Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 39/2013

Notkun bankaábyrgðar.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 39/2013

 

Notkun bankaábyrgðar.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. maí 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 8. ágúst 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. ágúst 2013, lagðar fyrir nefndina.

Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. nóvember 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 1. mars 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2012 til 1. mars 2013. Ágreiningur er um skemmdir á hinu leigða.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni hafi gagnaðili verið ósátt við ýmislegt. Álitsbeiðandi hafi bent á nokkra hluti sem hún hafi vitað að hún þyrfti að borga fyrir. Álitsbeiðandi hafi fengið óformlegan tölvupóst frá starfsmanni bankans um að gagnaðili hafi gert kröfu í bankaábyrgð sem lögð hafi verið fram sem trygging og að krafan væri nú í vinnslu. Álitsbeiðanda hafi ekki verið veittur sérstakur andmælaréttur sem álitsbeiðandi viti nú að hún hafi. Álitsbeiðandi hafi ekki vitað af úttekt sem gagnaðili hafi látið gera á íbúðinni eftir að álitsbeiðandi hafi flutt út svo hún hafi ekki verið viðstödd. Álitsbeiðandi hafi þá fengið tölvupóst frá bankanum um að greitt hafi verið úr ábyrgðinni og að álitsbeiðandi skuldi því bankanum.

Álitsbeiðandi hafi ekki fengið upplýsingar um að gerð hafi verið úttekt á íbúðinni áður en hún hafi flutt í hana sem hægt væri að bera saman við þá úttekt sem farið hafi fram þegar álitsbeiðandi hafi verið flutt út.

Álitsbeiðandi hafi fengið tjónaskýrsluna senda í tölvupósti þann 17. apríl 2013. Hún hafi verið í tölvupóstsamskiptum við gagnaðila sama dag og þá hafi verið búið að gera við umræddar skemmdir. Álitsbeiðandi skilji ekki hvernig gagnaðili geti farið í gegnum allt ferlið án þess að tala við sig.

Gagnaðili hafi haldið því fram að hvítir blettir hafi verið í borði sem engin útskýring hafi verið á þannig að skipta hafi þurft um borðplötu.

Hillur hafi vantað í skápa í eldhúsi og svefnherbergi. Álitsbeiðandi hafi hent tveimur hillum úr eldhússkápum þar sem brotnað hafi upp úr þeim og þær orðnar ljótar og því hafi álitsbeiðandi boðist til að fara sjálf og kaupa þær en gagnaðili hafi ekki gefið álitsbeiðanda mál hillnanna. Hins vegar hafi ekki verið neinar hillur í efri skápum svefnherbergis þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn.

Hilla í forstofu hafi verið blettótt og því hafi verið sett ný hilla. Álitsbeiðandi segist aldrei hafa notað hilluna fyrir þunga hluti þar sem hillan hafi verið laus við afhendingu.

Þá hafi þurft að gera við skrautlista og flísar á baðherbergi. Álitsbeiðandi segi viftu á baðherbergi ónýta og að gagnaðili hafi vitað af því en sagt að ekki hafi verið hægt að skipta um hana. Mygla hafi komið á flísar og loft sem álitsbeiðandi hafi þrifið nokkrum sinnum á leigutíma, en mjög erfitt sé að þrífa með svo sterkum efnum. Baðherbergið sé lítið og gluggalaust. Álitsbeiðandi hafi alltaf haft baðherbergishurð opna, sérstaklega eftir að sturta hafi verið notuð. Auk þess hafi nánast alltaf verið kveikt á viftu. Álitsbeiðandi kannist ekki við að sprungur hafi verið í flísum. Gagnaðili haldi því fram að gera hafi þurft við handfang á salerni. Álitsbeiðandi segi handfangið til að sturta niður hafi verið tvískipt og annar hlutinn dottið af þannig að enn hafi verið hægt að sturta niður. Álitsbeiðandi efist um að kostnaðurinn við skipti hafi verið 25.000 kr. líkt og gagnaðili hafi haldið fram.

Gluggatjöld hafi skemmst vegna bleytu sem safnast hafi fyrir í gluggum þegar heitt hafi verið inni og kalt úti. Álitsbeiðandi hafi sagst ætla að borga fyrir gluggatjöldin ef ekki væri hægt að þrífa þær. Auk þess hafi gluggakrækjur í svefnherbergi brotnað og álitsbeiðandi sé tilbúin að greiða kostnað vegna þeirra.

Gagnaðili hafi haldið því fram að parket í stofu hafi skemmst. Álitsbeiðandi segi að á einum stað hafi verið ljótar rispur í parketi eftir sófa álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi vitað að dýrt yrði að gera við umrædda rispu. Álitsbeiðandi mótmæli hins vegar að greiða fyrir pússun og lökkun á öllu stofugólfinu, líkt og gagnaðili hafi látið gera.

Þá hafi álitsbeiðandi aldrei fengið afhenta lykla af bílageymslu heldur einungis fjarstýringu. Álitsbeiðandi hafi ekki notað stæðið í bílageymslunni.

Álitsbeiðandi mótmæli því ekki að greiða fyrir skemmdir sem hún hafi valdið en finnist fjárhæðin sem gagnaðili hafi krafið hana um of há. Álitsbeiðandi telji að eitthvað af framangreindu teljist til eðlilegs slits eftir tveggja ára búsetu. Þá finnist álitsbeiðanda það hafa verið of auðvelt fyrir gagnaðila að krefjast greiðslu úr ábyrgðartryggingu álitsbeiðanda án samráðs við álitsbeiðanda.

Í greinargerð kemur fram að álitsbeiðandi hafi hafnað því að fá matsmann til að meta íbúðina við upphaf leigutíma, íbúðin hafi verið í svo góðu standi að álitsbeiðandi hafi ekki haft neitt til að setja út á. Fyrsta árið hafi samskipti gengið vel og samningurinn því framlengdur um ár. Stuttu síðar hafi formaður húsfélagsins samband við gagnaðila og kvartað yfir því að úr bíl sem stæði í bílastæði íbúðarinnar læki olía um allt stæðið. Gagnaðili hafi því haft samband við álitsbeiðanda sem hafi tjáð þeirri fyrrnefndu að hún hefði lánað stæðið þar sem álitsbeiðandi væri ekki að nota það. Gagnaðili hafi dregið það svar í efa og talið að verið væri að leigja stæðið út.

Í maí 2012 hafi gagnaðili haft samband við lögfræðing sem hafi sent álitsbeiðanda bréf þess efnis að gagnaðili hygðist rifta leigusamningi aðila þar sem ekki hafi verið staðið við leigusamninginn, þ.e. bankaábyrgð hefði ekki borist auk þess sem gagnaðila grunaði að bílastæði hafi verið framleigt. Þann 6. júní 2012 hafi bankaábyrgð loks borist. Stuttu síðar hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila vegna leka í baðherbergisvaski sem reynt var að gera við. Álitsbeiðandi hafi ekki sett neitt undir lekann heldur látið vatn leka beint á baðherbergisinnréttingu. Þá hafi einnig komið í ljós þegar gert hafi verið við lekann að stór sprunga hafi komið í 10 cm þykka borðplötu sem gagnaðila hafi þótt undarlegt, því mikið þurfi að ganga á svo hún brotni.

Erfitt hafi verið að fá pípara og því hafi tekið um eina og hálfa viku að fá einhvern á staðinn. Þá hafi komið í ljós að skemmdir hafi verið orðnar það miklar að skipta þurfti út innréttingunni. Keypt hafi verið ný innrétting auk nýrra hitastýrðra blöndunartækja sem álitsbeiðandi hafi óskað eftir. Þetta hafi verið gert álitsbeiðanda að kostnaðarlausu enda þótt hluti rakaskemmda á baði hafi örugglega verið vegna slæmrar loftunar álitsbeiðanda þar sem mygla hafi verið farin að setjast á loft herbergisins. Þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi gagnaðili upplýst hana um að vifta á baðherbergi virkaði ekki sem skyldi og því yrði að lofta vel út. Ekkert sé í rauninni að viftunni sjálfri heldur sé loftflæði í loftræstiröri ekki nægilega gott og því myndi það ekki leysa neinn vanda að skipta um viftu.

Þegar líða tók á samningstíma hafi gagnaðili spurt meðlim stjórnar húsfélagsins um álitsbeiðanda og fengið þær upplýsingar að hún hafi ítrekað brotið húsreglur með því að skilja eftir hjól og vagna á göngum hússins. Í framhaldinu hafi verið ákveðið að endurnýja ekki húsaleigusamning við álitsbeiðanda.

Við afhendingu húsnæðisins hafi verið einhverjar skemmdir ljósar en þó hafi verið farið að dimma svo gagnaðili hafi ekki séð allt. Fyrst og fremst hafi baðherbergisinnrétting, sem ekki hafi verið orðin ársgömul, verið farin að láta á sjá vegna rakaskemmda. Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að það væri vegna viftunnar. Þá hafi handfang á salerni til að sturta niður verið brotið og gluggatjöld verið skemmd vegna raka, sem gagnaðili telji að bendi enn fremur til slæmrar loftunar álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi bent á skemmdir á stofugólfi vegna sófa álitsbeiðanda. Í eldhúsi hafi skemmdir í borðplötu verið ljósar auk þess sem hillur hafi vantað í skápa sem hafi brotnað að sögn álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi þá tilkynnt álitsbeiðanda að hún þyrfti að greiða fyrir framangreindar skemmdir á húsnæðinu og í kjölfarið hafi álitsbeiðandi afhent lykla íbúðarinnar. Daginn eftir hafi gagnaðili skoðað íbúðina betur í björtu og hafi þá komið í ljós frekari skemmdir á stofugólfi auk skemmda á hillu í forstofu.

Gagnaðili hafi þá haft samband við banka og spurt hvernig gagnaðili gæti innheimt bætur vegna skemmdanna úr bankaábyrgð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi fengið þau svör að gagnaðili yrði að leita til matsaðila sem bankinn viðurkenndi og að gagnaðili greiddi helminginn af matinu og álitsbeiðandi helminginn. Gagnaðili hafi fengið þær upplýsingar að álitsbeiðandi hafi vitað af beiðni gagnaðila um greiðslur úr ábyrgðinni. Gagnaðili hafi ekki vitað að álitsbeiðandi ætti rétt á að vera viðstödd þegar mat á íbúðinni færi fram. Eftir að skoðun hafi farið fram hafi gagnaðili strax farið að gera við íbúðina svo hægt yrði að leigja hana út sem fyrst. Parketsérfræðingur hafi sagt að slípa þyrfti upp allt parketið þar sem það sé fljótandi um alla íbúðina. Yrði það ekki gert kæmi mismunandi litur í parketið. Eftir að hafa slípað parketið sjáist skemmdirnar minna en ljóst sé að til að vel ætti að vera og parketið að komast í betra horf þurfi að slípa það aftur og jafnvel að skipta því út þar sem sófi álitsbeiðanda hafi skilið eftir djúpar dældir í parketið.

Gagnaðili hafi óskað eftir því að Húseigendafélagið gerði kröfugerð til bankans eftir að matsmaður hafi skilað inn skýrslu. Bankinn hafi farið yfir kröfugerðina án þess að gera athugasemdir. Gagnaðili hafi farið eftir þeim leiðbeiningum sem hún hafi fengið frá bankanum. Gagnaðili hafi einnig talið ljóst að gerð yrði krafa í bankatrygginguna þar sem gagnaðili hafði tilkynnt álitsbeiðanda að álitsbeiðandi yrði að greiða fyrir umræddar skemmdir. Álitsbeiðandi hafi vitað af því að gagnaðili hygðist gera kröfu í trygginguna og hefði því sjálf getað óskað eftir því að vera viðstödd skoðun.

Skemmdir á eldhúsborðplötu hafi ekki verið eðlilegt slit eins og rispur eða smá brot heldur eftir sterk hreinsiefni eða heit föt sem hafi verið sett beint á borðplötuna. Vegna mistaka hafi álitsbeiðandi verið krafin um greiðslu fyrir hillu í svefnherbergi en hún hafi ekki verið til staðar við upphaf leigutíma. Gagnaðili hafi áttað sig á því en ákveðið að hrófla ekki við matinu þar sem krafan vegna hillunnar hafi verið lægri en gagnaðila hefði verið heimilt að krefja álitsbeiðanda um vegna matskostnaðar. Gagnaðili geti vel lækkað kröfu sína sem nemi umræddri hillu en muni þá krefjast þess að álitsbeiðandi greiði sinn hluta matsins. Á hillu í forstofu hafi verið stór svartur blettur eins og eftir olíu eða bruna. Matsmaður hafi ekki talið hægt að pússa upp hilluna vegna húðunar og því hafi hillunni verið skipt út. Handfang til að sturta niður á salerni hafi verið brotið og álitsbeiðandi viðurkennt það. Gagnaðili segi það ekki skipta máli að hægt hafi verið að sturta niður þar sem ekki sé hægt að ætlast til þess að næstu íbúar íbúðarinnar sætti sig við að hafa salernið skemmt. Gagnaðili hafi leitast eftir því að fá gluggatjöld þrifin en hafi fengið þær upplýsingar að það myndi ekki svara kostnaði. Um viðgerð á parketi vísast til þess sem áður segir.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi mótmæli þeirri mynd sem gagnaðili hafi dregið upp af álitsbeiðanda í greinargerð sinni. Skemmdir í borðplötu á baði hafi komið vegna leka meðfram vaski sem álitsbeiðandi hafi látið gagnaðila vita af. Álitsbeiðandi hafi haft ílát undir lekanum inni í skápnum en þegar leki meðfram vaski þá sé lítið hægt að gera annað en að hafa handklæði meðfram.

Álitsbeiðandi hafi lánað öðrum íbúa blokkarinnar bílastæðið þar sem álitsbeiðandi hafi ekki notað það. Álitsbeiðandi hafi ekki vitað að það væri óheimilt. Það sé ekki rétt að álitsbeiðandi hafi geymt hjól á ganginum, fimm aðrar íbúðir séu á hæðinni og því geti hver sem er á hæðinni átt umrædd hjól. Barnavagn hafi einstaka sinnum verið geymdur á ganginum til að láta hann þorna, annars hafi hann alltaf verið geymdur inni í íbúðinni.

 

III. Forsendur

Álitsbeiðandi krefst staðfestingar á því að gagnaðila hafi verið óheimilt að fá greitt úr bankaábyrgð sem álitsbeiðandi lagði fram vegna skemmda á húsnæðinu. Álitsbeiðandi byggir á því að hún hafi ekki fengið að vera viðstödd skoðun matsmanns á íbúðinni né heldur að taka þátt í málsmeðferðinni hjá bankanum að öðru leyti. Gagnaðili byggir á því að álitsbeiðandi hafi samþykkt að hún bæri ábyrgð á skemmdunum og því hafi gagnaðili gengið að bankaábyrgð álitsbeiðanda.

Deilt er um kostnað vegna viðgerða á borðplötu í eldhúsi, endurnýjun hillna í eldhúsi, svefnherbergi og forstofu, viðgerð á skrautlistum, flísum og innréttingu á baðherbergi, handfangi til að sturta niður á klósetti, endurnýjun á gardínum í tveimur svefnherbergjum, brotnum gluggakrækjum og viðgerðum á parketi. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að aðilar hafi skoðað íbúðina í sameiningu og að álitsbeiðandi hafi samþykkt að gagnaðili mætti ráðstafa hluta bankaábyrgðarinnar til greiðslu kostnaðar vegna viðgerða á borðplötu í eldhúsi, endurnýjun hillna í eldhúsi, viðgerða á baðherbergisinnréttingu, handfangi til að sturta niður á klósetti, endurnýjun á gardínum í tveimur svefnherbergjum, brotnum gluggakrækjum og viðgerðum á parketi. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að fá kostnað vegna framangreindra viðgerða greiddan úr tryggingu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki samþykkt kostnað vegna endurnýjunar hillna í svefnherbergi eða forstofu og viðgerða á flísum og skrautlistum á baðherbergi. Um þann kostnað gilda því almennar reglur skaðabótaréttar. Ljóst er að ekki var gerð úttekt á húsnæðinu við upphaf leigutímans sem unnt er að bera saman við þá úttekt sem gagnaðili lét gera við lok leigutíma. Þá hefur gagnaðili fallist á að hillur hafi vantað í svefnherbergi við upphaf leigutíma og því ljóst að gagnaðili getur ekki krafið álitsbeiðanda um bætur vegna hillna í svefnherbergi. Gegn neitun álitsbeiðanda hefur gagnaðili að mati kærunefndar ekki sýnt nægilega fram á að álitsbeiðandi hafi valdið henni tjóni sem gagnaðili geti sótt bætur fyrir í tryggingu álitsbeiðanda.

Hlutverk kærunefndar húsamála er að fjalla um þau ágreiningsefni sem aðilar leigusamnings beina til nefndarinnar við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 85. gr. húsaleigulaga. Það er því ljóst að mat á málsmeðferð og verklagi banka við afgreiðslu kröfu gagnaðila í tryggingu álitsbeiðanda fellur utan hlutverks kærunefndar og verður því ekki fjallað um það hér.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að fá kostnað vegna viðgerða á borðplötu í eldhúsi, endurnýjun hillna í eldhúsi, viðgerða á baðherbergisinnréttingu, handfangi til að sturta niður á klósetti, endurnýjun á gardínum, brotnum gluggakrækjum og viðgerð á parketi greiddan úr tryggingu álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi hins vegar ekki sýnt nægilega fram á bótaábyrgð álitsbeiðanda vegna hillna í svefnherbergi eða forstofu og viðgerða á flísum og skrautlistum á baðherbergi.

 

Reykjavík, 4. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira