Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 74/2013

Kostnaðarskipting: Sameignleg geymsla á lóð.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 74/2013

 

Kostnaðarskipting: Sameignleg geymsla á lóð.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. október 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B 17-29, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. nóvember 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 20. nóvember 2013, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. nóvember 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð fyrir húsin B 17-29, alls tólf eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda á sameiginlegri geymslu á lóð.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að sérstæð sorp- og hjólageymsla sé sameign allra og að kostnaður vegna framkvæmda á ytra byrði hennar greiðist að jöfnu.

Í álitsbeiðni kemur fram að sameiginlegt húsfélag sé fyrir fjögur hús, þar af þrjú íbúðarhús. B17-19 sé með þremur íbúðum og tengiklefa. B 21-23 sé með fjórum íbúðum og tengiklefa. B 25-29 sé með fimm íbúðum, geymslum, bílageymslu, hjólageymslu og tengiklefa. Að lokum standi eitt hús á lóð, sorp- og hjólageymsla, sem sé skráð sameign allra tólf eignarhluta B 17-29.

Hin sérstæða sorp- og hjólageymsla sé skráð sem sameign allra tólf eignarhlutanna þannig að hver eignarhlutur fari með 8,33% af geymslunni. Þegar sorp- og hjólageymslan hafi verið máluð hafi allur kostnaður vegna þess verið greiddur af B 25-29 sem álitsbeiðandi telji ekki vera rétt. Því krefjist álitsbeiðandi viðurkenningar á því að sorpgeymslan sé sameign allra og að kostnaður vegna hennar skuli greiðast af öllum eignarhlutum að jöfnu. En sú afstaða álitsbeiðanda byggi á eignaskiptayfirlýsingu húsanna, Fasteignaskrá Íslands og yfirlýsingu Sigþórs Aðalsteinssonar höfundar eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafni forsendum og útreikningum álitsbeiðanda og krefst þess að kærunefnd hafni kröfum álitsbeiðanda. Gagnaðila hafi borið að fara eftir þinglýstum eignarprósentum hverrar íbúðar við uppgjör á viðhaldi ytra byrðis eignanna í samræmi við eignaprósentu eins og henni er þinglýst, sbr. viðbótaryfirlýsingu eignaskiptayfirlýsingar um eignarhald einstakra íbúða á lóðinni B 17-29 í matshluta 3 þar sem eru sameiginleg bíla-, hjóla- og vagnageymsla og tólf sérgeymslur.

Málavextir séu þeir að samþykkt hafi verið á húsfundi vorið 2013 að stjórn gagnaðila leitaði eftir tilboðum vegna framkvæmda á sérstæðu geymsluhúsi á lóðinni. Hafi það verið gert án ágreinings um framgang þess máls. Samkvæmt fundarsamþykkt hafi húseigendum verið sendir gíróseðlar með aðstoð banka með ósk um innborgun. Upp hafi komið hnökrar af hálfu banka varðandi útsendingu gíróseðla og fjárhæðir. Vegna þessa hafi safnast upp inneign hjá sumum húseigenda en þeir hnökrar hafi verið leiðréttir og því ástæðulaust að fjallað nánar um það mál frekar.

Þegar uppgjörstölur hafi legið fyrir með heildarkostnaði sem hafi numið 1.627.241 kr. hafi gjaldkeri reiknað hlut hverrar íbúðar fyrir sig í samræmi við þinglýsta eignarprósentu hverrar íbúðar fyrir sig í samræmi við þinglýsta eignarprósentu hverrar íbúðar. Niðurstaðan hafi verið send öllum eigendum fyrir húsfund, ásamt útskýringum.

Haldinn hafi verið húsfundur þann 18. október 2013 sem fulltrúar tíu íbúða af tólf hafi mætt á, þar á meðal álitsbeiðandi. Vegna fjarveru annarra eigenda hafi álitsbeiðandi einnig verið með umboð sér til handa frá öðrum eigendum. Gjaldkeri hafi gert grein fyrir útreikningum á uppgjöri. Álitsbeiðandi hafi ekki verið sáttur við útreikningana og hafi áður sent íbúum útreikninga sína með forsendum. Helst hafi verið svo að skilja að ekki bæri að fara eftir þinglýstum hlutfallstölum í eignaskiptasamningi að mati álitsbeiðanda heldur skyldi taka út úr prósentu hverrar eignar sem svaraði hlutfalli í hjóla- og vagnageymslu, endurreikna hlutfallstölurnar og skipta síðan hlutfalli í hjóla- og vagnageymslu sérstaklega. Bæði á fundinum og fyrir fundinn hafi gjaldkeri bent sóknaraðila á ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu þar sem fram kemur að í yfirlitstöflum fyrir séreign hafi eignarhlut geymsluhúsa í matshluta 03 og 04 í lóð verið bætt við eignarhlut íbúðar í lóð. Það hafi verið skilningur gagnaðila að með þessu hafi þegar verið tekið tillit til þeirrar breytu sem að geymsluhúsi snúi í eignaskiptasamningi.

Í kjölfar umræðna á fundinum hafi verið kosið milli framangreindra tveggja uppgjörstillagna og hafi tillaga gagnaðila verið samþykkt með átta atkvæðum gegn tveimur. Þá hafi inneignir sem hafi safnast fyrir á reikningi verið gerðar upp.

Gagnaðili telji að ekki sé unnt að skilja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsin á annan hátt en þann að þegar hafi verið tekið fullt tillit til eignarhluta hverrar íbúðar í geymsluhúsi. Það komi innreiknað í þinglýstum eignarprósentum. Þá bendi gagnaðili á 14.-16. gr. fjöleignarhúsalaga um skilgreiningu á hlutfallstölu, þýðingu hennar og um eignaskiptasamninga. Það sé ekki á valdi almenns húsfundar eða stjórnar húsfélags að gera nokkrar breytingar á skyldum húseigenda til greiðslu sameiginlegs kostnaðar svo sem hér eigi við. Þá megi benda á að framangreind lög geri skilmerkilega grein fyrir því að allt ytra byrði húss sé í sameign allra eigenda þess, sbr. 2. mgr. 6. gr.

Kunni niðurstöður varðandi hlutfallstölur í þinglýstum eignaskiptasamningi að vera rangar, eða meining eignaskiptasamnings orki tvímælis, þá sé það ekki á valdi venjulegs húsfundar að ganga framhjá þeim þinglýstu tölum sem um ræði. Slíkar breytingar eigi sér annan farveg sem ekki sé til umræðu hér.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hvergi í eignaskiptayfirlýsingu sé að finna hlutfallstölur fyrir hina sérstæðu sorp- og hjólageymslu. Um sé að ræða sérstætt hús á lóð við bílastæði norðanmegin á lóðinni. Að mati álitsbeiðanda sé umrædd geymsla í jafnri eigu allra íbúða. Í eignaskiptayfirlýsingunni segi að umrædd geymsla sé í sameign allra íbúða á lóð og að rekstrarkostnaður og skyld útgjöld vegna geymsluhússins skiptist jafn milli allra tólf íbúða á lóðinni. Álitsbeiðandi hafi leitað til höfundar eignaskiptayfirlýsingarinnar sem sé sammála álitsbeiðanda.

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar gagnaðili að félagið hafi litið svo á að því hafi ekki verið heimilt að fara út fyrir þær þinglýstu hlutfallstölur sem komi fram annars vegar í viðbótaryfirlýsingu og hins vegar eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili mótmæli því að litið sé til tölvupóstsamskipta álitsbeiðanda og höfunda eignaskiptayfirlýsingar. Byggja beri niðurstöðu á þeim gögnum sem liggja fyrir sjálfstætt.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda segir að í eignaskiptayfirlýsingu komi ekkert fram um að hið sérstæða geymsluhús sé í húsinu B 25-29, þar sé einungis önnur af tveimur hjólageymslum og í henni eigi allir 1/12 eins og í bílageymslu. Álitsbeiðandi telur að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé ljóst að téð geymsluhús sé í jafnri eigu allra eignarhluta og vísar einnig í því sambandi til fasteignaskrár.

 

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um uppgjör vegna framkvæmda á ytra byrði sérstæðs geymsluhúss á lóð B 17-29. Framkvæmdir fóru fram á öllum húsum lóðarinnar og var þeim útreikningi beitt af hálfu gagnaðila að skipta heildarkostnaði vegna framkvæmdanna niður samkvæmt hlutfallstölum. Ekki er deilt um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda á matshlutum 01, 02 eða 03, heldur einungis vegna framkvæmda á matshluta 04, hinu sérstæða geymsluhúsnæði, og verður því einungis fjallað um kostnað vegna þess húss.

Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir B 17-29, þinglýstri 20. júní 2008, segir að geymsluhús á lóð sé í sameign allra eigenda hússins og að kostnaður við ytra viðhald, til dæmis á þaki, ytra byrði og burðarvirki hússins, sé sameiginlegur og greiðist eftir eignarprósentu í geymsluhúsi. Í eignaskiptayfirlýsingunni er hins vegar ekki að finna upplýsingar um eignarhlutföll í geymsluhúsi. Í 2. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé hlutfallstala ekki ákveðin séu allir séreignarhluta jafnréttháir og beri jafnar skyldur. Það er því álit kærunefndar að kostnaði vegna viðhalds á geymsluhúsi á lóð skuli skipt jafnt á alla eigendur.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að sérstæð sorp- og hjólageymsla (matshluti 04) sé sameign allra og að kostnaður vegna framkvæmda á ytra byrði hennar skiptist jafnt á alla eigendur.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira