Mál nr. 13/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 13/2014

Ákvörðunartaka. Eignaskiptayfirlýsing. Ósamþykkt íbúð. Aðgangur að sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. febrúar 2014, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. mars 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. apríl 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í Reykjavík. Gagnaðili er húsfélagsdeild í D með sex eignarhlutum samkvæmt eignaskiptasamningi. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á fyrstu hæð hússins. Ágreiningur er um aðgengi að sameign, framkvæmdir og starfsemi húsfélagsins. 

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að haldinn verði forsvaranlegur og lögmætur húsfundur samkvæmt 58.–60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
2. Að tiltekin mál álitsbeiðanda verði tekin fyrir á aðalfundi á árinu 2014 ásamt lögbundnum verkefnum aðalfundar.
3. Að gagnaðila verði gert að kalla til sérfróða aðila til að sjá um boðun fundarins, stjórn hans og ritun fundargerðar.
4. Að álitsbeiðandi fái aðgang að bókhaldi gagnaðila.
5. Að kærunefnd gefi álit um hvort bókhald gagnaðila sé í samræmi við lög.
6. Að álitsbeiðandi fái að sjá fundargerðabók gagnaðila.
7. Að viðurkennt verði að herbergi í kjallara hússins njóti ekki aðgangs að sameign þar sem ekki liggi fyrir samþykki allra eigenda skv. 19. og 41. gr. laga um fjöleignarhús.
8. Að viðurkennt verði að haldinn verði forsvaranlegur og lögmætur húsfundur í því skyni að semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar, sbr. 74. gr. laga um fjöleignarhús.
9. Að eignaskiptasamningur verði lagður til grundvallar og gildi við lokauppgjör á greiðslu eigenda vegna sameiginlegs kostnaðar.
10. Að kærunefnd gefi álit um hvort álitsbeiðendum sé heimilt að láta framkvæma nauðsynlegar athuganir á ástandi skolplagna og öðrum lögnum á kostnað allra eigenda.
11. Að álitsbeiðendur fái að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum og öðrum lögnum hússins á kostnað allra eigenda sé þess þörf og að því tilskildu að aðrir aðilar húsfélagsins hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og fyrir liggi sönnun á nauðsyn viðgerðanna, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum þeim atriðum er máli geta skipt.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur geri alvarlegar athugasemdir við fundarhald í húsfélaginu. Það sé engum vafa undirorpið að húsfundir í húsfélaginu hafi oft og tíðum leyst upp vegna deilna og því hafi ekki tekist að afgreiða þau mál sem séu á dagskrá. Álitsbeiðendur hafi ítrekað farið fram á að tiltekin mál verði sett á dagskrá aðalfundar en beiðnir álitsbeiðenda hafi ekki hlotið afgreiðslu á húsfundum. Fundirnir hafi oftar en ekki nýst illa og skilað litlum eða engum árangri. Álitsbeiðendur telja nauðsynlegt, meðal annars vegna deilna aðila máls þessa og með hliðsjón af fenginni reynslu, að gagnaðili fái utanaðkomandi aðila til að stýra næsta fundi, sem verði væntanlega aðalfundur ársins 2014. Húseigendafélagið bjóði þeim húsfélögum sem séu í félaginu upp á fundarþjónustu, þar sem sérfróðir aðilar sjái um boðun fundar, stjórn hans og ritun fundargerðar. Með slíkri aðstoð mætti taka fyrir og afgreiða mál sem hafi legið óleyst hjá gagnaðila í langan tíma, til að mynda gerð og samþykkt nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Álitsbeiðendur telja afar nauðsynlegt að fara ofan í þau deilumál sem hafi staðið í vegi fyrir því að ný eignaskiptayfirlýsing fáist samþykkt hjá gagnaðila og að unnið verði að lausn á þeim málum án frekari tafa. Af gögnum málsins megi sjá að álitsbeiðendur hafi staðið í langvarandi deilum og ítrekað reynt að fá lausn í málinu í sátt sem og leitað réttar síns til dæmis hjá lögmönnum og lögfræðingum Húseigendafélagsins.

Álitsbeiðendur greina frá því að með vísan til 69. gr. laga um fjöleignarhúshafi hafi þau margsinnis farið þess á leit að fá að líta í bókhald gagnaðila ásamt því að fá að fletta fundargerðabók. Þessar beiðnir hafi verið hundsaðar og því hafi gagnaðili hvorki sinnt lögbundinni upplýsingaskyldu né skyldu til að halda bókhald í samræmi við 72. og 73. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðendum hafi eingöngu verið veittur aðgangur að yfirliti yfir greiðslubeiðnir frá banka.

Þá kemur fram að ágreiningur standi um tvö herbergi í kjallara fasteignarinnar. Fyrir um þrjátíu árum hafi eigendur íbúðar 0201 keypt herbergi í kjallara hússins sem hafi áður tilheyrt íbúð 0102. Annað herbergi hafi tilheyrt íbúð 0201 fyrir kaupin og hafi íbúð 0201 átt tvö herbergi í kjallara eftir kaupin. Eigendur íbúðar 0201 hafi breytt herbergjunum í ósamþykkta íbúð sem sé samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands í eigu tiltekinna aðila. Eftir gildistöku laga um fjöleignarhús sé eiganda óheimilt að ráðstafa hluta af eign sinni til aðila utan húsfélagsins nema með samþykki allra eigenda, sbr. 21. gr. laganna. Sama gildi um varanlega skiptingu eignarhluta í notkunareiningar þó sala sé ekki endilega fyrirhuguð. Tilgangur ákvæðisins sé meðal annars að koma í veg fyrir að einstakir eigendur geti á eigin spýtur eignast rétt umfram aðra eigendur hússins í sameign þess. Enn fremur komi fram í 24. gr. laganna að hafi eignayfirfærsla og breytingar átt sér stað skv. 21.–23. gr. þannig að séreignarhlutum hafi fjölgað, en án þess að ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð og þinglýst, þá fylgi hinum nýju séreignarhlutum engin sjálfstæð sameignarréttindi. Samþykkt hafi verið á húsfundi á árinu 2012 með einföldum meirihluta atkvæða að veita umræddum herbergjum aðgang að sameign. Samkvæmt ofangreindu megi álykta að þar sem ráðstöfun á ósamþykktu íbúðinni hafi átt sér stað eftir gildistöku laganna hafi hún aldrei átt rétt á hlutdeild í sameign hússins. Allir eigendur hússins þurfi að ljá samþykki sitt sé ætlunin að veita ósamþykktu íbúðinni aðgang að til dæmis þvottahúsi og hjólageymslu í sameign hússins. Ekki nægi samþykki meirihluta eigenda á húsfundi en fyrir liggi að samþykki hafi vantað frá eigendum tveggja íbúða. Þá sé ljóst að taki húsreglur á atriðum sem samþykki allra þurfi til þá þurfi að þinglýsa þeim til að þær öðlist gildi gagnvart viðsemjendum eigenda og síðari eigendum. Því sé ljóst að einnig væri þörf á að þinglýsa slíkum ákvörðunum en fyrir liggi að álitsbeiðendur hafi ekki veitt og komi ekki til með að veita samþykki fyrir því að ósamþykkta íbúðin fái aðgang að sameiginlegri aðstöðu. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags leggja fyrir húsfund til samþykktar reglur um hagnýtingu sameignar og eftir atvikum séreigna. Lögin kveði á um það hvernig slíkar húsreglur skuli settar og hvaða fyrirmæli skuli þar vera, sbr. 74. gr. laganna. Segir að húsreglur skuli hafa að geyma ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar, allt eftir því sem sé eðlilegt og æskilegt þyki að reglubinda. Lögin byggi á því að húsreglur séu fyrir hendi í öllum fjöleignarhúsum. Húsreglur séu aðallega fyrirmæli um umgengni, afnot og hagnýtingu sameignar svo fátt eitt sé nefnt. Því sé gerð krafa um að haldinn verði húsfundur þar sem slíkar reglur séu samdar og lagðar fyrir húsfund til samþykktar sem og að slíkum húsreglum verði framfylgt í samræmi við 74. gr. laga um fjöleignarhús. Þá benda álitsbeiðendur á að Húseigendafélagið hafi undir höndum erindi byggingarfulltrúa frá 1996 þar sem fram komi að skráning ofangreindra tveggja herbergja sem íbúð sé óheimil og þær breytingar sem hafi verið gerðar séu í heimildarleysi. Eigendur sex íbúða hússins hafi óskað eftir því 18. mars 1996 að þessu erindi byggingarfulltrúa yrði þinglýst sem kvöð á ósamþykkta íbúð, sem merkt var hjá Fasteignaskrá Íslands X, og skjal þess efnis var móttekið til þinglýsingar í mars 1996.

Þá telja álitsbeiðendur að eftirfarandi framkvæmdir hjá gagnaðila hafi verið ófullnægjandi og ekki stuðlað að endanlegri lausn á leka sem hafi ítrekað komið upp: Lekatjón á árinu 2009, vatnsleki á annarri hæð, leki með skolpstamma og vatnsleki í íbúð á fyrstu hæð. Gæði framkvæmdanna hafi ekki verið í hlutfalli við vandamálið. Gagnaðili hafi leitast við að komast hjá þessu vandamáli á sem ódýrastan máta og ítrekað keypt ófullnægjandi viðgerðir. Álitsbeiðendur hafi meðal annars vonast til að geta borið fram tillögu um úrræði og fullnægjandi verkframkvæmdir hvað þetta varði þegar starfshættir húsfélagsfundar geti átt sér stað. Álitsbeiðendur telja að tjón þeirra vegna viðgerða við barnaherbergi sem og raka- og mygluskemmda í kjallaraherbergi sé í raun sprottið út af vanrækslu gagnaðila þar sem ítrekaðar viðgerðir hafi ekki borið tilætlaðan árangur. Álitsbeiðendur telja að með þessari háttsemi hafi gagnaðili ekki uppfyllt skyldur sínar til viðhalds, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðendur hafi ítrekað sýnt formanni gagnaðila myndir af raka- og mygluskemmdum í kjallaraherbergi án þess að það mál hafi fengist rætt. Álitsbeiðendur lýsa yfir óánægju með að þurfa síendurtaka viðgerðir á barnaherbergi í íbúð sinni vegna framangreindra þriggja tjóna sem hugsanlega orsakist allar að utan frá tæringu á lögnum hússins, en það sé mat starfsmanns tryggingafélags að sé tekið mið af ofnlögnum sem lagðar hafi verið árið 2013 í íbúð á fyrstu hæð til vinstri sé ekki ósennilegt að ástand lagna á sömu slóðum kunni að vera sambærilegt. Ekki sé útilokað að hætta sé á leka vegna þessa. Leki hafi orðið á árinu 2009 en verkframkvæmd standi enn ófrágengin vegna þess tjóns. Þá hafi orðið tjón á árinu 2010 vegna leka frá baðkeri efstu hæðar. Einnig hafi orðið tjón á árinu 2011 vegna leka frá skolpstamma, en þar hafði sprungið grein í vegg á annarri hæð. Að lokum hafi orðið tjón á árinu 2013 vegna leka frá ofnlögn sem hafi verið tærð utan frá. Eins og áður segi megi mögulega tengja þá tæringu við fyrri leka þar sem skolpstammar liggi í og við þann vegg sem ofnalagnirnar séu. Álitsbeiðendur telja nauðsynlegt að lagnir hússins verði myndaðar og kallaður til sérfróður aðili til að meta ástand og viðeigandi viðgerðir svo hægt sé að koma í veg fyrir síendurtekin tjón vegna vatnsleka. Afnotamissir álitsbeiðenda á barnaherbergi sínu vegna framangreindra viðgerða og skemmda hafi verið um átta mánuðir. Álitsbeiðendur taka fram að meginreglur um kostnaðarskiptingu skv. 45. gr. laga um fjöleignarhús mæli fyrir um að kostnaður við viðhald og viðgerðir á ytra byrði húss sé að meginstefnu sameiginlegur með öllum eigendum þess og skiptist eftir hlutfallstölu eignarhluta í viðkomandi sameign. Þetta eigi meðal annars almennt við um kostnað sem falli til dæmis til vegna viðgerða á útveggjum hússins og málunar þeirra, viðgerð á þaki og lögnum húss. Greint er frá því að aðilar máls deili einnig um kostnaðarskiptingu vegna sameiginlegra framkvæmda sem og framangreindra verka en álitsbeiðendur telja að eignaskiptasamningur hafi ekki verið lagður til grundvallar við lokauppgjör á framkvæmdunum sem og öðrum tilfallandi kostnaði. Þvert á móti hafi kostnaði verið skipt eftir hlutfalli sem ákveðinn hafi verið af formanni gagnaðila og húsfélagsfundi. Sem dæmi og sönnun fyrir því að rangur prósentuhlutur hafi verið notaður megi bera saman eignaskiptasamning og sundurliðun vegna viðgerða utan á húsinu. Álitsbeiðendur greiði 15,25% hlut í viðgerð en samkvæmt eignaskiptasamningi beri þeim aðeins að greiða 15,1%. Þá greiði formaður gagnaðila aðeins 17,29% en samkvæmt eignaskiptasamningi beri honum að greiða 18,3%.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að bæði aðal- og húsfundir hafi verið haldnir eins oft og tilefni hafi verið til. Aðalfundir hafi ekki verið haldnir á árunum 2007 og 2012, en tiltekinn einstaklingur hafi tekið við sem formaður 5. júní 2013 á aðalfundi. Eiginkona hans hafi verið formaður á árinu 2011 en fram að því hafi aðrir íbúar farið athugasemdalaust með formennsku og gjaldkerastörf. Aðalfundur hafi ekki verið haldinn á árinu 2012 vegna anna og það hafi verið útskýrt fyrir öllum íbúum og hafi engar athugasemdir verið gerðar við það og hafi það því verið talin samþykkt útskýring. Greint er frá því að eftir að móttöku bréfs frá tiltekinni lögmannsstofu hafi verið boðað til fundar eftir samskipti við tiltekinn fulltrúa lögmannsstofunnar. Fundur hafi verið boðaður þann 12. desember 2013 kl. 20:00. Um hádegi þess dags hafi álitsbeiðendur farið fram á að fundinum yrði frestað þar sem lögmaður gæti ekki komist.  Álitsbeiðendum hafi verið boðið, með smáskilaboði, að halda annan fund um miðjan janúar 2014 og þau samþykkt það. Álitsbeiðendur hafi verið beðnir um að vera í samskiptum við fyrrnefnda lögmannsstofu um hentugan tíma. Um miðjan febrúar 2014 hafi álitsbeiðendur tilkynnt um að það yrði enginn fundur þar sem búið væri að fæla lögfræðinginn frá málinu.

Í greinargerð gagnaðila er greint frá því að ekki einn einasti fundur hafi leyst upp. Formaður gagnaðila ásamt öðrum íbúum hafi verið á þeim öllum síðan 2006. Fólk hafi skipst á skoðunum sem sé eðlilegt. Ef bera eigi tillögu upp á fundi verði að gera það með formlegum hætti samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Því er velt upp hvort álitsbeiðendur geti dregið gagnaðila fram og til baka með lögfræðibréfum þar til niðurstaða fáist sem henti þeim. Álitsbeiðendur hafi keypt íbúð og telja sig hlunnfarin sem einu íbúarnir sem hafi ekki borið skertan hlut frá eignaskiptasamningi. Álitsbeiðendur hafi reynt að koma í veg fyrir að kjallaraíbúð hefji greiðslur í hússjóð og greiði hlut í viðgerð. Því er velt upp hver eigi annars að borga fyrir þá íbúð. Álitsbeiðendur hafi neitað að gera það sjálf.

Greint er frá því að það sé ekki rétt að álitsbeiðendum hafi verið neitað um aðgang að bókhaldi hússins. Lögmanni álitsbeiðenda hafi verið neitað um fundargerðir en álitsbeiðendur hafi sjálf farið fram á að fá fundargerðir frá árunum 2005 til 2013 og orðið hafi verið við því. Bókhald hafi legið frammi á öllum fundum öllum til afnota, þetta hafi allir íbúar staðfest, þar á meðal álitsbeiðendur. Á aðalfundi sem hafi verið haldinn þann 5. júní 2013 hafi annar álitsbeiðenda verið kosin gjaldkeri án athugasemda. Hún hafi verið beðin um skrifa undir prókúru til banka sem hún hafi ekki enn gert. Þá hafi hún ekki enn farið í viðskiptabanka gagnaðila.

Fjallað er um að á húsfundi þann 8. september 2009 hafi tiltekinn einstaklingur opnað fyrir umræðu um að kjallaraíbúð myndi borga í hússjóð en eigendum hafi alla tíð verið meinað að borga í hússjóð. Álitsbeiðendur hafi lagt til að fara fram á sanngirnisbætur fyrir gerðan hlut og gera þar með samning við eigendur um aukna umgengni. Þessu hafi verið hafnað enda séu eigendur með aðgang að sameign, þ.e. inngangi og útgangi, og hafi haft alla tíð frá því að húsið hafi verið byggt. Greint er frá því að aðilar þessa máls séu ekki upphafmenn þessarar deilu. Málið sé að makaskiptasamningur sem hafi verið gerður á árinu 1971 ásamt greinargerðum nokkurra lögmanna í gegnum tíðina um þann samning sem hafi verið gerður þann 15. júlí 1971 og þinglýst þann 21. mars 1977 standi enn þrátt fyrir að ný lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hafi tekið gildi. Íbúðin sé í eigu erfingja tiltekins dánarbús og hafi aldrei verið seld eða breytingar verið gerðar á sameign. Íbúðin hafi síðan verið seld þann 19. ágúst 1984 þar sem herbergin hafi verið undanskilin og því hafi verið þinglýst ellefu árum fyrir gildistöku laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þann 1. janúar 1995. Allir séu sammála um að þetta hafi verið bannað eftir 1. janúar 1995. Það að veita aukinn aðgang að þvottahúsi og hjólageymslu eins og samþykkt hafi verið á húsfundi á árinu 2012 megi sennilega ekki. Samningur um herbergin hafi verið gerður á árinu 1971 og sé því bráðum 43 ára en ekki 30 ára eins og álitsbeiðandi hafi haldið fram.

Þá er fjallað um sprungin rör í veggjum og að tryggingafélög hafi í öllum tilfellum komið að viðgerðum. Það sé ekki rétt hjá álitsbeiðendum að halda því fram að ófullnægjandi viðgerðir hafi ítrekað verið keyptar. Íbúar hússins hafi ekki neitt með það að gera hvaða fagmenn tryggingafélagið sendi til viðgerða. Séu álitsbeiðendur ósátt beri þeim að leita strax til tryggingafélagsins. Raka- og mygluskemmdir í íbúð álitsbeiðenda sé ekki unnt að útskýra. Því er mótmælt að formanni gagnaðila hafi ítrekað verið sýndar myndir eða vettvangur, honum hafi einu sinni verið boðið að sjá skemmdir í kjallara og í herbergi í íbúð álitsbeiðenda. Við kostnaðarskiptingu á viðgerðum hjá öllum íbúum hússins sé stuðst við Fasteignamat ríkisins – Fasteignaskrá en þar sé hlutur hvers og eins tilgreindur. Formaður gagnaðili eigi 17,29% en álitsbeiðendur 15,28% og eftir þeirri skrá sé farið við álagningu opinberra gjalda sem og fasteignamatsverð. Upprunalegi eignaskiptasamningurinn frá 1966 sé rangur en samkvæmt honum séu allar íbúðir vinstra megin með jafnan hlut 15,1%. Meðfylgjandi séu upprunalegar teikningar af sameign og á herbergjagangi komi greinilega fram að hlutur fyrstu hæðar til vinstri sé ofmetinn en hlutur annarrar og þriðju hæðar til vinstri vanmetnir. Þar muni 3,2 fermetrum, eins sé hið sama hægra megin. Þegar tilboð um viðgerðir hafi verið lögð fram hafi engin mótmæli verið lögð fram hvorki skriflega né munnlega. Eins og fundargerðir sýni þá hafi allir samþykkt athugasemdalaust alla útreikninga gagnaðila en álitsbeiðandi hafi samþykkt útreikninginn með fyrirvara um að ekki hafi verið rétt að þessu staðið, án frekari útskýringa. Greint er frá því að það sé sjálfsagt að minnka hlut álitsbeiðenda úr 15,28% í 15,1%.

Loks er fjallað um að fallist sé á að gerður verði nýr eignaskiptasamningur en því hafi aldrei verið neitað. Álitsbeiðendur hafi mætt á ellefu aðal- og aukafundi síðan 2005. Þau hafi farið fram á frestun fundar og húsfundir sem þau hafi sjálf beðið um hafi ekki verið haldnir en orðið hafi verið við þessu öllu. Beiðni um nýjan eignaskiptasamning hafi ekki komið fram formlega fyrr en nú. Þá er einnig fallist á að gerð verði úttekt á ástandi lagna og þess sé greinilega þörf. En að halda því fram að formaður gagnaðila sé beinlínis valdur að tjóni álitsbeiðenda með einhvers konar vanrækslu fyrir hönd húsfélagsins sé mjög alvarleg ásökun. Minnt er á skyldur álitsbeiðenda að viðhalda eign sinni. Í lokin er greint frá því að dóttir formanns gagnaðila hafi hug á að leigja litlu íbúðina í kjallaranum og nota þvottahús og hjólageymslu. Spurt er hvort hún megi gera það á hluta sameignar hans sjálfs og tekið er fram að hann sé með sérþvottavél og noti ekki þvottahúsið og sé ekki með hjól í hjólageymslu.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir um ummæli í greinargerð um afhendingu fundargerða að þeim hafi fyrst nú borist þessar fundargerðir. Álitsbeiðendum hafi brugðið mjög í brún að lesa þær þar sem af lestri þeirra sé augljóst að ekki hafi verið fylgt eftir ákvæðum 64. gr. laga um fjöleignarhús um ritun fundargerðabókar. Takmarkað efni sem rætt hafi verið á fundum hafi verið skráð í fundargerðirnar. Álitsbeiðendur ítreka gerðar kröfur um ritun fundargerða og telja fyrirliggjandi fundargerðir aðeins sanna málstað sinn. Þá telja álitsbeiðendur einfalt reikningsyfirlit úr banka ekki fullnægjandi bókhald fyrir húsfélagið.

Álitsbeiðendur greina frá því að þau hafi ekkert út á þá iðnaðarmenn sem hafi annast viðgerðir og/eða starfsmenn tryggingafélagsins að setja heldur telja álitsbeiðendur að gagnaðili hafi ekki uppfyllt skyldur sínar til viðhalds, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús.

Vegna andmæla gagnaðila um ágreining um skiptingu kostnaðar benda álitsbeiðendur á að aðilar máls þessa deila um kostnaðarskiptingu vegna sameiginlegra framkvæmda og verka en álitsbeiðendur telja að eignaskiptasamningur hafi ekki verið lagður til grundvallar við lokauppgjör á ofangreindum framkvæmdum sem og öðrum tilfallandi kostnaði. Þetta hafi verið staðfest í greinargerð þar sem segi að lögð sé til grundvallar skráning Fasteignamats ríkisins – Fasteignaskrá og fram komi að upprunalegar eignaskiptayfirlýsingar frá 1966 séu rangar. Álitsbeiðendur ítreka kröfu um að eignaskiptasamningur verði lagður til grundvallar og gildi við lokauppgjör á greiðslu eigenda vegna sameiginlegs kostnaðar. Hægt sé að taka fyrir gerð nýs eignaskiptasamnings á lögmætum húsfundi.

Álitsbeiðendur mótmæla athugasemdum í greinargerð um kjallaraherbergi. Framlagður makaskiptasamningur frá 1971 ásamt greinargerðum lögmanna breyti ekki málsástæðum álitsbeiðenda um kjallaraherbergin. Skortur sé á lögbundnu samþykki fyrir notkun kjallaraíbúðarinnar á sameign og fyrir liggi erindi byggingarfulltrúa frá 1996 þar sem fram komi að skráning ofangreindra tveggja herbergja sem íbúð sé óheimil og breytingarnar á herbergjunum hafi verið gerðar í heimildarleysi. Eigendur sex íbúða hússins hafi óskað eftir því 18. mars 1996 að erindi byggingarfulltrúa yrði þinglýst sem kvöð á ósamþykkta íbúð, sem merkt var hjá Fasteignaskrá Íslands X, og hafi skjal þess efnis verið móttekið til þinglýsingar í mars 1996.

Greint er frá því að tiltekinn einstaklingur hafi keypt aukakjallaraherbergi af fyrrum eiganda og innréttað þar íbúð sem sé með öllu ólögmætt eins og erindi byggingarfulltrúa beri með sér. Í tilteknu lögfræðiáliti megi sjá að innrétting íbúðar í kjallara hússins hafi aðeins verið heimil með sérstöku samþykki allra íbúðareigenda. Því samþykki virðist ekki hafa verið til að dreifa í framlögðum makaskiptasamningi frá 1971 þar sem samþykki eins íbúa vantar. Í álitinu segir að það sé lögfræðilegum vandkvæðum bundið að selja kjallaraíbúðina sökum nauðsynlegrar nýtingar á sameign.

Álitsbeiðendur ítreka að eftir gildistöku laga um fjöleignarhús 1. janúar 1995 hafi eiganda verið óheimilt að ráðstafa hluta af eign sinni til aðila utan húsfélagsins nema með samþykki allra eigenda, sbr. 21. gr. laganna. Sama gildi um varanlega skiptingu eignarhluta í notkunareiningar þó sala sé ekki endilega fyrirhuguð. Tilgangur ákvæðisins sé meðal annars að koma í veg fyrir að einstakir eigendur geti á eigin spýtur eignast rétt umfram aðra eigendur hússins í sameign þess. Enn fremur komi fram í 24. gr. laganna að hafi eignayfirfærsla og breytingar átt sér stað skv. 21.–23. gr. þannig að séreignarhlutum hafi fjölgað, en án þess að ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð og þinglýst, fylgi hinum nýju séreignarhlutum engin sjálfstæð sameignarréttindi. Samþykkt hafi verið á húsfundi á árinu 2012 með einföldum meirihluta atkvæða að veita umræddum herbergjum aðgang að sameign.

Þá segir að samkvæmt ofangreindu megi álykta að þar sem ráðstöfun á ósamþykktu íbúðinni hafi átt sér stað eftir gildistöku laganna hafi hún aldrei átt rétt á hlutdeild í sameign hússins. Allir eigendur hússins hafi því þurft að ljá samþykki hafi ætlunin verið að veita ósamþykktu íbúðinni aðgang að til dæmis þvottahúsi og hjólageymslu í sameign hússins. Ekki nægi samþykki meirihluta eigenda á húsfundi en fyrir liggi að samþykki hafi vantað frá tveimur íbúðum. Þá sé ljóst að taki húsreglur á atriðum sem samþykki allra þurfi til þá þurfi að þinglýsa þeim til að þær öðlist gildi gagnvart viðsemjendum eigenda og síðari eigendum. Sé því ljóst að þörf sé einnig á að þinglýsa slíkum ákvörðunum en fyrir liggi að álitsbeiðendur veiti ekki aðgang og muni ekki veita samþykki fyrir því að framangreindar ósamþykktar íbúðir fái aðgang að sameiginlegri aðstöðu. Loks segir að ástæða sé til að benda á að fara skuli að gildandi rétti og samkvæmt meginreglum almennrar lögfræði um lagaskil gangi ný lög framar eldri lögum. Makaskiptasamningur frá 15. júlí 1971 breyti hvorki einhverju í þeim efnum né kröfum álitsbeiðenda um aðgang kjallaraherbergja að sameign samkvæmt núgildandi lögum.

III. Forsendur

Undir rekstri málsins hjá kærunefnd barst fundargerð aðalfundar gagnaðila sem fór fram þann 8. apríl 2014. Með hliðsjón af því nýja gagni er ljóst að ekki er lengur ágreiningur um kröfur álitsbeiðenda nr. 1, 2, 3, 8, 10 og 11 í máli þessu og er þeim því vísað frá.

Þá er ljóst af gögnum málsins að álitsbeiðendur hafa fengið aðgang að bókhaldi og fundargerðum húsfélagsins og því ekki ágreiningur um þá þætti málsins. Álitsbeiðendur hafa einnig farið fram á að fá álit kærunefndar á því hvort bókhald húsfélagsins sé í samræmi við lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Samkvæmt 80. gr. laganna geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við það að leysa úr málum á grundvelli laganna. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og rökstyðja skuli kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Kærunefnd fær ekki ráðið að um raunverulegan ágreining um bókhald húsfélagsins sé að ræða heldur sé fremur um að ræða lögspurningu sem kærunefnd er beðin um að svara og meta. Kröfum álitsbeiðenda um bókhald og fundargerðir húsfélagsins er því vísað frá. 

Álitsbeiðendur hafa farið fram á að viðurkennt verði að ósamþykkt íbúð í kjallara hússins (tilgreint hér sem tvö herbergi) njóti ekki aðgangs að sameign þar sem ekki liggi fyrir samþykki allra fyrir því. Samkvæmt gögnum málsins keypti fyrrum eigandi íbúðar í húsinu kjallaraherbergi af öðrum eiganda hússins ásamt hlutdeild hins síðarnefnda í sameign. Afsali fyrir herbergið var þinglýst á árinu 1971. Eftir kaupin átti kaupandi tvö herbergi í kjallara hússins. Þann 19. ágúst 1984 seldi nefndur kaupandi íbúð sína en sölunni fylgdi hvorki herbergi í kjallara né sameignarréttindi þess samkvæmt makaskiptasamningi frá júlí 1971. Herbergin eru nú skráð sem ósamþykkt íbúð hjá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands. Af gögnum málsins má ráða að dánarbú kaupanda er nú skráð eigandi herbergjanna. Samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi frá 30. nóvember 1966 fylgja sameignarréttindi sex eignarhlutum, þ.e. sex íbúðum hússins en herbergi í kjallara hússins eru ekki tilgreind sem sjálfstæðar einingar í eignaskiptasamningnum. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, tóku gildi 1. janúar 1995 og samkvæmt þeim lögum fylgja nýjum séreignarhlutum engin sjálfstæð sameignarréttindi hafi ný eignaskiptayfirlýsing eða nauðsynlegar breytingar ekki verið gerðar, sbr. 24. gr. laganna. Herbergin voru hins vegar gerð að séreign í gildistíð eldri laga um fjölbýlishús, nr. 59/1976, og samkvæmt þeim lögum var ekki gerð krafa um breytingu á eignaskiptasamningi til þess að nýr séreignarhluti gæti öðlast sameignarréttindi. Að því virtu er það álit kærunefndar að herbergin í kjallara hússins hafi öðlast sameignarréttindi fyrir gildistöku laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að skjölum í tengslum við breytingu herbergjanna á sínum tíma hafi verið þinglýst athugasemdalaust og að herbergin hafi verið skráð sem ósamþykkt íbúð hjá Fasteignaskrá ríkisins. Að framangreindu virtu er það álit kærunefndar að sameignarréttindi fylgi herbergjunum í kjallara hússins.

Álitsbeiðendur gera kröfu um að viðurkennt verði að eignaskiptasamningur gildi við útreikning á sameiginlegum kostnaði. Gagnaðili hefur greint frá því að notað hafi verið hlutfall Fasteignaskrár við útreikning á sameiginlegum kostnaði en þar sé hlutur álitsbeiðenda skráður 15,28% en að eignaskiptasamningur sé rangur þar sem hlutur álitsbeiðenda sé skráður 15,1%. Sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölu, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 15. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og telur kærunefnd að leggja beri til grundvallar við útreikning á sameiginlegum kostnaði hlutfallstölu samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi. Kærunefnd vekur þó athygli á því að gildandi eignaskiptasamningur er ekki efnislega réttur og þarfnast endurskoðunar, meðal annars með hliðsjón af lögum um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Kærunefnd fellst ekki á kröfu álitsbeiðenda um að viðurkennt verði að herbergi í kjallara hússins njóti ekki aðgangs að sameign.

Það er álit kærunefndar að leggja beri eignaskiptasamning til grundvallar við útreikning á sameiginlegum kostnaði.

Öðrum kröfum álitsbeiðenda er vísað frá.

Reykjavík, 10. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson