Mál nr. 29/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 29/2013

Framkvæmdir. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. apríl 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, mótt. 13. júní 2013, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. október 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 18 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar og gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um greiðslu vegna framkvæmda við húsið.  

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi ekki borið að greiða reikning vegna síðari framkvæmda við séreignarhluta sinn. 
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda 90.000 kr. vegna vinnu álitsbeiðanda við lagfæringar á framkvæmdum.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi staðið fyrir viðgerðum á suðurhlið hússins. Þá hafi verið unnið ýmislegt við séreign álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi verið óánægður með þá vinnu og kvartað. Blásið hafi inn með hurð sem snúi út í garð og inn í svefnherbergi. Þá hafi verið ráðist í að gera við aftur og gert ýmislegt sem álitsbeiðandi hafi ekki óskað eftir, það hafi verið illa gert og mjög ljótt. Framkvæmdaraðilar haldi því fram að umræddar framkvæmdir hafi verið ákveðnar á fundi sem framkvæmdaraðilar og fulltrúi gagnaðila hafi ákveðið án samráðs við álitsbeiðanda. Á síðasta aðalfundi gagnaðila hafi komið fram að reikningi fyrir seinni framkvæmdirnar, sem álitsbeiðandi hafi neitað að borga, hafi verið skuldajafnað á móti inneign álitsbeiðanda hjá húsfélaginu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að áður en til úboðs hafi komið hafi verið haldinn fundur með C og stjórn gagnaðila. Á fundinum hafi verið farið yfir framkvæmd útboðs á verkin ásamt hefðbundnu ferli varðandi greiðslur og frágang reikninga. Fram hafi komið að hefðbundið væri að C færi yfir reikninga, skilgreindi aukagreiðslur einstakra eigenda og hlutfallsskipti ef afbrigði væru frá hefðbundnum hlutfallskosnaði. Gagnaðili bæri ábyrgð á greiðslum til C og verktaka og innheimti fyrir sérverk hjá viðkomandi eigendum. Gengist hafi verið að þessu fyrirkomulagi fyrir hönd húsfélagsins, enda ekki annað í boði. Stjórnin hafi verið sammála um að öll sérverk færu í gegnum viðkomandi stjórnamann í hverjum stigagangi. Það hafi ekki gengið eftir svo framkvæmdin hafi þróast yfir í að viðkomandi eigendur hafi haft beint samband við C eða D sem hafi verið verktaki framkvæmdanna. Samkvæmt samkomulagi hafi húsfélagið greitt alla reikninga og svo krafið viðkomandi eigenda um sérgreiðslur. Þetta fyrirkomulag hafi reynst vel þar til kom að álitsbeiðanda, sbr. það sem fram kemur í álitsbeiðni. Álitsbeiðandi hafi verið í beinu sambandi við C og D um tiltekin verk sem hann hafi síðar verið óánægður með og neitað að greiða húsfélaginu. Húsfélagið hafi greitt sérreikning álitsbeiðanda áður en hann neitaði greiðslu fyrir sérverk sem hann hafi sjálfur óskað eftir án þess að hafa samráð við stjórn eða einstaka stjórnarmenn. Umræða um fund um framkvæmdir álitsbeiðanda með C eða D sérstaklega, þar sem teknar hafi verið ákvarðanir að honum forspurðum, kannist gagnaðili ekki við. Þann viðbótarkostnað sem álitsbeiðandi hafi lagt í telji stjórn gagnaðila gagnaðila með öllu óviðkomandi og alfarið á hans ábyrgð.

Ákveðið hafi verið að skuldajafna fyrrnefndum reikningi fyrir aukaverk álitsbeiðanda, í samráði við lögfræðing Húseigendafélagsins, en álitsbeiðandi hafi átt inni endurgreiðslur vegna virðisaukaskatts hjá gagnaðila. Inneign álitsbeiðanda hafi verið látin ganga upp í reikninga eins og dugði til og því taldi lögfræðingurinn að það sama ætti að gilda í þessu tilviki.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um hvort gagnaðila var heimilt að skuldajafna reikningi gagnaðila á hendur álitsbeiðanda við inneign álitsbeiðanda hjá gagnaðila. Álitsbeiðandi heldur því fram að umræddur reikningur sé vegna framkvæmda sem hann hafi ekki samþykkt og því neiti hann að greiða reikninginn. Gagnaðili byggir hins vegar á því að álitsbeiðandi hafi óskað eftir framkvæmdunum og því beri honum að greiða fyrir þær. Ljóst er að farið var í tilteknar framkvæmdir sem voru að hluta vegna sameignar hússins og að hluta vegna séreignar eigenda þess. Framkvæmdir hafi farið fram á svalahurð og gluggum álitsbeiðanda sem hann hafi greitt fyrir. Síðar hafi komið í ljós að svalahurð og gluggar væru ekki þéttir og í kjölfarið hafi farið fram frekari framkvæmdir sem álitsbeiðandi hafi svo verið krafin um greiðslu fyrir. Óumdeilt er að kostnaður sem álitsbeiðandi er krafinn um sé vegna framkvæmda á hans séreign.

Í 1. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Eiganda er skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum, sbr. 2. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga. Það er því ljóst að álitsbeiðandi einn hefur ákvörðunarvald um hvort og þá hvernig framkvæmdir fari fram á séreign hans.

Í gögnum málsins liggur fyrir álit kærunefndar lausafjár- og þjónustukaupa nr. M-110/2010, dags. 17. desember 2010, þar sem fram kemur að starfsmaður D hafi staðfest að álitsbeiðandi hefði ekki verið á verkfundi þar sem ákveðið var að ráðast í umþrættar framkvæmdir. Á fundinum hafi hins vegar verið fulltrúar húsfélagsins, C og D. Verkið hafi svo verið framkvæmt í samræmi við niðurstöðu fundarins og undir eftirliti C.

Að mati kærunefndar er því ljóst að álitsbeiðandi tók ekki þátt í ákvarðanatöku um téðar framkvæmdir heldur hafi það í raun verið gagnaðili. Ekki er að sjá af gögnum málsins að gagnaðili hafi haft umboð frá álitsbeiðanda til að taka slíkar ákvarðanir. Þá verður ekki séð að skilyrði 4. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga fyrir því að húsfélag gangist í viðhald og viðgerðir á séreignarhluta séu uppfyllt. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki skylda til að greiða fyrir umræddar framkvæmdir.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda 90.000 kr. vegna vinnu álitsbeiðanda við lagfæringar á framkvæmdunum. Af gögnum málsins verður ráðið að þar eigi álitsbeiðandi við kostnað vegna matsgerðar á gæðum framkvæmdanna að fjárhæð 40.000 kr., áætlaðan kostnað við að fjarlægja trélista af dyra- og gluggakörmum, fylla upp í göt og mála yfir að fjárhæð 30.000 kr. og kostnað vegna óþæginda, bréfaskrifta, póstburðargjalda o.fl. að fjárhæð 20.000 kr.

Samkvæmt 43. gr. fjöleignarhúsalaga er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hafi heimild til að gera, opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður, skaðabætur bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanræsklu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr. auk m.a. kostnaði vegna viðbygginga, breytinga, endurbóta, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl. Ekki verður annað séð af gögnum málsins en að álitsbeiðandi hafi sjálfur, án samráðs við gagnaðila, ákveðið að afla mats á gæðum framkvæmdanna og getur kostnaður vegna matsins því ekki talist til sameiginlegs kostnaðar, enda ekki um að ræða ráðstafanir sem eiga undir 37. eða 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna mats á gæðum framkvæmdanna.

Í máli þessu liggja ekki fyrir nein gögn sem styðja áætlun álitsbeiðanda á kostnaði við lagfæringar á umræddum framkvæmdum né heldur að lagt hafi verið fyrir húsfund að umræddar lagfæringar færu fram. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna lagfæringa á framkvæmdunum.

Þá fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna óþæginda, bréfaskrifta, póstburðargjalda o.fl. að fjárhæð 20.000 kr. Hlutverk kærunefndar húsamála er að fjalla um ágreining eigenda fjöleignarhúsalaga um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Það er því álit kærunefndar að vísa beri framangreindri kröfu álitsbeiðanda frá kærunefnd þar sem hún falli utan við valdsvið kærunefndarinnar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki borið að greiða reikning vegna síðari framkvæmda við séreignarhluta sinn.

Það er einnig álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda 90.000 kr. vegna vinnu álitsbeiðanda við lagfæringar á framkvæmdunum.

Reykjavík, 14. október 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson