Mál nr. 5/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 5/2014

Sameign allra eða sameign sumra: Salerni.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. janúar 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Gagnaðili hefur ekki látið til sín taka í málinu.

Álitsbeiðni var lögð fyrir nefndina og málið tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. febrúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að D 7-9, alls átta eignarhluta. Aðilar eru eigendur einnar íbúðar hvor auk þess sem álitsbeiðandi er formaður húsfélagsins. Ágreiningur er um hvort tiltekið salerni í húsinu teljist til sameignar allra eða sameignar sumra.    

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að tiltekið salerni í húsinu teljist til sameignar allra.

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir liggi ný eignaskiptayfirlýsing sem allir í húsinu hafi skrifað undir að gagnaðila undanskilinni. Hún neiti að skrifa undir nema salerni sem eignarhluti hennar hafi afnot af verði skráð sem sameign sumra.

Aðdragandi eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi verið langur og árið 2010 hafi E tekið að sér að ljúka verkinu.

Í júlí 2013 hafi álitsbeiðandi keypt íbúð í húsinu en nú fáist afsali ekki þinglýst fyrr en nýrri eignaskiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst.

Þegar gagnaðili hafi keypt eign sína sé í afsali vísað til skiptasamnings frá 1958. Í þeim samningi sé sum sameign seld og önnur ekki. Tekin hafi verið ákvörðun þess efnis á húsfundi þann 24. október 2001 að gera alla sameign að sameign allra til að einfalda málin í húsinu.

Gagnaðili hafi ekki kynnt sér innihald eignaskiptayfirlýsingarinnar þar sem hún vísi til þess að umrætt salerni sé eina salernið sem séreignin hafi aðgang að sem rökstuðning fyrir neitun sinni. Þetta sé ekki rétt. Samkvæmt nýrri eignaskiptalýsingu hafi íbúð gagnaðila, eins og aðrar eignir í húsinu, aðgang að tveimur salernum í kjallara.

Farið sé fram á að umrætt salerni verði í sameign allra eins og fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsing geri ráð fyrir. Sú skráning hafi ekki átt að hafa komið á óvart þar sem þannig hafi salernið verið skráð í skráningartöflu sem hafi fylgt reyndarteikningum sem samþykktar hafi verið af byggingarfulltrúa þann 20. nóvember 2002, en þá hafi verið unnið að gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Gagnaðili hafi eignast eignarhluta í húsinu um ári síðar. Þegar vinna við eignaskiptayfirlýsinguna hafi verið að ljúka hafi hún sent gögnin til allra í húsinu í tölvupósti þann 11. júlí 2012, áður en gögnin hafi verið send til byggingarfulltrúa. Þá hafi gagnaðili ekki gert neina athugasemd við skráninguna.

Gagnaðili hefur ekki látið til sín taka í málinu.

III. Forsendur

Deilt er um hvort tiltekið salerni í kjallara skuli teljast til sameignar allra eigenda hússins eða sameignar sumra.

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan húss og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.

Nánar er fjallað um sameign í 8. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 6. tölulið þeirrar greinar fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki teljist séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eiganda í bráð og lengd, undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna.

Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Í 1. tölul. er fjallað um sameign sumra sem ráðin verður af eignaskiptayfirlýsingu. Í 2. tölul. 1. mgr. er fjallað um sameign sumra sem ákvarðast af legu eða staðháttum en þar segir að um sameign sumra sé að ræða: „Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.“ Í 2. mgr. ákvæðisins segir að þannig sé samkvæmt ofangreindum 2. tölul. 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi.

Á teikningum sést að húsið er íbúðarhús með einum stigagangi. Undir húsinu öllu er kjallari þar sem eru tvær séreignir auk geymslna, þvottahúsa, inntaksherbergis, hjóla- og vagnageymslna og salerna. Samkvæmt fjöleignarhúsalögum, nr. 26/1994, er sameign allra meginreglan en sameign sumra undantekning frá þeirri meginreglu, sbr. athugasemdir með 7. gr. í frumvarpi því sem varð að fjöleignarhúsalögum. Ákvæði 7. gr. verður því að túlka þröngt.

Fyrir liggur eignaskiptasamningur frá 7. desember 1955 þar sem fram kemur að salerni í kjallara séu í sameign sumra. Þannig að salerni sem tilheyri húshluta nr. 7 sé sameign eigenda þess hluta og að salerni sem tilheyri húshluta nr. 9 sé sameign eigenda þess hluta. Þá liggur einnig fyrir skiptasamningur, dags. 6. ágúst 1958, milli nýrrar eignar, nú eignarhluta gagnaðila, og 1. hæðar D nr. 7 þess efnis að herbergi í kjallara fylgdi sú hlutdeild í salerni í kjallara sem áður hafði tilheyrt eignarhluta á 1. hæð. Ekki liggja fyrir aðrar þinglýstar heimildir um eignarhald á salernum í kjallara. Í gögnum málsins er þó að finna fundargerð húsfélagsins frá 7. nóvember 2001 þar sem fram kemur að samþykkt hafi verið að sameign yrði sameign allra í stað þeirrar skiptingar sem áður hafi verið þar sem húsinu hafi verið skipt í sameign D 7 annars vegar og sameign D 9 hins vegar. Að mati kærunefndar getur ákvörðun húsfundar ekki hrundið gildi þinglýstra heimilda um eignarhald á salerni í kjallara. Það er því álit kærunefndar að skilyrði 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. um sameign sumra séu fyrir hendi og að salerni í kjallara teljist til sameignar sumra, þ.e. gagnaðila, íbúðar á annarri hæð og íbúðar á þriðju hæð.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að salerni í kjallara teljist til sameignar sumra, þ.e. gagnaðila, íbúðar á annarri hæð og íbúðar á þriðju hæð.

Reykjavík, 17. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson