Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 93/2013

Tímabundinn leigusamningur: Lok leigusamnings. Endurgreiðsla tryggingarfjár

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 93/2013

Tímabundinn leigusamningur: Lok leigusamnings. Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. desember 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 17. janúar 2014, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 21. febrúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 29. júlí 2013, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. júní 2013 til 15. desember 2013. Ágreiningur er um lok leigusamnings og endurgreiðslu tryggingarfjár.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að viðurkennt verði gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 85.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúð af gagnaðila. Gerður hafi verið þriggja mánaða leigusamningur og hann framlengdur í sex mánuði svo álitsbeiðandi fengi húsaleigubætur. Möguleiki hafi verið á frekari framlengingu húsaleigusamningsins en álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila að ekki væri víst hvort hann yrði lengur en til áramóta. Álitsbeiðandi hafi fengið aðra íbúð sem hann hafi getað flutt strax inn og því látið gagnaðila vita að hann myndi rýma íbúðina þann 5. janúar 2014. Gagnaðili hafi neitað því og sagt að álitsbeiðandi væri með leigusamning út mars 2014. Álitsbeiðandi hafi rýmt íbúðina rétt eftir 15. desember 2013 og haft samband við gagnaðila vegna endurgreiðslu tryggingarfjár. Þá hafi gagnaðili krafist þess að álitsbeiðandi greiddi leigu til 1. febrúar 2014 sem álitsbeiðandi hafi neitað og tilkynnt að íbúðin yrði rýmd fyrir 1. janúar 2014. Þá hafi gagnaðili hótað því að álitsbeiðandi yrði að greiða leigu til 1. apríl 2014.

Gagnaðili haldi því fram að álitsbeiðandi hafi skrúfað niður eldhúsborð sem hafi átt að vera fast við vegg í eldhúsi. Það hafi ekki verið neitt borð þegar álitsbeiðandi flutti inn. Álitsbeiðandi hafi bent gagnaðila á að húsaleigusamningurinn hafi runnið út en gagnaðili neiti þó að endurgreiða tryggingarféð.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að erfitt sé að átta sig á kröfum álitsbeiðanda, en sé álitsbeiðandi að fara þess á leit að fá tryggingarfé endurgreitt sé rangur aðili nefndur á beiðni um álitsgerð.

Gagnaðili hafi aldrei haft tryggingarfé frá álitsbeiðanda undir höndum, hafi aldrei fengið greidda húsaleigu frá honum og sé ekki leigusali hans á þinglýstum leigusamningi sem ákveðið hafi verið að halda áfram við sölu á fasteigninni. Strax við gerð kaupsamnings hafi umboðsmaður seljanda skýrt álitsbeiðanda frá því samkomulagi sem þar hafi verið gert vegna húsaleigu. Sé tilgangurinn að fá trygginguna greidda þurfi því að leita annað en til gagnaðila. Gagnaðili geti þó staðfest bágborið ástand íbúðarinnar og brot á samkomulagi varðandi skoðun og sýningu á íbúðinni.

Þann 8. október 2013 hafi gagnaðili keypt íbúðina. Gagnaðili hafi flutt inn afhendingardaginn 1. desember 2013. Rætt hafi verið við álitsbeiðanda á þessum tíma og hafi hann sóst fast eftir að fá að vera áfram í íbúðinni eftir að gagnaðili myndi flytja inn á efri hæð hússins. Með leyfi gagnaðila hafi umboðsmaður seljanda rætt við álitsbeiðanda um að ótímabundinn leigusamningur yrði gerður þegar gagnaðili tæki við fasteigninni. Hann hafi verið samþykkur því og ítrekaði það samkomulag við gagnaðila þegar íbúðin hafi verið skoðuð í október.

Í kaupsamningi hafi verið gert samkomulag um að leigutekjur af neðri hæð myndu ganga til seljenda fyrstu sex mánuði eftir afhendingardaginn, þann 1. desember 2013. Álitsbeiðanda hafi verið skýrt frá þessu fyrirkomulagi af umboðsmanni seljanda í október og verið samþykkur því.

Þann 10. desember 2013 hafi gagnaðili gert athugasemd við umboðsmann og starfsmann fasteignasölu að álitsbeiðandi væri með hund í íbúðinni og að reykt væri inni í íbúðinni með þeim afleiðingum að reykingalykt bærist í íbúð á efri hæð og ris. Ítrekað hafi gagnaðili gengið í kringum húsið þegar reykingalyktin hafi borist upp til að athuga hvort reykt væri fyrir utan húsið og lyktin bærist inn um glugga en svo hafi ekki reynst vera. Þessari athugasemd hafi verið komið á framfæri.

Þann 18. desember 2013 hafi álitsbeiðandi látið gagnaðila vita af því að hann hafi fengið aðra íbúð og óskað eftir því að losna frá leigusamningi sem fyrst. Þetta hafi gagnaðila fundist mjög óvænt tíðindi og skammur fyrirvari, enda hafi álitsbeiðandi áður lýst yfir fullum vilja við nýja eigendur og umboðsmann seljanda að hann hygðist vera áfram í íbúðinni. Sama dag hafi gagnaðili haft samband við nýja leigjendur sem gagnaðila hafi fundist hæfir. Vildu viðkomandi skoða íbúðina þann 21. desember 2013. Í framhaldinu hafi verið haft samband við álitsbeiðanda til að athuga hvort unnt væri að sýna íbúðina tiltekinn dag, en þá hafi einnig verið ætlunin að skoða ástand íbúðarinnar. Álitsbeiðandi hafi staðfest með smáskilaboðum að hann myndi opna íbúðina til skoðunar seinni part dags þann 21. desember 2013.

Fimmtudaginn 19. desember 2013 hafi álitsbeiðandi skýrt frá því símleiðis, eftir að hafa ráðfært sig við starfsmann fasteignasölu, að hann myndi flytja út daginn eftir og láta tryggingarfé renna upp í leigugreiðslu fyrir janúarmánuð, en sú lausn hafi verið ámálguð af eigendum og umboðsmanni seljanda daginn áður. Þessu hafi þó fylgt sú kvöð að hann myndi ekki afhenda lykla að íbúðinni fyrr en 5. febrúar 2014 þar sem samningur hans hafi gilt til fimmta dags hvers mánaðar. Það fyrirkomulag hafi verið samþykkt af gagnaðila með þeim skilyrðum að væntanlegir leigjendur kæmu að skoða íbúðina þann 21. desember og hygðust flytja inn þann 5. febrúar 2014. Gagnaðili hafi tjáð álitsbeiðanda jafnframt að þeim þætti leitt að geta ekki fengið íbúðina afhenta fyrr þar en þar sem ekki væri unnt að standa í þessum málum um jól og áramót hafi gagnaðili verið tilbúin að koma til móts við álitsbeiðanda um að álitsbeiðandi gæti losnað með eins mánaða fyrirvara og hafi hann virst þakklátur því.

Þann 20. desember 2013 hafi álitsbeiðandi flutt úr íbúðinni. Þegar haft hafi verið samband við álitsbeiðanda þann 21. desember til að opna íbúðina hafi hann sagst ekki koma því hann væri á leið úr bænum og með lyklana með sér. Gagnaðili hafi kannað hvort einhver annar væri með lykla en álitsbeiðandi sagt svo ekki vera. Síðar sama dag hafi móðir álitsbeiðanda hringt og skýrt frá því að álitsbeiðandi hefði ekki hug á að opna íbúðina fyrr en hann fengi tryggingarfé endurgreitt. Gagnaðili hafi ekki verið sátt við þessar lyktir mála enda hafi verið komin upp sú staða að vaskar á efri hæð hafi verið stíflaðir og álitsbeiðandi hafi bent gagnaðila á að leki væri í skáp undir eldhúsvaski á neðri hæðinni. Móður álitsbeiðanda hafi verið bent á þetta. Hún hafi þá svarað að hún hafi verið í íbúðinni fyrr um daginn og þar hafi enginn leki verið.

Síðar sama dag hafi fyrri eigendur, sem séu handhafar tryggingarfjár, fengið tölvupóst frá unnustu álitsbeiðanda þar sem fram hafi komið að gagnaðili hafi samþykkt að fyrri eigendur myndu leggja tryggingarfé inn á álitsbeiðanda og að í framhaldi myndi gagnaðili fá lyklana afhenta. Þetta hafi ekki verið rætt við gagnaðila.

Mikil reykingalykt hafi verið í íbúðinni. Samkvæmt ráðleggingum frá fagfólki þurfi að mála íbúðina til að losna að fullu við reykingalyktina. Þá hafi álitsbeiðandi einnig verið með gæludýr í íbúðinni án leyfis. Íbúðin hafi verið illa þrifin, skápar óþrifnir, eldavél og ofn illa eða ekki þrifin, salerni hafi verið mjög skítugt og baðherbergi mjög illa þrifið. Gardínustöng og gardína í stofu, gardína í eldhúsi og veggfast eldhúsborð hafi verið fjarlægt. Þá þurfi einnig að fjárfesta í nýjum gardínustöngum, gardínum, eldhúsborði og póstkassa sem skilinn hafi verið eftir lyklalaus.

Ekki sé rétt að álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila um að óvíst væri hvort hann yrði lengur en til áramóta. Þvert á móti hafi verið rætt um að álitsbeiðandi yrði ótímabundið í húsnæðinu eftir að samningur rynni út. Þegar álitsbeiðandi hafi tilkynnt um að hann hygðist flytja úr íbúðinni þann 18. desember 2013 hafi engar vísbendingar komið fram um annað en að álitsbeiðandi yrði áfram í íbúðinni eins og rætt hafi verið um. Álitsbeiðandi hafi greitt fulla leigu þann 5. desember 2013 sem hafi gilt til 5. janúar 2014 sem sé í sjálfu sér yfirlýsing um áframhaldandi leigu.

Þá hafi íbúðin verið í slæmu ástandi þegar henni hafi verið skilað. Gera megi ráð fyrir að kostnaður við endurbætur á íbúðinni verði talsvert meiri en tryggingarféð.

III. Forsendur

Deilt er um hvenær lok leigusamnings hafi verið og uppgjör í kjölfar þess. Álitsbeiðandi byggir á því að leigutíma hafi lokið um áramótin 2013/2014. Leigutími samkvæmt húsaleigusamningi aðila hafi verið til 15. desember 2013. Gagnaðili byggir á því að samið hafi verið um ótímabundinn leigusamning með eins mánaðar uppsagnarfresti og þar sem álitsbeiðandi hafi ekki sagt upp leigunni fyrr en í desember 2013 hafi leigutími verið út janúar 2014.

Í leigusamningi aðila, dags. 27. júlí 2013, kemur fram að leigutími hafi verið frá 15. júní 2013 til 15. desember 2013. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skuli tilgreind í leigusamningi, sbr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði þá getur leigusali krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið, sbr. 59. gr. laganna. Óumdeilt er að álitsbeiðandi var í íbúðinni einhverja daga eftir 15. desember 2013 og greiddi leigu til 5. janúar 2014.

Að mati kærunefndar getur sú háttsemi álitsbeiðanda að greiða leigu til 5. janúar 2014 ekki leitt til þess að skilyrði 59. gr. teljist uppfyllt þannig að ótímabundinn leigusamningur hafi verið kominn á með aðilum. Þá hefur gagnaðili ekki lagt fram nein gögn sem sýna fram á að aðilar hafi samið um ótímabundinn leigusamning um húsnæðið. Það er því álit kærunefndar að leigutíma hafi lokið þann 5. janúar 2014.

Þá er einnig deilt um hvort heimilt hafi verið að halda tryggingarfé álitsbeiðanda eftir vegna ástands íbúðarinnar. Gagnaðili byggir á því að íbúðin hafi verið í mjög slæmu ástandi við skil hennar. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Álitsbeiðandi hefur ekki samþykkt að tryggingarfé verði nýtt til úrbóta á íbúðinni. Þá liggur ljóst fyrir að ekki hefur fallið dómur um bótaskyldu álitsbeiðanda. Það er því álit kærunefndar að óheimilt hafi verið að halda eftir tryggingarfé álitsbeiðanda vegna ástands íbúðarinnar.

Þá virðist einnig deilt um hver sé raunverulegur leigusali álitsbeiðanda. Gagnaðili keypti umrætt húsnæði í október 2013. Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum og leigusamningi. Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti. Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum, sbr. 42. gr. húsaleigulaga. Í máli þessu hefur verið vísað til samkomulags upphaflegs leigusala og gagnaðila um leigugreiðslur þess efnis að leigugreiðslur skyldu renna til upphaflegs leigusala fyrstu sex mánuðina eftir eigendaskipti að hinu leigða húsnæði. Hvergi hefur verið vísað til þess að upphaflegur leigusali bæri ábyrgð á endurgreiðslu tryggingarfjár ef til þess kæmi á því tímabili. Þá liggur ekki fyrir slíkt samkomulag í gögnum málsins. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 85.000 kr.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð

85.000 kr.

Reykjavík, 21. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira