Mál nr. 67/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 67/2013
Kostnaður vegna þakleka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 10. september 2013, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. október 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. október 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls 22 eignarhluta. Gagnaðili er eigandi einnar íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda hafi borið að greiða kostnað vegna viðgerða á íbúð 403 sem orðið hafi fyrir skemmdum vegna leka.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi borið að greiða kostnað vegna viðgerða á íbúð 403 sem orsakast hafi vegna leka á þaki hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi álitsbeiðanda í maí 2012 hafi verið samþykkt að fara í framkvæmdir á þaki hússins yfir íbúð 403 en þar hafi verið viðvarandi leki í um fimm til sex ár. Einnig hafi verið samþykkt að greiða kostnað vegna tjóns á íbúð 403 sem lekinn hafi orsakað. Til fundarins hafi verið boðað með lögmætum fyrirvara. Fundarboð hafi verið sett í póstkassa þeirra eigenda sem hafi búið í húsinu en öðrum eigendum hafi verið sent fundarboðið þar sem upplýsingar um hvert ætti að senda það hafi legið fyrir. Viðgerð hafi farið fram á þakinu og framangreindri íbúð sumarið 2012. Á aðalfundi álitsbeiðanda í júní 2013 hafi verið lagður fram ársreikningur sem hafi verið samþykktur athugasemdalaust af fundarmönnum. Í ársreikningnum hafi komið fram hver kostnaður við viðgerð þaksins og íbúðarinnar hafi verið. Gagnaðili hafi verið á fundinum. Skömmu eftir fundinn hafi gagnaðili haft samband við gjaldkera álitsbeiðanda og viljað meina að álitsbeiðanda hafi verið óskylt að greiða kostnað af viðgerð íbúðar 403
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að forsaga málsins sé sú að haustið 2004 hafi gagnaðili keypt íbúð 201 að A. Gagnaðili hafi átt lögheimili í Kópavogi og noti íbúðina því sem orlofsíbúð.
Fyrstu árin hafi gagnaðili verið boðuð á húsfund en það hafi fallið niður síðustu ár. Það sé alfarið rangt að gagnaðili hafi verið boðuð á nefnda húsfundi. Gagnaðila hafi verið sagt frá stórum framkvæmdum sem hafi verið í húsinu, til dæmis málun þess auk þess sem gagnaðili hafi heyrt talað um leka. Gagnaðili hafi staðið í þeirri trú að málin væru í góðum höndum hússtjórnar og að ekkert væri við reksturinn að athuga. Gagnaðili hafi aldrei orðið vör við ósætti varðandi sameiginlegar framkvæmdir né annað heldur þvert á móti upplifað einingu í hússtjórn.
Í júní 2013 hafi gagnaðili komið til Akureyrar síðdegis þann dag er húsfundur hafi verið haldinn. Eiginmaður gagnaðila hafi hitt gjaldkera álitsbeiðanda á gangi í húsinu og hafi gjaldkerinn beðið gagnaðila um að mæta á húsfund sem hún hafi og gert. Á fundinum hafi gagnaðili fengið þær upplýsingar að endurskoðandi hafi gengið frá ársreikningum en enginn tími hafi gefist til að skoða þá. Á fundinum hafi í stórum dráttum verið gerð grein fyrir helstu niðurstöðum reikningsins en engar athugasemdir færðar fram um það að formaður álitsbeiðanda, eigandi íbúðar 403, hafi fengið greiðslur úr framkvæmdasjóði húsfélagsins. Á fundinum hafi verið byrjað að ganga frá reikningum áður en önnur mál hafi verið rædd til hlítar þar sem óþarfi hafi verið tefja endurskoðandann.
Líkt og fundargerð beri með sér hafi afleiðingar framkvæmda á svölum íbúðar 501 verið ræddar en þær framkvæmdir hafi valdið tjóni á íbúð á fyrstu hæð. Að mati gagnaðila hafi verktakinn sýnt af sér saknæma háttsemi við framkvæmdina. Eigendur íbúðar 106 hafi með aðstoð tengdasonar síns reynt að fá bætur frá tryggingafélagi verktakans og álitsbeiðanda, en bótaábyrgð hafi verið hafnað þar sem málið hafi þótt vanreifað af þeirra hálfu. Umræða á húsfundi hafi verið með þeim hætti að álitsbeiðandi ætti að aðstoða eigendur íbúðarinnar og greiða tjón þeirra eða taka þátt í því. Gagnaðili hafi hafnað að taka þátt í slíkum kostnaði og tekið að sér að semja drög að bréfi sem hafi leitt til þess að eigendur íbúðar 106 hafi fengið tjón sitt bætt.
Það hafi vakið furðu gagnaðila að formaður álitsbeiðanda hafi talað um að álitsbeiðandi yrði að gera eitthvað fyrir íbúana á fyrstu hæð og eitthvað fyrir tiltekinn eiganda á fimmtu hæð. Viðhorfið hafi virst vera þannig hjá formanninum að hússjóður ætti sífellt að greiða kostnað íbúanna.
Eftir fundinn hafi gagnaðili orðið vör við óánægju hjá ritara og gjaldkera álitsbeiðanda vegna framgöngu formannsins. Meðal annars hafi þau upplýst gagnaðila um húsaleigureikning að fjárhæð 100.000 kr. sem formaður húsfélagsins hafi sent vegna leigu á íbúð á meðan íbúð hans hafi verið tekin í gegn. Gagnaðili hafi gert athugasemdir við reikning vegna húsaleigu á meðan íbúð 403 hafi verið tekin í gegn, reikning vegna heilspörslun á lofti íbúðar 403, reikning vegna málunar á íbúð 403, reikning vegna endurnýjunar á parketi, reikning frá C frá árinu 2011 og tvo reikninga frá D., báða frá árinu 2011.
Gagnaðili telji einsýnt að það sé ekki álitsbeiðanda að greiða fyrir endurbætur á íbúð 403, íbúð formannsins. Um sé að ræða persónulegan kostnað hans. Því telji gagnaðili að hann eigi að endurgreiða álitsbeiðanda þann kostnað sem hann hafi fengið greiddan án lagaheimildar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ágreiningur sé vegna greiðslu reikninga fyrir viðgerð sem fram hafi farið á þaki hússins vegna vatnsleka en sá leki hafi leitt til skemmda á íbúð 403. Álitsbeiðandi hafi greitt reikninga vegna viðgerðanna þar sem talið hafi verið að slík viðgerð væri á kostnað allra íbúðareigenda. Gagnaðili hafi andmælt því að umrædda reikninga hafi borið að greiða úr hússjóði og hafi litið svo á að eiganda íbúðar 403 beri að endurgreiða kostnaðinn enda sé um að ræða persónulegan kostnað hans.
Álitsbeiðandi krefst því þess að kærunefnd taki afstöðu til þess hvernig kostnaðarskipting vegna framangreinda framkvæmda eigi að fara fram.
III. Forsendur
Óumdeilt er í máli þessu að þak hússins hafi lekið og að gera hafi þurft við þann leka auk þess sem álitsbeiðanda hafi borið að greiða fyrir þær viðgerðir. Einnig er óumdeilt að einhverjar skemmdir hafi orðið á íbúð 403 vegna framangreinds leka.
Í 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald sem og bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt.
Í gögnum málsins liggja ekki fyrir upplýsingar um nákvæmlega hvaða tjón hafi orðið á íbúð 403 vegna lekans eða hvaða vinna var unnin í íbúðinni. En eins og áður segir er óumdeilt að eitthvað tjón varð á íbúðinni sem rekja má til þakleka. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða það tjón á íbúð 403 sem rekja má til þaklekans, þar á meðal afnotamissi, en eiganda íbúðar 403 beri að sýna fram á tjón sitt og að umdeildir reikningar séu tilkomnir vegna úrbóta vegna lekaskemmda, og vegna þeirra eingöngu. Slíkar upplýsingar hafa ekki verið færðar fyrir kærunefnd og því ekki unnt að leggja mat á hvaða reikninga álitsbeiðanda ber að greiða eða hve stóran hluta hvers og eins þeirra. Sýnist þörf á því að aflað verði sérfræðilegrar úttektar á því hvert tjón eiganda íbúðar 403 varð nákvæmlega vegna lekans.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé rétt og skylt að greiða það tjón á íbúð 403 sem sannarlega má rekja til þakleka, en slík sönnunarfærsla hefur ekki farið fram.
Reykjavík, 3. febrúar 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson