Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 36/2013

Lok leigusamnings. Tryggingarfé.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 36/2013

 

 

Lok leigusamnings. Tryggingarfé.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. maí 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. júní 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 19. júní 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. júní 2013, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 23. september 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 15. september 2009, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð, í eigu C, sem síðar varð eign gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 15. september 2009. Ágreiningur er um uppgjör við lok leigutíma.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu, að fjárhæð 80.000 kr., og fyrirframgreidda leigu, að fjárhæð 80.000 kr., samtals að fjárhæð 160.000 kr. ásamt verðbótum.

Í álitsbeiðni kemur fram að ástæða álitsbeiðni sé krafa gagnaðila í tryggingarfé og fyrirframgreidda leigu. Gagnaðili hafi krafist þess að álitsbeiðandi greiddi kostnað vegna þrifa að fjárhæð 44.800 kr., kostnað vegna nýrra hillna í ísskáp, þar sem eldri hafi verið brotnar, að fjárhæð 14.270 kr. og kostnað vegna nýrrar eldavélar og viftu að fjárhæð 39.000 kr. Samtals hafi gagnaðili því krafið álitsbeiðanda 98.700 kr.

Samkvæmt samkomulagi aðila hafi gagnaðili átt að greiða álitsbeiðanda 52.000 kr. við skil á íbúðinni auk þess sem álitsbeiðandi hafi lagt fram tryggingarfé við upphaf leigutíma að fjárhæð 80.000 kr. sem hafi við lok leigutíma verið 94.023 kr. með verðbótum og fyrirframgreitt leigu að fjárhæð 80.000 kr. Þannig hafi álitsbeiðandi átt inni hjá gagnaðila 226.023 kr. að frádregnum kostnaði við skil íbúðarinnar. Gagnaðili hafi þó einungis verið tilbúin til að greiða álitsbeiðanda 47.953 kr. þar sem hann taldi sig eiga kröfu á hendur honum vegna ástands húsnæðisins við skil og álitsbeiðandi hefði ekki greitt mánuð fyrirfram við upphaf leigutíma.

Álitsbeiðandi hafi ekki viljað samþykkja framangreint þar sem að íbúðin hafi verið í slæmu ástandi þegar hann hafi tekið við henni. Engin einangrun hafi verið milli hæða og þunnur dúkur á gólfi. Gluggar hafi allir verið heimalagaðir með tvöföldu þunnu gleri og gluggakistur eftir því. Veggir hafi allir verið þaktir náttúrulegu strigaveggfóðri sem hafi sogið allan reyk, ryk og óhreinindi frá því að það hafi verið sett upp. Álitsbeiðandi hafi haft samband við þáverandi leigusala vegna ástands íbúðarinnar og fengið heimild til að mála og leggja nýtt gólfefni og fá á móti niðurfellingu á leigu að hluta. Ástand viftu og eldavélar hafi verið mjög slæmt og það sama eigi við um ísskáp. Álitsbeiðandi mótmælir því að hafa brotið hillur í ísskáp.

Í upphafi hafi álitsbeiðandi leigt íbúðina á 80.000 kr. með hita og rafmagni. Þegar gagnaðili hafi eignast íbúðina hafi hann sagt upp leigunni með sex mánaða fyrirvara. Aðilar hafi þó samið um að álitsbeiðandi yrði áfram í íbúðinni en að leiga myndi hækka í 120.000 kr. á mánuði. Gagnaðili hafi þó boðið álitsbeiðanda að sinna ákveðnum verkefnum í annarri íbúð hússins gegn því að borga áfram 80.000 kr. í leigu. Vinnan kæmi því í stað 40.000 kr. á mánuði.

Álitsbeiðandi hafi viljað losna úr íbúðinni en þá hafi gagnaðili krafið hann um reikning fyrir hita og rafmagn síðustu fjögur ár. Álitsbeiðandi hafi aldrei fengið reikninga fyrir hita og rafmagni og hafi spurt gagnaðila hvort löglegt væri að koma með fjögurra ára gamla reikninga. Gagnaðili hafi þá tjáð álitsbeiðanda að sú vinna sem álitsbeiðandi hafði þegar innt af hendi en gagnaðili eftir að greiða fyrir myndi fara upp í umræddan reikning.

Álitsbeiðandi mótmælir kröfum gagnaðila og krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða sér tryggingu og fyrirframgreidda leigu samtals að fjárhæð 160.000 kr. ásamt verðbótum.

Í greinargerð mótmælir gagnaðili því sem fram kemur í álitsbeiðni. Leigutakar á undan álitsbeiðanda hafi verið hreinlát hjón af víetnömskum uppruna. Íbúðin hafi verið í góðu standi þegar álitsbeiðandi hafi tekið hana á leigu af fyrri leigusala og annað komi ekki fram í leigusamningi. Fyrrverandi eiginkona álitsbeiðanda hafi keypt íbúðina fyrir neðan og leigt syni þeirra. Álitsbeiðandi hafi málað íbúðina að eigin ósk meðan hann hafi leigt hjá fyrri leigusala. Álitsbeiðanda hafi áskotnast plastparket sem hafi verið fjarlægt í húsi þar sem hafi flætt og hafi hlutar þess verið nothæfir. Þetta hafi álitsbeiðandi gert að eigin ósk þar sem sonur hans hafi kvartað yfir hávaða frá álitsbeiðanda og hann hafi viljað draga úr ónæði. Þetta hafi átt sér stað þegar íbúðin hafi verið í eigu fyrri leigusala.

Dúkurinn undir parketinu hafi verið óskemmdur og í góðu lagi og ekki hafi verið þörf á að gera við hann. Þann 25. júlí 2011 þegar gagnaðili hafi eignast íbúðina hafi hann sagt upp leigunni með árs fyrirvara eins og lög geri ráð fyrir. Álitsbeiðandi hafi komið að máli við gagnaðila og viljað vera lengur en gagnaðili hafi ekki samþykkt það. Þegar íbúðin við hliðina á álitsbeiðanda hafi losnað hafi hann tekið að sér að gera við hana og að því loknu óskað eftir því að gagnaðili myndi leigja dóttur álitsbeiðanda, sem gagnaðili hafi gert.

Haustið 2012 hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að hann og dóttir hans hafi ætlað að flytja saman. Þá hafi orðið samkomulag um að samningnum lyki þá. Þær áætlanir álitsbeiðanda hafi ekki gengið eftir og álitsbeiðandi því óskað eftir því að vera áfram í íbúðinni sem gagnaðili hafi ekki samþykkt.

Skuld vegna vinnu álitsbeiðanda skyldi samkvæmt samkomulagi greiðast með leigunni en mismunurinn, 52.000 kr., greiðast álitsbeiðanda þegar hann flytti út, enda skyldi íbúðin þá vera hrein og í góðu ásigkomulagi.

Álitsbeiðandi hafi aldrei greitt hita og rafmagn þann tíma sem hann hafi búið í íbúðinni þrátt fyrir skýr ákvæði um það í leigusamningi. Sú skuld verði nú verið innheimt en gagnaðili hafi ekki blandað henni inn í uppgjör leigunnar. Um sé að ræða 6.000 til 10.000 kr. á mánuði frá 1. júlí 2011 til 31. mars 2013, eða um 168.000 kr. auk dráttarvaxta.

Þegar álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni hafi hún verið mjög óhrein. Innbrennd óhreinindi í bakarofni og viftu hafi verið þannig að ekki hafi verið hægt að hreinsa þau og hafi þeim verið fargað. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda tölvupóst um uppgjör þann 10. apríl 2013 og annan þann 18. apríl 2013. Í framangreindum tölvupóstum hafi gagnaðili gert kröfu í tryggingarféð og upplýst um að greiðsla til álitsbeiðanda yrði samkvæmt því 47.953 kr. þegar hann hefði samþykkt uppgjörið eða yfirvöld skorið úr um með það.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi mótmæli því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila. Forveri álitsbeiðanda í húsnæðinu hafi ekki verið víetnömsk hjón heldur óreglumaður sem borinn var út úr íbúðinni. Íbúðin hafi í samræmi við það verið í mjög slæmu ástandi.

Rétt sé að fyrrverandi kona álitsbeiðanda hafi keypt íbúðina fyrir neðan og sonur þeirra búið þar. Ekki sé rétt að sonur álitsbeiðanda hafi kvartað undan hávaða frá álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi þó haft samband við þáverandi leigusala og fengið heimild til að mála og parketleggja íbúðina gegn lækkun á leigu. Parketið hafi ekki komið úr íbúð sem flætt hafði heldur var um að ræða nýlegt plastparket.

Álitsbeiðandi hafi fengið bréf frá gagnaðila þann 25. júlí 2011 þar sem leigunni var sagt upp og álitsbeiðanda tilkynnt að hann yrði að vera farinn úr húsnæðinu þann 31. janúar 2012. Hann hafi því ekki fengið árs uppsagnarfrest heldur sex mánaða. Ekki sé rétt að álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að vera lengur í húsnæðinu enda hafi leiga verið orðin of dýr. Þvert á móti hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að losna fyrr eða um veturinn 2012 en það hafi ekki verið hægt því skuld gagnaðila við álitsbeiðanda hafi verið það mikil. Frá þeim degi hafi gagnaðili verið með hótanir og fengið sitt fram. Parketlagning og málningarvinna að verðmæti 200.000 kr. hafi farið upp í hita og rafmagn sem álitsbeiðandi hafi ekki átt að borga því honum hafi verið leigð íbúðin á 80.000 kr. með rafmagni og hita. Hvað varði skil á íbúðunum þá hafi smiður sem sér um allt viðhald fyrir gagnaðila tekið út íbúðirnar og hafi aðeins verið tvö atriði sem álitsbeiðandi hafi þurft að laga, þ.e. bletta í loft í svefnherbergi og vegg á bak við ísskáp í íbúð dóttur álitsbeiðanda.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram hann ítreki fram komin sjónarmið. Íbúðin hafi verið í slæmu ásigkomulagi við skil hennar. Uppgjör vegna húsaleigu byggi á skriflegu samkomulagi aðila sem hafi verið lagt fram. Samkomulagið sé skýrt bæði um lok leigutíma og hvað skuli greiða þá og með hvaða skilyrðum.

 

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um uppgjör vegna leiguloka. Álitsbeiðandi byggir á því að hann hafi lagt fram 80.000 kr. í tryggingu við upphaf leigutíma auk þess sem hann hafi greitt leigu fyrir einn mánuð fyrirfram að fjárhæð 80.000 krónur. Samtals hafi álitsbeiðandi því lagt fram 160.000 kr. við upphaf leigutíma. Íbúðinni hafi verið skilað hreinni og í góðu ásigkomulagi samanborið við ástand hennar við upphaf leigutíma. Gagnaðili byggir á því að álitsbeiðandi hafi einungis lagt fram 80.000 kr. við upphaf leigutíma auk þess sem endurnýja hafi þurft eldavél og viftu í eldhúsi auk hillna í ísskáp við leigulok. Þá hafi þurft að þrífa íbúðina eftir að álitsbeiðandi fór úr íbúðinni.

Samkvæmt leigusamningi álitsbeiðanda við fyrri leigusala, dags. 15. september 2009, sem gagnaðili tók yfir samkvæmt bréfi til álitsbeiðanda, dags. 4. júlí 2011, greiddi álitsbeiðandi einn mánuð í fyrirframgreidda leigu við upphaf leigutíma að fjárhæð 80.000 kr., sbr. 8. gr. samningsins, auk þess sem hann greiddi tryggingu að fjárhæð 80.000 kr., sbr. 10. gr. samnings aðila. Kærunefnd telur því ljóst að álitsbeiðandi hafi samtals greitt 160.000 kr. við upphaf leigusamnings.

Gagnaðili byggir á því að íbúðin hafi verið í svo slæmu standi að endurnýja hafi þurft eldavél og hillur í ísskáp auk þess sem umfangsmikil þrif hafi þurft að fara fram. Hins vegar byggir álitsbeiðandi á því að íbúðin hafi verið í góðu standi við skil hennar. Engin gögn styðja kröfu gagnaðila. Það er því álit kærunefndar að gegn eindreginni neitun álitsbeiðanda hafi gagnaðila ekki tekist að sýna fram á að ástandi íbúðarinnar hafi verið ábótavant við lok leigutíma álitsbeiðanda. Því beri gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu að fjárhæð 80.000 kr. ásamt verðbótum og fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 80.000 kr.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu að fjárhæð 80.000 kr. ásamt verðbótum auk fyrirframgreiddrar leigu að fjárhæð 80.000 kr.

 

Reykjavík, 23. september 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira