Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 40/2013

Ákvörðunartaka.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 40/2013

 

Ákvörðunartaka.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 4. júní 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. júní 2013, athugasemdir áltisbeiðanda, dags. 4. júlí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. júlí 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. október 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á neðri sérhæð og gagnaðili er eigandi íbúðar á efri sérhæð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að reisa vegg í bílskúr til að skilja að séreignarhluta aðila á kostnað beggja aðila.   

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði álitsbeiðanda sé heimilt að reisa eldvarnarvegg á milli séreignarhluta aðila í bílskúr á kostnað beggja aðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að bílskúr standi aftan við húsið og sé samtals 100 fm. Í bílskúrnum hafi áður verið rekið bifreiðarverkstæði. Ein innkeyrsluhurð sé í bílskúrinn sem báðir eigendur noti og að honum sé hellulögð innkeyrsla við hliðina á húsinu. Bílskúrinn sé í eigu aðila þannig að hvorri hæð fylgi 50% séreignarhlutur í bílskúr. Full sátt hafi verið milli eigenda bílskúrsins um notkun hans og eignarhald.

Þinglýstur eignaskiptasamningur sé til frá árinu 1993 og tilgreini hann nákvæmlega hvernig skipting bílskúrsins skuli vera milli eigenda komi til þess að veggur yrði reistur til að skilja eignarhlutana af.

Nú hafi forsendur álitsbeiðanda breyst og hann ákveðið að selja íbúð sína. Sölumaður hafi skoðað íbúðina og sagt að óskiptur bílskúr, líkt og sá sem hér um ræðir, myndi minnka sölumöguleika mikið auk þess sem eignin væri ekki eins verðmæt. Álitsbeiðandi hafi þó ákveðið að láta reyna á sölu og hafa nokkrir skoðað eignina. Tveir hafi lýst yfir áhuga á að gera kauptilboð en eingöngu ef þeir gætu strax farið í að reisa millivegg í bílskúr. Álitsbeiðandi hafi því átt samtal við gagnaðila og kannað hug þeirra til framkvæmdanna. Svarið hafi verið eindregin neitun og að gagnaðilar myndu ekki vilja taka þátt í þeirri framkvæmd. Álitsbeiðandi standi því uppi með íbúð sem virðist óseljanleg og það sem öllu verra sé fái hann ekki réttmætt verð fyrir hana heldur.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eins og fram komi í álitsbeiðni sé til þinglýstur eignaskiptasamningur frá árinu 1993 og sé hann gerður í tengslum við umsókn þáverandi eigenda að skiptingu eignarinnar með vegg. Í þær framkvæmdir hafi ekki verið ráðist vegna þess að ljóst hafi þótt að hlutur beggja yrði verulega skertur og komi það til af því að bílageymslan sem áður hafi verið bifreiðaverkstæði sé þannig byggð að komi til skiptingar verði annar helmingurinn gluggalaus en hinn með skertri innkeyrslu.

Meginreglan sé sú að ekki sé ráðist í framkvæmdir innan ákveðins tíma frá útgáfu byggingarleyfis falli það úr gildi. Þar sem eignaskiptasamningurinn sé gerður vegna fyrirhugaðrar skiptingar sem ekki hafi komið til framkvæmda dragi það úr vægi samningsins með tilliti til núverandi nýtingar.

Gagnaðilar líti svo á að ekki liggi fyrir ákvörðun um skiptingu bílskúrsins sem gagnaðilar séu bundnir af. Því síður sé hægt að krefja gagnaðila um að fara í þær breytingar sem skiptingin kalli á.

Í álitsbeiðni vísi álitsbeiðandi til þess að forsendur hans hafi breyst, þ.e. að íbúðin hafi virst óseljanleg og að hann fái ekki réttmætt verð fyrir hana. Þau rök séu gagnaðilum óviðkomandi og geti ekki með nokkrum hætti bundið gagnaðila sem sameiganda bílskúrsins. Benda skuli á í þessu sambandi að þegar álitsbeiðandi hafi fest kaup á íbúð sinni hafi fyrrgreint samkomulag ríkt um notkun bílskúrsins. Það samkomulag hljóti álitsbeiðandi að hafa kynnt sér og sætt sig við. Fái hann ekki réttmætt verð fyrir íbúðina í dag hafi sömu forsendur hlotið að hafa legið fyrir þegar hann haf keypt íbúðina og því megi álykta að hann hafi geitt lægra verð fyrir hana vegna þess.

Þegar fyrri eigendur hafi sett íbúðina á sölu á sínum tíma hafi þau komið að máli við gagnaðila og leitað eftir því hvort gagnaðilar hafi viljað nýta forkaupsrétt sinn ef til þess kæmi að bílskúrinn stæði í vegi fyrir sölu eignarinnar. Til þess hafi gagnaðilar verið fús. Til þess hafi þó ekki komið þar sem álitsbeiðandi hafi viljað að bílskúrinn fylgdi með. Gagnaðilar hafi því haft samband við sölumann íbúðar álitsbeiðanda og greint honum frá því að komi til þess að bílskúrinn standi í vegi fyrir sölu séu gagnaðilar tilbúnir að skoða forkaupsrétt sinn í samræmi við áðurnefndan eignarskiptasamning.

Gagnaðilar telji í hæsta máta óeðlilegt að vera krafin um að skuldbinda sig til að leggja í ótilgreindan kostnað við skiptingu bílskúrs gegn sínum vilja enda skuli ríkja samkomulag um allar breytingar samkvæmt eignaskiptasamningi.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að álitsbeiðandi mótmæli því að umræddur bílskúr sé sameign. Eignarhlutar hafi ávallt legið fyrir og séu skráðir bæði hjá Fasteignamati Ríkisins og í þinglýstum eignaskiptasamningi frá árinu 1993 sem lagður hafi verið fram þegar álitsbeiðandi hafi keypt eignina. Í þinglýstu afsali til álitsbeiðanda, dags. 1. apríl 2005, sé þessi eignaskiptasamningur tilgreindur og þar sé einnig tilgreint að álitsbeiðandi sé að kaupa syðri hluta bílskúrsins. Álitsbeiðandi mótmæli því að samskipti gagnaðila við fyrri eigendur hafi þýðingu í máli þessu. Þegar álitsbeiðandi hafi keypt umrædda eign hafi verið lagður fram eignaskiptasamningur sem hafi sýnt svart á hvítu að bílskúrinn sé séreign en óskiptur. Álitsbeiðandi hafi sætt sig við það þá en hafi þó verið með það í huga að til skiptingar gæti komið ef þess yrði óskað.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðilar líti svo á að hús undir sama þaki í eigu tveggja aðila sé klárlega sameign samkvæmt lögum. Breytingar svo sem skipting á umræddu húsi leiða óhjákvæmilega til breytinga á ytra útliti sem aftur kalli á samþykki beggja eigenda. Þetta standi í lögum og sé tekið fram í eignarskiptasamningum.

 

III. Forsendur

Í lögum nr. 26/1994 er hvergi mælt fyrir um hvernig standa eigi að ákvarðanatöku þegar um séreignarhluta er að ræða. Í 1. mgr. 26. gr. laganna segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum greinndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.

Í máli þessu liggur fyrir eignaskiptasamningur, dags. 25. mars 1993, þar sem segir eftirfarandi um umþrættan bílskúr: „Samkomulag skal vera um breytingu á útliti eignarinnar og ber hvor um sig kostnað af því í samræmi við sinn eignarhluta. Það gildir til dæmis um skiptingu húsnæðisins í tvo bílskúra með tveimur innkeyrsludyrum og eldvarnarvegg á milli í samræmi við ákvæði byggingarsamþykkta og reglur byggingarfulltrúans í Reykjavík.“ Í 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 segir að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiðir af fyrirmælum laga þessara, sbr. ákvæði A-liðar 1. mgr. 41. gr. Framangreindur eignaskiptasamningur er undirritaður af öllum þáverandi eigendum hússins og því gildur og bindandi fyrir aðila þessa máls. Það er álit kærunefndar að með vísan til eignaskiptasamnings, dags. 26. mars 1993, að samkomulag verði að vera með eigendum bílskúrs um skiptingu hans í tvo bílskúra. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að reisa eldvarnarvegg á milli séreignarhluta aðila í bílskúr á kostnað beggja aðila.

 

Reykjavík, 14. október 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira