Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 44/2014

Atvinnuhúsnæði: Hurð fyrir vörumóttöku. Ljósaskilti. Merking bílastæða.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 44/2014

 

Atvinnuhúsnæði: Hurð fyrir vörumóttöku. Ljósaskilti. Merking bílastæða.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. ágúst 2014, beindu A sem er eigandi og B sem er leigjandi sama húsnæðis til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. október 2014, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 27. október 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 7. nóvember 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2014.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða atvinnuhúsnæðið D, alls 18 eignarhluta á fjórum hæðum. Álitsbeiðandi er eigandi fjögurra eignarhluta í húsinu. Ágreiningur er um hurð fyrir vörumóttöku, ljósaskilti á framhlið hússins og merkingu bílastæða.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:

I.    Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum hafi verið heimilt að setja upp hurð fyrir vörumóttöku.

II.   Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum hafi verið heimilt að sérmerkja bílastæði fyrir framan hurðina.

III.  Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum hafi verið heimilt að setja upp ljósaskilti á framhlið hússins.

IV.  Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að sérmerkja þrjú bílastæði á sameiginlegri lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að lengi hafi verið reynt að ná samkomulagi við gagnaðila um nýtingu bílastæða, merkingar og uppsetningu á skiltum á húsinu og fleira. Skemmst sé frá því að segja að öllum erindum álitsbeiðenda hafi ýmist ekki verið svarað eða hafnað og því sé leitað til kærunefndar.

Fram kemur að húsið sé á fjórum hæðum og sex einingar séu á hverjum grunnfleti, um 90 fermetrar hver eining. Í húsinu sé starfsemi ýmissa fyrirtækja. Þá segir að álitsbeiðandi, sem er leigjandi, hafi verið með starfsemi í húsinu frá árinu 2003 og telji sig aldrei hafa fengið að njóta eignarréttar síns í húsinu þar sem gagnaðili hafi sett boð og bönn sem ýmist séu illa rökstudd eða ástæðulaus nema hvoru tveggja sé.

Þann 9. maí 2014 hafi álitsbeiðandi, sem er eigandi, ritað gagnaðila bréf sem sé efnislega í fjórum liðum. Þrýst hafi verið á svör með tölvupósti sem hafi loks borist þann 14. ágúst 2014 þar sem óskum hans hafi ýmist verið hafnað eða hvorki þótt tilefni til né tímabært að taka afstöðu. Þó hafi verið ein undantekning þar sem sagt hafi verið að á næsta húsfundi yrði lagt til að hurð fyrir vörumóttöku mætti vera.

Um fyrstu kröfu álitsbeiðenda segir að óskað hafi verið eftir leyfi fyrir hurð fyrir vörumóttöku. Tvö rými á efri jarðhæð hafi verið keypt í þeim tilgangi að stunda verslun með tiltekin tæki og hafa sýningarsal og skrifstofur. Húsnæðið hafi verið keypt af eiganda tiltekins fyrirtækis sem sé með heildverslun í hinum enda hússins og sé eins hurð þar. Hurðin hafi verið nauðsynleg til að koma vörum til og frá sýningarsal. Nú sé það ætlan gagnaðila að leyfa hurðina, sem sé ánægjulegt, en hins vegar eigi að banna að merkja hana sem vörumóttökuhurð, sem ekki gangi upp því auðvitað verði að vera frjáls aðkeyrsla að hurðinni á hverjum tíma fyrir viðskiptavini og fyrirtækið sjálft.

Um aðra kröfu álitsbeiðenda segir að þeir hafi óskað eftir leyfi fyrir ljósaskilti. Álitsbeiðandi, sem er leigjandi, þurfi eins og önnur fyrirtæki að merkja verslun sína og hafi gert það með smekklegu ljósaskilti á framhlið hússins yfir inngangi. Þessu hafi gagnaðili hafnað en engin rök fært fyrir því önnur en að bannað sé að merkja framhlið hússins. Gluggamerkingar síst smekklegri séu á allri framhlið hússins og á gafli og á bakhlið séu merkingar fimm fyrirtækja.

Um þriðju kröfu álitsbeiðenda segir að húsinu fylgi 71 afmarkað bílastæði. Lóðin sé í óskiptri en hlutfallslegri sameign séreigna á lóðinni. Bílastæðin séu í óskiptri sameign samkvæmt eignaskiptasamningi. Á húsfundum, sem séu haldnir árlega, hafi alltaf verið bent á að merking bílastæða sé bönnuð og lóðin sem húsið standi á sé á sameiginlegri lóð með tveimur nærliggjandi húsum. Tiltekið fyrirtæki sem sé starfrækt í öðru þeirra húsa hafi fengið að merkja sér bílastæði. Núverandi fyrirkomulag henti tilteknu fyrirtæki í húsinu vel þar sem nemendur mæti klukkan níu að morgni og taki þar með öll stæðin þannig að aðrir komist ekki að. Fram kemur að álitsbeiðandi og annað tiltekið fyrirtæki eigi samtals þrjú bil sem snúi að efri jarðhæð hússins og hagi þannig til að þeir sem njóti þjónustu þeirra fyrirtækja þurfi að leggja bílum sínum fyrir framan fyrirtækin á meðan þeir dvelji þar tímabundið á öllum tímum dagsins. Samkvæmt eignarhluta þeirra í húsinu og lóð og afmörkuðum bílastæðum á henni séu 17 bílastæði sem komi í þeirra hlut að greiða allan kostnað af og því sé lágmarkskrafa að álitsbeiðandi, sem er leigjandi, megi merkja sér þrjú bílastæði fyrir framan glugga þess. Vísað er til tiltekinnar blaðagreinar frá árinu 2009 þar sem segi meðal annars: „Einstökum eigendum verður ekki veittur aukinn réttur til bílastæða umfram aðra eigendur nema allir samþykki.“ Áðurnefnd fyrirtæki sem nýti meiri hluta bílastæðanna hafi aldrei farið fram á slíkt eða fengið samþykki annarra til þess, heldur hafi það tekið sér þann rétt.

Í greinargerð gagnaðila segir að í húsinu séu nokkur fyrirtæki með margvíslega starfsemi. Bílastæði á lóðinni séu í óskiptri sameign og sameiginleg með húsum nr. X og X. Annar álitsbeiðenda sé leigjandi og hinn eigandi. Fram kemur að álitsbeiðandi sem sé leigjandi hafi um langt skeið átt í útistöðum við önnur fyrirtæki í húsinu auk þess að eiga í langvarandi vanskilum með húsgjöld. Hann hafi meðal annars ekki getað sætt sig við reglur gagnaðila um nýtingu stæða og merkingu hússins. Til handalögmála hafi meðal annars komið vegna þessa og hann ítrekað skekkt spegla á þeim bifreiðum sem hafi verið lagt í þau bílastæði sem hann telji sig hafa einkarétt á, en séu í óskiptri sameign. Þá hafi gagnaðili sent honum aðvörun í samræmi við 2. mgr. 55. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem athygli hafi verið vakin á því að óheimilt væri að setja ljósaskilti á bakhlið, framhlið og suðurhlið hússins án samráðs við aðra eigendur og skorað á hann að taka niður merkingar um að tiltekin sameiginleg bílastæði tilheyrðu fyrirtæki hans. Þar sem því erindi hafi ekki verið sinnt hafi verið send ítrekun sem hafi leitt til þess að nokkrar merkingar hafi verið teknar niður um að tiltekin bílastæði tilheyrðu fyrirtækinu. Enn séu þó merkingar í þá veru á vörumóttökuhurð, auk þess sem ljósaskilti sé á sínum stað.

Um fyrstu kröfu álitsbeiðenda segir gagnaðili að álitsbeiðandi, sem er leigjandi, hafi sett svokallaða vörumóttökuhurð á framhlið hússins án samráðs við aðra eigendur og gagnaðila sem honum hafi verið óheimilt. Þar sé skilti um að öðrum eigendum og gestum sé óheimilt að leggja í stæði fyrir framan hurðina. Með bréfi til gagnaðila þann 9. maí 2014 hafi verið óskað eftir leyfi gagnaðila fyrir vörumóttökuhurðinni. Svar hafi borist frá gagnaðila með bréfi, dags. 14. ágúst 2014, en svarið hafi dregist þar sem ekki hafi tekist að kalla stjórnina saman fyrr vegna sumarleyfa. Í bréfi gagnaðila komi fram að hann hygðist leggja til á húsfundi að hurðin mætti vera. Sá fundur hafi enn ekki verið haldinn og því ekki ljóst hvort samþykkt verði að hafa vörumóttökuhurð. Þá telji gagnaðili að jafnvel þótt leyfi yrði veitt fyrir vörumóttökuhurðinni með samþykkt húsfundar, felist ekki sjálfkrafa í því leyfi fyrir einkastæði fyrir framan hurðina. Gangstétt sé á milli bílastæða og vörumóttökuhurðar og því hægt um vik að koma vörum þar inn. Eins og fram komi í fundargerð hafi á aðalfundi hinn 8. maí 2014 verið áréttað „að engin sérréttindi fylgja götuhæðum hússins, hvorugu megin, og að lóðir húsanna E eru í óskiptri sameign svo og bílastæði þessara húsa“. Þá hafi verið áréttað að „allar breytingar á sameign og því sem að sameign snýr, séu háðar samþykki húsfundar“. Á meðan húsfundur hafi ekki gefið leyfi fyrir móttökuhurð sé kröfu um leyfi fyrir henni hafnað. Með hurðinni sé verið að breyta óskiptri sameign, útliti hússins og nýtingu sem sé óheimilt án samþykkis annarra eigenda. Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús þurfi samþykki allra eigenda við breytingu ef um sé að ræða byggingu, endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þ.m.t. útliti hússins. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. sömu laga þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta við breytingum á sameign sem ekki teljist verulegar. Þá telur gagnaðili að ekki sé hægt að líta framhjá því að vörumóttökuhurðin hafi verið sett upp án samþykkis annarra eigenda hússins og gagnaðila. Allt leiði þetta til þess að hafna beri kröfu álitsbeiðenda.

Um aðra kröfu álitsbeiðenda kveðst gagnaðili leggjast gegn því að heimild verði veitt fyrir ljósaskilti á framhlið hússins. Gagnaðili hafi mótað reglur um merkingar hússins. Leyfi séu fyrir skiltum á bakhlið hússins en ekki á framhlið þess nema í gluggum. Þannig leitist gagnaðili við að hafa samræmi í merkingum sem stuðli að betri ásýnd hússins og lágmarksskemmdum á steyptum flötum. Álitsbeiðandi, sem er leigjandi, sé á meðal þeirra sem hafi nýtt sér heimild til að setja upp skilti á bakhlið hússins. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús teljist meðal annars allt ytra byrði fjöleignarhúss til sameignar. Samkvæmt 31. gr. sömu laga skuli beita reglum 30. gr. laganna eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. laganna. Í því felist meðal annars að aðrir eigendur þurfi að samþykkja ljósaskilti á ytra byrði hússins á svæði þar sem samþykkt hafi verið að ekki séu merkingar nema í gluggum. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laganna sé eiganda óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar og samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna eigi allir eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum sem varði sameignina, bæði utan húss og innan. Fundur eigenda sé því réttur vettvangur til að taka á málinu. Leiði af framangreindu að hafna verði kröfu álitsbeiðenda.

Um þriðju kröfu álitsbeiðenda kveðst gagnaðili leggjast gegn því að álitsbeiðandi, sem er leigjandi, fái að sérmerkja þrjú bílastæði fyrir framan glugga fyrirtækisins á framhlið hússins. Svo sem segi í álitsbeiðni séu bílastæði við húsið í óskiptri sameign. Sé það í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu. Í eignaskiptayfirlýsingu vegna hússins við hliðina á komi fram að bílastæði séu 175 á sameiginlegri lóð þriggja húsa. Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús sé sameign samkvæmt lögunum allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laganna teljist bílastæði til sameignar nema þinglýstar heimildir kveði á um að þau séu séreign. Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laganna séu bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt nema annað sé ákveðið í þinglýstum heimildum að tiltekin stæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Samkvæmt 2. mgr. 33. gr. laganna verði óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst. Gagnaðili vísi í þessu sambandi til álits kærunefndar í máli nr. 66/2012. Í álitsbeiðni komi fram að álitsbeiðendur telji sig eiga rétt til sautján bílastæða miðað við eignarhluta í húsinu og lóð og því sé lágmarkskrafa þeirra að merkja sér þrjú bílastæði fyrir framan glugga fyrirtækisins. Virðist sem álitsbeiðendur vaði í þeirri villu að réttur til að hagnýta bílastæðin fari eftir hlutfallstölum, sbr. 3. mgr. 34. gr. laganna. Rétt sé að taka fram vegna ummæla í álitsbeiðni að gagnaðili hafi ekki gefið samþykki sitt fyrir því að nokkurt fyrirtæki í húsunum þremur hafi sérafnotarétt af einstökum bílastæðum. Þvert á móti hafi gagnaðili beitt sér gegn því í samræmi við gildandi samninga og lagareglur. Með því móti sé fyllsta jafnræðis gætt. Hvernig staðan sé í húsi nr. 1 við sömu götu sé gagnaðila ókunnugt um enda skipti það ekki máli í þessu samhengi.

Að lokum segir að samkvæmt framangreindu sé húsfundur eigenda réttur vettvangur til að fjalla um breytingar á bílastæðunum þar sem öllum eigendum gefst tækifæri til að taka þátt í ákvörðun um bílastæðin, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Á meðan breytingar hafi ekki verið samþykktar á notkun bílastæðanna sé einstökum eigendum heimilt að hagnýta þau sér til einkanota, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna. Af öllu framangreindu leiði að hafna beri kröfu álitsbeiðenda. 

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að fullyrðing gagnaðila um að álitsbeiðandi, sem sé leigjandi, hafi átt í útistöðum við önnur fyrirtæki í húsinu sé röng og henni vísað á bug sem ósannaðri. Krafa hans hafi einungis beinst að bílastæðamálum, viðhaldi hússins og notagildi þess. Gagnaðili svari öllum beiðnum seint og illa og þá neitandi án sjáanlegra raka og með hroka. Það felist í því að banna bara til að banna og sýna vald sitt. Álitsbeiðendur hafi fengið álit lögfræðings til að sitja aðalfund með þeim; lipran samningamann en allt hafi komið fyrir ekki.

Álitsbeiðendur segja að langvarandi vanskil vegna húsgjalda hafi ekki komið til af ástæðulausu. Frá því að álitsbeiðandi, sem leigjandi, hafi komið í húsið hafi gagnaðili aldrei getað sæst á neinar beiðnir eða kröfur hans, hvort sem þær lúti að bættu umhverfi, lóð eða beinum viðgerðum á húsinu sjálfu. Það hafi orðið þrautalending hans að gera við húsið á eigin kostnað án þess að fá reikninga greidda. Nú sé svo komið að þrjú slík mál séu í innheimtu á hendur gagnaðila. Álitsbeiðendur telja það þó enga þýðingu hafa í þessu máli.

Einnig segist álitsbeiðandi, sem er leigjandi, meðal annars ekki hafa verið sáttur við reglur gagnaðila um nýtingu bílastæða og merkingu hússins þar sem reglurnar séu þannig úr garði gerðar að hygla eingöngu einum einstaklingi í húsinu. Á morgnana komi nemendur og taki öll bílastæðin, daglangt til tíu að kvöldi. Þegar þetta hafi verið rætt við einstaklinginn hafi svar hans verið á þá leið að hann sé stærsti eigandinn í húsinu og þurfi á bílastæðunum að halda. Álitsbeiðendur vísa til 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Þetta hafi þetta tiltekna fyrirtæki í húsinu aldrei beðið um eða látið reyna á fyrir fundum.

Vegna umfjöllunar gagnaðila um að komið hafi til handalögmála segir að tiltekinn einstaklingur hafi ráðist að öðrum álitsbeiðanda á bílaplaninu. Vegna umfjöllunar um að annar álitsbeiðenda hafi ítrekað skekkt spegla á bifreiðum vísar álitsbeiðandi þeirri fullyrðingu á bug sem ósannaðri að hafi verið gert með ásetningi.

Vegna umfjöllunar um aðvörun um ljósaskilti í greinargerð gagnaðila segir að húsnæðið sé á atvinnusvæði og flest nálæg hús séu með merkingar á starfsemi sinni. Rök gagnaðila um bann á skiltum á vestanverðu húsinu hafi ekki fengist nema að það sé bannað. Þegar kallað hafi verið eftir þeirri fundargerð, þar sem bannið hafi verið sett, sé fátt um svör og aldrei hafi hún fengist og hafi væntanlega verið gerð af fyrri eigendum. Þetta bann sé ekki útfært og aðeins munnmæli, þó séu gluggamerkingar í flestum gluggum á vesturhliðinni sem síst séu til þess fallnar að fegra útlit hússins. Þegar álitsbeiðandi, sem er leigjandi, hafi komið í húsið hafi ekki verið neinar kvaðir um merkingabann frekar en annað sem hefði átt að nefna við afhendingu eignarinnar. Það sé langt frá því að aðrir eigendur í húsinu séu mótfallnir skiltinu. Álitsbeiðendur spyrja hvort húsfélag í atvinnuhúsnæði geti bannað verslun að merkja starfsemi sína með skilti utan á húsinu.

Vegna umfjöllunar um vörumóttökuhurð er bent á að verið sé að versla með stór tæki sem vegi á bilinu 1‒200 kg og að álitsbeiðandi, sem er leigjandi, þurfi frjálsa aðkeyrslu að þeim dyrum með flutningabíl á opnunartíma fyrirtækisins. Þá hafi tiltekið fyrirtæki í einu húsanna þriggja merkt stæði hjá sér fyrir viðskiptavini sína og það sé þannig sem álitsbeiðendur hyggist merkja sín stæði.

Við fundargerð aðalfundar þann 8. maí 2014 gera álitsbeiðendur miklar athugasemdir. Fundargerðin sé að hluta til rakalaus uppspuni og þvættingur. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús beri að lesa hana upp í lok fundar til samþykktar fundarmanna en hún hafi verið send með tölvupósti fjórum mánuðum síðar. Einnig segir að aðalfundur hafi verið haldinn þann 18. desember 2013 en beri samkvæmt lögum um fjöleignarhús að halda fyrir lok apríl ár hvert. Fundurinn hafi þar að auki verið ólögmætur þar sem álitsbeiðendur hafi fengið boð með tveggja daga fyrirvara. Þrátt fyrir aðvaranir hafi fundurinn verið haldinn. Á þeim fundi hafi félagsgjöld verið hækkuð. Álitsbeiðendum hafi verið sagt að allar ákvarðanir á slíkum fundi séu marklausar. Þar sem reikningum álitsbeiðenda um viðgerðir á húsinu hafi verið hafnað hafi þeir sett þrjá reikninga í innheimtu og þeir hafi greitt það sem þeir töldu sig þá skulda í húsgjöld.

Þá segir að ljósmynd sem gagnaðili hafi lagt fram í máli þessu sé mjög villandi þar sem hún sé tekin á þeim tíma þegar enginn sé á bílastæðinu. Vanalega sé það fullt af bílum og enginn komist að sem eigi erindi við álitsbeiðendur eða séu að sækja til þeirra vörur.

Að lokum segir að þrátt fyrir að álitsbeiðandi myndi vilja selja eign sína sé það ekki mögulegt með heiðarlegum hætti. Upplýsa þyrfti kaupanda um að hann væri að kaupa eign sem samkvæmt hlutfalli fylgdu sautján bílastæði og þar af þyrfti hann að greiða gjöld og viðhald, en hann fengi ekki að nota eitt einasta því einn aðili sem eigi um 23% í eigninni þurfi á þeim öllum að halda og myndi taka þau til sín.

Í athugasemdum gagnaðila segir að í álitsbeiðni sé krafa um leyfi fyrir vörumóttökuhurð, leyfi fyrir ljósaskilti á framhlið hússins og leyfi fyrir sérmerkingu þriggja bílastæða. Allt séu þetta málefni sem eigi undir húsfund þar sem öllum eigendum gefist kostur á að taka þátt í ákvörðun um hvert og eitt atriði.

Þá bendir gagnaðili á að vandi álitsbeiðenda felist í því að þeir séu ekki sáttir við að fara að gildandi lagareglum um einstök atriði. Óhjákvæmilegt sé að þeir í samræmi við gildandi lagareglur beri hvert og eitt atriði sem beiðni þeirra lýtur að, upp á húsfundi, sem sé réttur vettvangur til ákvarðanatöku um málefni hússins. Verði þeir eins og aðrir eigendur að hlíta þeirri niðurstöðu sem þar fáist, enda eigi viðkomandi málefni undir fund eigenda.

Að lokum mótmælir gagnaðili dylgjum um einstaka eigendur hússins og umfjöllun álitsbeiðenda um atriði sem ekki varði þetta mál.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús er það aðeins á færi eigenda í fjöleignarhúsi að leita álits kærunefndar húsamála. Eftirfarandi úrlausn nefndarinnar miðast því alfarið við réttarstöðu eigandans sem álitsbeiðanda enda ræðst staða leigjandans af húsaleigulögum, nr. 36/1994.

Fyrsta og önnur krafa álitsbeiðanda snýr að uppsetningu hurðar fyrir vörumóttöku á eignarhluta álitsbeiðanda. Í greinargerð gagnaðila segir að lögð verði fram tillaga á næsta húsfundi þess efnis að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að setja upp hurðina en að í því felist ekki sjálfkrafa leyfi fyrir einkastæði fyrir framan hana. Einnig segir að þar sem fundurinn hafi ekki verið haldinn sé ekki ljóst hvort hurðin verði samþykkt. Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar. Með vísan til þess að uppsetning hurðarinnar bíður úrlausnar húsfundar telur kærunefnd ekki ljóst hvort ágreiningur sé fyrir hendi. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd. Krafa álitsbeiðanda í tengslum við nefnda hurð varðar einnig ágreining um sérmerkingu bílastæðis fyrir framan hurðina en sá ágreiningur verður tekinn til úrlausnar samhliða fjórðu kröfu álitsbeiðanda.

Þriðja krafa álitsbeiðanda snýst um hvort heimilt hafi verið að setja upp ljósaskilti á framhlið hússins fyrir ofan inngang að eignarhluta álitsbeiðanda. Gagnaðili segir að vakin hafi verið athygli álitsbeiðanda á því að óheimilt væri að setja ljósaskilti á framhlið hússins án samráðs við gagnaðila og hann beðinn að fjarlægja skiltið. Á því virðist vera byggt að engar kvaðir um merkingabann séu á eigninni. Gagnaðili segir að mótaðar hafi verið reglur um merkingar hússins þar sem leyfi séu fyrir skiltum á bakhlið þess en ekki á framhlið nema í gluggum. Í gögnum málsins, þ. á m. eignaskiptayfirlýsingu, dags. 16. desember 2000, er að öðru leyti ekki að finna reglur um merkingar hússins.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign allt ytra byrði hússins, þ. á m. útveggir. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. sömu laga eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint en skv. 2. mgr. sömu greinar á ákvörðunarrétturinn meðal annars við um útlit. Þá segir í 4. mgr. að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, með undantekningum sem eiga ekki við í máli þessu. Fyrir liggur að ákvörðun um uppsetningu skiltisins var ekki tekin á húsfundi. Það er því álit kærunefndar að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um uppsetningu hins umdeilda skiltis og telur nefndin því að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimil uppsetning þess.

Fjórða krafan í máli þessu lýtur að viðurkenningu á því að álitsbeiðanda sé heimilt að sérmerkja bílastæði á sameiginlegri lóð hússins. Álitsbeiðandi hafði þegar sérmerkt nokkur bílastæði en féllst á að taka merkingarnar niður að mestu leyti.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Óskiptum bílastæðum verður ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni er lóðin í óskiptri en hlutfallslegri sameign séreigna á lóðinni og eru bílastæði á lóðinni í óskiptri sameign. Ekki verður því annað ráðið af gögnum málsins en að bílastæðin séu sameign allra eigenda. 

Samkvæmt 3. tölul. 12. gr. laga um fjöleignarhús er réttur til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda ein helstu réttindi eigenda. Þá er í 34. og 35. gr. laganna ákvæði um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á henni. Í 4. mgr. 35. gr. segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Því er ljóst að til þess að merkja bílastæði á sameiginlegri lóð sem einkastæði sem fylgi tiltekinni starfsemi hússins þarf samþykki allra eigenda. Samkvæmt gögnum málsins liggur slíkt samþykki ekki fyrir.

Með vísan til þess sem að framan greinir telur kærunefnd að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að merkja bílastæði á sameiginlegri lóð hússins án samþykkis allra eigenda.

Í álitsbeiðni segir að sameiginleg bílastæði hússins séu aðallega notuð vegna einnar tiltekinnar starfsemi í húsinu og telur kærunefnd því tilefni til að benda á 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Í 2. mgr. sömu greinar segir að reglurnar skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi. Þá segir í 6. tölul. 3. mgr. sömu greinar að í húsreglum fjölbýlishúsa skuli meðal annars fjalla um reglur um afnot sameiginlegra bílastæða.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimilt að setja upp skilti á framhlið hússins án samþykkis húsfundar.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að sérmerkja bílastæði á sameiginlegri lóð hússins án samþykkis allra eigenda.

Kröfu um heimild fyrir uppsetningu hurðar er vísað frá.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

 

Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef
Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds.
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn


Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira