lóðamatið rétt ættu álitsbeiðendur því skilyrðislaust að eiga sömu réttindi á lóð og gagnaðilar. Lóðamatið styður á þennan hátt enn frekar þá fullyrðingu að bílastæði og bílskúrsréttur séu í sameign.
Álitsbeiðendur benda á að á teikningum sé skýrt merkt inn á hvaða geymslur tilheyri hvaða íbúðum og því fari ekki á milli mála að þær séreignir tilheyri ákveðnum íbúðum. Auðvelt hefði verið að merkja inn hvaða íbúðir ættu stæðin og bílskúrsréttinn hafi það legið ljóst fyrir frá upphafi. Það hafi ekki verið gert og því sé eðlilegast að líta svo á að um sameign sé að ræða, sbr. 4. og 6. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fram kemur að allir hlutar lóðar séu í sameign sem séu ekki ótvírætt í séreign samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í því sambandi ítreka álitsbeiðendur að þau líti svo á að eignaskiptayfirlýsingar frá 1957 og 1987 hafi meira vægi en þau þinglýstu afsöl sem til séu af íbúðum hússins.
Í athugasemdum gagnaðila auk eiganda kjallaraíbúðar er ítrekað að álitsbeiðendur hafi ekki tekið þátt í viðhaldi bílastæða og hafi gagnaðilar ekki fengið neinar athugasemdir frá álitsbeiðendum í þau 11 ár sem álitsbeiðendur hafi búið í húsinu fyrr en nú. Varðandi bílskúrsrétt vísa gagnaðilar auk eiganda kjallaraíbúðar til þess að til séu þinglýst skjöl hjá sýslumanninum í Reykjavík, þ.e. afsölin frá 1987 og 1988, en það séu fyrstu sölurnar í húsinu frá byggingu þess og þar sé tilgreindur bílskúrsréttur. Fram að þeim tíma hafi byggingaraðilar búið í húsinu. Bent er á að fasteigna- og lóðamat sé í höndum opinberra aðila og því geti húseigendur farið fram á nýtt fasteignamat. Þriðja hæð hússins hafi farið mun oftar á sölu en 1. og 2. hæðin og það kunni að skýra hærra fasteigna- og lóðamat íbúðarinnar.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign, þ.m.t. lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, svo sem bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna. Lög um fjöleignarhús víkja hvorki sérstaklega að bílskúrsrétti né hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Hins vegar felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994.
Í 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús segir: „Sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við húsið eða á lóð þess verður að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti er slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins“.
Í málinu liggur þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið, dags. 11. desember 1986. Þar er hvorki kveðið á um bílskúrsrétt né bílastæði. Í samningi upphaflegra eigenda hússins, dags. 8. janúar 1957, kemur fram að upphaflegir eigendur voru þrír og átti hver þeirra eina íbúð á 1., 2. og 3. hæð en saman íbúðina í kjallaranum. Þar er heldur ekki kveðið á um bílastæði eða bílskúrsrétt. Á afstöðumynd sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar 14. júní 1959 er hins vegar gert ráð fyrir tvöföldum bílskúr og tveimur bílastæðum á lóðinni.
Í afsali, dags. 15. desember 1987, kemur fram að með íbúðinni á 1. hæð fylgi bílskúrsréttur. Þá kemur fram í afsali, dags. 14. október 1988, að með íbúðinni á 2. hæð fylgi bílskúrsréttur. Umrædd afsöl bera það ekki með sér að stafa frá upphaflegum eigendum hússins og á þeim verður því ekki byggt um tilvist bílskúrsréttar. Þá er ekki mælt fyrir um slíkan rétt í eignaskiptayfirlýsingu hússins. Það er álit kærunefndar að bílskúrsréttur á lóð hússins sé í sameign allra eigenda hússins sem og bílastæði á lóð þess.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílastæði og bílskúrsréttur séu sameign hússins.
Reykjavík, 20. nóvember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson