Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 32/2014

Endurgreiðsla tryggingarfjár.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

 í máli nr. 32/2014

 

Endurgreiðsla tryggingarfjár.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. maí 2014, beindi A, f.h. dóttur sinnar, B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.   

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en greinargerð barst ekki frá gagnaðila.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 8. september 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 22. júní 2103, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 25. júní 2013 til 25. júní 2014. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé. 

Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðin hafi verið tekin á leigu 25. júní 2013. Gagnaðila hafi verið kunnugt um að álitsbeiðandi myndi ekki flytja inn fyrr en eftir 10. ágúst eða rétt áður en háskólarnir myndu hefjast. Þann 20. ágúst hafi gagnaðili hringt í móður álitsbeiðanda og tilkynnt að aðstæður hafi breyst, hún hafi sett íbúðina á sölu og hafi viljað vita hvort álitsbeiðandi yrði ekki liðleg við fasteignasala um sýningu á íbúðinni. Fasteignasali hafi fljótlega haft samband við álitsbeiðanda og komið tvisvar sinnum með fólk til að skoða íbúðina. Foreldrar álitsbeiðanda hafi verið mjög óánægðir með þetta þar sem álitsbeiðandi og systir hennar hafi verið nýfluttar inn og þau hafi upplýst bæði fasteignasala og gagnaðila um það. Stuttu síðar hafi íbúðin verið tekin af sölu.

Í byrjun desember hafi gagnaðili haft samband við móður álitsbeiðanda og sagst vera að skoða tilboð um íbúðaskipti og viljað fá símanúmer álitsbeiðanda til að finna tíma svo hægt yrði að skoða íbúðina. Eftir því sem henni hafi skilst hafi gagnaðili ætlað að skipta á íbúð sem hún hafi leigt af leigumiðlun og hinu leigða. Á tilsettum tíma hafi þrjár manneskjur komið og skoðað íbúðina gaumgæfilega. Aldrei hafi fengist upplýsingar um hvað hafi komið út úr þessu en þar sem leigan hafi áfram verið greidd inn á reikning í eigu gagnaðila hafi þau talið víst að ekkert hafi orðið af þessum skiptum.

Þegar álitsbeiðandi og systir hennar hafi komið til foreldra sinna í jólafrí hafi málin verið rædd því þau hafi öll verið orðin þreytt á þessari sífelldu óvissu. Ákveðið hafi verið að eftir áramótin myndu þau fara af stað með það ferli að kaupa íbúð. Þau hafi áætlað að það myndi taka fjóra til sex mánuði að finna réttu íbúðina, fara í gegnum greiðslumat og fá hana afhenta, þannig að þau myndu klára leigusamninginn og stefna að því að geta flutt út í júní um leið og samningurinn myndi renna út. Til að gera langa sögu stutta hafi þetta ferli ekki tekið nema þrjár vikur frá því að þau hafi skoðað tiltekna íbúð og þar til þau hafi skrifað undir kaupsamning og fengið afhenta lykla.

Um leið og þau hafi fengið vissu um að kaupin myndu ganga í gegn hafi þau reynt að hafa samband við gagnaðila til að athuga hvort hún væri tilbúin að samþykkja riftun leigusamningsins. Ekkert hafi gengið að ná sambandi við gagnaðila þrátt fyrir að hringt hafi verið nokkrum sinnum á dag og send smáskilaboð, alltaf hafi virst vera slökkt á síma gagnaðila. Þau hafi því sent gagnaðila tölvupóst þann 25. janúar. Það hafi svo ekki verið fyrr en seinnipart mánudags 27. janúar sem þau hafi fengið smáskilaboð frá gagnaðila. Þar hafi gagnaðili spurt hvort þau gætu borgað leigu fyrir febrúar fyrr, eða á þriðjudegi eða miðvikudegi, 28. eða 29. janúar. Móðir álitsbeiðenda hafi þá sagt gagnaðila að þau hafi verið búin að reyna að ná sambandi við hana í marga daga og spurt hvort hún hefði ekki fengið tölvupóstinn frá þeim. Þá hafi gagnaðili hringt og sagt að hún hefði skipt um símanúmer og hefði ekki lesið tölvupóstinn. Móðir álitsbeiðenda hafi sagt henni frá stöðunni og spurt hvað hún hafi viljað gera. Gagnaðili hafi sagt að hún þyrfti að lesa tölvupóstinn og myndi síðan vera í sambandi. Þriðjudaginn 28. janúar hafi gagnaðili sent móður álitsbeiðanda smáskilaboð og sagt að hún gæti aðeins gengið að riftun samningsins ef þau myndu samþykkja að greiða leigu fyrir febrúar, en hún myndi svo endurgreiða þeim hálfan mánuðinn ef hún fengi nýja leigjendur fyrir miðjan febrúar. Eftir þónokkur smáskilaboð fram og til baka hafi foreldrar álitsbeiðanda ákveðið að best yrði borga leigu fyrir febrúar og flytja svo út sem fyrst svo gagnaðili hefði tækifæri til að leigja íbúðina strax aftur. Þau hafi treyst því að gagnaðili myndi standa við sinn hluta samkomulagsins þar sem þau hafi staðið við sitt.

Eins og fyrr segi hafi þau fengið nýkeyptu íbúðina afhenta miðvikudaginn 29. janúar og þá hafi verið ákveðið að flytja út helgina 1.‒2. febrúar sem þau hafi gert og sunnudaginn 2. febrúar hafi íbúðin verið þrifin og lyklar afhentir, þó ekki í íbúðinni sjálfri þar sem gagnaðili hafi ekki haft tök á að koma þangað. Við afhendingu lyklanna hafi gagnaðili verið beðin um að hafa samband við móður álitsbeiðanda ef eitthvað væri ekki eins og það ætti að vera í íbúðinni, en þau hafi talið sig skila íbúðinni í sama ástandi og þau hafi tekið við henni. Einnig hafi ýmislegt smálegt verið lagfært, til dæmis hafi hurð á skápi í holi verið lagfærð, eldavél fest, hurð í hornskáp í eldhúsi löguð o.fl. Þá hafi verið settir upp reykskynjarar sem hafi verið skildir eftir í íbúðinni.

Ekkert hafi heyrst frá gagnaðila um athugasemdir við skil á íbúðinni. Þann 20. febrúar hafi móðir álitsbeiðanda fengið smáskilaboð frá gagnaðila þar sem hún hafi beðið sig um að aflýsa samningnum þar sem hún væri jafnvel búin að finna nýja leigjendur. Strax eftir mánaðamótin hafi samningurinn verið sóttur í F (þar sem hann hafi verið vegna umsóknar um húsaleigubætur) og honum komið til leigjanda í G sem hafi síðan verið í sambandi við leigusala. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir álitsbeiðanda til að hitta á gagnaðila og fá undirritaða beiðni um aflýsingu húsaleigusamningsins, hafi gagnaðili ekki haft tök á að hitta álitsbeiðanda. Loks föstudaginn 14. mars hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda smáskilaboð þar sem hún hafi sagt að hún væri búin að ganga frá aflýsingu og að hún myndi hafa samband við móður álitsbeiðanda strax eftir helgi. Stuttu síðar hafi móðir álitsbeiðanda haft samband við skrifstofu sýslumanns þar sem hún hafi haldið að ekki væri unnt að aflýsa samningi nema báðir aðilar samþykktu það. Þar hafi hún fengið upplýsingar um að gagnaðili hefði aflýst samningnum á sína ábyrgð og þar með hafi ekki þurft nema hennar undirskrift. Einnig hafi henni verið tjáð að nýir leigjendur hefðu þinglýst leigusamningi fyrir umrædda íbúð.

Þá er greint frá því að ítrekað hafi verið reynt að ná sambandi við gagnaðila eftir að álitsbeiðandi hafi flutt út til að ganga frá uppgjöri varðandi leigusamninginn en gagnaðili hafi ekki svarað símtölum, smáskilaboðum eða tölvupósti. Þá segir að álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri trú að gagnaðili hafi samþykkt að rifta samningnum gegn því að greidd yrði leiga fyrir febrúar, gagnaðili myndi síðan endurgreiða helming þeirrar fjárhæðar ef hún fengi nýja leigjendur strax, ásamt því að gera upp tryggingargjaldið.

 

III. Forsendur

Í máli þessu snýst ágreiningur um uppgjör við lok leigutíma, þ.e. hvort gagnaðila hafi verið heimilt að halda eftir tryggingarfé álitsbeiðanda. Gagnaðili hefur ekki hreyft andmælum við því sem fram kemur í álitsbeiðni og verður það sem þar kemur fram því lagt til grundvallar við úrlausn málsins. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er þó heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Leigusamningur aðila var tímabundinn og átti leigutíma að ljúka þann 25. júní 2014. Álitsbeiðandi flutti hins vegar út í lok janúar 2014 en greiddi leigu fyrir febrúarmánuð. Gögn málsins bera með sér að samkomulag hafi komist á með aðilum um að leigutíma myndi ljúka frá þeim tíma, þ.e. 1. mars 2014, og að nýir leigjendur hafi flutt í hið leigða áður en leigutími samkvæmt samningnum rann út. 

Álitsbeiðandi greiddi gagnaðila tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. við upphaf leigutíma sem ekki hefur komið til endurgreiðslu af hálfu gagnaðila. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Hvorki verður ráðið af gögnum málsins á hvaða forsendu gagnaðili heldur eftir tryggingarfé álitsbeiðanda né að gagnaðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan téðra tímamarka samkvæmt nefndu lagaákvæði. Samkvæmt ákvæðinu er leigusala þó jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu án samþykkis leigjanda eða dóms um bótaskyldu. Ekki verður séð að um vangoldna leigu geti verið að ræða þar sem álitsbeiðandi greiddi leigu fyrir febrúarmánuð 2014 og samkomulag var með aðilum um að samningi lyki 1. mars 2014. Það er því álit kærunefndar að gagnaðili hafi ekki heimild til að halda eftir tryggingarfé álitsbeiðanda og ber því að endurgreiða það ásamt veðbótum.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð auk verðbóta.

 

Reykjavík, 8. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira