Mál nr. 22/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 22/2013

Kostnaðarskipting: Gler í þaki.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. apríl 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og C, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 22. apríl 2013, lögð fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. september 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E 2a og 2b auk F, alls 31 eignarhlut. Álitsbeiðandi er eigandi einnar af íbúðum hússins og formaður húsfélagsins. Gagnaðilar eru eigendur einnar íbúðar hver. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna framkvæmda við gler í þaki teljist sérkostnaður hvers íbúðareiganda eða sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna glers í þaki teljist til sérkostnaðar hvers íbúðareiganda.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé á fjórum hæðum auk kjallara og sé blandað, þ.e. bæði íbúðarhúsnæði og skrifstofu- og verslunarhúsnæði. Fyrir liggi að ráðast þurfi í framkvæmdir á þaki og þakgluggum stigagangs E 2b. Framkvæmdirnar séu í samræmi við ástands- og kostnaðarmat Framkvæmda og ráðgjafar ehf., dagsett í desember 2012. Einkum sé vísað til kafla 3.1 sem hafi að geyma nánari lýsingu á framkvæmdunum og ráðgerðum kostnaði. Um sé að ræða eðlilegt viðhald sem stafi hvorki af vanrækslu húsfélags né eigenda.

Hluti þaks E 2b samanstandi af glereiningum. Nánar tiltekið liggi þakhlutar þessir að fjórum íbúðum húshlutans. Eigendur þriggja íbúða telji að þegar svo hátti til um ytra byrði húss, þ.e. þegar svo stór hluti þaks sé úr gleri, sé um að ræða gler í sameign allra en ekki séreign viðkomandi eigenda.

Húsfélagið hafi leitað til lögfræðings og borið undir hann framangreint álitaefni. Hann hafi talið að allt þak fjöleignarhúss væri ytra byrði hússins og því sameign allra eigenda þess, sbr. 2. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga. Gluggar þaksins hafi hins vegar lotið öðru lögmáli. Ytri gluggaumbúnaður glugga hússins teldist sameiginlegur kostnaður skv. 43. gr. fjöleignarhúsalaga. Hvað varði þann hluta gluggaumbúnaðar hvers þakglugga sem væri inni í séreign, þar á meðal gler, þá teldist hann vera séreign hvers eignarhluta í samræmi við þinglýstar heimildir, sbr. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Viðhaldskostnaður vegna slíks búnaðar teldist því sérkostnaður skv. 50. gr. fjöleignarhúsalaga. Að mati lögfræðingsins teldist því kostnaður við þakviðgerðir sameiginlegur kostnaður allra sem skipta bæri eftir eignarhlutföllum. Vegna viðgerða við einstaka glugga bæri að skipta kostnaði vegna ytra byrði þeirra milli allra eiganda eftir eignarhlutföllum en kostnaður vegna glerja og innra byrðis glugga væri sérkostnaður viðkomandi eiganda. Um þetta hafi lögfræðingurinn einkum vísað til álits kærunefndar húsamála frá 23. október 2012 í máli nr. 43/2011.

Á húsfundi þann 7. mars 2013 hafi verið samþykkt að ráðast í framkvæmdir á þaki og þakgluggum hússins. Sá fyrirvari hafi þó verið gerður að eigendur þriggja íbúða hafi ekki verið sammála því að gler í þeim hluta þaks, sem samanstandi af glereiningum, sé þeirra séreign og telji að um sameign allra sé að ræða. Aðrir eigendur séu þeim ósammála og telji að glerið sé séreign viðkomandi eigenda.

Álitsbeiðandi krefjist þess því að viðurkennt verði að gler og innri gluggaumbúnaður þess hluta þaks hússins sem samanstandi af glereiningum teljist séreign en ytri gluggaumbúnaður sama hluta þaksins teljist sameign allra íbúðareigenda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þær telji þann hluta þaks hússins sem sé úr gleri svo stóran hluta heildarþaks húshlutans að eðlilegt og sanngjarnt sé að hann teljist hluti af ytra byrði hússins og þar með til sameignar allra eigenda hússins. Gagnaðilar byggi á 1. mgr. 6. gr. og 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Það liggi fyrir að umrædd gluggaþyrping, að undanskildum glugga með opnanlegu fagi sem aðilar séu sammála um að teljist til séreignar, sé um fjórðungur þaks húshlutans og því ljóst að fyrirhugaðar framkvæmdir séu verulega kostnaðarsamar fyrir eigendur teljist umræddir gluggar til séreignar. Þá telji gagnaðilar að hönnun þakhlutans gefi enn fremur tilefni til að ætla að ekki sé um hefðbundna glugga að ræða, meðal annars með hliðsjón af því að stafn þaksins sé hluti af ytri gluggaumbúnaði. Sé því um að ræða afar óvenjulega hönnun.

Þá telji gagnaðilar að líta verði til þeirra krafna sem gerðar séu til glers og glerfestinga í gluggaþyrpingu af þessu tagi. Í því sambandi bendi gagnaðilar á grein 8.5.2 í gildandi byggingarreglugerð, nr. 112/2012, sem geri ráð fyrir að hert samlímt öryggisgler þurfi að vera í gluggaþyrpingu sem þessari. Öryggisgler sem þetta sé nokkuð dýrara en hefðbundið gler. Af þeim sökum telji gagnaðilar að komist kærunefnd húsamála að þeirri niðurstöðu að gler í umræddri gluggaþyrpingu teljist til séreignar, að ytra gler, ásamt ytri gluggaumbúnaði, teljist vera sameign allra eigenda fjöleignarhússins.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, vera séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur að lögin verði ekki túlkuð svo að gluggar og gler í þaki verði vegna staðsetningar þeirra á húsi taldir til þaks eða þakefnis frekar en aðrir gluggar í húsum. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur.

Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna glers í þaki hússins teljist til sérkostnaðar viðkomandi íbúðareiganda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna glers í þaki hússins yfir einstökum séreignarhlutum teljist til sérkostnaðar viðkomandi íbúðareigenda.

Reykjavík, 30. september 2013

Þorsteinn Magnússon

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson