Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 40/2012

Riftun. Ástand húsnæðis. Trygging.
ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 

í málinu nr. 40/2012

 

Riftun. Ástand húsnæðis. Trygging.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. ágúst 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila hefur ekki borist.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. febrúar 2013.
 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 8. desember 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
1.      Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila og gagnaðila sé óheimilt að krefja álitsbeiðanda um greiðslu húsaleigu í júní, júlí og ágúst 2012, enda hafði lögleg riftun þá farið fram.
2.      Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á 20% afslætti af leigu fyrir janúar 2011 til og með febrúar 2012, þ.e. 322.000 kr. og helmingslækkun á leiguverði fyrir mars og apríl 2012, þ.e. 115.000 kr. eða samtals 437.000 kr.
3.      Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri einungis að greiða leigu fyrir hálfan maímánuð 2012, þ.e. 57.500 kr.
4.      Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð.

5.      Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á skaðabótum úr hendi gagnaðila vegna þess tjóns sem hún hafi orðið fyrir vegna flutninga og þess að hún hafi neyðst til að flytja í dýrari íbúð en þá sem álitsbeiðandi hafi leigt af gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að leigufjárhæð hafi verið umsamin 115.000 kr. og skyldi haldast óbreytt út leigutímann. Jafnframt hafi álitsbeiðandi lagt tryggingu að fjárhæð 230.000 kr. inn á reikning gagnaðila. Álitsbeiðandi byggir á því að riftun hennar á leigusamningi, dags. 16. maí 2012, hafi verið lögmæt á grundvelli 3. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Eigi tómlætisáhrif 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga ekki við enda hafi leki í húsnæðinu ágerst stöðugt og rift hafi verið innan tveggja mánaða frá því að vottorð byggingarfullrúa hafi legið fyrir og íbúðin þar með ekki hæf til búsetu. Eins og sjá megi af myndum hafi lekinn aukist verulega í mars 2012 en árið 2011 hafi frekar verið um dropa og smábólgur að ræða. Í mars 2012 hafi stór biti hrunið úr loftinu og hafi álitsbeiðandi þurft að vera með ílát um öll gólf vegna lekans. Það hafi ekki verið fyrr en þá sem álitsbeiðandi hafi gert sér grein fyrir því að íbúðin væri óhæf til íbúðar. Hafi gagnaðili vanrækt verulega allt viðhald á eigninni og álitsbeiðandi gefist upp á að bíða eftir viðbrögðum hans. Riftunin hafi verið send á tölvupóstfang umboðsmanns sem hann hafi gefið henni upp og fyrri samskipti hafi farið í gegnum, en einnig í ábyrgðarpósti. Íbúðin sé aftur komin í leigu. Ekki hafi komið fram nein krafa af hálfu gagnaðila í tryggingarféð innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Álitsbeiðandi hafi greitt leigu út aprílmánuð og telur sig ekki eiga að greiða meiri leigu en fyrir hálfan maímánuð vegna ástands íbúðarinnar. Álitsbeiðandi hafi fyrst kvartað undan ástandi íbúðarinnar í janúar 2011 og telur sig eiga rétt á lækkun leigunnar. Þá hafi álitsbeiðandi orðið fyrir tjóni vegna flutninga og hærra leiguverðs en leigan sem hún þurfi nú að greiða sé 135.000 kr. á mánuði.   

Stuttu eftir að álitbeiðandi flutti inn í íbúðina hafi hún orðið vör við leka, hann hafi verið til staðar áður en svo hafi virst sem að málað hafi verið yfir mestu lekaskemmdirnar áður en álitbeiðandi hafi flutt inn því málningin í loftinu, þar sem mestu lekaskemmdirnar séu, hafi verið mun heillegri en annars staðar í íbúðinni. Um mánuði eftir að álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi sú viðgerð hins vegar verið ónýt og málning hafi víða verið bólgnuð upp vegna lekans. Svo mikill leki hafi verið frá þaki hússins að rakaskemmdir hafi verið í nánast öllum loftum, auk þess sem álitsbeiðandi reikni með að myglusveppur hafi verið kominn í íbúðina. Þá hafi skemmdir verið í kringum rafmagnstöflu sem álitsbeiðandi hafi óttast að gætu haft eldhættu í för með sér.

Um áramótin 2011–2012 hafi lekinn í íbúðinni verið orðinn svo mikill að álitsbeiðandi hafi þurft að hafa ílát um öll gólf til að taka við mestu dropunum auk þess sem húsgögn og innbú hafi legið undir skemmdum og nokkur húsgögn skemmst og þurft að henda. Álitsbeiðandi hafi kvartað fyrst við umboðsmann gagnaðila vegna lekans í janúar 2011, eða aðeins mánuði eftir að hún hafi flutt inn. Kvartanir hafi í upphafi aðeins verið munnlegar enda hafi álitsbeiðandi treyst því að gagnaðili, sem sé fagaðili og stundi útleigu húsnæðis í atvinnuskyni, myndi gera eitthvað í málunum. Engar viðgerðir hafi farið fram, þrátt fyrir endalaus símtöl en umboðsmaður gagnaðila hafi ávallt sagt að hann myndi koma við þegar hann væri í nágrenninu. Hann hafi þó aldrei komið og lekinn hafi stöðugt versnað. Í janúar 2012 hafi álitsbeiðandi byrjað að reyna að semja við umboðsmann gagnaðila um uppsögn á leigunni og sendi að lokum uppsögn í tölvupósti 16. mars 2012 og krafðist þess að fá að slíta samningnum sem fyrst. Einnig hafi álitsbeiðandi sent annan tölvupóst auk ábyrgðarbréfs til gagnaðila 29. mars 2012 þar sem jafnframt hafi verið gerð krafa um lækkun leigu vegna ástands eignarinnar. Hvorki hafi borist skrifleg svör frá umboðsmanni gagnaðila við tölvupóstum né ábyrgðarbréfum álitsbeiðanda. Það eina sem hafi gerst var að gagnaðili sendi smið á staðinn í febrúar 2012 sem hafi komið, litið í kringum sig og sagt að þetta væri vandamál. Smiðurinn hafi hvorki komið aftur né gert við neitt. Þann 3. apríl 2012 hafi álitsbeiðandi farið til gagnaðila og í raun sótt hann á staðinn, en fram að því hafði gagnaðili ekki komið í íbúðina á leigutímanum. Gagnaðili hafi skoðað veggi, þreifað á sveppagróðri og skoðað sprungur. Gagnaðili hafi þá sagt að íbúðin hefði verið í fínu standi við upphaf leigutímans þrátt fyrir að hann hafi leigt álitsbeiðanda hana óhreina, með ónýtum gluggum og sprunginni rúðu, auk þess sem flestum hurðum hafi ekki verið hægt að loka en gluggar hafi verið lagaðir og íbúðin þrifin gegn 50% afslætti af fyrsta mánuði leigutímans. Álitsbeiðandi hafi fengið mjög óljós svör varðandi framhaldið. Þar sem engin skýr svör eða viðbrögð hafi borist hafi álitsbeiðandi ekki þorað öðru en að búa áfram í eigninni og greiða fulla leigu, þrátt fyrir margítrekaðar kröfur um lækkun leigunnar. Hinn 23. mars 2012 hafi álitsbeiðandi fengið úttekt frá byggingarfulltrúa þess efnis að húsnæðið væri í mjög slæmu ástandi og varla íbúðarhæft. Þá hafi álitsbeiðandi ítrekað reynt að fá gagnaðila til að fallast á uppsögn en án árangurs. Þann 30. apríl 2012 hafi álitsbeiðanda borist bréf frá sýslumanninum í D þess efnis að framhaldsuppboð færi fram á eigninni 16. maí 2012. Vegna þeirrar óvissu sem beðið hafi álitsbeiðanda hefði eignin verið seld á uppboði, auk þess sem álitsbeiðandi hafi óttast að tapa þeirri tryggingu sem hún hafi lagt inn á reikning gagnaðila hafi hún tekið þá ákvörðun að rifta leigusamningi. Álitsbeiðandi hafi lýst fyrirætlunum sínum um riftun með bréfi í ábyrgðarpósti til umboðsmanns gagnaðila, dags. 9. maí 2012, og auk þess hafi riftunin sjálf verið send með ábyrgðarpósti auk tölvupósts 16. maí 2012. Þegar fyrra bréfsins hafi ekki verið vitjað hafi riftunaryfirlýsingu verið bætt við þann ábyrgðarpóst. Þessara ábyrgðarbréfa hafi aldrei verið vitjað. Álitsbeiðandi hafi flutt út mánaðamótin þar á eftir.

Álitsbeiðandi ítrekar að engin viðbrögð hafi borist frá leigusala, en þrátt fyrir riftun hafi greiðsluseðlar vegna leigu haldið áfram að berast í heimabanka álitsbeiðanda. Íbúðin sé þó komin aftur í leigu.

Álitsbeiðandi hafi ekki fengið trygginguna endurgreidda þrátt fyrir að meira en tveir mánuðir hafi liðið frá skilum húsnæðisins. Þá hafi álitsbeiðandi ítrekað reynt að ná sambandi við gagnaðila vegna þessa máls en án árangurs.

 

III. Forsendur

Með leigusamningi, dags. 8. desember 2010, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði af gagnaðila. Um ótímabundinn leigusamning var að ræða frá 8. desember 2010. Leigufjárhæðin var ákveðin 115.000 kr. á mánuði og lagði álitsbeiðandi fram tryggingu að fjárhæð 230.000 kr. sem hann greiddi inn á bankareikning gagnaðila.

Um riftun leigjanda er fjallað í XII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda, að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota, eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Auk þess er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali gerist sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum sínum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald fljótt og vel, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. Það er þó skilyrði riftunar samkvæmt síðastnefndum tölulið að leigjandi hafi áður skorað á leigusala að bæta úr vanefndum sínum og gefið honum sanngjarnan frest í því skyni.

Í málinu liggur fyrir úttekt byggingarfulltrúans í D, dags. 23. mars 2012. Þar kemur meðal annars fram að við lauslega skoðun hafi sést að húsnæðið væri í mjög slæmu ástandi og varla íbúðarhæft vegna rakaskemmda í loftum stofu, herbergis og eldhúss vegna leka frá þaki. Þá sé gluggi í svefnherbergi farinn af lömum og skemmdir séu í kringum rafmagnstöflu. Þá liggur fyrir í málinu tölvupóstur álitsbeiðanda til fyrirsvarsmanns gagnaðila 16. mars 2012 þar sem fram kemur beiðni um slit á samningnum og bréf til fyrirsvarsmannsins, dags. 29. mars 2012, ásamt afriti af úttekt á íbúðinni og tölvupóstinum frá 16. mars 2012, þar sem kvartað er yfir ástandi íbúðarinnar og aðgerðaleysi gagnaðila. Jafnframt liggur fyrir riftunaryfirlýsing álitsbeiðanda frá 16. maí 2012 þar sem fyrirsvarsmanni gagnaðila er tilkynnt að álitsbeiðandi muni flytja úr íbúðinni um mánaðamótin maí/júní 2012. Með álitsbeiðni fylgdu einnig myndir af íbúðinni.

Gagnaðili hefur ekki sent kærunefnd greinargerð í málinu og því er úr málinu leyst á grundvelli þeirra gagna sem fyrir nefndinni liggja.

Af úttekt byggingarfulltrúa má ráða að ástand íbúðarinnar hafi verið mjög slæmt. Myndir sem liggja fyrir í málinu staðfesta það. Öll þessi gögn styðja eindregið að mati kærunefndar þær fullyrðingar álitsbeiðanda að íbúðin hafi í langan tíma hafi verið í slæmu ástandi.

Með vísan til þess telur kærunefnd að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum og beri henni því ekki að greiða húsaleigu fyrir júní, júlí og ágúst 2012.

Í gögnum málsins kemur fram að álitsbeiðandi hafi skilað húsnæðinu í lok maí 2012. Gerir álitsbeiðandi kröfu um að hún eigi einungis að greiða leigu fyrir hálfan maímánuð 2012 og eigi rétt á afslætti af helming leiguverðsins í mars og apríl 2012. Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um 20% afslátt af leigu fyrir janúar 2011 til og með febrúar 2012.

Samkvæmt 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. 17. gr. enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Lækkun leigunnar metur byggingarfulltrúi, en rétt er þó aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 3. og 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga. Í gögnum málsins liggur ekki fyrir að slíkt mat hafi farið fram. Kærunefnd bendir á að þrátt fyrir ákvæði 3. og 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga um aðkomu byggingarfulltrúa á mati á lækkun leigugreiðslu og möguleika kærunefndar á endurskoðun þess mats þá er hér fyrst og fremst um að ræða tæki til öflunar sönnunargagna. Ekkert er því til fyrirstöðu að álitsbeiðandi afli slíkra gagna til dæmis með hefðbundinni vitnaleiðslu fyrir dómi ef til kemur. Kærunefnd telur hins vegar að með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum sem rakin hafa verið eigi álitsbeiðandi rétt á afslætti af leiguverði eignarinnar sem nemi a.m.k. tveggja mánaða leigugreiðslu og ber gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð að fjárhæð 230.000 kr. auk verðbóta.

Krafa álitsbeiðanda um skaðabætur vegna meints tjóns sem leiddi af riftuninni er ekki studd gögnum eða rökstudd á annan hátt, en um kröfuna fer eftir almennum reglum kröfuréttar, sbr. 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Ber því að hafna henni. 

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila og beri ekki að greiða húsaleigu fyrir júní, júlí og ágúst 2012.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á afslætti af leiguverði eignarinnar sem nemi tveggja mánaða leigugreiðslu og ber gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð 230.000 kr. auk verðbóta.

Kröfu álitsbeiðanda um skaðabætur er hafnað.

 

Reykjavík, 28. febrúar 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson

 

 

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira