Mál nr. 60/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 60/2012

Sameiginlegur kostnaður: Gluggaþrif. Þvottavélapeningar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 14. nóvember 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags 29. nóvember 2012, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. júní 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B. Ágreiningur er um kostnað vegna gluggaþrifa og rekstur þvottavéla í sameiginlegu þvottahúsi.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að húsfélaginu verði gert að ráða löggiltan, utanaðkomandi, endurskoðanda.

II. Að húsfélaginu verði gert að setja upp mæli vegna notkunar véla í þvottahúsi.

III. Að viðurkennt verði að gluggaþvottur teljist ekki til sameiginlegs kostnaðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji gagnaðila hafa brotið gegn ákvæðum fjöleignarhúsalaganna og geri ekki greinarmun á sameign og séreign. Álitsbeiðandi telji að svo hægt sé að ná utan um rekstur fasteignarinnar sé nauðsynlegt að húsfélaginu verði gert að ráða löggiltan utanaðkomandi endurskoðanda og að húsfélaginu verði gert að setja upp mæli vegna notkunar véla í þvottahúsi. Ekki hafi fengist samþykki fyrir uppsetningu slíkra mæla á húsfundum, en þess í stað hafi verið ákveðið það fyrirkomulag að hver og einn skrái notkun sína í bók. Það fyrirkomulag sé aðeins verið virt af fáum og því hafi ekki verið hægt að innheimta þvottavélapeninga til færslu í ársreikninga. Að mati álitsbeiðanda verði slíkur mælir að vera af vönduðustu gerð því brotaviljinn sé einlægur.

Álitsbeiðandi finni að því að gluggaþvottur hafi verið greiddur sem sameiginlegur kostnaður þar sem um hafi verið að ræða þrif á glerjum sem teljist til séreigna. Greiðslufyrirkomulag vegna gluggaþvottar og þvottapeninga komi sér sérstaklega illa fyrir álitsbeiðanda þar sem hann hafi alla tíð notað eigin þvottavél og þrifið glugga íbúðar sinnar sjálfur.

Það hafi verið síðla sumars 2012 sem álitsbeiðandi hafi fyrst orðið þess áskynja að verktaki hafi verið kallaður til gluggahreinsunar. Auk þess hafi álitsbeiðandi verið undanþeginn rekstri húsfélagsins frá árinu 2004 að eigin ósk.

Samkvæmt þeim gögnum sem álitsbeiðandi hafi fengið afhent, sé aðeins gerð sundurliðun á viðhaldi sameignar í ársreikningi 2011. Þar segi að Glersýn hafi verið greiddar 35.000 kr. án þess það verk er greitt hafi verið fyrir sé tilgreint. Auk þess hafi framangreint verk verið tilgreint undir yfirskriftinni sameign en álitsbeiðandi telji það rangt þar sem um hafi verið að ræða gluggaþvott á glerjum íbúða hússins, sem séu í séreign.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að rétt sé að gluggaþvottur hafi farið fram árið 2011 og að greitt hafi verið fyrir þá vinnu úr hússjóði. Telji gagnaðili að um sameiginlegan kostnað sé að ræða. Umrætt hús sé fjórar hæðir að meðtalinni jarðhæð. Húsið standi skammt frá sjó og þar sé vindasamt auk þess sem töluverð selta og önnur óhreinindi berist á glugga hússins. Því hafi verið talið nauðsynlegt sumarið 2011 að fram færi gluggaþvottur enda hafi gluggar hússins margir hverjir verið afar óhreinir eftir veturinn og ásýnd eignarinnar þar af leiðandi ekki jafn snyrtileg og eðlilegt væri. Við mat sitt á greiðslu kostnaðar við gluggaþvottinn hafi stjórnin horft til þess að um eðlilegan þátt í ræstingu sameignar væri að ræða.

Gagnaðili bendir á að í 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús komi fram að allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, falli undir sameign fjöleignarhúss. Í álitum kærunefndar hafi komið fram að nefndin telji að ytri gluggaumbúnað beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggi utan glers. Í gluggaþvotti líkt og þeim sem keyptur hafi verið felist að hið umrædda ytra byrgði glugganna sé þvegið og hreinsað enda hafi að jafnaði sest á það töluverð óhreinindi. Til að sinna gluggaþvotti á fasteign eins og þessari sé nauðsynlegt að ráða fagaðila, líkt og gert hafi verið. Gluggarnir séu margir hverjir í töluverðri hæð og hægt að fullyrða að hver og einn eigandi geti ekki séð um gluggaþvott á öllum sínum gluggum. Til þess þurfi körfubíl líkt og notaður hafi verið í þessu tilfelli.  

Almennt sé talið að viðhald á gleri í gluggum teljist til sérkostnaðar, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, en að mati stjórnarinnar hafi gluggaþvottur fallið undir eðlileg þrif og ræstingu á sameign hússins, enda sé viðhald, svo sem glerísetning eða aðrar lagfæringar á gleri í gluggum, ekki það sama og gluggaþvottur að utan. Slíkur gluggaþvottur taki til meira en bara glersins, þar sem glugginn í heild sinni sé þrifinn, þ.e. einnig listar í kringum gluggann. Allt sem liggi utan glersins sé þannig þrifið og því telji stjórnin að í því felist að gluggaþvottur teljist til rekstrarkostnaðar á sameign. Af þessum ástæðum sé því hafnað að með greiðslu kostnaðar við gluggaþvott hafi stjórn húsfélagsins gerst brotleg við fjöleignarhúsalögin.

Í sameiginlegu þvottahúsi fasteignarinnar hafi verið þvottavél og þurrkari um langt skeið. Ekki hafi verið settur upp mælir eða annað slíkt tæki til að mæla nákvæmlega notkun, enda sé engin skylda til þess. Ef eftir slíku yrði óskað þyrfti að taka ákvörðun um það á húsfundi. 

Samkvæmt 2. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús skuli viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameignlegra tækja, skiptast og greiðast að jöfnu og hafi gagnaðili unnið eftir þeirri reglu. Ákvæði c-liðar sömu greinar kveði á um að hvers kyns kostnaði skuli þó skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins. Í greinargerð með frumvarpinu segi að þessi regla komi aðeins til álita í algjörum undantekningartilvikum. Hún byggist á því að ef fullljóst sé um not hvers og eins þá séu notin eðlilegasti og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt sé að ítreka að þessi undantekningarregla myndi hafa mjög þröngt gildissvið. Því sé ljóst að til þess að slík regla geti átt við verði að hafa verið settur upp mælir eða annar búnaður sem sýni svart á hvítu hver notkunin sé. Þar sem slíkum búnaði hafi ekki verið komið fyrir sé ekki unnt að mæla not hvers og eins og því verði að hafna þeim sjónarmiðum sem fram komi í álitsbeiðni.

III. Forsendur

1. Samkvæmt 6. tölul. 61. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal kosning endurskoðanda og varamanns hans fara fram á aðalfundi húsfélagsins. Sé þess krafist af minnst ¼ félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta skal endurskoðandinn vera löggiltur, sbr. 2. mgr. 73. gr. sömu laga. Í gögnum málsins kemur ekki fram að krafa um slíkt hafi verið gerð í húsfélaginu. Með vísan til þess er kröfu álitsbeiðanda hafnað.
2. Samkvæmt 2. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús skiptist og greiðist viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss að jöfnu, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja. Þá skiptist allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar að jöfnu, sbr. 5. tölul. B-liðar 45. gr. Í C-lið 45. gr. er síðan kveðið á um það að kostnaði, hvers sem hann er, skuli þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Telur kærunefnd að C-liður 45. gr. geti átt við þau tilvik þegar settur hafi verið upp mælir eða greitt er fyrir notkun tækja í sameiginlegu þvottahúsi með þvottavélapeningum. Af gögnum málsins er ljóst að ekki hafa verið settir upp mælar eða önnur tæki sem mæli óyggjandi not hvers og eins eiganda. Í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki að finna ákvæði sem leggur þá skyldu á herðar húsfélagi að setja upp slík tæki. Ákvörðun um slíkt þarf að taka á húsfundi. Slík ákvörðun hefur ekki verið tekin í húsinu. Með vísan til þess er kröfu álitsbeiðanda hafnað.
3. Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur hvort kostnaður við gluggaþvott, þar með talinn þvottur á gleri í gluggum séreigna, teljist séreignar- eða sameignarkostnaður. Eins og fram kemur í greinargerð gagnaðila er gluggarnir margir hverjir í töluverðri hæð og þarf körfubíl til að þrífa þá. Kærunefnd telur að þegar þannig háttar til eigi eigendur að vera sem jafnast settir án tillits til staðsetningar íbúða enda sé þrif á gluggum og gleri hluti af viðhaldi og umhirðu húsa. Kærunefnd telur því að þrif á gluggum og gleri sé hluti af sameiginlegum kostnaði. Með vísan til þess er kröfum álitsbeiðanda hafnað. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda í máli þessu.

Reykjavík, 20. júní 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson