Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 23/2013

Ótímabundinn leigusamningur: Riftun. Tryggingafé.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 23/2013

 

Ótímabundinn leigusamningur: Riftun. Tryggingafé.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. apríl 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili. Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. júní 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. júní 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. júlí 2013, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. ágúst 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 4. janúar 2013, tók álitsbeiðandi á leigu atvinnuhúsnæði að C í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2013. Ágreiningur er um riftun leigusamnings vegna ástands hins leigða húsnæðis.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

I.  Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila vegna ástands hins leigða húsnæðis.
II.
Að gagnaðila verði gert að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tekjutaps og heilsubrests.
III.
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé.

Í álitsbeiðni kemur fram að þann 2. janúar 2013 hafi álitsbeiðanda verið bent á umrætt húsnæði. Álitsbeiðandi hafi skoðað húsnæðið. Húsnæðið hafi verið ný málað og gólfefni komið á flest herbergi, það hafi verið bæði verið sýnilegt auk þess sem enn hafi verið fersk lykt af nýmáluðum veggjum og viðargólfi. Álitsbeiðandi hafi haft samband við forsvarsmann gagnaðila. Við skoðun húsnæðisins hafi álitsbeiðandi tekið eftir bleytu í gluggakistu og á gólfi í herbergi á neðri hæð, en að öðru leyti hafi herbergið litið vel út, nýmálað og með nýju viðarparketi á gólfi.

Þegar forsvarsmaður gagnaðila kom á staðinn hafi álitsbeiðandi spurt um þá bleytu sem hafi verið sýnileg. Forsvarsmaður gagnaðila hafi tjáð álitsbeiðanda að bleytan kæmi frá opnanlegu fagi og yrði lagað strax. Álitsbeiðandi hafi spurt sérstaklega hvort raki eða sveppagróður væri í herberginu en því hafi verið neitað. Það hafi verið leki en gert hafi verið við hann og það eina sem eftir væri að laga væri þessi eini gluggi. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt forsvarsmanni gagnaðila að ef um raka væri að ræða gæti hún ekki tekið húsnæðið á leigu þar sem hún hafi búið í húsnæði sem hafi verið sýkt af sveppagróðri og raka og að hún hafi orðið veik vegna þessa og væri því mjög viðkvæm fyrir slíku umhverfi. Forsvarsmaður gagnaðila hafi fullvissað álitsbeiðanda um að ekkert væri að húsnæðinu og að þetta væri í raun besta herbergi hússins.

Varðandi herbergi á efri hæð hafi forsvarsmaður gagnaðila sagt að ekki hafi verið búið að setja gólfefni eða ganga frá millivegg í herberginu þar sem hann hafi viljað gefa væntanlegum leigutaka tækifæri til að velja gólfefni og að taka þátt í ákvarðanatökunni um skipulag herbergisins.

Álitsbeiðandi hafi ekki þurft húsnæðið fyrr en 1. mars þar sem hún væri með húsnæði á leigu og væri nú þegar búin að greiða húsaleigu til 1. febrúar. Álitsbeiðanda hafi þá verið boðið að taka húsnæðið frá 1. febrúar en það hafi hentað álitsbeiðanda illa þar sem hún væri að taka við hópi á námskeið frá 23. janúar til 19. febrúar og hún teldi það óheppilegt að þátttakendur þyrftu að skipta um húsnæði á miðju námskeiði. Forsvarsmaður gagnaðila hafi sagt álitsbeiðanda að hún gæti fengið afnot af norðurherberginu um leið og samningur yrði undirritaður og salurinn yrði tilbúinn til afnota þann 20. janúar. Þetta yrði álitsbeiðanda að kostnaðarlausu og yrði húsaleiga reiknuð frá 1. febrúar þar sem álitsbeiðandi hafi nú þegar greitt húsaleigu annars staðar fyrir janúarmánuð. Samkomulag hafi orðið um að undirrita leigusamning þann 4. janúar.

Við undirritun leigusamnings hafi álitsbeiðandi hnotið um 6. gr. samningsins þar sem segir að leigusali lagfæri þéttingu í glugga í norðurherbergi og að leigutaki hafi vitað af lekanum auk þess sem leigusali sé að vinna í því að koma í veg fyrir lekann. Þar kom einnig fram að leigutaka hafi borið að fylgjast með hvort leki um gluggann. Álitsbeiðandi hafi spurt út í framangreint ákvæði samningsins. Forsvarsmaður gagnaðila hafi sagt álitsbeiðanda að klausunni hafi verið bætt við svo ljóst væri að álitsbeiðandi hafi vitað af lekanum en jafnframt að unnið væri að því að gera við lekann. Álitsbeiðandi benti á að hún myndi ekki vera í herberginu stöðugt og gæti því ekki gefið daglegar skýrslur um ástand gluggans. Þá hafi forsvarsmaður gagnaðila ítrekað að gert yrði við gluggann strax næstu helgi. Samningurinn hafi verið undirritaður og álitsbeiðandi fengið upplýsingar um bankanúmer þar sem hún lagði inn húsaleigu að fjárhæð 110.000 kr. og tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr.

Þann 5. janúar 2013 hafi álitsbeiðandi orðið vör við mikið vatn í gluggakistu. Forsvarsmaður hafi mætt á svæðið og sagt að gert yrði við gluggann strax sem og hafi verið gert. Þá hafi álitsbeiðandi bent á að vatn hafi dropað frá fleiri stöðum en opnanlegu fagi gluggans. Forsvarsmaður gagnaðila hafi sagt það einkennilegt og bað álitsbeiðanda að fylgjast vel með þessu og láta sig vita. Álitsbeiðandi hafi ítrekað fyrirspurnir sínar um rakaskemmdir. Dagana 7.–10. janúar 2013 hafi verið þurrt veður og því engin bleyta í glugga. Álitsbeiðandi hafi talið að málið væri leyst og hafi því keypt húsgögn, borðbúnað, dúka, handklæði og fleira sem til hafi þurft. Álitsbeiðandi hafi því lagt í mikinn stofnkostnað með það að markmiði að vera í húsnæðinu til lengri tíma. Nýtt námskeiðisplan hafi verð sett upp og farið í markvissa auglýsingaherferð. Þá hafi álitsbeiðandi flutt námskeiðsgögn og annað tilheyrandi í norðurherbergið. Þar hafi því fljótlega orðið mikið dót og þar sem gluggakista hafi verið þurr og búið að gera við leka frá glugga hafi gögn verið geymd í gluggakistu. Mikil rigning hafi komið næstu daga á eftir og þegar álitsbeiðandi hafi komið í húsnæðið þann 10. janúar hafi allt verið á floti í gluggakistunni og þau gögn sem þar lágu verið blaut. Álitsbeiðandi hafi látið forsvarsmann gagnaðila vita af lekanum og að hann komi ekki frá glugganum heldur frá þakinu þar sem greinilega hafi dropað frá fleiri stöðum. Einnig hafi vatnsbólur komið í ljós á vesturvegg við glugga. Forsvarsmaður gagnaðila hafi sagst hafa haldið að lekinn frá þakinu hafi verið búinn en að líklega hafi verið um að ræða snjó sem væri að bráðna. Snjór hefði líklega legið einhvers staðar inn á milli. Álitsbeiðanda hafi verið farið að gruna að ekki væri allt sem sýndist og hafi áréttað fyrir forsvarsmann gagnaðila að hún gæti ekki unnið í raka vegna heilsufarsástæðna. Farið hafi verið upp á þak og álitsbeiðanda tjáð að nú væri búið að gera við þakið.

Þann 16. janúar hafi enn allt lekið og ljósbrúnir blettir farnir að myndast í lofti við glugga. Blettur á vesturvegg hafi verið fylltur af vatni og dropað hafi niður úr loftinu á fleiri stöðum auk þess sem myglublettir hafi verið orðnir sýnilegir. Álitsbeiðandi hafi tjáð forsvarsmanni gagnaðila að herbergið leki enn og undirliggjandi skemmdir séu að koma í ljós. Jafnframt að hún efist um að hún geti unnið í herberginu og fari fram á að leigusamningnum yrði rift. Forsvarsmaður gagnaðila hafi sagt það ekki koma til mála og að gert yrði við húsnæðið eins og rætt hafi verið um. Jafnframt hafi hann bent á að álitsbeiðandi hafi vitað um þennan leka og að hann þurfi tíma til að gera við hann. Álitsbeiðandi hafi þá bent á að um hafi verið að ræða leka frá opnanlegum glugga en sá leki sem hafi komið í ljós sé nokkuð annað. Álitsbeiðandi hafi fallist á að veita forsvarsmanni gagnaðila nokkurra daga frest til að gera við þakið.

Þann 18. janúar 2013 hafi herbergið verið ískalt og enginn hiti á ofnunum auk þess sem gluggakista verið full af vatni. Forsvarsmaður gagnaðila hafi ætlað að ganga í málið. Þann 21. janúar 2013 hafi blettir verið orðnir vel sýnilegir hér og hvar á veggjum í kringum glugga og greinilegt að málað hafi verið yfir vota veggi og að gömul skemmd sé að koma í ljós. Þann 23. janúar hafi enn verið ólag á ofnum og nú of heitt. Forsvarsmaður gagnaðila hafi gengið í málið og sagt að skipt hafi verið um krana en kraninn sé mjög viðkvæmur. Álitsbeiðandi hafi verið farin að finna fyrir óþægindum við öndun, þreytu og drunga í höfði. Þann 24. janúar 2013 lætur álitsbeiðandi forsvarsmann gagnaðila vita að enn sé mikil bleyta við gluggann og að fleiri blettir hafi komið í ljós. Þá tilkynnir álitsbeiðandi að hún efist um að hún geti unnið í herberginu. Forsvarsmaður gagnaðila hafi bent á að samningurinn sé tæknilega séð ekki genginn í gildi og að hann hafi frest til 1. febrúar til að gera við lekann. Álitsbeiðandi hafi fallist á það en hafi áskilið sér rétt til að rifta samningnum ef svo yrði ekki.

Þann 31. janúar 2013 hafi verið vandræði með ofn í stærra herberginu. Forsvarsmaður gagnaðila hafi gert við kranann og sagt álitsbeiðanda jafnframt að búið sé að gera við lekann í norðurherbergi og að allt eigi að vera í lagi.

Þann 5. febrúar 2013 hafi álitsbeiðandi ítrekað reynt að ná sambandi við forsvarsmann gagnaðila vegna rakaskemmda og leka en hann hafi ekki svarað síma eða skilaboðum. Þann 6. febrúar hafi álitsbeiðandi tekið saman lista um allt sem hún taldi ábótavant og sem ekki hafi staðist miðað við þann samning sem hún taldi sig hafa gert við forsvarsmann gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi notað húsnæðið frá 23. janúar samkvæmt munnlegu samkomulagi við forsvarsmann gagnaðila. Á þeim tíma hafi hún fundið fyrir miklum óþægindum við öndun, þunga í höfði, skort á einbeitingu auk roða og óþæginda í húð. Rignt hafði mikið og mikið lekið um glugga sem augljóslega hafði ekki verið stoppaður. Myglublettir hafi verið orðnir mjög sýnilegir og fólk á námskeiðum farið að tala um óloft og þreytu. Álitsbeiðandi hafi fengið forsvarsmann gagnaðila á fund og tjáð honum að lekinn hafi aukist og að rakablettir væru nú sýnilegir. Álitsbeiðandi hafi viljað rifta samningnum en forsvarsmaður gagnaðila sagt það ekki koma til greina og að í samningnum hafi staðið að álitsbeiðandi hafi vitað um lekann í glugganum.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að ná sambandi við forsvarsmann gagnaðila í kjölfar fundarins svo hægt yrði að komast að sameiginlegri niðurstöðu en hann hafi hvorki svarað síma né smáskilaboðum. Forsvarsmaður gagnaðila hafi þann 25. febrúar 2013 lagt til að rifta samningnum gegn því að álitsbeiðandi félli frá kröfu sinni um endurgreiðslu tryggingarfés og að það yrði þá látið ganga upp í húsaleigu. Álitsbeiðandi hafi tjáð forsvarsmanni gagnaðila að hún hafi flutt úr húsnæðinu þann 20. febrúar 2013. Álitsbeiðandi hafi upplýst forsvarsmann gagnaðila um að hún hafi lagt út umtalsverðar fjárhæðir í húsgagna- og auglýsingakostnað auk þess sem hún hafi orðið af tekjum vegna ástands húsnæðisins.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að fá forsvarsmann gagnaðila til að taka við lyklunum en það ekki gengið. Álitsbeiðandi hafi tekið myndir af húsnæðinu sem sýni að það sé heillegt fyrir utan rakaskemmdir og leka. Álitsbeiðandi hafi verið í sambandi við heilbrigðisyfirvöld og byggingarfulltrúa í Kópavogi og beðið um mat á húsnæðinu. Henni hafi verið bent á að hafa samband við D hjá E.

Þá telji álitsbeiðandi ljóst að forsvarsmaður gagnaðila hafi farið inn í húsnæðið án hennar vitundar, bæði til að þurrka upp bleytu vegna leka og til að taka myndir sem fylgdu með auglýsingu um húsnæðið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi hringt í forsvarsmann gagnaðila í upphafi janúarmánaðar þar sem hún hafi haft áhuga á að leigja húsnæðið. Aðilar hafi hist og rætt um húsnæðið, þ.e. tvö herbergi ásamt hlutdeild í sameign. Annað herbergið sé töluvert stórt á efri hæð og gengið sé inn í það úr holi. Það herbergi hafi verið lagað að óskum álitsbeiðanda, tekinn niður veggur, ný gólfefni sett, klósett tekið út og fleira smálegt. Herbergið hafi jafnframt verið málað. Hitt herbergið sé minna og hafi það verið nýmálað, þ.m.t. gluggar og gluggakista. Nýtt parket hafi einnig verið á herberginu.

Álitsbeiðandi hafi strax verið upplýst um að húsnæðið hafi lekið niður í gluggakistu og von hafi verið til að viðgerð hafi heppnast en þó hafi það ekki verið víst. Aðilar hafi orðið ásáttir um að álitsbeiðandi myndi láta forsvarsmann gagnaðila vita ef byrjaði að leka. Enginn umræða hafi farið fram um heilsufar álitsbeiðanda. Jafnframt hafi komið snjófjúk inn um gluggann sem forsvarsmaður gagnaðila hafi tekið að sér að lagfæra. Ýmislegt smálegt hafi þurft að ræða og hafi ofnar eitthvað staðið á sér í upphafi. Álitsbeiðandi hafi haft samband við forsvarsmann gagnaðila sem hafi lagfært strax það sem hafi bjátað á.

Forsvarsmaður gagnaðila bendi sérstaklega á 6. gr. leigusamnings aðila.

Því miður hafi komið leki í gluggann og forsvarsmaður gagnaðila því fengið aðila til að gera við hann. Ekki hafi verið hægt að gera það strax vegna frosta en um leið og þornaði hafi verið gert við gluggann.

Álitsbeiðanda hafi verið boðið að færa skrifstofu sína og fataherbergi yfir í tómt herbergi á móti í holinu, sem að vísu hafi verið aðeins minna. Frá upphafi hafi forsvarsmanni gagnaðila virst sem álitsbeiðandi hafi ekki verið mikið á staðnum utan þess tíma sem námskeið hafi verið og því not hennar á hinu leigða lítið meira en stærra herbergið á þeim tíma.

Af einhverjum orsökum sem forsvarsmaður gagnaðila átti sig ekki á hafi álitsbeiðandi viljað losna úr leigunni og komi nú fram með hinar ýmsu ásakanir. Álitsbeiðandi hafi hætt að láta vita þegar lak og stuðlað þannig að frekari skemmdum á húsnæðinu og vilji nú losna úr húsnæðinu á þeim forsendum að það hafi skemmst. Álitsbeiðandi hafi virst vilja hafa aðstæður í húsnæðinu sem verstar og orðið ófús til að opna inn í herbergið nema þegar henni hafi hentað. Hún hafi ekki haft neinn áhuga á öðru en að losna úr húsnæðinu.

Forsvarsmaður gagnaðila bendi á að ekkert hafi verið að stærra herberginu sem álitsbeiðandi hafi nýtt undir rekstur sinn svo hafi hún haft áhuga á því að vera áfram í húsnæðinu hafi í raun ekkert staðið í vegi fyrir því. Vissulega sé óheppilegt að það hafi komið upp leki í skrifstofuherberginu sem virðist hafa aðallega verið notað sem fatahengi. Engar forsendur séu fyrir því að þegar nær öllum tíma sé varið í herbergi sem ekkert sé að þá sé ekki hægt að vera í húsnæðinu vegna glugga í því næsta. Það sem aðilar hafi rætt um fyrir leigusamning hafi verið sett í hann, þar með talið vegna leka sem þó hafi verið vonast til að búið væri að gera við.

Forsvarsmaður gagnaðila vísi á bug öllum ásökunum um að leigja út heilsuspillandi húsnæði. Það þjóni ekki hagsmunum gagnaðila að leigja út lélegt húsnæði og því hafi öll eignin verið tekin í gegn að mestum hluta. Því hafi stór hluti lekatjónsins verið vegna háttsemi álitsbeiðanda og veltir forsvarsmaður gagnaðila því fyrir sér að ef til vill hafi álitsbeiðandi haft jafn hátt hitastig í herberginu og raun bar viti til að koma upp sveppamyndun á svæðinu.

Forsvarsmaður gagnaðila hafi ítrekað reynt að ná samkomulagi um riftun en það sé ekki þannig að álitsbeiðandi geti tekið húsnæði á leigu, látið standsetja það eftir sínum óskum, innan þeirra marka sem rætt hafði verið um, á kostnað leigusala, verið í því í 40 daga og farið svo þannig að gagnaðili beri allt tjón. Vissulega geti forsendur breyst og þá semji aðilar um slíkt. Álitsbeiðanda hafði verið boðið annað herbergi fyrir skrifstofuna meðan á viðgerð stæði eða eitthvert samkomulag um riftun. Álitsbeiðandi hafi ekki þegið það heldur hafi hún viljað losna úr húsnæðinu án fyrirvara og án þess að bera nokkurn skaða af. Henni hafi meðal annars verið boðið allt niður í tveggja mánaða uppsagnarfrest en hafi hafnað því.

Gagnaðili krefjist þess að málinu verði vísað frá en til vara að málatilbúnaði álitsbeiðanda verði hafnað og henni bent á skyldur sínar sem leigutaka.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi vísi á bug öllum ásökunum forsvarsmanns gagnaðila um brot af hennar hálfu. Álitsbeiðandi ítreki það sem fram kom í álitsbeiðni en vilji þó benda á og krefjast ógildingar á nokkrum atriðum sem forsvarsmaður gagnaðila haldi fram í greinargerð sinni.

Álitsbeiðandi mótmæli því að herbergið hafi verið lagað að óskum hennar. Búið hafi verið að fjarlægja hluta veggjarins og var álitsbeiðandi spurð hvort hún vildi fá hann allan fjarlægðan eða hluta hans. Salerni hafi verið inn af herberginu sem hafi verið hurðarlaust, klóaklykt hafi verið þar inni og þegar álitsbeiðandi hafi tjáð forsvarsmanni gagnaðila að hún myndi ekki nýta salernið hafi hann sagt það lítið mál að taka það.

Um ummæli forsvarsmanns gagnaðila að herbergið hafi verið nýmálað sé það að segja að bæði herbergin hafi verið nýmáluð og því hafi verið ógerningur að sjá þær skemmdir sem hafi legið undir fyrr en leki og raki hafi leyst upp málninguna. Álitsbeiðandi hafi fengið tvo múrara auk þriggja aðila frá E til að meta húsnæðið og beri þeim öllum saman um að umræddar skemmdir séu ekki nýjar heldur hafi verið málað yfir sveppagróður án þess að vinna að hreinsun og undirbúningsvinnu fyrir málun.

Álitsbeiðandi mótmæli þeim staðhæfingum forsvarsmanns gagnaðila um að engin umræða hafi farið fram um heilsufar álitsbeiðanda. Þá árétti álitsbeiðandi að hún hafi ávallt þurrkað það vatn sem hafi komið inn og látið forsvarsmann gagnaðila vita af framvindu mála. Hann hafi hins vegar ekki svarað síma eða smáskilaboðum né mætt á boðaða fundi.

Álitsbeiðandi bendi á að herbergi á neðri hæð hafi aldrei verið notað sem skrifstofa og því síður sem fataherbergi. Herbergið hafi verið hugsað sem verkefna- og vinnuherbergi fyrir hópa sem hafi verið á námskeiðum á vegum álitsbeiðanda. Þar hafi verið pláss fyrir átta til tólf manna hópa sem hafi verið ástæða þess að álitsbeiðandi hafi tekið húsnæðið á leigu, þ.e. þessi tvö herbergi sem ein heild. Herbergin hafi fullnægt þeirri þörf sem álitsbeiðandi hafi haft fyrir námskeiðshald og hópavinnu og því hafi ekki komið til greina að taka á leigu neitt annað herbergi sem hafi verið minna þar sem álitsbeiðandi hafi ekki getað nýtt það. Bæði gluggar og hurðir hafi iðulega staðið opin til að lofta út á meðan álitsbeiðandi hafi haft afnot af herbergjunum.

Álitsbeiðandi segi óskiljanlegt með öllu að forsvarsmaður gagnaðila hafi ekki vitað um ástæðu þess að álitsbeiðandi hafi óskað eftir riftun og vísar í þeim efnum til samskiptasögu aðila sem reifuð var í álitsbeiðni.

Vegna ásakana forsvarsmanns gagnaðila þess efnis að álitsbeiðandi hafi ekki þurrkað upp bleytu og þannig skemmt húsnæðið meira en þörf hafi verið á segir álitsbeiðandi að forsvarsmanni gagnaðila hafi verið gerð grein fyrir því skriflega að álitsbeiðandi myndi frá 28. febrúar ekki vera í húsnæðinu, en fram að þeim tíma hafi álitsbeiðandi látið vita og þurrkað upp þá bleytu sem lak inn, haft opna glugga og hurðir. Þá vilji álitsbeiðandi ítreka að hún hafi ávallt opnað herbergin hafi hún verið beðin um það enda hafi forsvarsmaður gagnaðila sagst ekki hafa lykla. Þó telji álitsbeiðandi hann hafa farið ítrekað inn í húsnæðið án hennar vitneskju.

Um staðhæfingar forsvarsmanns gagnaðila þess efnis að álitsbeiðandi hafi stuðlað að frekari sveppagróðri segir álitsbeiðandi að fyrir liggi svör fagaðila þess efnis að umræddur sveppagróður hafi verið löngu til kominn áður en leigutími hófst. Ástæða þess að hitastig hafi verið of hátt hafi verið bilanir í ofnum, og sé það staðfest af forsvarsmanni gagnaðila.

Álitsbeiðandi telji sig hafa gert allt sem í hennar valdi hafi staðið til að ná tali af forsvarsmanni gagnaðila og finna málamiðlun og sátt. Álitsbeiðandi hafi boðið forsvarsmanni gagnaðila að fara úr húsnæðinu þann 28. febrúar án eftirmála með því eina skilyrði að fá tryggingarféð endurgreitt. Álitsbeiðandi hafi talið það eðlilegt þar sem hún hafi talið sig vera beitta svikum og að húsnæðið hafi verið haldið leyndum göllum. Forsvarsmaður gagnaðila hafi neitað þessu tilboði og tjáð álitsbeiðanda að hann myndi halda tryggingarfénu enda hafi hann notað það í framkvæmdir. Eina sáttatillagan sem forsvarsmaður gagnaðila hafi lagt til var að álitsbeiðandi myndi flytja sig í minna húsnæði sem hafi haft sömu loftmengun og stærra herbergið og auk þess verið ónothæft fyrir starfsemi álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi ítreki það sem fram kom í álitsbeiðni.

Í athugasemdum gagnaðila mótmælir forsvarsmaður gagnaðila ýmsum tilvitnunum álitsbeiðanda í samtöl við sig sem hann átti sig ekki á og kannist ekki við. Í 2. gr. leigusamnings aðila sé skilgreint það húsnæði sem sé til afnota og leigt. Þar sé skipting herbergja. Aðalrými hins leigða sé með gólfflöt 36 fm og þar hafi verið kennslustofa en hitt hafi verið nýtt í fatahengi og undir skrifborð. Því hefði ekki raskað starfsemi álitsbeiðanda þó hún hefði flutt í annað herbergi með skrifborð og fatahengi tímabundið.

Í 6. gr. sé farið ítarlega yfir ástand húsnæðisins og hvað gagnaðili hafi framkvæmt að beiðni álitsbeiðanda áður en hún hafi komið í hið leigða. Þar sé komið að mögulegum leka í glugga sem því miður hafi orðið og þrátt fyrir þetta sé eins og það hafi komið álitsbeiðanda í opna skjöldu. Álitsbeiðandi hafi fremur tekið mynd af lekanum en þurrkað hann upp og telji forsvarsmaður gagnaðila það lýsa hugarástandi álitsbeiðanda. Hefði álitsbeiðandi unnið með forsvarsmanni gagnaðila að lausn málsins hefði tjón gagnaðila orðið minna en nú sé.

Þá sé jafnframt lögð á það áhersla að leigutaki skuli láta vita innan sjö daga frá viðtöku sé húsnæðið ekki eins og vænta hefði mátt við viðtöku. Álitsbeiðandi hafi tekið við húsnæðinu 20. eða 21. janúar 2013 og hafi því sent sínar athugasemdir of seint, sem hafi auk þess ekki átt við rök að styðjast.

Í 10. gr. samningsins sé talað um aðgang gagnaðila að hinu leigða húsnæði til viðgerða og endurbóta. Ljóst sé að álitsbeiðandi hafi í flestum verulegum málum leigusamningsins vanhefnt hann stórlega. Gagnaðili hafi verið hjálplegur, framkvæmt allt sem álitsbeiðandi hafi beðið um og viljað vinna með álitsbeiðanda þegar lekinn hafi komið upp. Ljóst sé af hegðun álitsbeiðanda að henni finnist eðlilegt að labba inn í leiguhúsnæði, láta laga það að sínum óskum, labba svo út eftir rúman mánuð og krefjast riftunar án bóta fyrir gagnaðila. Forsvarsmaður gagnaðila telja slíka hegðun ekki líðandi og gerir þá kröfu að álitsbeiðandi standi við gerða samninga.

Fyrir hönd gagnaðila sé þess krafist að málinu verði vísað frá og til vara að álitsbeiðanda verði bent á skyldur sínar sem leigutaka og að viðurkennt verði að gagnaðili hafi staðið rétt og eðlilega að málum.

 

III. Forsendur

Með leigusamningi, dags. 4. janúar 2013, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2013. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 110.000 kr. á mánuði og lagði álitsbeiðandi fram tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila skv. 3. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að gagnaðila beri að greiða henni bætur vegna tekjutaps og heilsubrests og jafnframt að gagnaðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé sem hún hafi lagt til í upphafi leigutímans, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga. Gagnaðili byggir á því að húsnæðið hafi verið í góðu lagi við upphaf leigutímans að því undanskildu að gluggi hafi lekið, en álitsbeiðandi hafi vitað af þeim leka og reynt hafi verið að koma í veg fyrir hann. Þá byggi gagnaðili á því að þar sem álitsbeiðandi hafi farið fyrirvaralaust úr húsnæðinu eigi hann kröfu í tryggingarfé hennar.

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

Álitsbeiðandi heldur því fram að við gerð leigusamnings hafi hún upplýst forsvarsmann gagnaðila um að hún væri sérstaklega viðkvæm fyrir raka í húsnæði og gæti því alls ekki nýtt húsnæði sem raki væri í eða sveppagróður. Álitsbeiðandi kveðst hafa fyrst orðið vör við að myglublettir væru að myndast á vegg þann 16. janúar 2013 og fundið fyrir líkamlegum einkennum, þ.e. óþægindum við öndun, þreytu og drunga í höfði, þann 23. janúar 2013. Þá liggur fyrir bréf frá álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 28. febrúar 2013, þar sem lýst er yfir riftun. Í málinu liggur jafnframt fyrir mat F frá 28. maí 2013, þar sem fram kemur að sveppagróður hafi fundist í spónaplötusýni sem tekið hafi verið í öðru herbergi húsnæðisins og að platan teljist mygluð og sé því skemmt byggingarefni. Gagnaðili mótmælir að rætt hafi verið um heilsufar álitsbeiðanda við gerð leigusamnings. Álitsbeiðanda hafi hins vegar verið boðið afnot af öðru herbergi ýmist til frambúðar eða tímabundið á meðan viðgerð fór fram með bréfi, dags. 13. febrúar 2013. Að framangreindu virtu og í ljósi þess að álitsbeiðandi vissi af leka í húsnæðinu við upphaf leigusamnings er það mat nefndarinnar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á með óyggjandi hætti að skýrt hafi verið við gerð leigusamnings að álitsbeiðandi gæti ekki unnið í húsnæðinu ef raki væri í því. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að húsnæðið hafi talist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Af framangreindu er það álit kærunefndar að skilyrði riftunar skv. 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga séu ekki uppfyllt.

Í 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi gerist leigusali sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum sínum til að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi og framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald fljótt og vel. Það sé þó skilyrði riftunar samkvæmt þessum tölulið að leigjandi hafi áður skorað á leigusala að bæta úr vanefndum sínum og gefið honum sanngjarnan frest í því skyni.

Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðili hafi ekki sinnt viðhaldi sem skyldi og því hafi hún neyðst til að flytjast úr húsnæðinu. Gagnaðili byggir á því að sá leki sem um ræðir hafi verið til staðar við upphaf leigutíma og getið í leigusamningi. Gagnaðili hafi brugðist skjótt og vel við í hvert skipti sem álitsbeiðandi hafi látið hann vita af einhverjum annmörkum húsnæðisins og því sé skilyrðum riftunar ekki fullnægt.

Álitsbeiðandi segir forsvarsmann gagnaðila hafa brugðist hratt og vel við öllum athugasemdum hennar vegna húsnæðisins og lekans þangað til 5. febrúar 2013. Með bréfi, dags. 6. febrúar 2013, tilkynnti álitsbeiðandi gagnaðila um þá annmarka sem væru á húsnæðinu og skoraði á gagnaðila að bæta úr þeim annmörkum fyrir næstu mánaðamót þar á eftir auk þess sem álitsbeiðandi vísaði til 3. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga um riftun. Með bréfi, dags. 7. febrúar 2013, mótmælti gagnaðili athugasemdum álitsbeiðanda auk þess sem hann upplýsti álitsbeiðanda um að nú teldi hann að búið væri að gera við lekann. Þá bauð gagnaðili álitsbeiðanda að flytjast í annað herbergi í húsnæðinu með bréfi, dags. 13. febrúar 2013. Þar kom einnig fram að gagnaðila hafi ekki borist tilkynningar frá álitsbeiðanda um áframhaldandi leka svo gagnaðili hafi verið vongóður um að viðgerð hafi tekist. Þá liggur fyrir bréf álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 16. febrúar 2013, þar sem lagt er til samkomulag um lok leigusamnings. Þá liggur einnig fyrir bréf lögfræðings álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 28. febrúar 2013, þar sem tilkynnt er um riftun leigusamnings aðila. Það er því ljóst að frá því að álitsbeiðandi skoraði á gagnaðila að gera við húsnæðið bárust gagnaðila ekki frekari tilkynningar um leka auk þess sem álitsbeiðandi fór úr húsnæðinu áður en sá frestur sem hún hafði veitt gagnaðila til úrbóta var liðinn. Það er því álit kærunefndar að skilyrðum 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga um riftun hafi ekki verið fullnægt.

Það er því álit kærunefndar að riftun álitsbeiðanda hafi verið ólögmæt. Álitbeiðandi getur ekki byggt kröfu um bætur vegna meints tekjutaps og heilsubrests á ólögmætri riftun og því ekki þörf á frekari umfjöllun um þá kröfu álitsbeiðanda.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Ljóst er að gagnaðili tilkynnti í bréfi til lögfræðings álitsbeiðanda þann 13. mars 2013 að leiguvanskil yrðu tekin af tryggingarfé. Þá segir álitsbeiðandi sjálf í bréfi, dags. 30. maí 2013, að gagnaðili sé enn að krefja hana um greiðslu húsaleigu svo ljóst er að gagnaðili hefur innan tilgreindra tímamarka tilkynnt að hann myndi nýta tryggingarfé sem greiðslu upp í vangoldna leigu. Í því sambandi verður einnig að líta til þess að riftun álitsbeiðanda var ólögmæt en gagnaðili rifti samningi aðila með yfirlýsingu, dags. 11. júní 2013.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að riftun álitsbeiðanda hafi verið ólögmæt og er þegar af þeirri ástæðu ekki hægt að fallast á að gagnaðila verði gert að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tekjutaps og heilsubrests. Þá er það álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að endurgreiða tryggingarfé.

 

Reykjavík, 26. ágúst 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira