Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 43/2013

Uppgjör við lok leigusamnings.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 43/2013

 

Uppgjör við lok leigusamnings.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. júní 2013, beindi A, hdl., f.h. B og C hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. júní 2013, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 11. júlí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. júlí 2013, lagðar fyrir nefndina.

Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 4. nóvember 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 17. apríl 2012, tóku álitsbeiðendur á leigu íbúðarhúsnæði að F í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2012. Ágreiningur er um uppgjör við lok leigusamnings.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðendum tryggingarfé samkvæmt húsaleigusamningi aðila, samtals að fjárhæð 558.036 kr. auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. júní 2013 til greiðsludags.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi ítrekað synjað álitsbeiðendum um endurgreiðslu tryggingarfjár að fjárhæð 540.000 kr. auk verðbóta. Gagnaðilar hafi virst bera fyrir sig að bakaraofn hafi verið skítugur við skoðun og að rakaskemmdir í þvottahúsi séu á ábyrgð álitsbeiðenda. Álitsbeiðendur séu ósammála því. Bakaraofn hafi verið í eðlilegu ástandi við skoðun, en hann hafi verið notaður við upphaf leigutímans en þrifin tvívegis, bæði fyrir skoðun og eftir athugasemdir gagnaðila. Rakaskemmdir í þvottahúsi megi rekja til leka í tíð fyrri leigjenda og séu álitsbeiðendum óviðkomandi.

Í álitsbeiðni er rakin samskiptasaga aðila frá upphafi leigutíma og hvernig til þess kom að leigutíma lauk. Þann 11. apríl 2013 hafi álitsbeiðendur aftengt þvottavél sína en ekki getað skrúfað algjörlega fyrir vatnið og því óskað eftir leiðbeiningum annars gagnaðila um hvernig það væri gert. Annar gagnaðila hafi sjálfur sýnt álitsbeiðendum hvernig loka ætti fyrir vatnið skömmu eftir upphaf leigutímans, er hann hafi sýnt öðrum álitsbeiðanda hvar flætt hafði í fyrri tíð leigjanda. Gagnaðili hafi boðist til að koma á staðinn en á meðan hafi lekið nokkrir lítrar af vatni í lítinn bala. Gagnaðili hafi svo skrúfað fyrir vatnið en lekinn hafi verið á mjög afmörkuðu svæði og farið að mestu leyti í áðurnefndan bala en afgangurinn hafi verið þurrkaður upp jafnóðum og ollið engum skaða.

Málsaðilar hafi ákveðið að ganga frá skoðun á íbúðinni þann 30. apríl 2013. Í ljósi fyrri samskiptaörðugleika við gagnaðila hafi álitsbeiðendur ákveðið að ráða óháðan túlk frá Alþjóðahúsinu til að vera viðstaddur skoðunina. Annar gagnaðila hafi farið yfir alla íbúðina og gert athugasemdir við rakaskemmdir þar sem þvottavél hafi verið. Álitsbeiðendur hafi minnt gagnaðila á að umræddar skemmdir hafi verið til staðar við upphaf leigutímans. Að svo búnu hafi gagnaðili staðfest þetta og tjáð álitsbeiðendum að það eina sem stæði eftir væri bakaraofninn, sem honum hafi fundist skítugur. Álitsbeiðendur hafi reynt að þrífa ofninn betur, en það hafi ekki virst duga til að mati gagnaðila. Álitsbeiðendum hafi fundist ofninn fullnægjandi hreinn en hafi boðist til að ráða hreingerningarþjónustu til að þrífa ofninn svo hægt væri að klára málið. Gagnaðili hafi neitað þessu og sagt álitsbeiðendum að þegar ofninn væri hreinn að hans mati þá fengju álitsbeiðendur greitt tryggingarféð.

Álitsbeiðendur byggi kröfu sína um endurgreiðslu tryggingarfjárins á skýrum ákvæðum laga, sbr. sérstaklega 4. tölul. 1.mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðendur hafi ekki valdið neinum skemmdum á íbúðinni sem hafi verið skilað í góðu ástandi.  

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar annar álitsbeiðenda hafi aftengt þvottavél sína hafi lekinn verið mjög mikill. Annar gagnaðila hafi komið á staðin um 15 mínútum eftir að óskað hafi verið eftir því. Á þeim tíma renni mikið vatn enda hafi vatnskraninn verið fullopin og búið að losa þvottavélaslönguna. Vatn hafi verið töluvert og flætt undir allan þvottahússkápinn og ljóst að töluvert tjón hafði orðið á innréttingunni. Ástæða lekans sé eingöngu kunnáttuleysi álitsbeiðanda við verkið. Álitsbeiðendur hafi haldið því fram að skápur hafi verið skemmdur við upphaf leigutíma, en það sé ekki rétt. Álitsbeiðendur hafi skrifað undir að þau hafi verið sátt við ástand íbúðarinnar að undanskilinni brotinni rúðu sem gagnaðili hafi skipt um áður en þau fluttu inn.

Við skil íbúðarinnar þann 30. apríl 2013 hafi gagnaðili gert athugasemdir við að bakaraofn hafi verið illa þrifinn. Þann 2. maí kom matsmaður og skoðaði íbúðina. Álitsbeiðendur hafi skilað íbúðinni í óásættanlegu ástandi þar sem skemmdir hafi verið á innréttingu í þvottahúsi og bakaraofn hafi verið skítugur.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þau hafni málatilbúnaði gagnaðila og ítreka það sem fram kom í álitsbeiðni. Íbúðin hafi verið notuð þegar álitsbeiðendur hafi tekið við henni en áður hafi komið fram að ekki hafi verið gert úttekt á íbúðinni við upphaf eða lok leigutímans.

Gagnaðilar hafi neitað að endurgreiða álitsbeiðendum tryggingarféð og bera fyrir sig skemmdum á íbúðinni. Fyrir þeim fullyrðingum beri gagnaðilar sjálf sönnunarbyrðina, sbr. til dæmis 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga þess efnis að leigusala sé óheimilt að ráðstafa tryggingarfénu nema að undangengnum dómi um bótaskyldu leigjanda.

Álitsbeiðendur hafni tjónamati matsmanns gagnaðila. Óvíst sé hvenær matið hafi farið fram auk þess sem álitsbeiðendur hafi ekki komið að matinu, hvorki varðandi val á matsmanni né með því að vera viðstödd matið.

Álitsbeiðendur mótmæli því að gagnaðilar geti ákveðið sér þóknun fyrir að aðstoða álitsbeiðendur við aftengingu þvottavélar. 

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ekki hafi orðið vatnstjón í umræddri íbúð og að álitsbeiðendur hafi tekið við íbúðinni án athugasemda nema vegna rúðu sem þurft hafi að skipta um. Aðalmálið sé að álitsbeiðendur hafi aftengt þvottavél og opnað fyrir vatnskrana í stað þess að loka og af því hafi hlotist töluvert vatnstjón og verulegar skemmdir. Eðlilegt sé að gagnaðilar taki greiðslu fyrir þá vinnu að koma fyrirvaralaust og aftengja þvottavél og aðstoða álitsbeiðendur úr vandræðum sínum.

Gagnaðilar muni ekki endurgreiða það sem eftir standi af tryggingunni fyrr en kærunefnd húsamála hafi lokið vinnu sinni.

 

III. Forsendur

Álitsbeiðendur halda því fram að gagnaðilar haldi eftir tryggingarfé með ólögmætum hætti. Gagnaðilar byggja á því að húsnæðið hafi ekki verið í umsömdu ástandi við skil þess og því hafi þau heimild til að ráðstafa tryggingarfénu til úrbóta á húsnæðinu.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að álitsbeiðendur hafi samþykkt að gagnaðilar mættu ráðstafa hluta af tryggingarfénu til greiðslu kostnaðar vegna þrifa á bakaraofni og skemmda á skápi í þvottahúsi. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilar geti ekki án undangengins dóms fengið umræddan kostnað greiddan af tryggingarfé álitsbeiðenda.

Álitsbeiðendur krefjast viðurkenningar á því að gagnaðilum beri að endurgreiða tryggingarféð ásamt verðbótum og dráttarvöxtum frá 1. júní 2013. Í framangreindum 4. tölul. segir að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli vera verðtryggt, en beri ekki vexti. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum beri að endurgreiða tryggingarféð ásamt verðbótum.

Hlutverk kærunefndar er að taka afstöðu til ágreiningsefna milli aðila leigusamnings við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Það er álit kærunefndar að ágreiningur um greiðslu vaxta falli utan þess hlutverks og er krafan um vexti því ekki tekin til greina.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðendum tryggingarfé samkvæmt húsaleigusamningi aðila, að fjárhæð 540.000 kr. ásamt verðbótum.

 

Reykjavík, 4. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira