Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 66/2012

Bílastæði.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 66/2012

 

Bílastæði.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. desember 2012, beindi A, f.h. B, C, D og sjálfs síns, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. desember 2012, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 8. janúar 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 31. janúar 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar dags. 2. september 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð fyrir F, G og bakhús í Reykjavík. Álitsbeiðendur eru eigendur F og gagnaðili er einn eigenda G. Ágreiningur er um afnotarétt á bílastæðum og umgengni á lóð.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1.      Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja bifreið í undirgangi milli F og G.

2.      Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja bifreið á auðum hluta lóðar inn af undirgangi, enda séu ekki samþykkt bílastæði á lóðinni. 

Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða sameiginlega lóð sem á standi þrjú hús, þ.e. G (eignarhluti í lóð 53,09%), F (eignarhluti í lóð 45,10%) og bakhús (eignarhluti í lóð 1,81%).

Álitsbeiðendur segi gagnaðila hafa haldið því fram að hún hafi rétt til tveggja bílastæða á lóðinni og leggi bifreiðum í undirgangi milli F og G og á auðum hluta lóðar inn af undirgangi. Gert hafi verið ráð fyrir því að bakhúsið á lóðinni yrði fjarlægt og í staðinn útbúin tvö til þrjú bílastæði. Í öllum afsölum vegna eignanna, að undanskildu elsta afsalinu fyrir F, sé ákvæði um að bílastæðaréttur fylgi ekki með í sölu eigna. Til séu tvenn drög hjá byggingarfulltrúa að skipulagi lóðarinnar. Í því eldra hafi verið gert ráð fyrir tveimur bílastæðum en í því nýja, sem sé frá 1998, hafi verið gert ráð fyrir þremur bílastæðum. Bakhúsið standi hins vegar enn og bílastæðin hafi aldrei verið gerð. Á drögin frá 1998 hafi verið merkt við bílastæðin „fellt úr gildi með samþykkt borgarráðs 10. nóvember 1998“.

Við gerð eignaskiptayfirlýsingar árið 1997 fyrir G, sem samþykkt hafi verið af öllum rétthöfum á lóðinni, hafi verið farið yfir bílastæðamál. Í henni sé enginn bílastæðaréttur tilgreindur, hins vegar sé feitletrað „Bifreiðastæði, þau sem sýnd eru á samþykktum uppdráttum fyrir aftan húsin, er í raun ekki pláss fyrir.“ Síðan eignaskiptayfirlýsingin var samþykkt hafi húsaskipan á lóðinni ekki breyst.

Byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar hafi sent bréf í júlí 1998 til eigenda fasteigna á lóðinni varðandi bifreiðir í undirganginum, þar sem skýrt komi fram að hann telji ekki vera samþykkt bílastæði í honum.

Afsali fyrir eignarhluta seljanda gagnaðila til gagnaðila hafði ekki verið þinglýst 28. nóvember 2012, en í kaupsamningi frá 2007 sé eina ákvæðið um bílastæðamál svohljóðandi: „Seljandi skal leggja fram gögn sem styðja að íbúðin hafi not af bílastæðum á baklóð hússins. Skal þetta liggja frammi eigi síðar en við lokagreiðslu og útgáfu afsals.“ Eina gagnið sem gagnaðili hafi lagt fram sé afrit af afsali fyrir tilteknum eignarhluta í F þar sem seljandi hafi sett eftirfarandi ákvæði: „Rétt til að geyma bifreið á lóðinni hef ég einn.“ Að mati álitsbeiðenda geti það ákvæði aðeins náð til samþykktra bílastæða á lóðinni. En þau séu engin.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að G og F séu á óskiptri baklóð. Geymsluskúr hafi verið byggður á baklóðinni þar sem þrjú bílastæði hafi verið teiknuð sem hafi tilheyrt lóðinni. Þessum geymsluskúr hafi síðan verið breytt í íbúðarhúsnæði og standi nú einbýlishús með verönd á lóð F. Umrætt bakhús sé ekki samþykkt sem íbúðarhúsnæði, en sé nú orðið tvær hæðir.

Það sé verulegt ósamræmi í skiptingu lóðarinnar með tilliti til þessa skúrs og gagnaðili telur algjöra nauðsyn að skipta upp lóðinni svo komið verði á skipulagi sem hægt sé að búa við í sátt og samlyndi.

Frá því að G var byggt hafi verið hefð fyrir því að bílastæðaréttur fyrir aftan húsið fylgdi 4. hæð G, þ.e. eignarhluta gagnaðila. Þar sé gott pláss fyrir einn bíl beint fyrir aftan húsið án þess að það trufli neinn á F. Varðandi það að lagt sé í undirgangi kannist gagnaðili ekki við að þar sé lagt nema mjög tilfallandi tilvikum þegar verið sé að bera inn þunga hluti.

Gagnaðili furðar sig á álitsbeiðninni þar sem gagnaðili hafi ekki lagt á lóðinni í að minnsta kosti ár. Gagnaðili telur álitsbeiðendur vera með enn eina valdabaráttuna við íbúa G en þau hafi verið mjög ósamvinnuþýð í öllum samskiptum varðandi framkvæmdir sem standi til á G.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að gagnaðili hafi hingað til ítrekað haldið því fram að hún eigi rétt á tveimur bílastæðum á lóðinni og hafi máli sínu til stuðnings vísað til afsals á íbúðinni til hennar, sem hafi þó ekki verið þinglýst. Í kaupsamningi frá 2007 sé talað um bílastæði í fleirtölu, en eins og málum sé háttað sé ekki pláss á lóðinni fyrir fleiri en eitt stæði nema í undirganginum. Nú hafi gagnaðili hins vegar haldið því fram að hún eigi rétt á einu bílastæði á lóðinni, en hvort sem er hafi álitsbeiðendur talið nauðsynlegt að úr því verði skorið hvaða bílastæðaréttur sé á lóðinni og hvort gagnaðili geti tekið auða hluti lóðarinnar undir bílastæði án samkomulags við aðra rétthafa. Bifreiðum hafi undanfarin ár verið lagt í undirganginum og inn af honum án samkomulags við eigendur F á þeirri forsendu að gagnaðili eigi þar sérstakan bílastæðarétt. Það liggi fyrir skipulag á lóðinni og sé því óviðkomandi þessu máli hvort lóðinni verði skipt upp í séreignir.

Í athugasemdum gagnaðila mótmælir hún því sem fram kemur í athugasemdum álitsbeiðenda og ítrekar það sem fram kom í greinargerð.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign, þ.m.t. lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, svo sem bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna.

Ljóst er af bréfi byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar, dags. 3. júlí 1998, að óheimilt er að leggja bifreiðum í undirgangi milli húsanna tveggja. Í bréfi byggingarfulltrúa er slíkt rökstutt að með vísan til þess að ekki sé gert ráð fyrir bílastæðum í undirgöngum sem þar að auki myndi skapa hættuástand.

Í elstu tiltæku heimild hvað þetta varðar, uppdrætti af skipulagi lóðar G, dags. 18. október 1986, má sjá hvar bílastæði kunna að hafa átt að vera. Þar hefur þó verið ritað „Fellt úr gildi með samþykkt borgarráðs 10. nóvember 1998“ og stimplað undirritað af byggingarfulltrúa, dags. 8. desember 1998. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir G, þinglýstri 8. júlí 1997, kemur fram að þrátt fyrir að á samþykktum uppdráttum sé gert ráð fyrir bílastæðum á bak við húsin sé í raun ekki pláss fyrir þau. Ekki er fjallað frekar um bílastæðarétt í þeirri eignaskiptayfirlýsingu. Ekkert er fjallað um bílastæðarétt í eignaskiptayfirlýsingu fyrir F, þinglýstri 26. mars 1993. Í kaupsamningi um G, þinglýstum 16. júlí 2007, segir að seljandi skuli leggja fram gögn sem styðji að íbúðin hafi not af bílastæðum á baklóð hússins. Ekkert liggur þó fyrir um að slík gögn hafi verið lögð fram. Að mati kærunefndar hefur gagnaðili ekki sýnt fram á ótvíræðan sérafnotarétt sinn á lóðinni og er það því álit kærunefndar að sú lóð sem um ræðir sé í óskiptri sameign.

Að framangreindu virtu er það mat kærunefndar að óheimilt sé að leggja bílum í undirgangi milli húsanna og á sameiginlegri lóð þeirra.

 

IV. Niðurstaða

Að framangreindu virtu er það mat kærunefndar að óheimilt sé að leggja bílum í undirgangi milli húsanna og á sameiginlegri lóð þeirra.

 

Reykjavík, 2. september 2013

Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira