Mál nr. 29/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 29/2014

Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn. Óíbúðarhæft húsnæði. Leiga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, sem barst kærunefnd húsamála þann 29. apríl 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.   

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 26. maí 2014, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 26. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 2. desember 2013, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2014 til 30. júní 2014. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að krefja álitsbeiðanda um leigu vegna ástands leiguhúsnæðisins og hvort gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi ekki borið að greiða leigu þar sem húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi leigi íbúð af gagnaðila. Búið sé að dæma húsið óíbúðarhæft, hitinn hafi farið af húsinu og það hafi tekið eina viku að koma honum aftur á, ekki sé hægt að fara í sturtu þar sem það flæði langt fram á gólf, bakaraofn virki ekki, það sé músagangur og raki og þá sé spurning með klóakrör. Álitsbeiðandi veltir því upp hvort gagnaðila sé stætt á að rukka hann um leigu.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi fengið bakreikning frá D að fjárhæð 70.000 kr. Gagnaðili hafi boðist til að borga helming upphæðarinnar þrátt fyrir að D hafi talið að gagnaðila bæri að greiða allan reikninginn. Gagnaðili sé nú búinn að senda álitsbeiðanda hótun vegna ógreiddrar húsaleigu og uppsögn leigusamnings sem þýði að álitsbeiðandi verði á götunni frá 30. júní nk.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi keypt húsnæðið á nauðungarsölu þann 3. júní 2013. Leigjendur í húsnæðinu hafi verið álitsbeiðandi og kona hans og hafi þeim verið boðinn leigusamningur við gagnaðila frá 15. júlí 2013. Þau hafi verið ósátt við leiguverð og ástand húsnæðisins og sagt að leigan hafi verið 55.000 kr. á mánuði en fyrrum eigandi hafi sagt hana vera 85.000 kr. Gerður hafi verið sex mánaða leigusamningur þar sem gagnaðili hafi boðið leiguverðið 108.000 kr. sem hafi verið í samræmi við leigugrunn um markaðsverð á staðnum (799 kr./fm.). Umsjónaraðili gagnaðila hafi farið á staðinn og skoðað ástand hússins.

Leigusamningurinn hafi runnið út 31. desember 2013 og hafi álitsbeiðandi og kona hans óskað eftir áframhaldandi leigu en hafi kvartað undan músagangi í húsnæðinu og hitakerfi. Gagnaðili hafi sent mann á staðinn til að taka þetta út og hafi hitakerfið verið lagað. Álitsbeiðanda hafi verið boðinn sex mánaða samningur sem hann hafi samþykkt. Þann 26. febrúar 2014 hafi álitsbeiðandi tilkynnt um bakreikning frá E upp á 70.000 kr. og sagt að hitakerfið væri bilað. Gagnaðili hafi þegar sent pípulagningarmann á staðinn sem hafi tekið kerfið út. Hann hafi talið að enginn galli eða bilun væri í kerfinu heldur hafi íbúar verið með hitann í botni. Gagnaðili hafi því neitað að greiða reikninginn. Í mars 2014 hafi álitsbeiðandi kvartað undan kulda og hafi gagnaðili því aftur sent pípulagningarmann á staðinn.

Þrátt fyrir að gagnaðili hafi ekki talið aðfinnslur álitsbeiðanda á rökum reistar hafi þó verið ákveðið í sáttarskyni að koma til móts við kröfu álitsbeiðanda með því að lækka húsaleigu frá 1. apríl 2014 til 30. júní 2014 niður í 100.000 kr. og að gagnaðili myndi greiða helming af nefndum reikningi E enda bærust reikningarnir. Húsaleiga fyrir mars 2014 hafi verið ógreidd á þessum tíma og hafi það verið sett sem skilyrði að álitsbeiðandi greiddi leiguna fram að þeim tíma að hún yrði lækkuð og gagnaðili myndi koma til móts við hann um orkureikninginn. Þann 26. mars 2014 hafi álitsbeiðanda verið sent bréf og tilkynnt um að samningur myndi ekki verða framlengdur í júní. Ítrekað hafi verið reynt að hafa samband við álitsbeiðanda um tilboð gagnaðila en því hafi aldrei verið svarað. Þá hafi greiðsluáskorun vegna vanskila á húsaleigu verið send þann 8. apríl 2014 og jafnframt tilkynnt um að samningi yrði rift ef leigan yrði ekki greidd fyrir 25. apríl 2014. Leigugreiðsla hafi ekki verið innt af hendi og því hafi riftun verið send þann 8. apríl 2014 og tilkynnt um að rýmingarfrestur væri til 22. maí 2014. Greint er frá því að húsaleiga fyrir mars, apríl og maí sé ógreidd og að búið sé að rifta leigusamningi.

III. Forsendur

Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að krefja álitsbeiðanda um leigu en álitsbeiðandi telur hið leigða húsnæði óíbúðarhæft. Einnig er ágreiningur um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Samkvæmt gögnum málsins hefur álitsbeiðandi ekki greitt húsaleigu fyrir mars, apríl og maí. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að krefjast leigu vegna ófullnægjandi ástands húsnæðisins. Ekki verður þó annað ráðið en að álitsbeiðandi hafi búið áfram í hinu leigða þrátt fyrir að hann hafi talið ástand þess ófullnægjandi. Álitsbeiðandi hefur ekki rift leigusamningi aðila enda hefur hann gert athugasemdir við riftun gagnaðila og koma riftunarheimildir álitsbeiðanda því ekki til álita í máli þessu.

Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum komi í ljós að hið leigða sé ekki í umsömdu ástandi. Að öðrum kosti telst hann una húsnæðinu. Álitsbeiðandi hefur búið í hinu leigða húsnæði um nokkurn tíma en samkvæmt gögnum málsins er nefndur leigusamningur framlenging á eldri leigusamningi frá 15. júlí 2013. Samkvæmt 2. mgr. áðurnefndrar 16. gr. skal leigjandi segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því hann varð þeirra var. Álitsbeiðandi greinir frá því að hiti hafi farið af húsnæðinu og það hafi tekið viku að koma honum aftur á, ekki hafi verið hægt að fara í sturtu, bakaraofn virki ekki, músagangur sé í húsnæðinu, raki og spurning sé um klóakrör. Af þessum ástæðum telur álitsbeiðandi að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að krefjast leigu. Ekki verður þó ráðið hvenær álitsbeiðandi varð var við nefnda galla en eins og áður greinir hefur álitsbeiðandi búið í hinu leigða um nokkurn tíma. Einnig gerir álitsbeiðandi athugasemdir við háan reikning vegna hitanotkunar. Gagnaðili greinir frá því að álitsbeiðandi hafi í upphafi leigutíma kvartað undan músagangi og hitakerfi hússins. Með hliðsjón af þeim kvörtunum hafi verið fenginn aðili til að taka þetta út og hafi hitakerfið verið lagað. Samkvæmt gögnum málsins hefur gagnaðili komið til móts við kröfur álitsbeiðanda með því að lækka húsaleigu frá 1. apríl 2014 úr 108.000 kr. í 100.000 kr. og samþykkt að greiða helming af umræddum hitaveitureikningi.

Í 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði en mat á fjárhæð lækkunar er í höndum byggingarfulltrúa. Kærunefnd fær ekki annað ráðið af gögnum málsins en að gagnaðili hafi gert ráðstafanir til að bæta úr annmörkum vegna hitunar hins leigða húsnæðis vegna kvartana álitsbeiðanda þar um. Þá verður ekki ráðið að gagnaðili hafi ekki sinnt öðrum kröfum álitsbeiðanda um úrbætur á hinu leigða húsnæði. Auk þess verður ekki séð að álitsbeiðandi hafi leitað mats byggingarfulltrúa á afslætti eða fært sönnur á óíbúðarhæfi fasteignarinnar með öðrum hætti. Að mati kærunefndar eiga því önnur ákvæði húsaleigulaga sem kveða á um rétt til afsláttar af leigu ekki við í máli þessu. Þá horfir kærunefnd til þess að með leigusamningi aðila samþykkti álitsbeiðandi að greiða húsaleigu á gildistíma samningsins þrátt fyrir að vera kunnugt um ástand þess við upphaf leigutíma. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að krefja um leigu vegna ástands hins leigða húsnæðis.

Álitsbeiðandi hefur einnig gert athugasemdir við riftun gagnaðila á leigusamningi. Samkvæmt 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Álitsbeiðandi greiddi ekki húsaleigu fyrir mars 2014. Vegna þeirra vanskila sendi gagnaðili álitsbeiðanda greiðsluáskorun þann 8. apríl 2014 og tilkynnti á sama tíma um að samningi yrði rift yrði leigan ekki greidd fyrir 25. apríl 2014. Álitsbeiðandi sinnti ekki þeirri greiðsluáskorun. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd því að gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila samkvæmt 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi borið að greiða leigu í samræmi við leigusamning aðila og síðar tilboð gagnaðila um lækkun leigunnar.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Reykjavík, 26. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson