Mál nr. 37/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 37/2013
Greiðsla hússjóðsgjalda.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. maí 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. júní 2013, athugasemdir áltisbeiðanda, dags. 19. júní 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. júlí 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. október 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tíu eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar X og gagnaðili er fyrrum eigandi sömu íbúðar. Ágreiningur er um uppgjör á hússjóðsgjöldum fyrri eiganda.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða ógreidd hússjóðsgjöld vegna íbúðarinnar.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ásamt sambýliskonu sinni og foreldrum hennar keypt íbúð í húsinu í mars 2012 af gagnaðila. við kaupsamninginn hafi verið lögð fram yfirlýsing húsfélagsins þar sem fram hafi komið að nokkur fé hafi verið til í hús- og framkvæmdasjóði sameignarinnar vegna íbúðarinnar. Í lok maí 2012 hafi álitsbeiðandi fengið tölvupóst frá formanni húsfélagsins þar sem hann hafi upplýst álitsbeiðanda um að gagnaðili hafi aldrei greitt regluleg framkvæmdasjóðsgjöld heldur aðeins sinn hluta í framkvæmdum jafnóðum.
Eftir samtöl og bréfaskriftir við gagnaðila og fasteignasalann sem hafi annast sölu íbúðarinnar sé ljóst að gagnaðili neiti að gera upp skuld félagsins í framkvæmdasjóð sameignarinnar. Í þessu sambandi sé vert að benda á að í 4. grein búsetusamnings þeim er gilt hafi um eignina áður en hún hafi verið seld komi skýrt fram að í búsetugjaldi felist meðal annars viðhald og viðhaldssjóðir. Gagnaðili haldi því fram að þær greiðslur sem eigendur hafi greitt í framkvæmdagjald inná sameiginlegan reikning húsfélagsins sé sérsparnaður einstakra eigenda. Álitsbeiðandi geti ekki fallist á þau rök og bendi á því til stuðnings að við sölu annarra séreignarhluta hafi inneign í sjóðnum fylgt við sölu þeirra. Ennfremur sé rétt að geta þess að aðilar í húsfélaginu hafi ítrekað farið fram á við gagnaðila að hann greiddi í framkvæmdasjóðinn.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi annan skilning á umræddu deiluefni og nokkuð sé um rangfærslur í álitsbeiðni. Í húsinu sé rekið húsfélag sem gagnaðili hafi verið aðili að og sé enn, enda eigi hann enn þrjár íbúðir í húsinu. Gagnaðili hafi ávallt staðið skil á öllum sínum skyldum samkvæmt ákvörðun húsfélagsins og greitt sinn hlut í sameiginlegn sjóð auk viðbótargreiðslna þegar framkvæmdir hafi átt sér stað. Jafnframt hafi gagnaðili hvatt til framkvæmda og meðal annars til að binda enda á þennan sérsjóð.
Á einhverjum tíma hafi sú ákvörðun verið tekin að stilla greiðslum í húsjóð í hóf. Greiðsla í framkvæmdasjóð yrði því hófleg og svo myndu eigendur hver fyrir sig greiða fyrir samþykktar framkvæmdir og fjármagna á eigin vegum. Á einhverjum tíma hafi hluti eigenda tekið sig saman og ákveðið að borga aukalega í sér framkvæmdasjóð. Samt sé það svo að til staðar sé hússjóður sem innihaldi bæði rekstrarsjóð og framkvæmdasjóð eins og fram komi á rekstrarreikningsyfirliti fyrir árið 2011. Meðfylgjandi sé einnig yfirlit yfir rekstrarreikning 2009 ásamt staðfestingu skoðunarmanns á reikningum 2011. Það sé því rangnefni að kalla umræddan sjóð rekstrarsjóð.
Með greinargerð fylgi yfirlýsing húsfélags vegna sölu á íbúðinni og þar komi meðal annars fram að gagnaðili sé í skilum og heildarstaða framkvæmdasjóðs sé 301.423 kr. en heildarstaða hússjóðs 518.256 kr. Ómögulegt sé að geta sér til um nákvæmar ástæður þessa fyrirkomulags. Það gæti þó mögulega verið vegna tregðu fulltrúa sveitarfélagsins eða gagnaðila, við að byggja upp stóra sjóði sem væri berskjaldaður fyrir misnotkun í húsfélagi með blandaða eign. Því miður hafi gagnaðili lent í því að ill hafi farið með fé þó engar vísbendingar eða grunsemdir séu um slíkt í umræddu húsi. Hins vegar hafi gagnaðili í gegnum tíðina sífellt farið að kalla eftir fleiri upplýsingum, s.s. bankayfirlitum og heimild til að fara yfir bókhaldsgögn húsfélaga.
Greiðslur gagnaðila í hússjóð hafi því verið samkvæmt innheimtu húsfélagsins. Gagnaðili hafni því að það skuldi húsfélaginu eitthvað. Ekki hafi legið fyrir nein ákvörðun um framkvæmdir þegar íbúðin hafi verið seld og því ekki hægt að tala um neina skuldbindingu við sölu sem kaupanda hafi ekki verið kunnugt um. Honum hafi hins vegar mátt vera ljóst að húsið hafi ekki verið nýtt og viðhald hluti af rekstri húsnæðis og hann upplýstur um stöðu framkvæmdasjóðs á yfirliti frá húsfélagi.
Engin formleg krafa hafi borist gagnaðila vegna skuldar við húsfélagið og engar upplýsingar um samþykktar viðhaldsframkvæmdir fyrir söludag, sem ættu að rökstyðja afturvirka greiðslu. Engar fundargerðir eða kröfur sé að finna þar sem aðrir eigendur séu krafðir um að vera þátttakendur í ummræddum sérviðbótarsjóð, hvað þá greiðslur í hann afturvirkt. Þar séu einungis á ferðinni vangaveltur eða óskir einstakra íbúa sem vilji innlima fleiri í sérsjóðinn og láta greiða afturvirkt. Eigi þessi krafa einhvern raunverulegan rétt á sér þá sé það rangur aðili sem beri hana fram. Þá hafi gagnaðili áður sagt að húsfélagið eigi ekki kröfu á álitsbeiðanda þar sem íbúðin hafi verið með öll sín mál í skilum. Þá sé gagnaðila ekki kunnugt um að málið hafi fengið formlega afgreiðslu eða umfjöllun innan húsfélagsins eins og 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála hvetji til.
Þá vilji gagnaðili einnig ítreka að hluti eigenda hafi kosið, sjálfviljugir og án kvaða á aðra eigendur, að leggja aukalega til hliðar í viðbótarframkvæmdasjóð, sem hafi verið skýrlega sérmerktur viðkomandi eignum. Mögulega megi skoða þennan viðbótarsjóð sem húsfélagsdeild séreigenda og þeirra eigna og þeim frjálst að leggja aukalega til hliðar, líkt og margir eigendur geri vonandi í eigin nafni, þ.e. sparnað. Sjóðurinn sé fyrir utan húsfélagið enda ekki í reikstrarreikningi og umræddum eigendum í sjálfsvald sett að leysa sjóðinn upp, breyta honum eða hætta að greiða í hann, óháð ákvörðun húsfélagsins. Þá sé gagnaðila kunnugt um að sá hópur hafi fundað sérstaklega fyrir utan aðra eigendur. Viðbótarsjóðnum hafi verið haldið utan við ársreikning en þó tilgreindur á sama blaði fyrir neðan samtölu sameignarsjóðs húsfélagsins.
Á fundi með fasteignasala við undirritun sölusamninga og yfirferð yfirlýsingar húsfélagsins hafi verið sagt frá því að í húsinu væri hluti eigenda með sér sjóð sem þessi íbúð væri ekki aðili að og stæði utan við húsfélagið. Óíklegt sé að álitsbeiðandi hefði hætt við kaupin hafi hann vitað að einhverjir eigendur í húsinu ættu sparnað í banka. Gagnaðili líti þannig á umræddan sjóð sem séreign og sparnað sumra.
Sú fullyrðing að nýjir eigendur standi höllum fæti gagnvart framkvæmdum sé útúrsnúningur. Álitsbeiðandi hafi vitað að hverju hann gengi, hafði skoðað eignina, hafi verið upplýstur um hver eign sameiginlega framkvæmdasjóðsins hafi verið og auk þess upplýstir munnlega í samningsgerð að í húsinu hafi verið séreigendur að leggja til hliðar í sérsjóð sem umrædd íbúð hafi ekki verið aðili að.
Gagnaðili hafi átt samtöl við fyrrum gjaldkera húsfélagsins en hún fari með ósannindi og rangtúlkun í bréfi sem D riti sem og í eigin bréfi, að gagnaðili hafi ætlað að greiða afturvirkt í sérsjóðinn. Gagnaðili hafi einnig átt fund með D þar sem farið hafi verið yfir stöðu gagnaðila. Gagnaðili hafi haldið því fram að svona skipting sé óheppileg en ekki ólögleg þar sem ekki sé hægt að banna einstökum eigendum að safna meira en öðrum, hvort sem það sé hópur eða einstaklingar.
Gagnaðili hafi hvatt til þess að framangreindu fyrirkomulagi yrði breytt og að drifið yrði í framkvæmdum í þeim tilgangi að nýta þá peninga sem væru í sérsjóðnum og að gagnaðili myndi sannanlega greiða sitt hlutfall í framkvæmdum. Fyrirkomulaginu hafi verið breytt í júní 2012 þegar allar íbúðir hafi farið að greiða eins og séreignarsjóðurinn settur til hliðar. Gagnaðili telji að nú sé innheimt eins á allar íbúðir.
Hluti af mánaðargjaldi hjá gagnaðila sé framlag í viðhaldssjóð og sé ótengt framkvæmdasjóði fjöleignarhússins. Viðhaldssjóður gagnaðila sé í eðli sínu samtryggingarsjóður félagsins skv. lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003. Það sé því óeðlilegt að gera kröfu í þann sjóð.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að álitsbeiðandi telji gagnaðila enn misskilja stöðu sína gagnvart húsfélagi hússins og ótvíræðum skyldum samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Til upplýsinga og stuðnings máli álitsbeiðanda sendi álitsbeiðandi afrit staðgreiðslunótu E vegna framkvæmda við sameign hússins sem fram hafi farið sumarið 2011. Eins og nótan beri með sér hafi stjórnvöld ákveðið að gera upp sinn hlut í framkvæmdasjóð sameignar hússins aftur í tímann fyrir íbúð Z en sveitarfélagið hafi fram að því kosið að hafa fyrirkomulagið með sama hætti og gagnaðili. Nú greiði gagnaðili og sveitarfélagið mánaðarlega hluti sína í framkvæmdasjóð sameignarinnar en eftir standi að gagnaðili hafi ekki greitt aftur í tímann vegna íbúðar Y en það sé einmitt það sem álitsbeiðandi fari fram á að kærunefndin álykti um að félaginu beri að greiða.
Í athugasemdum gagnaðila segir að yfirlit um greiðslu sveitarfélagsins í hluta af viðhaldi sé með öllu mjög eðlilegt, sem og greiðsla allra annarra eiganda. Yfirlit yfir greiðslur gagnaðila og nóta vegna sömu framkvæmda fylgi með athugasemdum og telji gagnaðili að framangreindar athugasemdir álitsbeiðanda bæti ekki við málið enda sé hefðbundið greiðsluferli þannig að fyrst sé lögð til greiðsla úr sameiginlegum framkvæmdasjóði sem sé til staðar, eins langt og það dugi og því næst komi viðbótargreiðsla fyrir því sem uppá vanti með eiginfjárframlagi hvers eiganda fyrir sig, ýmist með eigin fé, með persónulegri lántöku eða úr aðskildum sérsparnaði eins og hluti eiganda hafi verið með. Eigendur greiði sinn hlut í framkvæmd á hverjum tíma. Mjög óeðlilegt sé að gera kröfu aftur í tímann um að hluti eiganda gangi inn í sérsparnað hluta annarra eiganda. Gagnaðili hafi ávallt greitt sinn hluta. Nýir eigendur geti ekki gert tilkall til greiðslu. Ekki sé um neina leynda galla að ræða eða óupplýstar ákvarðanir um framkvæmdir sem ákveðnar hafi verið fyrir sölu.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sem sett er með stoð í 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, segir að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Tilgangur umrædds ákvæðis er að tryggja að um mál sem koma fyrir nefndina sé raunverulegur ágreiningur innan húsfélagsins. Í málinu hefur gagnaðili krafist þess að málinu verði vísað frá þar sem ekki hafi verið fjallað um ágreining aðila á húsfundi. Þar sem fyrir liggur ágreiningur sem báðir aðilar hafa tjáð sig um þykir nefndinni rétt að taka málið til efnismeðferðar. Í máli þessu er deilt um hvort gagnaðili skuldi hússjóðsgreiðslur frá því áður en umrædd íbúð var seld álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi virðist byggja á því að gagnaðili hafi aldrei greitt hússjóðsgjöld heldur einungis greitt sinn hluta í framkvæmdum þegar þess þurfti og því skuldi gagnaðili húsfélaginu það sem nemi inneign sambærilegra íbúða við sölu íbúðarinnar. Gagnaðili byggir á því að hann hafi ávallt greitt hússjóðsgjöld en hafi ekki tekið þátt í sérsparnaði nokkurra eigenda. Gagnaðili telji að verið sé að krefja sig um greiðslu í umræddan sérsparnað.
Af rekstrarreikningum húsfélagsins frá 2009 og 2011 má sjá að til tekna húsfélagsins teljist meðal annars húsfélagsreikningar (Húsfél.reikn) og sameiginlegur sparnaður allra eigenda hússins (Sam-sparnaður). Fyrir utan tekjulið rekstrarreiknings sé svo skráður sérsparnaður íbúða x, y, z, æ og ö. Af þessu verður ekki annað ráðið en að um tvo sparnaðarreikninga sé að ræða, þ.e. einn sameiginlegan reikning allra eigenda hússins og annan sérreikning nokkurra eigenda. Ekki er að finna í gögnum málsins neitt sem sýnir fram á að gagnaðili hafi ekki greitt sinn hluta í sameiginlegum sparnaði allra eigenda hússins. Þá liggur fyrir yfirlýsing húsfélagsins, dags. 7. mars 2012, undirrituð af gjaldkera húsfélagsins þar sem fram kemur að húsgjöld séu í skilum. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda þar sem ekki hefur verið sýnt fram á að gagnaðili skuldi hússjóðsgjöld.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda þess efnis að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða ógreidd hússjóðsgjöld vegna íbúðarinnar, enda hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að gagnaðili skuldi hússjóðsgreiðslur.
Reykjavík, 14. október 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson