Mál nr. 30/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 30/2014

Skaðabætur: Skemmdir á tré.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. júní 2014, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila. Viðbótargögn bárust frá álitsbeiðanda sem voru kynnt gagnaðila og honum gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki frá gagnaðila.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. september 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi bílskúrs sem stendur á sameiginlegri lóð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda skaðabætur vegna skemmda á tré sem stendur í sameiginlegum garði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði álitsbeiðandi eigi rétt á skaðabótum frá gagnaðila vegna skemmda á tré sem stendur í sameiginlegum garði.

Í álitsbeiðni kemur fram að eitt kvöld í vetur þegar íbúar hússins hafi komið heim úr vinnu hafi verið búið að valda stórkostlegum skemmdum á gömlu tré sem standi í garðinum vestan við húsið án nokkurs samráðs eða vitundar íbúanna. Tréð sé silfurreynir sem plantað hafi verið í kringum árið 1945, það sé mjög fagurskapað með stóra og mikla krónu. Mestallur suðurhluti krónunnar hafi verið sagaður burt svo nú standi aðeins norðurhluti krónunnar eftir. Í vetur hafi framkvæmdir staðið yfir á bílskúr sem standi á lóðarmörkunum sunnan við húsið. Eigandi skúrsins sé ekki íbúi í húsinu. Að sögn eiganda skúrsins hafi verið nauðsynlegt að saga tréð til að koma kranabómu inn í garðinn. Þessu séu aðrir íbúar ósammála því þau hafi alltaf einungis notað hjólbörur og skóflu við allar framkvæmdir í garðinum.

III. Forsendur

Samkvæmt 5. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gilda lögin um lögskipti eigenda fullgerðra húsa að lóðum meðtöldum. Í máli þessu er ágreiningur milli húsfélags og eiganda bílskúrs sem standa á sameiginlegri lóð.

Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi að eigin frumkvæði án samráðs við aðra eigendur lóðarinnar sagað suðurhluta krónu af silfurreyni sem standi á lóðinni. Greint er frá því að miklar skemmdir hafi orðið á trénu og að nú standi aðeins norðurhluti krónunnar eftir. Gagnaðili hefur ekki lagt fram greinargerð í málinu og því verður það sem fram kemur í álitsbeiðni lagt til grundvallar við úrlausn málsins. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna skoðunar og lagfæringa á trénu auk miskabóta.    

Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 4. mgr. 39. gr. laganna að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en að í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., hafi eigendur rétt til að gera ráðstafanir sem séu bindandi fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Ekki verður ráðið að þær undantekningarheimildir eigi við í máli þessu. Kærunefnd telur því að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að saga hluta af trénu sem stendur á sameign án þess að samþykki löglega boðaðs húsfundar lægi fyrir.

Í 51. og 52. gr. laga um fjöleignarhús gefur að finna sérreglur um bótaábyrgð annars vegar einstakra eigenda séreigna og hins vegar húsfélags. Eins og mál þetta horfir við fellur umrætt tilvik þó ekki undir sérreglur þessar heldur kemur til kasta almennu sakarreglu skaðabótaréttarins. Eins og málið liggur fyrir virðist augljóst að skilyrði hennar séu uppfyllt og gagnaðili því bótaskyldur gagnvart álitsbeiðanda. Af gögnum málsins verður ráðið að þörf sé fyrir lagfæringar á trénu vegna meðferðar gagnaðila á því. Að mati kærunefndar ber gagnaðila því að bæta álitsbeiðanda það fjártjón sem hann hefur orðið fyrir og kann að verða fyrir vegna skemmda á trénu. Í máli þessu hefur álitsbeiðandi lagt fram reikning að fjárhæð 12.550 kr. vegna skoðunar á trénu sem fór fram í kjölfar meðferðar gagnaðila á því og telur kærunefnd að gagnaðila beri að greiða þann reikning. Ekki verður ráðið að ráðist hafi verið í frekari úrbætur en fyrir liggur óundirritað kostnaðarmat vegna þess. Því er ekki ljóst hvert endanlegt fjártjón verður og tekur kærunefnd því ekki frekari afstöðu til fjárhæðar skaðabótakröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.

Þá telur kærunefnd að ekki sé til staðar lagaheimild sem álitsbeiðandi gæti byggt miskabótakröfu sína á en það er skilyrði miskabóta að sérstaklega sé kveðið á um heimild til þeirra í lögum. Ekki er þannig unnt að fallast á skyldu gagnaðila til greiðslu miskabóta.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda fjártjón vegna skemmda á trénu.

Reykjavík, 8. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson