Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 38/2014

Affallskerfi: Svalir. Vatnstjón.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 38/2014

 

Affallskerfi: Svalir. Vatnstjón.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. júlí 2014, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 28. júlí 2014, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. september 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 32 eignarhluta. Gagnaðili er eigandi einnar íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um ábyrgð á tjóni vegna leka frá svölum. 

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri einn ábyrgð á vatnstjóni sem varð þann 26. mars 2014.

Í álitsbeiðni segir að þann 26. mars 2014 hafi orðið vatnstjón í íbúð gagnaðila. Vatn hafði safnast fyrir á svölum og komist inn meðfram svalahurð með þeim afleiðingum að flætt hafi inn á parket á stofugólfi. Íbúðin hafi verið í útleigu og þegar leigjandi hafi uppgötvað skaðann hafi hann kallað til iðnaðarmenn til að koma í veg fyrir frekari skemmdir og til að þurrka upp. Svo hátti til á svölum hússins að þakniðurfall á efstu hæð, eða niðurfallsrör næstu hæðar fyrir ofan, liggi lóðrétt í krika milli svalahurðar og glugga en endi nokkra cm ofan í opi sem sé slétt yfirborð svala. Eftir að gagnaðila, sem sé búsettur erlendis, hafi verið gert viðvart hafi hann sett sig í samband við meðlim í stjórn húsfélagsins sem hafi bent á að hann ætti að hafa samband við tryggingafélag sameignarinnar til að ganga úr skugga um mat þeirra á sinni aðkomu. Það hafi verið gert en tryggingafélagið hafi hafnað bótaskyldu í málinu á þeim grundvelli að lekinn sem hafi ollið tjóninu hafi verið utanaðkomandi og flokkað sem „skýfalls- eða asahlákutjón“.

Í lok apríl hafi gagnaðili haft samband við stjórn húsfélagsins eftir að hafa sótt ráðgjöf til Húseigendafélagsins og fengið það álit þar að sameignin bæri ábyrgð á tjóninu með vísan til 52. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili hafi einnig samkvæmt ráðleggingu Húseigendafélagsins fengið matsmann til að gera skýrslu um ástands- og kostnaðarmat. Sá matsmaður hafi munnlega gefið það álit að húsfélagið bæri ábyrgð. Í framhaldinu hafi gagnaðili sent stjórninni afrit af póstsamskiptum frá leigjanda. Einnig hafi komið fram vilji gagnaðila til að bætt yrði úr skorti á neyðaryfirfalli á svölunum. Álitsbeiðandi sé aðili að Húseigendafélaginu og hafi hússtjórnin sent í kjölfarið stutt erindi til félagsins til að spyrja út í ábyrgð eiganda á viðhaldi niðurfalla. Húseigendafélagið hafi svarað með því almenna mati að það væri innan verkskyldu eigenda að gæta þess að vatn rynni niður um niðurföll og með vísan í ítargrein þar sem þetta álit hafi einnig komið fram.

Þegar skýrsla matsmanns, sem gagnaðili hafi kallað til, hafi borist stjórninni með tölvupósti þann 15. maí hafi eftirfarandi verið tiltekið að því er varðar orsök og afleiðingu tjónsins: „Lýsing á ástandi þar sem tjónið varð: Seinnihluta marsmánaðar komst leysingavatn inn í íbúðina með svalarhurðinni. Niðurfall í svalargólfinu hafði stíflast og mikið leysingavatn hafði safnast saman á svölunum. Parkett sem var á stofugólfinu varð ónýtt þegar vatnið flæddi um gólfin. Íbúðin er á fyrstu hæð hússins.“ Með skýrslunni hafi fylgt mynd af niðurfallinu. Þar sem hússtjórnin hafi talið matsskýrsluna ekki samrýmanlega kröfu gagnaðila hafi hún ákveðið að fara fram á við skoðunarmann frá tiltekinni verkfræðistofu, sem um svipað leyti hafi átt að gera úttekt á þaki hússins, að skoða jafnframt líklegar orsakir vatnstjónsins með tilliti til ábyrgðar sameignarinnar. Eftir vettvangsskoðun þann 19. maí 2014 hafi skoðunarmaðurinn skilað skýrslu þann 8. júní 2014 þar sem hann hafi lýst því áliti að niðurfallið á svölunum hefði stíflast vegna rusls sem hefði safnast þar fyrir. Eftir ábendingu frá gagnaðila um að orðalag í fyrstu útgáfu skýrslunnar væri óskýrt hafi skoðunarmaður sett álit sitt fram á eftirfarandi hátt: „Orsök stíflunnar er rakin til þess að rusl hafði safnast fyrir rauf sem er meðfram niðurfallsröri og er raufin nýtt sem niðurfall af svölunum. Þessi rauf/niðurfall er um 5 mm breið og er meðfram rörinu út við kverk á svölum. Ekki hefur vatn safnast aftur fyrir á svölunum að sögn íbúa og bendir það til þess að ekki væri um stíflað í niðurfallsröri undir svölum.“ Skoðunarmaður hafi þó bent á í skýrslunni að til að koma í veg fyrir afleiðingar slíkrar stíflu væri nauðsynlegt að skoða endurbætur á högun á niðurföllum, þar sem þeim hætti við að stíflast af rusli sem bærist inn á svalirnar. Einnig hafi verið lagt til að neyðaryfirfall yrði sett á svalir, til að taka við ef vatn safnaðist fyrir.

Greint er frá því að boðað hafi verið til almenns húsfundar þann 8. júní 2014 til að fjalla um þetta mál auk annarra mála út frá kröfum gagnaðila og kostnaðarmati upp á X kr. Gerð hafi verið grein fyrir því að álitsbeiðandi bæri lögum samkvæmt ábyrgð ef tjónið væri rakið til vanhalda í viðhaldi eða skemmda í sameignarhluta. Á móti hafi verið rakið það sjónarmið stjórnar að í ljósi atvikalýsingar í þeirri matsgerð sem lögð hafi verið fram og athugun skoðunarmanns, sem báðar hafi tiltekið stíflu í niðurfalli sem orsakavald og í ljósi höfnunar tryggingafélagsins, hafi stjórnin ekki talið skilyrði bótaábyrgðar liggja fyrir. Enda hafi stjórnin talið almennt á ábyrgð íbúðareigenda að hreinsa niðurföllin sem taka ættu við vatni af svalargólfi sem teldist séreign. Hins vegar hafi gagnaðili á húsfundinum gert grein fyrir kröfu sinni um skaðabætur vegna vatnstjónsins þar sem orsökin hefði verið stífla í niðurfallsröri neðan við svalir viðkomandi íbúðar. Þar hafi verið byggt á frásögnum leigjanda af atvikinu, sem gagnaðili hafði gert stjórninni kunnugar. Gagnaðili hafi ítrekað á fundinum gert athugasemd við kostnaðarmat matsskýrslu sem hafi verið nokkuð hærra en þau tilboð sem gagnaðili hafi aflað í framkvæmd viðgerða. Álitsbeiðandi taki undir þessa athugasemd og telur sig ekki bundinn af þeirri fjárhæð við mat á mögulegri bótafjárhæð. Húsfundurinn hafi ekki talið sér fært að fá niðurstöðu í málinu út frá fyrirliggjandi forsendum og hafi falið stjórninni að ræða við Húseigendafélagið um hvernig ætti að fá niðurstöðu í málið og varð úr að leita til kærunefndar.

Í greinargerð gagnaðila segir að þann 26. mars 2014 hafi flætt vatn inn á svalir íbúðar með þeim afleiðingum að vatn hafi flætt inn meðfram svalarhurð og inn á parket á stærsta hluta stofugólfs. Um 20‒30 cm hátt vatn hafi verið á svölunum, en mikið hafi rignt þennan dag. Leigjendur íbúðarinnar hafi verið að heiman yfir daginn. Tiltekinn einstaklingur hafi síðan komið í íbúðina um kl. 18:30 og hafi þá allt verið á floti. Hann hafi haft samband við tiltekið fyrirtæki til að fá aðstoð og hafi sjálfur farið í að vinda af gólfinu og ausa af svölunum. Það komi bæði fram í vinnuskýrslu þess fyrirtækis og í póstum leigjanda að fjarlægja hafi þurft hluta niðurfallslagnar sem liggi milli annarrar og fyrstu hæðar til að komast að stíflunni þar sem hún hafi ekki verið sjáanleg í kringum rörið. Stíflað hafi verið inni í niðurfallsrörinu undir svölunum sem hafi orsakað að vatnið hafi streymt upp um rifu/samskeyti þar sem rörið komi yfir trekt í svalagólfinu, það sé þrenging á trektinni þar sem hún fari inn í niðurfallslögnina undir svölunum og rörið sé skrúfað fast í trektina. Affallsrörið liggi frá þakrennu hússins og niður með húshliðinni gegnum svalir allra hæða og þaðan niður í niðurfallið. Rörið taki við vatni og öðru frá þaki hússins og öllum svölum á leiðinni niður. Affallsrörið þjóni því sameign. Hafi raufin hjá gagnaðila verið stífluð hefði vatnið ekki getað streymt upp um raufina og inn á svalirnar. Raufin sé 12 mm en ekki 5 mm eins og komi fram í skýrslu skoðunarmanns. Alla jafna þegar rigni komi lítið rigningarvatn inn á svalirnar þar sem svalirnar fyrir ofan mynda skjól. Því telur gagnaðili fráleitt að það hafi rignt 20‒30 cm inn á svalir hans.

Gagnaðili greinir frá því að hann sé búsettur erlendis en hafi komið til landsins 19. apríl 2014 til að kanna ástandið og finna út hvernig hann ætti að bera sig í þessum vanda. Honum hafi verið ráðlagt að hafa samband við Húseigendafélagið sem hann hafi gert og þar hafi verið bent á að húsfélagið ætti að sjá um affallsrör og að rennur ættu að vera í lagi, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðila hafi verið ráðlagt að fá hlutlausan matsmann til að koma og gera ástandsskýrslu sem hafi verið gert. Matsmaður hafi sagt að hönnun niðurfallsrörsins væri feill verktakans því að öllu jöfnu væri höfð rist til hliðar við rörið til að taka við vatni og hindra að rusl fari inn í niðurfallsrörið. Matsmaður hafi ekki tekið þetta fram í skýrslunni en hafi engu að síður tekið þetta fram. Álitsbeiðandi hafi beðið um að fá leyfi til að senda eftirlitsmann frá verkfræðistofu til að kanna aðstæður þann 19. maí 2014. Gagnaðili vísar til þess sem greinir í skýrslu eftirlitsmannsins í lið 3.3: „Leki vegna stíflu í svalaniðurfalli. Í íbúð á fyrstu hæð til vinstri í stigagangi nr. 19 hafði lekið inn með svalahurð vegna stíflu í niðurfallsröri. Að sögn íbúa voru þau að heiman þegar þessi leki kom og uppgötvaðist lekinn ekki fyrr en þau komu heim. Afleiðingar vegna lekans eru að parket eyðilagðist á stofugólfi. Stíflan orsakaðist af rusli sem fór með rauf meðfram niðurfallsröri af hæðinni fyrir ofan. Niðurfall af þessum svölum er um 5 mm rauf meðfram röri við kverk á útvegg.“ Eins og áður greinir hafi gagnaðili gert athugasemd við stærð raufar, hún sé 12 mm en ekki 5 mm.

Gagnaðili greinir frá því að á húsfundi þann 18. júní 2014 hafi formaður húsfélagsins lesið tilgreindan texta úr skýrslu eftirlitsmannsins um tjónið en hafi bætt við að hann hefði hringt í eftirlitsmanninn sem hafi sagt að hægt væri að mistúlka það sem stæði í lið 3.3 í skýrslunni og hafi hann verið til í að breyta því sem stæði í skýrslunni, sömu skýrslu og gagnaðili hafi fengið senda og hafi verið lesið úr á fundinum. Gagnaðili hafi gert athugasemd í lok húsfundar að það væri ótækt að bera fram skýrslu sem ekki væri marktæk en þessi athugasemd hafi ekki komið fram í fundargerð. Auk þess hafi gagnaðili spurst fyrir um hvenær síðast og hversu oft affallsrörin væru hreinsuð. Ekki hafi verið vitað um að það hafi verið gert. Þessi athugasemd hafi heldur ekki komið fram í fundargerð. Gagnaðili telur að það sé spurning hvort eftirlitsmaðurinn sé utanaðkomandi aðili þar sem hann vinni fyrir álitsbeiðanda, auk þess hafi gagnaðili ekki fengið undirritaða skýrslu frá honum.

Þann 15. júlí 2014 hafi gagnaðila borist álitsbeiðni í netpósti frá álitsbeiðanda og hafi hann þá séð að grein 3.3 hafði verið breytt en breytingin sé meira en túlkunarmunur að mati gagnaðila heldur sé um innihaldsbreytingu að ræða. Áður en gagnaðili hafi lesið skýrsluna hafi hann sent hana til leigjanda og beðið hann um að gera athugasemdir ef hann hefði einhverjar. Eftir að hann hafi svarað hafi gagnaðili séð hvað standi í lið 3.3 en þar standi nú: „Leki vegna stíflu í svalaniðurfalli svala. Skoðað var tjón á íbúð fyrstu hæðar vinstri í stigagangi nr. 19 þar sem vatn hafði lekið inn með svalahurð vegna stíflu í niðurfalli svala. Að sögn íbúa voru þau að heiman þegar þessi leki kom og uppgötvaðist lekinn ekki fyrr en þau komu heim. Afleiðingar vegna lekans eru að parket eyðilagðist á stofugólfi. Orsök stíflunnar er rakin til þess að rusl hafði safnast fyrir rauf sem er með fram niðurfallsröri og er raufin nýtt sem niðurfall af svölunum. Þessi rauf/niðurfall er um 5 mm breið og er meðfram rörinu út við kverk á svölunum. Ekki hefur vatn safnast aftur fyrir á svölunum að sögn íbúa og bendir það til þess að ekki væri um stíflað í niðurfallsröri undir svölunum.“ Þá gerir gagnaðili athugasemdir við skýrslu eftirlitsmanns og segir að eins og fram hafi komið í pósti leigjanda íbúðarinnar í upphafi þá hafi stíflan í rörinu verið losuð og þá sé hún vissulega ekki lengur til staðar, til þess hafi rörið á milli fyrstu og annarrar hæðar verið fjarlægt. Stíflan hafi ekki verið sjáanleg og ekki hreinsanleg nema rörið yrði fjarlægt. Rök eftirlitsmanns séu þar af leiðandi ómerk, þar sem stíflaði hafði verið losuð. Þá er vísað til þess sem segir í skýrslunni um tillögu á endurbótum niðurfalla svala: „Nauðsynlegt er að lagfæra frágang á niðurföllum svala þar sem núverandi frágangur er ekki traustur.“ Einnig segi: „Til að tryggja að ekki stíflast auðveldlega við núverandi niðurföll væri lausnin að setja niðurfall með laufsíu (rist).“

Gagnaðili segir kröfu sína vera að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri ábyrgð á tjóni sem hafi orðið á íbúð sinni þar sem húsfélaginu beri að sjá um að affallsrör og rennur séu í lagi, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laganna teljist allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skólp, síma o.fl. sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggi í húsinu, sameign eigenda. Stíflan hafi ekki orsakast frá neinum einum þar sem affallsrörið liggi frá þaki og í gegnum allar svalirnar á hæðunum fjórum og taki við vatni og rusli sem fari inn í affallsrörið og þjóni sameigninni og sé sameiginlegt niðurfall. Ef raufin í kringum rörið hefði verið stífluð, hefði vatn frá þaki og svölunum á hæðunum fyrir ofan runnið óhindrað niður rörið en ekki endað á svölum gagnaðila. Hönnun niðurfallsrörsins sé ábótavant þar sem rörið fari ekki órofið í gegnum svalirnar, rörið sé fest í húsvegginn milli hæða en sé að öðru leyti laust og opið yfir í trektarhlutanum sem sé fast á svölunum, auk þess sé ekki yfirfall sem gæti létt á vatnssöfnun í neyðartilfellum. Þá vísar álitsbeiðandi til þess að í skýrslu skoðunarmanns segi að nauðsynlegt sé að lagfæra frágang á niðurföllum svala þar sem núverandi frágangur sé ekki traustur.

 

III. Forsendur

Óumdeilt er að þann 26. mars 2014 safnaðist fyrir regnvatn á svölum gagnaðila í kjölfar mikils vatnsviðris. Vatnið lak inn á stofugólf íbúðar gagnaðila meðfram svalahurð og olli tjóni á parketi. Deilt er um hvort tjónið sé á ábyrgð gagnaðila eða húsfélagsins.

Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skólp, síma o.fl. sem þjóna sameignlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, sameign eigenda. Að mati kærunefndar er affallskerfi frá þaki og svölum hússins ótvírætt í sameign allra eigenda.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðili skuli bera ábyrgð á tjóninu með vísan til þess að það sé innan verkskyldu eiganda að gæta þess að vatn renni niður um niðurföll. Íbúð gagnaðila er á fyrstu hæð hússins. Af gögnum málsins verður ráðið að vatn frá þaki og öðrum hæðum hússins renni niður sama niðurfallsrör. Afrennsli af svölum gagnaðila er inn um rauf í niðurfallsrörið. Um leið og leigjandi íbúðar gagnaðila varð var við tjónið hafði hann samband við tiltekið fyrirtæki til þess að fá aðstoð. Í verklýsingu starfsmanns þess fyrirtækis, sem kom á vettvang til að losa stíflu, segir að stífla í niðurfalli hafi orsakað tjónið en starfsmaðurinn er húsasmíðameistari og byggingaiðnfræðingur. Laufblöð og annað hafi safnast saman ofan í niðurfallinu fyrir neðan efri brún svalagólfsins. Starfsmanninn minnti að stíflan hafi verið við þrenginguna og farið í niðurfallið sem sé fyrir neðan svalagólfið. Þá segir að vatn frá þaki og íbúðum fyrir ofan hafi allt endað á svölum gagnaðila.

Álitsbeiðandi byggir að meginefni til á því sem greinir í skýrslu skoðunarmanns sem álitsbeiðandi fékk til að leggja mat á tjónið meðal annars en hann skoðaði aðstæður þann 19. maí 2014. Í skýrslunni segir að orsök stíflunnar sé að rekja til þess að rusl hafi safnast fyrir rauf sem sé meðfram niðurfallsröri en raufin sé nýtt sem niðurfall af svölunum. Þessi rauf/niðurfall sé um fimm mm breið og sé meðfram rörinu út við kverk á svölum. Í sömu skýrslu segir að núverandi frágangur á svölum sé ekki traustur. Rauf eins og sé við niðurfall á svölum gagnaðila geti auðveldlega stíflast ef eitthvað rusl fjúki inn á svalirnar. Lagt er til að setja neyðaryfirfall á svalir sem myndu gera íbúum viðvart ef niðurfall svala væri stíflað.

Kærunefnd telur að af framangreindri skýrslu verði ráðið að affallskerfi hússins sé ábótavant. Þá er ljóst að mikil úrkoma var þennan dag og hefur gagnaðili vísað til þess að stíflan hafi ekki verið sjáanleg þar sem hún hafi verið í niðurfallsrörinu. Samkvæmt verklýsingu starfsmanns þess fyrirtækis, sem fengið var til að losa stífluna, hafði vatn frá þaki og öðrum íbúðum fyrir ofan endað á svölum álitsbeiðanda þar sem vatn þaðan komst ekki niður rörið vegna stíflu í niðurfallsrörinu. Samkvæmt matsgerð skoðunarmanns sem skoðaði svalirnar um tveimur mánuðum eftir að stíflan hafði verið losuð var stíflan í rauf meðfram niðurfallsrörinu. Þar sem þegar hafði verið losað um stífluna þegar skoðunarmaðurinn framkvæmdi kostnaðarmat og skoðaði aðstæður, verður að leggja til grundvallar verklýsingu þess manns sem losaði stífluna enda samræmist lýsing hans lýsingu leigjanda og gagnaðila. Kærunefnd telur að ekkert hafi komið fram í máli þessu sem bendi til þess að gagnaðili hafi ekki sinnt eðlilegu eftirliti með niðurfalli á svölunum. Það er því álit kærunefndar að orsök vatnssöfnunarinnar á svölunum megi fyrst og fremst rekja til galla á kerfinu. Í 52. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald sem og bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri ábyrgð á umdeildu tjóni.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri ábyrgð á tjóni vegna leka af svölum gagnaðila í íbúð hans.

 

Reykjavík, 22. september 2014

Auður Björg Jónsdóttir    

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira