Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 55/2013

Kostnaðarskipting. Ákvörðunartaka.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 55/2013

 

Kostnaðarskipting. Ákvörðunartaka.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. júlí 2013, beindi húsfélagsdeildin A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagsdeildina B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. ágúst 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. september 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. nóvember 2013.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið A og B, alls 19 eignarhluta. Ágreiningur er um greiðslu á kostnaði vegna viðgerðar á sameign.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að taka beri tillit til eldri framkvæmda sem álitsbeiðandi hafi eitt haft kostnað af við kostnaðarskiptingu vegna nýrri framkvæmda heildarhúsfélagsins.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé sambyggt fjögurra hæða hús, byggt árið 1964, efst á C í röð hliðstæðra húsa sem standi mjög áveðurs. Húsið sé með tveimur stigagöngum með níu íbúðum í öðrum en tíu í hinum.

Haustið 2007 hafi leikið inn í íbúðir í kjölfar óveðurs og sýnt þótti að umræddar íbúðir og innbú í þeim lægu undir skemmdum ef ekkert yrði að gert þá þegar. Íbúar umræddra íbúða hafi leitað til stjórnar álitsbeiðanda sem hafi beitt sér fyrir því að verktaki væri fenginn til þess að annast nauðsynlegar viðgerðir á austurhlið og suðurstafni hússins tafarlaust. Sú ákvörðun hafi átt sér stoð í ákvæðum laga nr. 26/1994, enda hafi verið um nauðsynlega og óhjákvæmilega viðgerð að ræða.

Á þessum tíma hafi ekki verið sameiginleg stjórn fyrir heildarhúsið en stjórn álitsbeiðanda hafi skrifað stjórn gagnaðila bréf þann 14. maí 2007 og óskað eftir því að stjórn gagnaðila tilnefndi fulltrúa til viðræðna um sameiginleg málefni. Í kjölfarið hafi fyrsti stjórnarfundur sameiginlegs húsfélags stigaganganna verið haldinn þann 18. mars 2008. Þar hafi verið lýst tilboði í úttekt á ástandi hússins vegna undirbúnings heildarviðgerðar á ytra byrði hússins sem ráðist hafi verið í að undangengnu útboði. Áður en framkvæmdir hófust hafi verið haldinn fundur í stjórn heildarhúsfélagsins þann 18. september 2008 þar sem farið hafi verið yfir tilboð og samþykkt tilboð lægstbjóðanda. Í 5. tölul. fundargerðarinnar segi að álitsbeiðandi hafi þegar greitt 1.152.000 kr. fyrir sprunguviðgerðir og að álitsbeiðandi hafi farið fram á að sú fjárhæð fari upp í þeirra kostnað við framkvæmdirnar. Þá komi einnig fram að gagnaðili hafi lýst sig reiðubúinn til að fjárhæðin gengi upp í kostnað álitsbeiðanda ef fyrri viðgerðir myndu standast kröfur verktakans um gæði.

Hinn 23. júní 2009 hafi gjaldkeri álitsbeiðanda sent gjaldkera heildarhúsfélagsins reikninga fyrir sprunguviðgerðum, samtals að fjárhæð 1.060.869 kr. með ósk um að helmingur fjárhæðarinnar, þ.e. 530.430 kr., kæmi til lækkunar á hlutdeild álitsbeiðanda í sameiginlega kostnaðinum. Í september 2009 hafi þáverandi formaður sameiginlega húsfélagsins skrifað verkefnisstjóra eftirlitsaðila framkvæmdanna bréf þar sem óskað hafi verið eftir staðfestingu á því að fyrri viðgerðir stæðust mat verktakanna sem hafi og verið staðfest af verkefnisstjóranum.

Með bréfi gagnaðila til álitsbeiðanda þann 31. maí 2010 hafi verið tilkynnt að bókað hafi verið á fundi gagnaðila þann 27. janúar 2010 að þar sem umræddar viðgerðir á húsinu að A hafi farið fram áður en sameiginlegt húsfélag hafi verið stofnað og ekkert samráð hafi verið haft við gagnaðila vegna framkvæmdanna telji gagnaðili þetta ekki tengjast sameiginlegri viðgerð sem boðin hafi verið út fyrir sameiginlega húsfélagið. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessari niðurstöðu gagnaðila þar sem hún væri þvert á það sem áður hafi verið ákveðið á fundi heildarhúsfélagsins. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því með bréfi til gagnaðila, dags. 25. mars 2010, að málið yrði rætt á húsfundi heildarhúsfélagsins svo unnt væri að finna lausn á því. Gagnaðili hafi svarað því með bréfi, dags. 31. maí 2010, að gagnaðili teldi þetta ágreiningsmál ekki heyra undir ákvörðunarsvið heildarhúsfélagsins þar sem þetta væri ágreiningsmál milli húsfélagsdeildanna tveggja.

Ljóst sé að kostnaður vegna framkvæmda heildarhúsfélagsins hafi verið 3.668.126 kr. lægri en áætlað var í tilboði og því telji álitsbeiðandi ljóst að sú framkvæmd sem álitsbeiðandi hafi ráðist í haustið 2007 hafi orðið til þess að lækka kostnað heildarhúsfélagsins vegna seinni framkvæmdanna.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að mál þetta sé sprottið af deilu húsfélagsdeildanna tveggja um hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda á vegum álitsbeiðanda sem unnar hafi verið áður en deildirnar tvær gengu í sameiginlegt húsfélag á árinu 2008 og án aðkomu eða samráðs við gagnaðila.

Stjórn sameiginlegs húsfélags hafi haldið sinn fyrsta formlega húsfund þann 18. mars 2008 og á fundi þann 18. september sama ár hafi verið farið yfir umtalsverðar framkvæmdir á ytra byrði húsanna sem aflað hafði verið tilboðs í. Á þeim fundi hafi verið borin upp sú beiðni frá álitsbeiðanda að kostnaður við framkvæmdir á árinu 2007 yrði dreginn frá hluta íbúa þess húss í heildarkostnaði við framkvæmdina. Fulltrúar gagnaðila hafi á þessum fundi ekki haft umboð til að taka afstöðu til beiðninnar á fundinum og hafi því borið hana upp á húsfundi gagnaðila. Á þeim húsfundi hafi því alfarið verið hafnað að gagnaðili tæki þátt í kostnaði við eldri framkvæmdir á vegum álitsbeiðanda en ekkert samráð haft við gagnaðila þegar í þær hafi verið ráðist.

Höfnun gagnaðila byggi á því að þegar framkvæmdirnar hafi farið fram hafi verið um að ræða tvö aðskilin fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaganna en ekki eitt sameiginlegt fjöleignarhús. Því til stuðnings sé bent á þá staðreynd að sérstök húsfélög hafi starfað í hvoru húsi á þeim tíma sem hvort um sig hafi annast framkvæmdir við sitt hús og borið kostnað vegna þeirra. Þetta hafi breyst með stofnun sameiginlegs húsfélags fyrir húsin tvö á árinu 2008. Að mati gagnaðila beri honum því ekki lagaleg skylda til að taka þátt í kostnað við framkvæmdir á vegum álitsbeiðanda.

Verði ekki fallist á að húsið hafi talist tvö aðgreind hús fyrir stofnun sameiginlegs húsfélags byggi gagnaðili á því að samráð um framkvæmdirnar hafi vantað með öllu og því verði gagnaðila ekki gert að taka þátt í kostnaði vegna þeirra. Fram komi í 1. mgr. 39. gr. laganna að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina. Þegar ákveðið hafi verið af hálfu álitsbeiðanda að ráðast í framkvæmdirnar hafi ekkert samráð verið haft við gagnaðila, hvorki með fundarboðum, kynningu á umfangi skemmda, nauðsyn framkvæmda né tilboðum í verkið. Að mati gagnaðila sé þetta sérstaklega ámælisvert í ljósi þess að á þessum tíma hafi farið fram formlegar viðræður um stofnun sameiginlegs húsfélags fyrir báða stigaganga vegna fyrirhugaðra framkvæmda á ytra byrði alls hússins.

Í 1. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga komi fram að hafi eigandi ekki verið boðaður til húsfundar þar sem ákvörðun um slíkar framkvæmdir hafi verið tekin verði hann ekki talinn bundinn af þeim. Þá komi einnig fram í 2. mgr. sömu greinar að eiganda sé heimilt að neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna slíkrar ákvörðunar.

Því sé hafnað að undantekningarákvæði 37. gr. fjöleignarhúsalaga eigi við í þessu tilviki þar sem engar sönnur hafi verið færðar fyrir þeim fullyrðingum um að nauðsyn framkvæmdanna hafi verið lagt fyrir stjórn gagnaðila eða kærunefndina sjálfa og það sé því mat gagnaðila að fullyrðingum þess efnis beri að hafna.

Þá telji gagnaðili að krafa álitsbeiðanda, hafi verið fótur fyrir henni, sé fyrnd. Kröfunni hafi verið haldið á lofti á fundi stjórnar sameiginlegs húsfélags þann 18. september 2008 og því telji álitsbeiðandi að hún hafi fyrnst fjórum árum síðar í samræmi við 3. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að veðurfar hafi verið slæmt á tímabilinu og vísar í því sambandi til upplýsinga og gagna frá Veðurstofu Íslands þess efnis. Lekið hafi inn í íbúðir hússins og ljóst hafi verið að fara þurfti í meiriháttar viðgerðir. Viðgerðirnar sem álitsbeiðandi hafi farið í árið 2007 hafi verið nauðsynlegar og óhjákvæmilegar og ekki þolað bið til að koma í veg fyrir frekara tjón en orðið hafði, sbr. 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Framkvæmdirnar hafi ekki getað dulist neinum sem leið hafi átt fram hjá húsinu. Gagnaðila hafi verið í lófa lagið að gera athugasemdir við framkvæmdirnar en það hafi ekki verið gert.

Álitsbeiðandi hafi haft frumkvæði að stofnun sameiginlegs húsfélags með því að óska eftir því að tilnefndur yrði fulltrúi gagnaðila til viðræðna um stofnun húsfélags. Gagnaðili hafi svarað því á þann hátt að slíkt húsfélag væri til án þess að til þyrfti að koma sérstakur stofnfundur með vísan til 56. gr. fjöleignarhúsalaga. Því hafi ekki þurft að bíða eftir stofnfundi. Um formlegar viðræður um stofnun sameiginlegs húsfélags hafi því ekki verið að ræða heldur aðeins eftirrekstur af hálfu álitsbeiðanda.

Sameiginlegur fundur stjórnar heildarhúsfélagsins hafi verið haldinn þann 18. mars 2008 til undirbúnings á framkvæmdum hússins. Þann 18. september 2008 hafi verið haldinn fundur þar sem samþykkt hafi verið að taka tilboði lægstbjóðanda. Þá hafi verið rætt um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmdanna. Jafnframt hafi verið upplýst að álitsbeiðandi hafi þegar greitt fyrir sprunguviðgerðir og eftirfarandi bókun verið gerð: „Húsfélag A hefur þegar greitt fyrir sprunguviðgerðir kr. 1.151.000.- A fer fram á að þessi upphæð fari upp í þeirra kostnað við framkvæmdir. Ef þessar viðgerðir standast kröfur verktakans um gæði munum við ekki gera athugasemdir við að þessi upphæð gangi upp í þeirra kostnað. Ef viðgerðin uppfyllir ekki kröfur verktakans um gæði mun húsfélag B ekki taka þátt í þessum kostnaði.“ Eftirlitsaðili með verkinu hafi staðfest með bréfi til álitsbeiðanda að viðgerðirnar hafi reynst í góðu lagi. Enginn annar fyrirvari hafi verið gerður um þessa samþykkt af hálfu fulltrúa gagnaðila.

Álitsbeiðandi veki athygli á því hve langur tími hafi liðið frá því að framangreindur fundur hafi verið haldinn þann 18. september 2008 og þar til fulltrúar gagnaðila hafi verið sviptir umboði sínu á fundi gagnaðila þann 27. janúar 2010. Álitsbeiðendur hljóti því að álykta að um eftir á skýringu sé að ræða svo gagnaðili komist undan greiðslu á sameiginlegum kostnaði við endurbætur á sameigninni.

Þá sé því haldið fram að krafa álitsbeiðanda sé fyrnd. Því sé til að svara að krafa álitsbeiðanda á hendur gagnaðila hafi stofnast er fyrrgreindur fyrirvari um gæði framkvæmdanna hafi komið fram í september 2009 er eftirlitsmaður framkvæmdanna hafi staðfest að fyrri framkvæmdir álitsbeiðanda hafi verið fullnægjandi. Samkvæmt 2. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007, reiknist fyrningarfrestur kröfu frá þeim degi er kröfuhafi hafi fyrst getað átt rétt til efnda. Verði að telja þann dag vera þegar fyrirvarinn hafi komið fram, þ.e. í september 2009. Álitsbeiðni hafi verið lögð til kærunefndar húsamála þann 17. júlí 2013 og því geti krafa álitsbeiðanda á hendur gagnaðila ekki talist fyrnd, enda lögð fram innan fyrningarfrests.

 

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um kostnaðarskiptingu vegna viðhaldsframkvæmda á sameign hússins. Óumdeilt er að um er að ræða framkvæmdir á sameign allra og að kostnaði vegna þeirra ætti alla jafna að skipta jafnt eftir hlutfallstölum hvers eignarhluta. Hins vegar er deilt um hvort taka eigi tillit til fyrri framkvæmda álitsbeiðanda við kostnaðarskiptingu. Óumdeilt er að fyrri framkvæmdir álitsbeiðanda fóru fram án samráðs við gagnaðila. Fyrri framkvæmdir urðu þó til þess að framkvæmdir þær sem aðilar réðust sameiginlega í urðu umfangsminni en ella þar sem verktakar og eftirlitsmenn mátu þær fullnægjandi og því þurfti ekki að taka þær upp og endurgera.

Í máli þessu liggur fyrir fundargerð vegna húsfundar heildarhússins, dags. 18. september 2008. Af fundargerðinni er þó ljóst að um stjórnarfund sé að ræða. Undir 5. lið fundargerðarinnar segir eftirfarandi: „Húsfélag A hefur þegar greitt fyrir sprunguviðgerðir kr: 1.152.000.-: Húsfé. A fer fram á að þessi upphæð fari upp í þeirra kostnað við framkvæmdir. Ef þessar viðgerðir standast kröfur verktakans um gæði munum við ekki gera athugasemdir við að þessi upphæð gangi upp í þeirra kostnað. Ef viðgerðin upp fyllir ekki kröfur verktakans um gæði mun(húsfélag B) ekki taka þátt í þessum kostnaði.“

Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðili hafi samþykkt að taka tillit til fyrri framkvæmda álitsbeiðanda að því marki sem verktakar og eftirlitsmenn mætu þær fullnægjandi en hafi á síðari stigum neitað því. Álitsbeiðandi telur gagnaðila bundinn af fyrra samþykki.

Gagnaðili byggir á því að álitsbeiðandi hafi farið í framkvæmdirnar án nokkurs samráðs við gagnaðila og því beri gagnaðila ekki að taka þátt í kostnaði vegna þeirra. Samþykkt á fundi 18. september 2008 hafi ekki verið bindandi þar sem stjórn gagnaðila hafi ekki haft umboð til að binda húsfélagið með þeim hætti.

Að mati kærunefndar er það umboð sem felst í stjórnarsetu í húsfélagi stöðuumboð skv. 2. mgr. 10. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936. Samningur sem umboðsmaður gerir fyrir hönd umbjóðanda síns á grundvelli stöðuumboðs heldur gildi sínu þrátt fyrir að umboðsmaður hafi farið út fyrir heimildir sínar enda hafi viðsemjandi ekki vitað eða mátt vita að svo væri, sbr. 1. mgr. 11. gr. laga nr. 7/1936.

Í framangreindri fundargerð er ekki gerður frekari fyrirvari um gildi bókunarinnar en að framkvæmdir standist skoðun verktaka. Að mati kærunefndar hefur gagnaðili ekki sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi vitað eða mátt vita að fulltrúar gagnaðila hafi farið út fyrir umboð sitt. Sú trú álitsbeiðanda styrktist í ljósi þess tíma sem leið frá framangreindri samþykkt fundi þann 18. september 2008 þar til að gagnaðili fyrst hafði uppi mótbárur við skilningi álitsbeiðanda með bréfi, dags. 31. maí 2010. Það er því álit kærunefndar að fulltrúar gagnaðila hafi á fundi þann 18. september 2008 bundið gagnaðila samkvæmt framangreindri bókun. Þar sem staðfest hefur verið að framkvæmdirnar stóðust kröfur verktaka og eftirlitsmanns er það álit kærunefndar að kostnaður vegna fyrri framkvæmda álitsbeiðanda skuli koma til lækkunar á hlut viðkomandi eignarhluta í kostnaði vegna sameiginlegra framkvæmda.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að taka beri tillit til eldri framkvæmda sem álitsbeiðandi hafi eitt haft kostnað af við kostnaðarskiptingu vegna nýrri framkvæmda heildarhúsfélagsins.

 

Reykjavík, 26. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira