Mál nr. 26/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 26/2012
Ákvarðanataka. Kostnaðarskipting. Gluggar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 18. júní 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, ódagsett, og ódagsettar athugasemdir álitsbeiðanda lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi risíbúðar. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild húsfélagsins í framkvæmdum á þakgluggum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að gagnaðila verði gert að greiða sinn hluta af kostnaði vegna framkvæmda á þakgluggum.
II. Að gagnaðila verði gert að greiða eðlilegan hluta af lögmannskostnaði álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina árið 1999 og þá hafi verið að endurnýja risíbúð í hinum enda rissins og skipta út þakgluggum. Álitsbeiðandi hafi ekki haft efni á að fara út í dýrar framkvæmdir á þessum tíma og hafi ávallt haldið að hún þyrfti að borga sjálf fyrir framkvæmdir. Gluggarnir hafi verið orðnir mjög lélegir og gamlir með einföldu gleri. Á hverju ári hafi verið reynt að þétta gluggana. Þar sem álitsbeiðandi hafi búið að mestu erlendis hafi samskipti hennar farið að mestu fram í gegnum tölvupóst og síma. Árið 2010 hafi formaður húsfélagsins, sem einnig búi í risinu, sagt álitsbeiðanda að leigjendur hennar væru ekki ánægðir þar sem gluggarnir héldu hvorki vatni né vindi lengur. Álitsbeiðandi hafi vitað að ekki hafi verið hægt að bíða lengur með þetta þar sem ástand gluggana hafi verið farið að valda skemmdum. Smiður hafi gert úttekt á ástandi þakglugga en einnig hafi legið fyrir athugasemd frá byggingarfulltrúa um slæmt ástand þaksins.
Álitsbeiðandi hafi byrjað, í samráði við húsfélagið, að kynna sér hvernig einstaklingar standi í svona framkvæmdum um vetur. Álitsbeiðandi hafi fengið tvö tilboð í verkið og hafi einnig beðið húsfélagið um að leita tilboða. Húsfundir hafi verið haldnir þar sem samþykkt hafi verið að nauðsyn væri á að fara í þessar framkvæmdir og að húsfélagið myndi greiða það sem því bæri. Aðeins hafi eitt alvöru tilboð verið lagt fyrir fundinn. Álitsbeiðandi hafi sent húsfélaginu tölvupóst þess efnis að hún myndi koma til landsins til að stjórna framkvæmdunum í enda júnímánaðar. Verktakinn hafi tekið frá tíma fyrir verkið. Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila tölvupóst og spurt hvernig hún ætti að standa að framkvæmdunum, hver myndi panta gluggana, hver borgi og svo framvegis en hún hafi ekki fengið nein svör. Þegar álitsbeiðandi hafi komið til landsins hafi verktakinn beðið með að byrja og álitsbeiðandi hafi því reynt að ná í gagnaðila en engin verið við. Verktakinn hafi sagt henni að óhætt væri að byrja þar sem samþykki hafi legið fyrir og að hann myndi rukka gagnaðila um hans hluta. Álitsbeiðandi hafi því lagt út fyrir gluggunum. Verktakinn hafi lagt til að álitsbeiðandi stækki gluggana örlítið þar sem það þurfi hvort sem er að stækka opið og það sé því enginn aukavinna fyrir hann auk þess sem útlitsleg breyting yrði ekki á húsinu. Álitsbeiðandi hafi samþykkt þetta þar sem hún hafi treyst því að verktakinn þekkti til svona framkvæmda en engar teikningar hafi verið til af þakinu. Einnig hafi verið ákveðið að bæta við einum glugga.
Álitsbeiðandi hafi greitt bæði efniskostnað og vinnu við framkvæmdirnar auk þess sem hún hafi greitt sinn hluta af mati á viðgerðarþörf.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi látið framkvæma breytingar á þakhæð hússins. Þakgluggar hafi verið teknir úr húsinu og nýir gluggar settir í stað þeirra. Við þær framkvæmdir hafi verið gerðar breytingar á burðarvirki og útliti hússins. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið samþykki annarra eigenda hússins fyrir breytingum á útliti og burðarvirki. Engin úttekt um nauðsyn þessara framkvæmda með tilliti til eðlilegs viðhalds hússins hafi hvorki verið gerð né kynnt öðrum eigendum. Engar teikningar hafi verið lagðar fyrir byggingafulltrúa vegna framkvæmdanna og þær hafa því ekki verið samþykktar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún hafi verið með samþykki frá húsfundi auk þess sem álitsbeiðandi bendi á að hún hefði ekki þurft samþykki þar sem eign hennar hafi legið undir skemmdum. Álitsbeiðandi hafi látið teikna upp allt þakið og pípulagnir í sínu rými vegna þess að engar fullnægjandi teikningar lægju fyrir. Álitsbeiðandi hafi fengið smið til að gera úttekt og taka myndir af skemmdum og illa förnum gluggum. Þessi gögn hafi verið lögð fyrir húsfund. Jafnframt bendi álitsbeiðandi á að hún hafi rætt við byggingarfulltrúa sem hafi tjáð henni að yfirleitt þyrfti ekki leyfi hjá byggingarfulltrúa fyrir eðlilegu viðhaldi.
Allar upplýsingar og tilboð í gluggaskipti hafi verið miðuð við átta glugga. Þar sem álitsbeiðandi hafi verið í Frakklandi hafði hún gleymt að ekki hafi verið gluggi á baðherbergi á suðurhlið þaksins. Verktakinn hafi ráðlagt álitsbeiðanda að setja glugga þar vegna hugsanlegra rakamyndunar í þaki þar sem á baðherberginu sé sturta.
Álitsbeiðandi bendi á að samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúa þá hafi hún ekki þurft byggingarleyfi fyrir gluggaskiptum heldur einungis ef hún hefði verið að setja nýja glugga í þakið.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að á þeim húsfundi sem álitsbeiðandi vísi til hafi verið samþykkt að húseigendur myndu ekki leggjast gegn framkvæmdum og þeir myndu taka þátt í kostnaði sem þeim tilheyrði. Hins vegar hafi ekki verið boðað til húsfundar vegna tilboða og kostnaðar vegna framkvæmdanna sjálfra. Aðrir eigendur höfðu þar með ekkert um það að segja hvernig gluggar hafi verið settir í, hvernig að því hafi verið staðið né hvað hafi verið greitt fyrir framkvæmdirnar.
Þá liggi fyrir að gerðar hafi verið breytingar á gluggastærðum sem leitt hafi til þess að teknar hafi verið sperrur úr þakinu og því telji gagnaðilar líkur á því að þakið hafi burðarlega veikst við það. Þá liggi ekkert samkomulag fyrir um ísetningu á nýjum glugga þar sem að minnsta kosti 2/3 húseigenda þurfi að samþykkja slíka breytingu eða að gluggi hafi verið settur á teikningar.
Þá hafi komið í ljós að ekki hafi verið sótt um leyfi byggingarfulltrúa til þeirra breytinga sem hafi verið gerðar og sé af því tilefni sláandi sú krafa sem embættið hafi sett fram þess efnis að hugsanlega þurfi að fjarlægja framkvæmdina og þá á kostnað þess sem hana framkvæmdi. Húsfélagið sjái sér ekki fært, að minnsta kosti meðan svo mikil óvissa sé um réttmæti framkvæmdanna, að greiða þá fjárhæð sem álitsbeiðandi krefst.
III. Forsendur
Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreign sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið.
Í 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Í 8. gr. laganna er fjallað nánar um sameign og kemur fram í 3. tölul. að ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, falli undir sameign.
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.
Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur. Telur kærunefnd að sama regla eigi við um þakglugga og aðra glugga á húsum.
Ljóst er af gögnum málsins að aðilar hafi rætt um framkvæmdirnar á húsfundi en til formlegrar ákvarðanatöku á húsfundi hefur ekki komið. Álitsbeiðandi virðist allt að einu hafa hafið framkvæmdir.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Af framangreindum reglum er ljóst að kostnaður vegna viðgerða á sameign telst sameiginlegur kostnaður svo framarlega sem ákvörðun um að kostnaður verði sameiginlegur hefur verið tekin sameiginlega á húsfundi. Frá þessu eru undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Af gögnum málsins verður ekki séð að ákvörðun um sameiginlegar framkvæmdir hafi verið tekin svo bindandi sé fyrir aðra eigendur hússins. Framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hefði ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðili hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna umræddra framkvæmda.
Nefndin tekur ekki afstöðu til krafna málsaðila um kostnað af rekstri mála og af því leiðir að kröfu álitsbeiðanda um lögmannskostnað er vísað frá nefndinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða kostnað vegna framkvæmda á þakgluggum.
Kröfu um lögmannskostnað er vísað frá nefndinni.
Reykjavík, 20. desember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson