Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 8/2013

Útreikningur hússjóðsgjalda.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 8/2013

 

Útreikningur hússjóðsgjalda.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2013, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B 1-5, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. september 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 28. október 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. desember 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. janúar 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða  fjöleignarhúsið B 1-5, alls 28 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta. Ágreiningur er um hvort hússjóðsgjöldum sé réttilega skipt milli eigenda hússins.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að viðurkennt verði að ranglega hafi verið staðið að kostnaðarskiptingu hússjóðsgjalda í fjöleignarhúsinu að B1-3 þannig að álitsbeiðandi hafi ofgreitt hússjóðsgjöld.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji að þau hússjóðsgjöld sem hann greiði vegna fasteignar sinnar séu ekki rétt reiknuð og ekki í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu. Þau svör sem álitsbeiðandi hafi fengið frá formanni gagnaðila og gjaldkera hafi gefið mjög takmarkaðar upplýsingar og veki í reynd upp frekari spurningar og efasemdir. Álitsbeiðandi hafi fengið þær skýringar frá gjaldkera að húsgjöld reiknist af prósentuhlutfalli eignarinnar. Rekstrarreikningar séu teknir saman og deilt niður á eigendahlutfall. Framkvæmdagjald sé hluti af þeirri prósentu þar sem sumar eignir séu leigðar út og borgi rekstraraðilar húsgjald en eigendur framkvæmdagjald.

Það sem grundvalli skilning álitsbeiðanda á hve óeðlileg skiptingin sé skapist af þeirri staðreynd að B 1-3 og C séu eignarhlutar sem tengist óverulega B 5. Þar sé meðal annars starfsemi sem krefjist húsvarðar í fullu starfi ásamt því að ýmis önnur þjónusta sé þar í boði sem tengist á engan hátt B 5, þar á meðal lyfta. Þá sé einnig ástæða til að benda á að sameign innanhúss í B 5 sé um 35 fermetrar en sameign innanhúss í B1-3 sé hins vegar um 480 fermetrar.

Kostnaður vegna eignarhluta álitsbeiðanda hafi því virst að stórum hluta hafa grundvallast á þeirri þjónustu og starfsemi sem sé í boði í B 1-3 og C sem sé óviðkomandi eignarhluta álitsbeiðanda í B 5.

Ársreikningar áranna 2010 og 2011 bendi til þess að ekki sé rétt staðið að ýmsum atriðum varðandi eðlilega skiptingu kostnaðar. Það sem mestu máli skipti í þessu samhengi sé að fyrir hendi sé eignaskiptayfirlýsing vegna B 5. Við skoðun ársreikninga komi fram að ekki sé fyrir hendi aðgreindur kostnaður vegna B 5 annars vegar og B 1-3 og C hins vegar.

Álitsbeiðandi byggi á því að ekki sé farið eftir eignaskiptayfirlýsingu við útreikning gjalda, ekki sé gerður greinarmunur á eignarhlutum og eignarprósentum í útreikningum gjalda, reikningar vegna tekna og gjalda sé ekki haldið aðskildum annars vegar vegna B 1-3 og C og B 5 hins vegar og að ekki sé farið eftir fjöleignarhúsalögum við útreikning gjalda.

Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við að 500.000 kr. sé varið í hreinsiefni, 780.000 kr. séu greiddar fyrir störf gjaldkera, 270.000 kr. fyrir störf endurskoðanda og 90.000 kr. vegna bankaþjónustu og velti fyrir sér hve mikið af framangreindu varði einungis aðra eignarhluta en B 5. Þá telji álitsbeiðandi að þær 165.000 kr. sem varið sé í auglýsingar sé kostnaður sem tilheyri ekki húsgjöldum. Þá spyrji álitsbeiðandi hversu mikið af vinnuframlagi húsvarðar tengist B 5, en starf húsvarðar grundvallist á starfsemi þeirri sem fram fari í B 1-3 og C.

Fyrir liggi sérstök og aðskilin eignaskiptayfirlýsing fyrir B 1-3 og önnur fyrir B 5.

Því hafi virst ljóst að núverandi greiðsluskipting vegna eignarhluta álitsbeiðanda að B 5 brjóti á rétti álitsbeiðanda samkvæmt núverandi eignaskiptayfirlýsingu. Því beri að aðgreina kostnað og grundvalla greiðslur á þeim kostnaði sem til falli vegna B 5.

Komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að ekki sé rétt staðið að kostnaðarskiptingu vegna eignarhluta álitsbeiðanda þá óski hann einnig eftir leiðréttingu á ofgreiddum reikningum og að þeir verði leiðréttir í samræmi við niðurstöður kærunefndar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í álitsbeiðni sé annars vegar fjallað um B 1-3 og C og hins vegar B 5. Tekið skuli fram að C sé verslun sem starfrækt sé í B 1-3 og því fjalli gagnaðili einungis um B 1-3 annars vegar og B 5 hins vegar, en tilgreini ekki C sérstaklega. Milli B 1-3 og B 5 sé yfirbyggð göngugata. Bæði eignaskiptayfirlýsingu fyrir B 1-3 og eignaskiptayfirlýsingu fyrir B 5 sé þinglýst á alla eignarhluta B 1-5, þar á meðal eignarhluta álitsbeiðanda. Um húsið gildi skipulagsskilmálar frá því í júní 1998. Í þeim sé B 1-3 nefnt A og B og B 5 nefnt D. Í báðum eignaskiptayfirlýsingum sé vísað til skipulagsskilmálanna og sé þeim þinglýst með eignaskiptayfirlýsingunni fyrir B 5. Í samræmi við skipulagsskilmálana hafi verið gerður sameignarsamningur milli allra eigenda hússins árið 1995 þar sem samþykkt hafi verið að reka Verslunar- og þjónustumiðstöðina E sem eina heild, þ.e. að hafa eitt sameiginlegt húsfélag og tilgreint hvernig kostnaði skyldi skipt milli eignarhluta. Frá þeim tíma hafi húsið verið rekið sem eitt húsfélag og kostnaði skipt í samræmi við sameignarsamninginn. Tekið skuli fram að frá upphafi og fram til ársins 2013 hafi húsnæðið verið hreint atvinnuhúsnæði en í ársbyrjun 2013 hafi álitsbeiðandi fengið samþykkta íbúð í eignarhluta sínum.

Í umræddum skipulagsskilmálum komi fram á að á svæðinu séu fyrirhugaðar fimm byggingar, þ.e. A, B, C, D og E. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir B 1-3, dags. 29. september 2004, komi fram að samkvæmt skipulagsskilmálum hafi verið fyrirhugaðar fimm byggingar á lóðinni. Byggingar A, B, C og D hafi átt að vera samtengdar með yfirbyggðri göngugötu. Byggingar A, B og D séu þegar byggðar en fallið hafi verið frá að byggja byggingu C. Í samningnum sé verið að skipta byggingum A og B en þær hafi fengið heitið B 1-3 en bygging D sé B 5. Yfirbyggð göngugata milli bygginganna sé sameign þeirra í hlutföllunum 92,29% sem tilheyri B 1-3 og 7,71% sem tilheyri B 5. Þá segi að göngugatan hafi verið kvöð samkvæmt úthlutunarskilmálum og sé á sér lóð sem tilheyri bílastæðum lóðarinnar. Hlutdeild í göngugötu sé fundin samkvæmt brúttórúmmáli eignanna er eigi hlut að göngugötunni. Lóðin sé í óskiptri en hlutfallslegri sameign húsanna B 1-3 annars vegar og B 5 hins vegar í hlutföllunum 78,65% og 21,35% samkvæmt brúttómáli húsanna fengið úr bókum byggingarfulltrúa Reykjavíkur. Að öðru leyti sé vísað til umræddra skipulagsskilmála.

Í sameignarsamningi og reglum fyrir húsfélag um Verslunarmiðstöðina E að B 1-5, dags. 1995, komi fram að með samningnum stofni eigendur húseignarinnar nr. 1-5 við B, með sér Húsfélagið B 1-5. Tilgangur félagsins sé að skapa og viðhalda góðum sambúðarháttum í verslunarmiðstöðinni, annast sameiginlegan rekstur og viðhald þess hluta hennar sem í sameigninni sé. Jafnframt að annast umbætur á eigninni sem félagið kunni að ákveða og vera málsvari í sameiginlegum málefnum eigenda. Félagið taki til tveggja aðskilinna húsa sem tengd séu með tengibyggingu. Í fylgiskjölum með sameignarsamningnum sé að finna hvernig kostnaði sé skipt milli eigenda að B 1-5 og hafi verið farið eftir þeirri skiptingu. Í fylgiskjali nr. 1 sé að finna skiptingu á rekstrarkostnaði sameignar, í fylgiskjali 2 sé að finna skiptingu kostnaðar við viðhald og endurbætur á tengibyggingu milli húsanna, í fylgiskjali nr. 3 sé að finna hlutfallslega skiptingu kostnaðar við viðhald B 1-3 og í fylgiskjali nr. 4 sé að finna hlutfallslega skiptingu kostnaðar við viðhald B 5.

Eins og fram komi í fylgiskjali nr. 1 með sameignarsamningnum frá 1995 sé grundvöllur skiptingar á rekstrarkostnaði sameignar reiknaður þannig út að skiptatölur B 1-3 séu samtals 3.735,60 og B 5 samtals 1.126,30 séu lagðar saman, þ.e. samtals 4.861,90 og sé hlutfall B 1-3 í þeirri tölu samtals 76,83% og B 5 samtals 23,17%. Umræddur eignarhluti merktur 0303 sé samtals 20,53% í B 5 eða 4,76% í B 1-5.

Í álitsbeiðni hafi komið fram að álitsbeiðandi telji að hússjóðsgjöld sem hann greiði séu ekki rétt reiknuð og ekki í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu B 5 og að hann sé að greiða kostnað fyrir B 1-3. Vísi hann til nokkurra kostnaðarliða í ársreikningum fyrir árin 2010 og 2011 og fari fram á það að ef nefndin komist að þeirri niðurstöðu að ekki sé rétt staðið að kostnaðarskiptingu vegna eignarhluta hans þá fái hann leiðréttingu á ofgreiddum reikningum og þeir verði leiðréttir í samræmi við niðurstöðu kærunefndar. Þá sé því haldið fram af hálfu álitsbeiðanda að sameign innanhúss að B 5 sé um 35 fermetrar en B 1-3 sé um 480 fermetrar. Þetta sé ekki rétt. Sameign innan B 5 sé samtals 86,4 fermetrare og B 1-3 sé samtals 474,7 fermetrar. Þar sem eitt húsfélag hafi verið rekið um B 1-5 hafi kostnaði verið skipt milli eignarhluta í samræmi við það.

Í álitsbeiðni sé álitsbeiðandi tilgreindur A ehf. Félagið hafi hins vegar selt umræddan eignarhlut til A og hafi afhending farið fram þann 1. mars 2013. Þar sem kærunefnd fjalli eingöngu um ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsum og álitsbeiðandi sé ekki lengur eigandi að umræddum eignarhluta sé gerð sú krafa að málinu sé vísað frá kærunefnd.

Verði ekki fallist á frávísun byggi gagnaðili á því að kostnaði hafi verið rétt skipt varðandi álitsbeiðanda til 1. mars 2013 og því eigi hann enga kröfu um leiðréttingu í málinu. Fyrir liggja ársreikningar fyrir árin 2010 og 2011 sem báðir hafi verið samþykktir og hafi álitsbeiðandi virst byggja á því og geri kröfu um að kostnaðarskipting samkvæmt þeim verði leiðrétt og hann fái endurgreiðslu. Því sé alfarið hafnað. Álitsbeiðandi hafi keypt umræddan eignarhlut 23. desember 2011 og varði því ekkert um kostnaðarskiptinguna 2010. Þá hafi hann einungis verið eigandi í eina viku af árinu 2011. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram nein gögn sem styðji kröfu hans, þ.e. hvort og þá hvað mikið hann greiddi fyrir þessa viku í uppgjöri milli hans og seljanda vegna hússjóðsgjalda. Hafi kostnaðarskipting verið röng þessa einu viku þá sé krafa um leiðréttingu of seint framkomin og álitsbeiðandi bundinn af ársreikningum 2011 enda hafi hann verið samþykktur.

Þá byggir gagnaðili á því að sameiginlegum kostnaði hafi verið rétt skipt frá því að nýr eigandi hafi tekið við íbúðinni 1. mars 2013. Eins og framan sé rakið hafi verið rekið eitt húsfélag um B 1-5 í samræmi við skipulagsskilmálanna og sameignarsamninginn og hafi kostnaði verið skipt í samræmi við það, ágreiningslaust þar til nú. Frá upphafi og þar til í byrjun þessa árs hafi eingöngu verið rekin atvinnustarfsemi í húsinu. Telji nefndin að ekki sé lengur hægt að reka eitt húsfélag fyrir B 1-5 og/eða að ekki sé hægt að skipta kostnaðinum með þeim hætti sem gert hefur verið sé á því byggt að það hafi að minnsta kosti verið heimilt þar til 1. mars 2013 þegar sú breyting hafi verið gerð að eignarhlutinn hafi verið skráður sem íbúð. Því til stuðnings sé auk skipulagsskilmálanna og sameignarsamningsins vísað til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 en heimilt sé að víkja frá ákvæðum laganna ef fjöleignarhús hýsi eingöngu atvinnustarfsemi eins og hafi verið þar til nú. Sé niðurstaðan sú að ekki sé lengur hægt að reka eitt húsfélag í húsinu og/eða skipta kostnaði með þeim hætti sem gert hafi verið sé það krafa gagnaðila að sá kostnaður sem til hafi verið stofnað eftir 1. mars 2013 verði endurskoðaður af húsfélögum beggja húsa eftir að haldnir verði aðalfundir til að kjósa stjórnir í hvoru húsi fyrir sig og eftir atvikum í lóðarfélagi og húsfélagi göngugötu.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að ástæða þess að álitsbeiðandi hafi leitað til kærunefndar húsamála hafi verið sú að stjórn gagnaðila hafi ekki lagt fram nein gögn um forsendur hússjóðsgjalda. Einu upplýsingarnar sem lagðar hafi verið fram hafi verið tölvupóstur gjaldkera og ársreikningar gagnaðila fyrir 2010 og 2011. Á aðalfundi gagnaðila þann 11. júlí 2013 hafi álitsbeiðandi séð sameignarsamningin en engin fylgiskjöl. Gagnaðili hafi lofað að halda fund innan tveggja vikna frá aðalfundi. Fundurinn hafi ekki enn verið haldinn þrátt fyrir áskorun. Eftir aðalfundinn hafi álitsbeiðandi óskað eftir aðgangi að fylgiskjölum samningsins. Stjórn gagnaðila hafi ekki afhent gagnaðila þau fylgiskjöl. Álitsbeiðandi hafi aldrei haft tækifæri til að skoða samning þann sem gagnaðili virðist byggja gjaldtöku sína á. Álitsbeiðandi hafi aldrei fengið samninginn og fylgiskjöl afhent. Álitsbeiðandi hafi ekki haft tækifæri til að kanna lögmæti samningsins, en hann dragi lögmæti samningsins í efa. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir á aðalfundi og óskað eftir bókun, er fundargerðin hafi borist hafi álitsbeiðandi gert athugasemdir við fundargerð þar sem ekki hafi verið orðið við ósk um bókun.

Álitsbeiðandi leggi fram ársreikninga áranna 2010 og 2011 þar sem það séu einu gögnin sem gagnaðili hafi afhent fram að aðalfundi 11. júlí 2013. Varðandi skipulagsskilmála þá komi fram að eigendur þeirra eignarhluta sem liggi að göngugötunni beri að stofna með sér félag. Eignarhluti álitsbeiðanda liggi ekki að göngugötunni. Eignarhlutar 201, 202 og 203 í B 5 liggi að göngugötunni. Varðandi veðbandayfirlit þá komi ekki fram neinar kvaðir sem styðji kröfu gagnaðila. Ekkert komi fram í eignaskiptayfirlýsingu B 5 sem styðji kröfu gagnaðila. Fram komi að eignarhluta álitsbeiðanda tilheyri göngugatan ekki. Í eignaskiptayfirlýsingu B 1-3 komi fram hvernig skuli halda um málefni B 1-3 en ekki hvernig skuli halda um málefni B 5.

Gagnaðili hafi aldrei framvísað undirrituðu eintaki af sameignarsamningi ásamt öllum fylgiskjölum. Í 17. gr. samningsins komi fram að framlög hvers og eins sé séreign viðkomandi eignarhluta og fylgi eignarhlutanum við hvers konar eignartilfærslur. Í 18. gr. samningsins komi fram að sjóðir félagsins skuli vera þrír, þ.e. A, B og C, í dag virðist ekki svo vera heldur einungis einn sjóður. Ekki sé gerður greinarmunur á viðhaldi B 1-3, tengibyggingar eða B 5. Í 18. gr. segi einnig að viðhald tengibyggingar skuli fara fram samkvæmt sérstakri skiptingu samkvæmt fylgiskjali samningsins nr. 2, en þar komi fram að eignarhluti álitsbeiðanda beri ekki kostnað af viðhaldi tengibyggingar. Þá komi einnig fram í fylgiskjali samningsins nr. 3 að eignarhluti álitsbeiðanda beri ekki kostnað af viðhaldi B 1-3. Í 23. gr. samningsins sé gerð krafa um að samningnum verði þinglýst sem kvöð á húseignina og á einstaka eignarhluta í B 1-3 og B 5. Engin kvöð sé þinglýst á eignarhluta álitsbeiðanda sem byggi á þessum samningi.

Ekki hafi orðið nein breyting á álögðum gjöldum þó íbúð hafi verið samþykkt. Ef um ofreiknuð gjöld sé að ræða vegna eignarhluta álitsbeiðanda verði álitsbeiðandi að gera kröfu um endurgreiðslu vegna þess í því uppgjöri, sbr. 17. gr. samningsins, sem þurfi að fara fram. Komist nefndin að þeirri niðurstöðu að gjaldtakan hafi farið fram á réttum forsendum þá fari álitsbeiðandi fram á að sá samningur sem hafi verið forsenda gjaldtöku verði ógiltur frá 27. febrúar 2013 þegar íbúð í húsinu hafi verið samþykkt.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að af athugasemdum álitsbeiðanda verði annars vegar ráðið að ágreiningur sé um hússjóðsgjöld A ehf. til 1. mars 2013 og hins vegar hússjóðsgjöld A frá 1. mars 2013.

Gagnaðili ítreki að A ehf. kaupi umræddan eignarhluta 23. desember 2011 en félagið selji síðan eignarhlutann til A í ársbyrjun 2013 og afhending hafi farið fram 1. mars 2013. Ársreikningar húsfélagsins sem álitsbeiðandi vísi til séu hins vegar fyrir árin 2010 og 2011 og hafi verið samþykktir. Ekkert liggi fyrir hvort og þá hve mikið A ehf. hafi greitt í hússjóðsgjöld fyrir þessa einu viku af árinu 2011 í uppgjöri milli hans og seljanda vegna hússjóðsgjalda. Hafi kostnaðarskiptingin verið röng þessa einu viku þá sé krafa um leiðréttingu of seint framkomin. Því beri að hafna kröfu þess efnis að endurskoða beri kostnaðarskiptingu fyrir árin 2010 og 2011. Ársreikningur fyrir árið 2012 hafi verið lagður fram á aðalfundi húsfélagsins sem haldinn hafi verið þann 11. júní 2013 og verið samþykktur með öllum greiddum atkvæðum nema einu. Álitsbeiðandi hafi setið hjá við afgreiðslu málsins.

Eins og fram hafi komið í greinargerð gagnaðila þá sé eitt húsfélag að B 1-5 og hafi kostnaðarskipting grundvallast á sameignarsamningi ágreiningslaust þar til nú. Allt fram til ársins 2013 hafi B 1-5 verið hreint atvinnuhúsnæði en í ársbyrjun hafi álitsbeiðandi fengið samþykkta íbúð í eignarhluta sínum. Undirritað eintak finnist ekki hjá stjórn gagnaðila eða fylgiskjal nr. 5, þ.e. yfirlit yfir þá starfsemi sem heimiluð sé í einstökum rýmum og njóti verndar samkvæmt kaupsamningum og afsölum. Eins og fram komi í greinargerð húsfélagsins sé gerð krafa um að málinu verði vísað frá kærunefnd. Verði ekki á það fallist sé annars vegar á því byggt af hálfu gagnaðila að sameiginlegum kostnaði hafi verið rétt skipt varðandi A ehf. frá 1. janúar 2012 til 1. mars 2013 og hins vegar að sameiginlegum kostnaði hafi verið rétt skipt frá því að nýr eigandi hafi tekið við íbúðinni 1. mars 2013. Enn fremur ítrekaði gagnaðili áður framkomin sjónarmið sín.

 

III. Forsendur

Gagnaðili hefur krafist þess að málinu verði vísað frá þar sem álitsbeiðandi er ekki lengur einn eigenda hússins. Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa leitað til kærunefndar húsamála greini þá á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Óumdeilt er í málinu að álitsbeiðandi keypti eignarhluta í húsinu þann 23. desember 2011 og seldi hann á ný þann 1. mars 2013. Þá er einnig ljóst að eigandi og fyrirsvarsmaður álitsbeiðanda var kaupandi eignarhlutans og hefur hann haldið kröfunum til streitu fyrir kærunefndinni eftir eigendaskiptin. Í ljósi þess telur kærunefnd, þrátt fyrir framangreind eigendaskipti, rétt að fjalla um ágreining aðila. Kröfu gagnaðila um frávísun málsins er því hafnað.

Í málinu er deilt um skiptingu rekstrarkostnaðar. Óumdeilt er að álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta í húsinu þann 23. desember 2011. Eignarhlutinn hafi þá verið atvinnuhúsnæði, líkt og aðrir eignarhlutar hússins. Þann 1. mars 2013 fékk álitsbeiðandi samþykkta íbúð í húsinu.

Byggir álitsbeiðandi á því að kostnaðarskipting í húsinu sé ekki í samræmi við fjöleignarhúsalög og því ólögmæt. Gagnaðili byggir á því að kostnaðarskipting hafi alla tíð farið eftir sameignarsamningi eigenda hússins og hafi sú framkvæmd verið óumdeild. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga er eigendum heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi. Það er því álit kærunefndar að á meðan húsið hýsti einungis atvinnustarfsemi hafi verið heimilt að víkja frá lögum um fjöleignarhús við skiptingu hússjóðsgjalda. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað að því er varðar tímabilið frá því að álitsbeiðandi tók við eignarhlut sínum og þar til íbúð var samþykkt í eignarhlutanum.

Í kjölfarið að íbúð var samþykkt í húsinu eru fjöleignarhúsalög þó ófrávíkjanleg, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Af gögnum málsins virðist óumdeilt að sá háttur sé hafður á við skiptingu rekstrarkostnaðar að allur rekstrarkostnaður B 1-5 sé tekinn saman og skipt niður á alla eigendur hússins eftir hlutfallstölum óháð því vegna hvers kostnaðurinn sé.

Þrátt fyrir að B 1-3 og B 5 séu sambyggð hús sem að öllum líkindum teljist til eins húss í skilningi fjöleignarhúsalaga, sbr. 3. gr. laganna, verður að mati kærunefndar að líta til 7. gr. um sameign sumra við skiptingu rekstrarkostnaðar. Þar segir að um sameign sumra sé að ræða þegar það kemur fram eða megi ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika. Það eigi meðal annars við þegar veggur skipti húsi svo að aðeins sumir séreignarhluta séu um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.

Ljóst er að húsin eru sambyggð með yfirbyggðri göngugötu og þannig ljóst að húsið sé mjög skírlega skipt þannig að einungis eignarhlutar í B 5 nýti sér sameign innan þess húshluta og eignarhlutar í B 1-3 nýti sér sameign innan þess húshluta. Af þessu leiðir að sameign innan B 1-3 telst til sameignar allra eignarhluta B 1-3 og sameign innan B 5 telst til sameignar allra eignarhluta B 5. Ber að skipta rekstrarkostnaði í samræmi við það. Það er því álit kærunefndar að skipting rekstrarkostnaðar hafi ekki verið í samræmi við fjöleignarhúsalög frá því að íbúð var samþykkt í húsnæðinu og beinir kærunefnd þeim tilmælum til gagnaðila að ráða bót á því.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að skipting rekstrarkostnaðar hafi ekki verið í samræmi við fjöleignarhúsalög frá því að íbúð var samþykkt í húsnæðinu.

 

 

Reykjavík, 27. janúar 2014

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira